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Flexible Büroflächen als neue Normalität
Viel wird derzeit diskutiert, welche Auswirkungen die Coronakrise auf den zukünftigen Flächenbedarf der Unternehmen und auf den Büroimmobilienmarkt haben wird. Denn von einem Tag auf den anderen waren plötzlich Hunderttausende Mitarbeitende gezwungen, im Home Office zu arbeiten. Innert kürzester Zeit wurde die Art, wie wir unseren Berufen nachgehen und kommunizieren, komplett auf den Kopf gestellt.
Erfreulich ist, dass sich die meisten von uns mit der neuen Situation relativ rasch arrangieren konnten. Unterstützende Kommunikationsmittel sind wie Pilze aus dem Boden geschossen. Mittlerweile finden wir es normal, Weiterbildungen in Form von Webinaren und Teamsitzungen per Videocall durchzuführen.
Vor der Coronakrise war der Anteil von Home Office relativ gering. Grund dafür ist unter anderem der hohe Ausbaustandard des öffentlichen Verkehrs und die relativ geringen Distanzen. Gemäss einer Studie der UBS haben Schweizer mit etwas mehr als 30 Minuten Dauer den kürzesten Arbeitsweg in Europa.
Zum Home Office gibt es noch kaum langfristige Erfahrungswerte. Jedoch mehren sich nun auch kritische Meinungen. Mitarbeitende fühlen sich von der Unternehmenswelt abgeschnitten. Der regelmässige Austausch mit Arbeitskollegen ist erschwert oder schlicht nicht mehr vorhanden. Neue Mitarbeitende bekommen zu wenig von der DNA der Firma zu spüren. Trotz neuer Kommunikationsarten bleibt es schwierig, über Videocalls Emotionen, Gefühle oder die Stimmung wahrzunehmen und darauf einzugehen. Innovationen entstehen nicht in vordefinierten Videocalls. Dazu braucht es – wie so oft – den iterativen und informellen Austausch. Dieser lässt sich aber fast nur physisch gestalten und kann kaum als «Konserve» organisiert werden. Zudem: Karriere im Home Office ist nur schwierig möglich.
Arbeiten wo und wann man will
Das Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation hat in Deutschland eine Umfrage bei fast 500 Firmen durchgeführt. Dabei gaben wenig überraschend 93 Prozent der befragten Unternehmen an, vermehrt Web- und Videokonferenzsysteme zu nutzen. Zudem sind fast 80 Prozent der Meinung, dass die Forderung nach flexiblem Arbeiten durch Mitarbeitende auch in Zukunft stark zunehmen wird.
Unternehmen versuchen daher, ihre Prozesse noch mehr zu digitalisieren und sich auf die veränderten Bedürfnisse der Mitarbeitenden auszurichten. Sie sind gefordert, ihnen mehr «Raum» zum Denken wie auch mehr Räumlichkeiten für Begegnungen und Austausch bereitzustellen.
Es ist wenig erstaunlich, dass gemäss dem Deloitte Millennial Survey 2018 die Generationen Y und Z der Meinung sind, dass «Vielfalt und Flexibilität der Schlüssel zur Loyalität» sind.
Neue Arten der Zusammenarbeit
Die Behauptung, dass die Zunahme von Home Office die Büroflächen reduzieren wird, greift zu kurz. Ebenso ist die Aussage, dass das klassische Büro verschwinden und der Büromarkt schrumpfen wird, kritisch zu hinterfragen. Immobilienentwickler stellen sich derzeit eher die Frage, welche Typen von Flächen in den nächsten Jahren nachgefragt werden.
Denn von einer Halbierung bis zur Verdoppelung der Büroflächen werden wir künftig alle Schattierungen am Markt sehen. Der Büroimmobilienmarkt wird durch den Einfluss der Coronakrise und allen damit zusammenhängenden Facetten heterogener. Auch werden Unternehmen ihre durchschnittliche Fläche pro Mitarbeitenden überdenken und teilweise bedeutend vergrössern. Heute sitzen Arbeitnehmende oft zu eng beieinander und Breakout-Räume oder Besprechungszimmer sind nicht in genügender Anzahl vorhanden. Der Wunsch nach mehr Socializing-Flächen und Begegnungszonen nimmt zu. Im ehemaligen NZZ-Druckerei-Areal in Schlieren (heute «JED») liegen die neu gestalteten Flächen bei 20m2 pro Mitarbeitenden, weil unter anderem Begegnungszonen in Form einer grosszügigen (Kaffee-)Bar sowie einer Treppe mit Sitzplätzen geschaffen wurden.
Zu erwähnen ist aber auch, dass Teilzeitbeschäftigung (60 bis 90 Prozent) in der Schweiz schon vor der Krise verbreitet war. Wir bauen für unsere Bürokunden bereits heute mit einem Faktor 0.7, was bedeutet, dass nur für rund 70 Prozent der Arbeitenden ein fixer Arbeitsplatz einberechnet wird.
Der Büroimmobilienmarkt wird durch den Einfluss der Coronakrise und allen damit zusammenhängenden Facetten heterogener.
Bereits vor der aktuellen Krise waren Unternehmen die Kultur und ihre eigenen Werte als Teil des Employer Branding sehr wichtig, auch um die richtigen und hoch qualifizierten Arbeitskräfte für sich zu gewinnen. Eine Unternehmenskultur muss gelebt werden.
In der Büro- und Gewerbeimmobilie YOND in Zürich-Albisrieden, welche dieses Jahr in Betrieb genommen wurde, hat Swiss Prime Site versucht, das Maximum an Flächenflexibilität für die Mieter zu entwickeln. Die überhohen Räume ermöglichen es, den Mietern bestmöglich mit ihnen mitzuwachsen. Auf 20 bis 80 Prozent der Grundflächen können Zwischengalerien in eigens entwickelten Baukastensystemen eingebaut werden.
Hin zur neuen Normalität
Das Neben- und Miteinander von mobilem Arbeiten und klassischem Büro wird unsere neue Normalität. Beide Formen werden ihre Berechtigung haben.
Für Immobilienentwickler ist dies eine grosse Chance. Wir sind deshalb mehr denn je gefordert, den Dialog mit den Mietern zu führen und sie auf diesem Weg zu begleiten sowie Möglichkeiten aufzuzeigen. Denn Flexibilität und die Implementierung der firmeneigenen DNA auf den Flächen ist die neue Normalität.
