Rund ein Drittel der weltweiten energie- und prozessbedingten CO₂-Emissionen entfällt auf den Gebäude- und Immobiliensektor. Doch die Klimabilanz einer Immobilie entscheidet sich nicht erst im Betrieb. Bereits die Materialwahl, die Konstruktion und der Bau wirken sich auf ihren ökologischen Fussabdruck aus. Hinzu kommen Energieverbrauch, Anpassungsfähigkeit, spätere Umnutzungen sowie auch Rückbauten. Nachhaltige Immobilienentwicklung muss deshalb heute deutlich weiter gedacht werden als die reine Optimierung des Energieverbrauchs.

Die Schweiz verfolgt das Ziel, bis 2050 unter dem Strich keine Treibhausgase mehr auszustossen. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet das, nicht nur einzelne Gebäude zu verbessern, sondern ganze Bestände schrittweise zu dekarbonisieren. Swiss Prime Site zählt zu den grössten kommerziellen Immobilieneigentümerinnen der Schweiz und verfolgt hierfür einen CO₂-Absenkpfad mit dem Ziel, ihr Immobilienportfolio bis 2040 klimaneutral zu betreiben.

Je nach Gebäude kommen unterschiedliche Massnahmen zum Einsatz – etwa Wärmepumpen oder Fernwärme für die Wärmeversorgung sowie Photovoltaikanlagen für die Stromproduktion. Entscheidend dabei ist, welche Lösungen für das jeweilige Objekt technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind.

Dabei geht es nicht allein um den Energieverbrauch. Auch die Frage, wie ein Gebäude über den ganzen Lebenszyklus hinweg geplant, gebaut, genutzt und weiterentwickelt werden kann, beeinflusst seine langfristige Umweltbilanz.

Wenn Strategie zu Architektur wird

Wie sich dieser Ansatz in einem konkreten Projekt umsetzen lässt, zeigt BERN 131 in Bern Wankdorf. Der 2025 fertiggestellte Büro- und Dienstleistungsstandort wurde in Hybridbauweise mit Holz und Beton realisiert. Holzstützen, Unterzüge und Holz-Beton-Verbunddecken bilden wesentliche Teile der Tragstruktur. Das eingesetzte Holz stammt aus dem Kanton Bern, wodurch sich die Transportwege verkürzen liessen.

Auch beim Innenausbau wurde auf bestehende Ressourcen zurückgegriffen: Verschiedene Möbel- und Einrichtungselemente aus dem ehemaligen Jelmoli-Warenhaus in Zürich wurden weiterverwendet und in das neue Gebäude integriert.

BERN 131 verfolgt das Prinzip, erneuerbare Energie direkt vor Ort zu erzeugen und zu nutzen. Neben Photovoltaikanlagen auf dem Dach verfügt das Gebäude über eine vollständig integrierte Photovoltaikfassade. Die Solarmodule in unterschiedlichen Blautönen übernehmen dabei zwei Funktionen: Sie sind Teil der Gebäudehülle und tragen zur lokalen Stromproduktion bei. Das Gebäude produziert mehr Energie, als es im Betrieb benötigt.

Erdsonden und Wärmepumpen ergänzen das Energiekonzept und dienen der Wärme- und Kälteversorgung. Dadurch lässt sich der Bedarf an fossilen Energieträgern reduzieren.

Wie zukunftsfähig eine Immobilie ist, hängt nicht nur von ihrem Energieverbrauch ab. Entscheidend ist auch, ob sie sich an veränderte Anforderungen anpassen lässt. BERN 131 bietet flexible Büro- und Dienstleistungsflächen, die unterschiedliche Arbeitsplatzkonzepte ermöglichen. Diese Anpassungsfähigkeit trägt dazu bei, die Nutzungsdauer des Gebäudes zu verlängern und den Bedarf an späteren baulichen Eingriffen zu reduzieren.

Auch die Aussenräume sind Teil dieses Konzepts: Begrünte Dachflächen, Terrassen und Umgebungsbereiche fördern nicht nur die Biodiversität, sondern verbessern gleichzeitig auch das Mikroklima in der unmittelbaren Umgebung. Zugleich erhöhen sie so die Aufenthaltsqualität der Nutzenden. Hinzu kommt die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und das Strassennetz – ein Faktor, der ebenfalls zur langfristigen Nutzbarkeit eines Standorts beiträgt.

Vom Einzelgebäude zum langfristigen Wandel

BERN 131 steht beispielhaft für eine Entwicklung, die die gesamte Branche zunehmend beschäftigt. Nachhaltigkeit wird zunehmend als Zusammenspiel von Konstruktion, Energieversorgung, Kreislaufwirtschaft, Biodiversität und langfristiger Nutzbarkeit verstanden.

Für Swiss Prime Site ist das Projekt Teil ihres CO₂-Absenkpfads. Die grössten Herausforderungen liegen allerdings jeweils nicht im einzelnen Neubau. Entscheidend wird sein, wie sich der bereits bestehende Immobilienbestand schrittweise dekarbonisieren lässt. Darin liegt eine der zentralen Aufgaben der Immobilienwirtschaft in den kommenden Jahren auf dem Weg zum Erreichen der Klimaziele.

BERN 131