Story-Detail
Space as a service!
Mit der zunehmenden Digitalisierung wachsen die Bedürfnisse der Gesellschaft als Ganzes und beeinflussen beinahe alle Ebenen im Privat- wie auch Arbeitsleben. Als Arbeitgeber sind Unternehmen gegenüber den Mitarbeitenden gefordert, ihnen möglichst attraktive Arbeitsbedingungen und ein inspirierendes Umfeld zu ermöglichen. Für Teilnehmer des Immobilienmarktes im Bereich Geschäftsliegenschaften gilt es seit jeher, effizient und unkompliziert auf die verändernden Bedürfnisse einzugehen. Bereits vor der Pandemie war der Bedarf nach Flexibilisierung der Arbeitsprozesse sowie Arbeitszeitmodelle und nach Erhöhung von Kollaborationsmöglichkeiten ausgeprägt. Anbieter von Coworking-Spaces mit möglichst «rundum-sorglos-Paketen» im Bereich Büroflächen schossen dabei wie Pilze aus dem Boden. Dieser Trend wird sich nach der pandemiebedingten Verlangsamung der letzten 18 Monate weiter verstärken und auch andere Angebote, in der Immobiliensprache «Nutzungsarten» genannt, in seinen Sog ziehen. Mieter wollen künftig noch flexiblere Flächen, ein grosses Dienstleistungsspektrum, ein urbanes und «fruchtbares» Umfeld sowie die Möglichkeit, sich in eine «Community» zu integrieren. Dazu ist Umdenken und Marktantizipation bei den Immobilienunternehmen gefragt.
Am Anfang war… «office as a service»
Bereits seit Jahren wächst der Bedarf nach flexiblen Büro- und Gewerbeflächen. Swiss Prime Site hat dies aufgrund ihrer Kundennähe früh festgestellt und mit Entwicklungsprojekten wie dem YOND in Zürich erste erfolgreiche Immobilien realisiert. Mieter haben dort die Möglichkeit, die Flächen entsprechend ihren unternehmerischen oder marktbedingten Bedürfnissen anzupassen. Doch, neben dem Angebot von klassisch mietbaren flexiblen Flächen hat Swiss Prime Site auch erkannt, dass kurzfristig benötigten Büroflächen – im Sinne von Coworking – eine grosse Zukunft bevorsteht.
Daraus ist die Zusammenarbeit mit Anbietern wie Regus im Stücki Park Basel oder eine Partnerschaft mit FlexOffice an mittlerweile sechs Standorten in der ganzen Schweiz entstanden. Veränderte Arbeitszeitmodelle, mobiles Arbeiten oder auch zunehmendes Home-Office führen dazu, dass Büroflächen als eine von vielen Dienstleistungen wahrgenommen und «konsumiert» werden. Zudem wollen auch Unternehmen bei entstehenden Engpässen oder um ihren Mitarbeitenden entgegenzukommen, Coworking-Flächen flexibel handhaben können.
Der Trend heisst… «space as a service»
Die Markttendenz zur weiteren Flexibilisierung der Mietflächen hält an. Im Zuge dessen, sind Angebote für verschiedenen weiteren Nutzungen entstanden. Das Bedürfnis dahinter ist stets, dass Immobilienbesitzer oder -entwickler (oft mit Hilfe von innovativen Plattformanbietern) den Endkunden, seien diese Einzelpersonen oder Unternehmen, möglichst bequeme und umfassende Lösungen offerieren können. In Zusammenarbeit mit Wincasa ist Swiss Prime Site beispielsweise eine Partnerschaft mit memox eingegangen. Das Start-up bietet an erstklassig gelegenen Standorten Räume für Meetings und Workshops an. Die Flächen sind vollumfänglich eingerichtet, sodass Mieter sofort loslegen können.
Für das Angebot sehen sowohl Swiss Prime Site innerhalb ihres Immobilienportfolios von beinahe 200 Liegenschaften wie auch Wincasa in den Immobilien ihrer Kunden noch viel Potenzial. In Sachen Flexibilisierung und der sogenannten «Servitization» geht Swiss Prime Site im Stücki Park Basel sogar einen Schritt weiter. Dort ist Mitte 2021 die Plattform «ZIP» entstanden. ZIP funktioniert nach dem Prinzip «plug & work». Sprich: Einziehen und loslegen. Auf zwei Stockwerken werden Teams oder kleineren Unternehmen komplett ausgebaute Büros sowie Meetingräume angeboten. Diese sind auf Wunsch hochwertig möbliert, verfügen über modernste Infrastruktur sowie viele Dienstleistungen und Annehmlichkeiten vor Ort. Typischerweise werden die Flächen – vergleichbar mit Wohnungen – für mehrere Monate gemietet und können ebenso wieder einfach gekündigt werden. Das nähere Umfeld des ZIP ist urban und bietet viel: Das grösste Fitnesscenter der Region, Einkaufsmöglichkeiten, Bars, Restaurants, Hotel, Kinos und Bowlingarena. Der nächste Dominostein bei der Flexibilisierung von Nutzungen zeichnet sich bereits ab: Laborflächen.
The hot topic… «lab as a service»
Traditionell ist die Schweiz die erste Adresse für Life Science Unternehmen. Entsprechend gross ist der Bedarf an Forschungs- und Laborflächen. Swiss Prime Site arbeitet an innovativen Lösungen, um die Nachfrage zu decken. Die Immobilienentwicklerin hat das Wissen und die Kompetenz sowie die Ressourcen, um die entsprechende «Hardware» oder Infrastruktur beizusteuern. An verschiedenen Standorten in der Schweiz sollen dereinst Start-ups oder auch ganze Unternehmen vom ersten Tag des Mietvertrages mit ihrer Forschung und Arbeit beginnen können. Dadurch sparen die Mieter Zeit sowie finanzielle Ressourcen, welche sie so primär in ihr Kerngeschäft – die Forschung – investieren können. Interessenten können sich zwischen unterschiedlichen Ausbaustandards entscheiden sowie den individuellen Dienstleistungsgrad einfach und rasch bestimmen. Wie bei anderen Flächen, welche bereits eine Flexibilisierung erfahren haben, stehen dabei die Bedürfnisse der Endnutzer im Vordergrund.
Von Clustern und Ökosystemen
Swiss Prime Site hat bisher zwei geeignete Standorte für die ersten komplett ausgebauten Labor- und Forschungsflächen mit dazugehörigen Betriebsdienstleistungen definiert. Bei der Standortfindung spielt die Nähe zu bestehenden «Clustern» oder «Ökosystemen» im Bereich Life Science eine grosse Rolle. Aus der Historie eignet sich beispielsweise die Region Basel mit ihrer prägenden Pharmaindustrie hervorragend dazu. Namentlich der Stücki Park, der sich im Norden der Stadt befindet. Dieser beherbergt heute bereits durch Swiss Prime Site entwickelte Laborgebäude der Mieterin Lonza und einen Technologiepark, welcher als eigentlicher «Brutkasten» für verschiedene Start-ups im Bereich Life Science dient. Gleich daneben soll in den kommenden zwei Jahren, ein weiteres hochmodernes Gebäude mit Labor- und Forschungsflächen entstehen. Für den zweiter Standort steht die Region Zürich im Fokus. Die Limmatstadt ist Heimat der Eidgenössischen Technischen Hochschule (ETH) und von zahlreichen nationalen und internationalen Technologieunternehmen. Entsprechend sind Laborflächen besonders gefragt. In Schlieren, vor den Toren der Stadt, hat sich zudem auf dem Areal der ehemaligen Wagonfabrik ein eigentliches Life Science Cluster entwickelt. In unmittelbarer Nachbarschaft plant Swiss Prime Site auf dem Areal JED ein modernes und ausgesprochen nachhaltiges Neubauprojekt. Der neue Standort löst die Platzknappheit für Life-Science-Spin-offs wie auch etablierte Unternehmen in Grossraum Zürich.
Flexibel und kundennah in die Zukunft
Die Entwicklungen im Immobilienmarkt schreiten mit grossen Schritten voran. Veränderungen in den Büro- und Gewerbeflächen waren erst der Anfang. Nun ist hochflexibler und moderner Raum für Forschung und Laboratorien gefragt. Wie bei allem zeigt sich, dass die Flexibilität des eigenen Geschäftsmodells und die gelebte Kundennähe über die Zukunftsfähigkeit von Unternehmen entscheiden. Swiss Prime Site geht mit den eingegangenen Partnerschaften und den Entwicklungsprojekten den eingeschlagenen erfolgreichen Weg konstant weiter.
Drei Fragen an Martin Kaleja, CEO Swiss Prime Site Immobilien
Weshalb sind Labor- und Forschungsflächen für Sie interessant?
Martin Kaleja: «Neben Büro- und Logistikflächen sind Angebote im Bereich Labor und Forschung sehr gefragt. Dies war bereits vor ein paar Jahren der Fall, hat sich durch die Pandemie jedoch noch weiter verstärkt. Alle Signale, die wir momentan aus der Life Science Industrie und dem makroökonomischen Umfeld erhalten, zeigen einen deutlichen Anstieg des Flächenbedarfs.»
Warum sind sie überzeugt das das Angebot Anklang findet?
MK: «Die Life Science Welt hat sich dramatisch verändert. Dank Digitalisierung und Innovationen sind die Talente der Branche nicht mehr auf ein großes Team oder Pharmaunternehmen angewiesen. Sie brauchen aber einen Ort, wo sie mit ihrer Forschung gleich loslegen können und sich nicht um Immobilienfinanzierung, Bauarbeiten oder Baugenehmigungen kümmern müssen. Da kommen wir ins Spiel.»
Weshalb arbeiten Sie in diesem Bereich alleine und nicht mit einem Partner zusammen?
MK: «Im Bereich Co-Working arbeiten wir beispielsweise «zweigleisig». Im Stücki Park Basel haben wir mit unserem Partner Regus ein Angebot im ehemaligen Einkaufszentrum. Gleichzeitig haben wir das eigene Co-Working-Format ZIP auf dem Areal eingeführt. So können wir uns in Zukunft auch vorstellen, die Labor- und Forschungsflächen selber oder auch durch einen Partner zu betreiben.»
