Die Anforderungen an Lebensräume wandeln sich. Technologische, gesellschaftliche, wirtschaftliche und ökologische Veränderungen führen dazu. Die Entwicklung von Immobilien, Arealen, Quartieren und Städten bedingt eine Vision, wie wir morgen als Gesellschaft leben wollen. Die Vielschichtigkeit der Themen, die Unterschiede in den Bedürfnissen und der oft sehr lange Entwicklungshorizont können die Vorstellungskraft in Bezug auf die Zukunft beeinträchtigen; gefragt ist also eine gute «Sehhilfe».

Das Rechtschreibwörterbuch Duden beschreibt ein Periskop als ein ausfahr- und drehbares 360-Grad-Fernrohr für Unterwasserfahrzeuge; diesem ist eigen, dass es die Realität nur indirekt über Spiegelungen widergibt.

Innovationsmanagement kann eine solche «Sehhilfe für Zukunftsbilder» sein. Die Innovationsstrategie mit dem dazugehörigen Prozess ist bei Swiss Prime Site in die Unternehmens- beziehungsweise Nachhaltigkeitsstrategie eingebettet. Darin eingeschlossen sind die Identifikation von relevanten wirtschaftlichen, gesellschaftlichen und wissenschaftlichen Entwicklungen und die Übersetzung in umsetzbare und differenzierbare innovative Massnahmen. Der Prozess besteht aus fünf Schritten: Informationsmanagement, Themenmanagement, Innovationsmethodik, Projektmanagement und Wissensmanagement.

Das Informationsmanagement dient der Früherkennung von Signalen und Trends. Aus deren Analyse entstehen Trendlandkarten, Trend-Navigationssysteme oder – im Fall von Swiss Prime Site – das «House of Trends». Das Themenmanagement beurteilt und bewertet diese Entwicklungen und Strömungen nach deren Relevanz für das Unternehmen, das Geschäftsmodell sowie für die Immobilien-Projektentwicklung. Screening und Update zu Trends und Innovationsfeldern finden regelmässig – meist jährlich – statt.

Mehrmals im Jahr führt das Innovationsteam von Swiss Prime Site, das Future Board, Innovations- und Accelerator Workshops durch. Als Bestandteil der Innovationsmethodik sind diese der Nukleus von Neuentwicklungen und Prozessverbesserungen. Zudem professionalisiert das Future Board das Ideen-Management. Der stete Abgleich von (technischen) Potenzialen mit den Marktbedürfnissen ist dabei zentral und hilft, das Zukunftsbild zu schärfen.

Einem Periskop gleich erlauben gerade die Innovations- und Accelerator Workshops ein Auftauchen aus den «Untiefen des Tagesgeschäftes» und bieten eine 360-Grad-Sicht auf ein Thema oder Innovationsfeld. Intensiv beschäftigen sich die Workshopteilnehmenden an ein- oder mehrtägigen Veranstaltungen mit einem Thema, entwerfen erste Geschäftsideen und prüfen mögliche Anwendungen. Das Projektmanagement begleitet dann erfolgsversprechende Ideen als Pilotprojekte («Proofs of Concept») in Praxisanwendungen. Das Periskop richtet sich auf verschiedene Innovationsfelder sowie auf alle Phasen des Lebenszyklus von Immobilien – besonders aber auf die spezifischen Fragestellungen aus der Immobilienprojektentwicklung.

Innovation in der Projektentwicklung kann ferner bedeuten, dass traditionelle Bauweisen neu interpretiert werden. Das visionäre Gebäudekonzept «2226» von JED, das neue Zentrum für Wissenstransfer, Innovation und Unternehmertum in Schlieren sieht einen Neubau vor, der ohne technische Heizung, Kühlung und Lüftung auskommt. Dennoch erfüllt es die Anforderungen an komfortable Arbeitsumgebungen und angenehme Raumtemperaturen zwischen 22 und 26 Grad. Innovationspotenzial ergibt sich zudem in der Farb- und Materialwahl. Den ökologischen Nachhaltigkeitsansprüchen können beispielsweise intelligente (Fenster-) Verdunkelungssysteme oder neuartige Wandanstriche gerecht werden.

In einem anderen Projekt wurde das Bedürfnis nach Flexibilität in der Raumgestaltung ins Zentrum gestellt. Im YOND in Zürich-Albisrieden wird Flexibilität zum Prinzip. Die innovative Gestaltung mit Zwischenböden in überhohen Räumen erlaubt den Mietern die auf ihre Bedürfnisse abgestimmte Durchmischung von hybriden Arbeitsplätzen, Meetingräumen, Aufenthalts- und Begegnungszonen bis hin zu gewerblichen Produktionsflächen.

Fertigungstechnologien, das Dienstleistungsverständnis wie auch Unternehmenskulturen wandeln sich. Das Innovationsmanagement unterstützt nicht nur, das Potenzial im eigenen Unternehmen zu heben, sondern hilft des Weiteren, die Bedürfnisse von (potenziellen) Mietern zu antizipieren.

«Lyon macht es besser. Frankreich zeigt, wie nachhaltiger Städtebau aussieht. Ein lebendiges Quartier entsteht nur, wenn Architekten, Investoren und Behörden zusammenspannen.», titelte die NZZ am Sonntag vom 26. Mai 2019.

Der Artikel betont die Wichtigkeit des Dialogs in der Lebensraumgestaltung. Hier wäre einzig zu ergänzen, dass auch die potenziellen Nutzer – die Geschäftsflächen- oder Wohnungsmieter – frühzeitig in die Gestaltung miteinbezogen werden. Diese verstehen am besten, wie sich ganze Branchen, Unternehmen oder Lebensformen verändern und welche Anforderungen und Chancen daraus entstehen. Innovation in der Arealentwicklung kann in Zukunft vermehrt heissen, früher in den Dialog zu treten und anstatt ein «Produkt» dann gemeinsam ebendiesen «Lebensraum» zu gestalten. Innerhalb dieses Innovationsfelds könnten moderne Technologien engeres Zusammenspiel, Mitentscheiden und Mitgestalten aller involvierten Parteien vorantreiben.

In erfolgreich entwickelten, lebendigen Quartieren identifiziert sich die Bevölkerung mit der Umgebung. Die gelebte Gemeinschaft wird dadurch spürbar. Gemeinschaft entsteht insbesondere, wenn sich jeder zu einem gewissen Masse einbringt und seinen Beitrag leistet. Durchdachte (Landschafts-) Architektur, Wegführungen und Signaletik sowie Sichtbezüge können den Austausch fördern – wie auch gastronomische Zusatzangebote und eigentliche Kommunikationszonen. Grosse Projektentwicklungen sollten deshalb zunächst mit der gemeinsamen Definition des öffentlichen Raumes starten, denn Entwickler geben diesen faktisch der Bevölkerung wieder zurück.

Dieser Artikel von Dr. Alexandra Bay, Head Group Research bei Swiss Prime Site, ist im Rahmen der NZZ Real Estate Days 2019 in der NZZ-Verlagsbeilage erschienen.