Maximilian Hoffmann, Sie haben unlängst die Zulassung der FINMA für ein neues Immobilien-Anlagevehikel erhalten. War der Weg dorthin steinig?

Maximilian Hoffman: Steinig war er nicht, aber Ausdauer war durchaus gefordert. Ein FINMA-Gesuch besteht im Wesentlichen aus zwei Bestandteilen. Einerseits aus der Bewilligung als Fondsleitung und anderseits aus der Produktgenehmigung für den Immobilienfonds. Zur Erlangung einer Lizenz wird geprüft, ob eine Organisation und ihre Mitarbeitenden die gesetzlichen sowie regulatorischen Anforderungen erfüllen. Zudem, ob die Kapitalvoraussetzungen und die angemessene Betriebsorganisation gegeben sind. Zentral dabei sind die Robustheit des Unternehmens sowie die vorhandenen Kompetenzen und Erfahrungen. Ausserdem gibt es erhebliche Anforderungen ans Risikomanagement und an die Compliance sowie an den Anlegerschutz.

Welche Meilensteine gab es?

MH: Wichtige Meilensteine waren die strategischen Vorbereitungen des Produkts, die Konsultationen mit der FINMA, die Vorprüfung sowie die finale Abnahme selbst. Die Eingabe des finalen Bewilligungsgesuchs «Fondsleitung & Fondsprodukt», die darauffolgende Verfügung im September und schliesslich die Lancierung des ersten Fonds per Anfang November 2021 waren weitere wesentliche Schritte.

Auf welche Segmente konzentrieren Sie sich beim ersten Produkt vornehmlich?

MH: Die Anlagestrategie des Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial sieht vor, in den Bandbreiten von 40 bis 60% in den Büro- und Gewerbesektor, 20 bis 40% in den Einzelhandel und höchstens 10 bis 20% in Spezialimmobilien wie Logistik oder Industrie zu investieren. Bauland könnte auch dazugehören. Eine schweizweite Diversifizierung ist vorgesehen. Die Liegenschaften werden direkt gehalten.

«Umweltaspekte werden in allen Phasen des Investitionsprozesses berücksichtigt.»

Welche Ziele verfolgen Sie mit dem Anlagefonds?

MH: Das erste Ziel haben wir mit einem gesicherten Seed-Portfolio von rund CHF 140 Mio. und einer zusätzlichen Pipeline in der Grössenordnung von rund CHF 180 Mio. bereits erreicht. Das mittelfristige Volumen von CHF 1 Mrd. wollen wir mit einem strategiekonformen Wachstum von rund CHF 300 Mio. pro Jahr schaffen. Die Kotierung an der SIX ist in drei bis fünf Jahren geplant.

Und wie würden Sie die Anlagestrategie umschreiben?

MH: Wir verfolgen die sogenannte «AB-BA» Strategie. Der Investitionsfokus liegt auf A-Städten mit B-Lagen oder auf B-Städten mit A-Lagen. Mit unserem aktiven Managementansatz zielen wir auf die Erwirtschaftung von stabilen Cashflows und eine niedrige Leerstandsquote.

Wie gedenken Sie beim Portfolioaufbau vorzugehen?

MH: Das erwähnte Startportfolio weist eine exzellente Bruttorendite von 5.1%, eine Leerstandsquote von sehr tiefen 1.3% und einer restlichen durchschnittliche Mietlaufzeit von 6.1 Jahren auf. Das sind sehr gute Werte. Ein strategiekonformes weiteres Wachstum steht bei uns im Vordergrund. Zukäufe werden dabei stets auf ihre Auswirkung im Rahmen der Gesamtperformance des Fonds geprüft. So können wir den Zielkorridor der Ausschüttungsrendite stetig im Fokus halten.

Können Sie etwas über die Zielrendite sagen?

MH: Die Ausschüttungsrendite auf dem Startportfolio beträgt bei Annahme einer martüblichen Fremdfinanzierung von ca. 25% rund 3.9%. Als mittelfristigen Zielkorridor für die Anlagerendite streben wir zwischen 4.5% und 5.5% an.

«Wir verfolgen die sogenannte «AB-BA»-Strategie. Der Investitionsfokus liegt auf A-Städten mit B-Lagen oder auf B-Städten mit A-Lagen.»

Was macht den Fonds attraktiv?

MH: Investoren profitieren bei unserem Fonds von einer Einstiegsmöglichkeit ohne Agio zum Nettoinventarwert. Mit dem gesicherten Startportfolio erhalten Investoren darüber hinaus bereits von Beginn weg Zugang zu einem ausbalancierten Immobilienbestand mit attraktivem Risiko-Ertrags-Profil und eine hohe Produktstabilität. Daneben profitieren sie auch massgeblich von unserem dynamischen und volumenabhängigen Gebührenmodell. Ein weiteres Plus: Die Ausgabekommission sinkt bei zunehmendem Zeichnungsvolumen.

Nachhaltigkeit ist bei Investorenein wichtiges Thema. Wo steht Swiss Prime Site Solutions?

MH: Umweltaspekte werden in allen Phasen des Investitionsprozesses berücksichtigt. Generell setzt der Fonds auf die Standards der Swiss Prime Site-Gruppe und appliziert die gleichen Kriterien. Langfristige Ziele sind die Orientierung an nationalen und internationalen Rahmenbedingungen.

Wie können Fondsanteile erworben werden?

MH: Für Investoren und Interessierte haben wir eigens ein schlagfertiges Team zusammengestellt. Beim  persönlichen Gespräch wird der Austausch gepflegt sowie Erwartungen und Ziele abgeglichen. Die Zeichnung erfolgt über eine Depotbank. Nach der Erstemission können die Anteile täglich ausserbörslich gehandelt werden. Zudem werden diese auch am Sekundärmarkt geführt.