Mittwochmorgen, kurz vor neun bei Wincasa in Zürich. Martin Pfenninger, Leiter Projektmanagement und Nachhaltigkeit, betritt als Erster den Brainstorming-Room. Hier soll – zwischen Schaukel, Whiteboard und Legofiguren – eine zentrale Frage in Sachen Nachhaltigkeit diskutiert werden: Welchen Beitrag können Swiss Prime Site und Wincasa leisten, um der Energiestrategie 2050 sowie der damit verbundenen CO₂-Reduktion Rechnung zu tragen und damit das international vereinbarte 2-Grad-Ziel zu erreichen? Etwa ein Viertel der Schweizer CO₂-Emissionen werden im Immobiliensektor verursacht. Das heisst, gerade dieser Wirtschaftszweig hat mit dem Bauen und Betreiben von Liegenschaften einen grossen Einfluss aufs Klima. Dessen ist sich Swiss Prime Site bewusst und hat Pfenninger beauftragt, alle derzeitigen und zukünftigen Massnahmen zur Reduktion und zum Ausstoss von CO₂ zu quantifizieren und anhand eines Absenkpfades zu visualisieren.

Eine anspruchsvolle Aufgabe, für die sich der Experte Unterstützung holte – von Reto Camenzind, Leiter Data Science und Serdar Oenel, Projektleiter Research und Strategy. Das heutige Kick-off-Meeting soll einen Grundstein legen. Gemeinsam will man sich dem Thema annähern. Im Laufe der kommenden Wochen und Monate soll ein Ausblick hinsichtlich der CO₂-Emissionen im Portfolio von Swiss Prime Site erarbeitet und damit ein wichtiger Beitrag zum nächsten Nachhaltigkeitsbericht des Unternehmens geliefert werden.

Der Nachhaltigkeitsbericht von Swiss Prime Site hat das Projekt nicht nur initiiert, sondern stellt mit den publizierten Daten, Initiativen und Zielen auch die Grundlage für die Entwicklung und Visualisierung des CO₂-Absenkpfades bereit. So wurden alle ökologischen Werte bereits transparent über die vergangenen Jahre abgebildet und Massnahmen wie die Anlehnung an das 2-Grad-Ziel festgehalten. Das Projekt EC/BO, welches 2012 startete, brachte hinsichtlich Energieverbrauch und Treibhausemissionen nicht nur Transparenz ins Immobilienportfolio, sondern auch eine gute Ausgangsbasis für Pfenninger und sein Team. Mit den gleichzeitig lancierten Betriebsoptimierungen konnten erste Einsparungen umgesetzt und im bisher publizierten Absenkpfad visualisiert werden. Mit dem Update des Fahrplans sollen nun alle künftigen Initiativen und Anstrengungen quantifiziert und anschaulich gemacht werden. Swiss Prime Site wagt also einen Blick in die Zukunft – und zwar nicht nur für die nächsten zehn Jahre, sondern weiter darüber hinaus.

Das Ziel: Ein Instrument zu schaffen, das dem Management als Entscheidungsgrundlage dienen kann. Denn alle zukünftigen Massnahmen sollen vermehrt nach Aspekten der ökologischen Nachhaltigkeit getroffen werden. Doch wo anfangen, bei einem Vorhaben dieser Dimension? Hier gilt es, konkret zu werden und praktische Schritte zu definieren.

Deshalb sitzen heute drei Experten zusammen, die sich mit Nachhaltigkeit, Daten und Entwicklung auskennen. Know-how, das essentiell ist, um sich dem Thema nicht nur zu nähern, sondern auch eine konkrete Lösung zu entwickeln. «In einem ersten Schritt geht es darum, das aktuelle Portfolio abzubilden und zu visualisieren, inwieweit man sich auf dem Zielpfad befindet und welche geplanten Massnahmen welchen Impact haben», erklärt Pfenninger. Die zentralen Stellschrauben für die Beeinflussung der Treibhausemissionen eines Gebäudes liegen in drei Bereichen: der Optimierung, der Effizienzsteigerung und der Substitution fossiler Energieträger. Erstes erreicht man zum Beispiel durch das Anpassen der Regelparameter der haustechnischen Anlagen. Im Rahmen von Sanierungen während des Lebenszyklus eines Gebäudes lässt sich die Effizienz steigern. Und mit dem Einsatz erneuerbarer Energie wie Wasserkraft, können fossile Energieträger ersetzt werden. «Eine grosse Herausforderung stellt die zeitliche Perspektive dar», so Pfenninger. «Generell wird mit Instandhaltungs- und Unterhaltsplänen für die nächsten zehn Jahre gearbeitet. Der Zielpfad für das 2-Grad-Ziel geht aber weit darüber hinaus. Während die nächsten zehn Jahre für jedes einzelne Objekt relativ genau abgeschätzt werden können, sind die nachfolgenden Jahre nicht definiert.» Wincasa muss also mit Annahmen über Lebensdauer und -zyklen von Bauteilen und Liegenschaften arbeiten. Ein Beispiel: Ist für eine Liegenschaft in den nächsten zehn Jahren keine umfassende Sanierung vorgesehen, muss ein zukünftiger Zeitpunkt für eine Erneuerung angenommen werden. Doch welcher energetische Standard wird für die Sanierung prognostiziert? Diese Entscheidung wirkt sich natürlich auf die nachfolgende Berechnung des Energieverbrauchs und der damit verbundenen CO₂-Emissionen aus. Ähnlich verhält es sich bei einem Ersatz der Wärmeerzeugung. Wann ist dieser in Zukunft fällig? Und von welcher Erzeugung (Gas, Wärmepumpe etc.) geht man aus? Vieles ist unklar. Nur eines ist allen am Tisch bewusst: Je weiter man in die Zukunft schaut, desto ungenauer wird die Prognose.

Eine weitere Herausforderung liegt in der Visualisierung selbst. Um eine Aussage für das Immobilienportfolio von Swiss Prime Site machen zu können, müssen die Massnahmen auf Objektebene definiert und auf der Zeitachse fixiert werden. Martin Pfenninger breitet eine Grafik auf dem Besprechungstisch aus: «Mir schwebt ein Diagramm als Überblick der einzelnen Objekte vor, das auf der X-Achse die spezifische Energiekennzahl kWh pro m² der Liegenschaften und auf der Y-Achse die korrespondierenden CO₂-Äquivalente pro m² abbildet. Mit der Blasengrösse kann zusätzlich der absolute CO₂-Ausstoss oder die Fläche der Liegenschaft veranschaulicht werden.» Ein zweites Diagramm mit dem CO₂-Absenkpfad nimmt das ganze Portfolio in den Blick. Auf der X-Achse wird die Zeitschiene und auf der Y-Achse der CO₂-Ausstoss des Portfolios dargestellt. Die 2-Grad-Absenkkurve liegt im Hintergrund und gibt das Ziel vor: Im weit in der Zukunft liegenden Jahr 2100 steht der CO₂-Ausstoss bei null. Wenn die Nachhaltigkeitsmassnahmen wirken, nähert sich die Swiss Prime Site-Kurve der 2-Grad-Kurve an.

Simulationen wie diese sind extrem aussagekräftig – auf Ebene des Gesamtportfolios wie auch für die einzelnen Liegenschaften. Vorausgesetzt, man hat einen quantitativ und qualitativ hochwertigen Datensatz. Alles dreht sich um die Güte der Daten. Und die gilt es zu definieren und zusammenzutragen. Pfenninger und sein Team wollen jetzt einfach mal anfangen. Loslegen und gemeinsam das Thema erarbeiten. Denn auch das ist klar: Swiss Prime Site befindet sich hier mit Wincasa in einer Pionierrolle. Es gibt keine Blaupause, keinen Best Practice, an dem man sich orientieren könnte. Ende des Jahres will man zeigen können, wie das Portfolio gegenüber dem 2-Grad Ziel steht. Die Erwartungen sind gross – mindestens genauso gross wie die Aufgabe selbst.