Warum hat Swiss Prime Site das Areal damals gekauft?
Gianfranco Basso: Das ehemalige Druckzentrum der Neuen Zürcher Zeitung bietet für Immobilienentwickler gute Möglichkeiten. Die hohen Räume, die lange und bedeutungsvolle Historie sowie das Identifikationspotenzial der bestehenden Industrie- und Bürogebäude sind ideal für grosse Projekte. Obwohl ich zu der Zeit noch nicht im Unternehmen tätig war, waren dies wohl die ausschlaggebenden Argumente, die damals – wie auch heute – für den Kauf sprachen.

Eng ausgelegt, ist die Lage des Areals nicht gerade «prime». Ein Widerspruch?
Bezüglich Lage liegen sicherlich andere Vor- und Nachteile im Vergleich zum Stadtzentrum vor. Schlieren insgesamt und im Speziellen das dortige Quartier sind sehr interessante Cluster für diverse Industrien. Zudem ist das von uns nun erstellte Produkt äusserst attraktiv und in dieser Art einzigartig.

Was ist das Besondere an so einer «alten» Liegenschaft?
Es sind verschiedene Faktoren, die zusammenspielen. Einerseits ist es die Architektur, die mit Backsteinen, Beton, Stahl und viel Licht einzigartige Begegnungsorte ermöglicht und für eine ausgesprochen gute visuelle Kommunikation sorgt. Andererseits ist es aber auch der Charme der Industrie, die grossen Flächen, hohen Räume und Traglasten, die es ermöglichen, auch aussergewöhnliche Nutzungen zu realisieren. Ausserdem spielt auch die Frage der Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Anstatt die bestehenden Gebäude abzureissen und durch einen Neubau zu ersetzen, haben wir die Substanz erhalten, saniert und umgebaut. Damit wurden beträchtliche Ressourcen eingespart.

Hat sich mit dem Ankermieter der Fokus verändert?
Ja, aber nicht grundlegend. Wir haben mit unserem jetzigen Mietermix ein starkes Standbein im Bereich Innovation. Doch haben wir auch einen Ort geschaffen, der für Wissenstransfer sowie Unternehmertum steht, gastronomische Angebote bietet und als hochstehende Eventlocation über Zürich hinaus für Aufsehen sorgt. Auch die Pandemie hatte Einfluss darauf, dass wir ein Areal geschaffen haben, das vor allem beim Thema «New Work» neue Massstäbe setzt.

Gehen wir noch rasch einen Schritt zurück. Wie geht man ein solches Projekt an?
Wir haben einen klassischen Prozess für Produktentwicklungen durchgemacht. Dabei haben wir uns stark auf die sogenannte «Customer Journey» fokussiert und uns in erster Linie gefragt, wer entsprechende Flächen braucht und was auf diesem Areal alles passieren sollte. Unternehmen, also unsere zukünftigen Mieter, suchen sich zumeist ein bestimmtes Umfeld, welches für ihre Zukunft vielversprechend zu sein scheint. In Schlieren hat sich über Jahre gleich neben unserem Areal ein eigentliches Biotech-Umfeld entwickelt. Diese Tatsache hat – neben dem Platzbedarf – auch unseren ersten Ankermieter Zühlke angesprochen.

Was haben Sie dann gemacht?
Wir haben für das Areal eine Art «Story» entwickelt, die das Produkt umreisst und definiert. Es folgte die Markenbildung und eine erste schemenhafte Skizzierung des Potenzials mittels Flächenstückelungen.

«Wir haben einen Ort geschaffen, der für Wissenstransfer sowie Unternehmertum steht, gastronomische Angebote bietet und als hochstehende Eventlocation über Zürich hinaus für Aufsehen sorgt.»

Wie gross ist das Risiko, das man als Entwickler da auf sich nimmt?
Risiken kann man bis zu einem gewissen Grad entschärfen. Dazu sind Wissen, Markt-Know-how und eine Portion Flexibilität notwendig, um bei einem solchen Projekt nicht an der Nachfrage vorbeizubauen. Wir entwickeln und schaffen Lebensräume für Menschen. Dazu ist der Austausch mit den möglichen zukünftigen Mietern essenziell.

Warum haben Sie nicht einfach einen Büroturm hingestellt?
Hätten wir für einen grossen Einzelmieter das Projekt entwickelt, wäre dies allenfalls eine Option gewesen. Ein Büroturm wäre dem einmaligen Areal aber nicht gerecht geworden. Weiter wäre ein Büroturm an dieser Lage und mit einem ausgeprägten Mietermix wohl nicht das richtige «Format» gewesen. Mieter wollen heutzutage ein Umfeld, das ihnen entspricht und ihrem Unternehmen direkt oder indirekt Schub verleiht. Zudem ist es auch eine Art «Corporate Branding», wo man seinen Firmensitz hat. Um die richtigen Mitarbeitenden anzuziehen, ist die Standortfrage und die Infrastruktur von grosser Bedeutung.

Da wären wir wieder beim «Prime-Produkt».
Korrekt. Und dieses Produkt besteht aus vielerlei Werten und Qualitäten. Die modernen Flächen, die grosszügigen sowie attraktive Begegnungszonen innen und aussen, der Mietermix und insbesondere die Diversität auf dem Areal sind wichtig, um bei einem solchen Projekt überzeugende Resultate zu erreichen.

Konkret gefragt: Was sind die Erfolgsfaktoren des Projekts JED?
Es ist die Offenheit des Areals, die Mischung aus Internationalität und Urbanität sowie das Spannungsfeld, das wir durch den Mix aus Historie und Moderne generieren konnten. Wenn man solche Projekte realisiert, gibt es eine bestimmte Phase, die dem Immobilienentwickler signalisiert, dass man auf dem richtigen Weg ist.

Was ist das für eine Phase?
Ich nenne diese Phase «tenant-get-tenant»-Phase.

Was geschieht da genau?
Nun, ein Projekt wie JED fängt zumeist mit einer Idee und dem ersten bedeutenden Mieter an. In unserem Fall war dies Zühlke. Wenn das Produkt stimmt und der Ankermieter zufrieden ist, trägt er über sein Netzwerk diese Zufriedenheit in den Markt hinaus. Dadurch entsteht eine Art Dynamik, die hilft den angestrebten Mietermix zu generiert. Nach Zühlke kam Halter. Dies hat dazu geführt, dass wir einen Event- und Gastronomie-Anbieter gewinnen konnten. Dieser Mix wiederum konnte auch lokale KMU’s wie Caffetino davon überzeugen ihre Produktion aufs JED zu verlegen und sogar eine unserer Bars zu betreiben. Ein perfektes Beispiel für «Community Building».

Richten Sie alles nach den Kundenwünschen aus?
Letzten Endes entwickeln wir unsere Projekte für unsere Kunden. Sie zahlen den Mietzins und wollen dafür das richtige Produkt haben. Während der Entwicklungsphase hilft es flexibel zu sein, um das Projekt und das Produkt, das teilweise über mehrere Jahre hinweg erstellt wird, immer wieder an veränderte Bedingungen anzupassen. Nur mit der Zufriedenheit der Kunden können Ziele erreicht werden.

Gibt es auch Wünsche, die Sie ausschlagen?
Als Immobilienentwickler versuchen wir möglichst die Grundidee eines Projekts aufrecht zu erhalten. Andererseits wollen wir für unsere Kunden eben auch «taylor-made-Produkte» schaffen. Zumeist findet sich ein guter Mittelweg, den wir innerhalb dieses Rahmens beschreiten können.

Was hat zum Beispiel Zühlke davon überzeugt im JED ihr neues Quartier aufzuschlagen?
Das Unternehmen war auf der Suche nach grossen Flächen, wo sie ihre drei weiteren Standorte konsolidieren konnten. Zühlke glaubt an die Kommunikation der Räume. Entsprechend sollte das «Raumgefühl» stimmen und den Mitarbeitenden eine inspirierende Atmosphäre bieten. Zusammen mit dem Mieter haben wir unser Augenmerk auf Begegnungszonen und grosszügige sowie weite Flächen gelegt.

Wie wichtig sind bei einem Projekt wie JED die anderen Stakeholder?
Die Beziehungspflege zu Stakeholdern ist bei jedem Projekt wichtig. Wir suchen stets den ersten Kontakt, um den Dialog zu starten. Zumeist sind die Stakeholder bereits sehr zufrieden, wenn man das Projekt, das bei ihnen in der Nachbarschaft entsteht, präsentiert und als Immobilienfirma auch ein Gesicht zeigt.

Gab es von behördlicher Seite, also von der Stadt Schlieren, Auflagen oder Widerstände?
Die Stadt war sehr erfreut, dass wir den Austausch suchten. Zudem ist ein Projekt wie JED für eine Stadt oder Gemeinde eine gute Standortförderung.

Und im besten Fall eine Attraktivierung der Lage oder des Quartiers.
Absolut. Das Areal des ehemaligen Druckzentrums war früher hermetisch abgeriegelt. Mit unserem Projekt haben wir die Räume geöffnet, das Areal begehbar gemacht, attraktive öffentliche Plätze geschaffen und die Lagequalität deutlich gehoben. Mittels Bepflanzung, Grünflächen und einem Brunnen konnten wir zudem das Mikroklima des Quartiers verbessern.