Story-Detail
Erfolgreiches 1. Halbjahr 2021
Sowohl das Kerngeschäft Immobilien als auch das Segment Dienstleistungen konnten trotz der teilweise beträchtlichen Herausforderungen in Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie die Umsetzung der strategischen und operativen Ziele vorantreiben. Dazu beigetragen hat auch die ab dem 2. Quartal 2021 deutliche Erholung der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Situation. Dank der Stabilisierung der epidemiologischen Lage konnte der lange Lockdown, der das Leben in vielen Bereichen eingeschränkt hatte und auch uns als Gruppe herausforderte, aufgehoben werden. Für das Gesamtjahr 2021 und darüber hinaus bleiben wir optimistisch.
Mit Flexibilität, Digitalisierung und Nachhaltigkeit in die Zukunft
Seit über einem Jahr beschäftigt uns dies. Langsam zeichnet sich ab, was dies langfristig für unser Unternehmen bedeutet. Lage und Qualität – Stichwort «Healthy Buildings» – bleiben die zentralen Kriterien für attraktive Büroflächen. Neu hinzu kommt Flexibilität: Die Zunahme von Homeoffice ist auch in der Schweiz zur Realität geworden. Entsprechend suchen Unternehmen vermehrt nach zentralen Standorten und hoher Bespielbarkeit der künftigen Mietflächen. Damit wollen sie ihren Mitarbeitenden hybride Modelle mit regelmässiger Büropräsenz ermöglichen. Dazu gehört neben einem attraktiven Umfeld insbesondere auch viel Freiraum, um sich auf die ändernden inneren und äusseren Ansprüche rasch einstellen zu können. Mit unseren Immobilien an erstklassigen Lagen sowie innovativen und flexiblen Konzepten, wie beispielsweise im YOND oder JED, stehen wir bereit, von diesem Trend profitieren zu können. Daneben dürfte auch Co-Working, als Ergänzung zu klassischen Mietverträgen und in Zusammenspiel mit Homeoffice, weiter verstärkt nachgefragt werden. Um dieser Markttendenz zu entsprechen und um auch hier zu den Vorreitern im Immobiliensektor zu gehören, arbeiten wir in diesem Bereich mit ausgesuchten Anbietern schweizweit zusammen. In verschiedenen unserer Liegenschaften bieten wir unseren Kunden bereits heute attraktive, moderne und flexible Lösungen für Co-Working, Meetingplace oder Workshop-Flächen an.
«Mit Flexibilität, Digitalisierung und Nachhaltigkeit in die Zukunft.»
Ein weiteres Learning für uns ist, dass Retailflächen an erstklassigen Standorten weiterhin attraktiv sind und es auch bleiben werden. Im Juli 2021 verzeichneten wir im Jelmoli und anderen Premium-Lagen vergleichbare Kundenfrequenzen wie vor der Pandemie. Gleichzeitig sind auch die Umsätze, mit Ausnahme der Gastronomie, wieder in einem ähnlichen Bereich wie 2019. Wieder- und Neuvermietungen in Zürich bestätigen dies zusätzlich. Auch die steigende Zahl von Omnichannel-Konzepten begünstigt die Nachfrage.
Ein weiterer Einfluss der Pandemie, ist die atemberaubende Beschleunigung der Digitalisierung. Wir haben als Unternehmen schon vor Jahren entschieden, mit deutlichen Investitionen in diesen Bereich ein Zeichen zu setzten. 2021 sehen wir nun erste Früchte dieser Investitionen. So konnten wir Anfang des Jahres unser neues ERP-System für Jelmoli in Betrieb nehmen. Dieses liefert Daten in Echtzeit, die es unseren Brand und Category Managern erlauben, rasch und flexibel auf Änderungen zu reagieren. Der neue Onlinestore von Jelmoli läuft ebenfalls auf dieser Plattform, die über ein integriertes Lager- und Bestellmanagement verfügt. Auch bei Wincasa gehen 2021 weitere digitale Elemente in Betrieb. So haben wir nun nach dem Shopping- und Entertainment Center Sihlcity mit der Fluggesellschaft Swiss bereits den zweiten Grosskunden auf unserem modernen und digitalen Kernsystem aufschalten können. Parallel rollen wir seit August unsere Mieter-App «Wincasa Home» schweizweit bei rund 30 000 Mietern aus. Zudem managen wir neue Bauprojekte für unsere Immobilien unterdessen grösstenteils digital. Drittkunden folgen in den nächsten Monaten. Zusätzliche Meilensteine der digitalen Transformation von Wincasa werden folgen. All diesen Projekten ist gemein: Wir reduzieren den manuellen Aufwand, werden effizienter, flexibler und können unseren Kunden damit einen besseren sowie individuell zugeschnittenen Service bieten.
«Erstklassige Lagen sind weiterhin attraktiv und werden es auch bleiben.»
Die Pandemie hat uns als Gesellschaft nochmals vor Augen geführt, wie wichtig ein nachhaltiges Management ist. Als Unternehmen fühlen wir uns schon seit geraumer Zeit der umfassenden Nachhaltigkeit verpflichtet. Um dies innerhalb der Organisation weiter zu verankern und die dazugehörigen Ziele zu definieren, führen wir bereits seit zwei Jahren ein hochkarätig besetztes Sustainability Board. Als Resultat daraus haben wir 2021 beispielsweise das Reglement zur Umweltpolitik und den Verhaltenskodex für Lieferanten erarbeitet und in Kraft gesetzt. Dabei rücken wir insbesondere im Rahmen unserer Immobilienentwicklungen und Umbauten das Thema Nachhaltigkeit stark ins Zentrum. Dabei verfolgen wir das Ziel, bereits vor 2040 im Portfolio Klimaneutralität zu erreichen. Mit dem schweizweit ersten grossen Projekt der Kreislaufwirtschaft an der Zürcher Müllerstrasse konnten wir Google als Mieter gewinnen.
Die Immobilie, bei welcher die bestehenden Materialien und Bauteile weiterverwendet werden sollen, wird für das Technologieunternehmen das dritte Zürcher Standbein. Zudem konnten wir im 1. Halbjahr 2021 bereits unseren zweiten Green Bond mit einem Volumen von CHF 300 Mio. lancieren. Dieser stiess wiederum auf sehr gute Nachfrage und bietet nachhaltig orientierten Investoren die Gelegenheit, direkt in grüne Immobilien sowie den Absenkungspfad zu investieren. Auch dort machen wir grosse Fortschritte. In den vergangenen drei Jahren haben wir die CO2- Intensität des Immobilienbestands um rund ein Viertel senken können. Entwicklungsprojekte werden zudem CO2-neutral geplant und nach international anerkannten Standards wie zum Beispiel SNBS, SGNI, LEED und BREEAM zertifiziert.
Höhere Mieterlöse und tieferer Leerstand im Immobiliensegment
Trotz der unverändert herausfordernden Lage konnten wir im Kerngeschäft Immobilien den Ertrag aus Vermietung um 2.2% auf CHF 213.4 Mio. [CHF 208.9 Mio. exkl. Tertianum] steigern. Getrieben wurde das Wachstum durch im Jahr 2020 und Anfang 2021 neu eingezogene Mieter. Besonders hervorzuheben ist hier das Projekt JED in Schlieren, das wir im Sommer grösstenteils abschliessen und mit einem kleinen Festakt auch den davorliegenden Park eröffnen konnten. Daneben konnten wir den Leerstand seit Ende 2020 um 0.4 Prozentpunkte auf 4.7% senken. Insgesamt ist es uns im 1. Halbjahr 2021 gelungen, über das gesamte Immobilienportfolio Flächen von total über 47 000 m2 neu zu vermieten oder Verträge zu erneuern und damit Leerstand abzubauen (Vorjahr: 41 000 m2). Insbesondere im 2. Quartal 2021 hat die Anzahl der vermieteten Büro- und Retailflächen deutlich zugenommen. An der Müllerstrasse in Zürich wird, wie bereits zuvor erwähnt, ab 2023 Google als neuer Einzelmieter einziehen und insgesamt über 15 000 m2 Mietfläche beziehen. Wir freuen uns sehr, dem Unternehmen attraktive, flexible und insbesondere nachhaltige Mietflächen zur Verfügung stellen zu dürfen. Beim vielversprechenden Projekt Alto Pont-Rouge im Kanton Genf konnten Verträge mit zwei Ankermietern abgeschlossen werden.
Die Projektpipeline setzen wir wie geplant um. Aktuell sind Projekte mit einem Investitionsvolumen von CHF 902 Mio. (inkl. Landanteil) im Bau. Im ersten Halbjahr haben wir hierfür CHF 110 Mio. investiert und können damit deutlich Werte schaffen. Weitere Vorhaben mit einem Investitionsvolumen von CHF 539 Mio. (inkl. Landanteil) befinden sich in der Planung. Parallel setzen wir die Optimierung des Portfolios weiter fort. So konnten wir beim Projekt Espace Tourbillon in Genf ein weiteres Haus zu attraktiven Konditionen veräussern. Zusammen mit einer Immobilie am Bahnhof Stadelhofen in Zürich (Bestand), die auch zu sehr vorteilhaften Marktbedingungen verkauft werden konnte, haben wir mit CHF 36 Mio. bereits im 1. Halbjahr 2021 die angepeilten Verkaufsgewinne (Ziel: CHF ~30 Mio.) für das Geschäftsjahr 2021 übertroffen. Darüber hinaus konnten wir eine Parzelle mit hohem Entwicklungspotenzial für Citylogistik in Zürich-Altstetten erwerben.
Neue Kunden, höhere Erlöse und Digitalisierung im Dienstleistungssegment
Im Segment Dienstleistungen erreichten wir einen Betriebsertrag von CHF 135.1 Mio. Bereinigt um Tertianum konnte dieser gegenüber dem Vorjahr um 3.8% gesteigert werden. Besonders dynamisch entwickelt sich dabei unser Real Estate Asset Management-Geschäft für Dritte, welches durch die Gruppengesellschaft Swiss Prime Site Solutions betrieben wird. Für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung lancierten wir das auf europäisches Alterswohnen konzipierte Anlagegefäss «SPA Living+ Europe» und setzen damit indirekt erstmals einen Fuss in den sehr grossen und stabilen deutschen Markt. Der Abschluss der ersten Transaktionen fand bereits statt. Zudem führte das Team von Swiss Prime Site Solutions für die Anlagegruppe SPA Immobilien Schweiz eine Emission mit einem Volumen von CHF 91 Mio. durch und tätigte Akquisitionen in der Höhe von rund CHF 118 Mio. Darüber hinaus konnten wir im 1. Halbjahr 2021 in einem kompetitiven Prozess einen wichtigen Neukunden gewinnen, für den wir den Aufbau eines Portfolios übernehmen. Ein eindrücklicher Beweis unserer Stärke, Immobilieninvestoren von unseren Dienstleistungen zu überzeugen. Schliesslich unternahmen wir auch zentrale Schritte, um unser Geschäftsmodell auszuweiten. Ende des 1. Quartals 2021 haben wir bei der FINMA ein Fondsleitungsgesuch eingereicht. Sobald die Bewilligung vorliegt, können wir mit einem ersten Produkt starten. Die Vorbereitungen sind weit fortgeschritten. Die verwalteten Vermögen erhöhten sich von CHF 3.0 Mrd. Ende 2020 auf CHF 3.2 Mrd. per Ende Juni 2021.
Wincasa überzeugte mit ihrem Dienstleistungsangebot einen wichtigen Grosskunden, sodass die Laufzeit zentraler Verträge um weitere fünf Jahre bis 2026 verlängert wurde. Die Transformation des Geschäftsmodells nimmt weiter Gestalt an. So können wir fortlaufend zusätzliche Dienstleistungen auf der neuen Plattform aufschalten. Die bewirtschafteten Vermögen erhöhten sich von CHF 72.0 Mrd. Ende 2020 auf CHF 73.6 Mrd. per Ende Juni 2021.
Bei Jelmoli mussten wir im 1. Halbjahr 2021 – wie bereits im Vorjahr – einen behördlich verordneten Lockdown hinnehmen. Dieser dauerte vom 18. Januar bis 1. März 2021. Darüber hinaus blieb praktisch die komplette Gastronomie innerhalb des Stammhauses an der Bahnhofstrasse Zürich bis Ende Mai geschlossen. Der neue Standort am Flughafen Zürich (Circle) war vom Lockdown ebenfalls betroffen. Trotz dieses massiven negativen Einflusses konnte Jelmoli im Vergleich zum Vorjahr den Betriebsertrag steigern. Darüber hinaus haben wir im 1. Halbjahr 2021 stark an der Omnichannel-Strategie gearbeitet, die Organisationsstruktur vereinfacht und die Prozesse optimiert. Dies, um der veränderten «Customer Journey» noch besser zu entsprechen. Basis hierfür ist unser neues ERP-System, welches wir 2021 erfolgreich eingeführt haben und uns mehr Geschwindigkeit und Flexibilität erlaubt.
Optimistischer Ausblick
Wie bereits kommuniziert, werden wir im Kerngeschäft das Portfolio laufend optimieren. Dabei setzen wir auf den aktiven Abbau von Leerstand, die «Like-for-Like»-Erhöhung von Mieterlösen durch projektbezogene Umnutzungen oder gezielte Neuvermietungen sowie eine sukzessive Fokussierung des Bestands auf zukunftsträchtige Nutzungsarten. Parallel dazu setzen wir die attraktive Projektpipeline im Umfang von rund CHF 2.0 Mrd. laufend um und ergänzen die «Abgänge» durch neue Opportunitäten aus dem eigenen Portfolio. Nach der strategischen Veräusserung von Tertianum befindet sich das Segment Dienstleistungen insbesondere mit den Asset Management-Dienstleistungen für Dritte von Swiss Prime Site Solutions wieder auf dem Wachstumspfad. Die Weichen für neue Produkte und Kundengruppen sind gestellt.
Erfahren Sie mehr zum Halbjahr 2021 bei Swiss Prime Site in der Berichterstattung.
