Pour Swiss Prime Site, 2019 a été un exercice très réussi. Les produits d’exploitation ont progressé de 3.7% à 1 258.8 millions CHF. Les segments Immobilier et Services ont tous deux contribué à cette croissance réjouissante. L’Immobilier, son cœur de métier, a accru son produit d’exploitation de 2.0%. Les services proches de l’immobilier ont augmenté leur contribution au Groupe de 4.8% par rapport à l’exercice 2018. En cours d’exercice, le portefeuille immobilier a enregistré une croissance de 5.0% à 11.8 milliards CHF. La qualité du portefeuille se manifeste par la réduction du taux de vacance à 4.7% [4.8%] et par un rendement net attrayant, comparé à celui du marché, de 3.5% [3.6%]. Le résultat a doublé à 608.5 millions CHF [310.9 millions CHF]. Outre les améliorations opérationnelles, les augmentations de la valeur du portefeuille immobilier ainsi qu'un effet positif exceptionnel produit par des baisses d’impositions dans quelques cantons ont conduit à ce bon résultat. Pour l’exercice 2020, Swiss Prime Site prévoit une hausse significative de son résultat (avant réévaluations et impôts différés). Celui-ci contient un résultat substantiel provenant de la cession du Groupe Tertianum.

Produits d‘exploitation

En 2019, les produits d'exploitation de Swiss Prime Site ont augmenté de 3.7% à 1 258.8 millions CHF. Les deux segments ont contribué à ce résultat positif. Le segment Immobilier, son cœur de métier, a répondu aux attentes en accroissant son produit d’exploitation à 519.5 millions CHF. L’augmentation de 10.3 millions CHF ou 2.0% s’explique principalement par la hausse des produits provenant des développements immobiliers. La gestion active des locaux vacants ainsi que les locations et relocations anticipées ont également apporté une précieuse contribution à ce résultat.

Dans le segment Services, le produit d’exploitation a augmenté en 2019 de 4.8% à 828.4 millions CHF. Par rapport à l’exercice précédent, Wincasa a enregistré une hausse du produit des services immobiliers de 2.5% à 148.1 millions CHF. La numérisation du modèle d’affaires est mise en œuvre de manière systématique, entraînant un changement de culture. Le portefeuille d’immeubles gérés par Wincasa a atteint une valeur vénale de 71 milliards CHF environ.

Jelmoli - The House of Brands a réalisé un produit de Retail de 127.8 millions CHF [131.3 millions CHF]. Dans un marché difficile, ce grand magasin haut de gamme a accéléré l’élargissement de son offre de services et de marques.

Tertianum a continué d’étendre son réseau de centre résidentiel et de soins pour personnes âgées. L’entreprise possède aujourd’hui plus de 80 centres et a réalisé en 2019 un produit d’exploitation dans le Cadre de vie des seniors s’élevant à 423.9 millions CHF (+6.8%).

Swiss Prime Site Solutions a mené pour le compte de Swiss Prime Fondation de placement deux émissions dont le produit a permis de procéder à des acquisitions importantes. De la sorte, les actifs sous gestion sont passés de 1.6 milliard CHF à 2.3 milliards CHF. Le produit des actifs sous gestion a nettement augmenté, soit de 60.2% à 13.5 millions CHF [8.5 millions CHF].

Résultat d’exploitation

En 2019, le résultat d‘exploitation (EBIT) de Swiss Prime Site s’est élevé à 628.3 millions CHF [478.6 millions CHF] soit une hausse de 31.3%. Le segment Immobilier s'est taillé la part du lion dans ce très bon résultat. L’EBIT du cœur de métier a atteint 572.9 millions CHF (+32.9%). Celui-ci contient de réévaluations à hauteur de 204.4 millions CHF [68.3 millions CHF]. Cette augmentation reflète l'attrait et la qualité globalement élevés des immeubles en portefeuille. En raison de la conclusion d’un nouveau bail à long terme, l’immeuble sis à la Müllerstrasse 16, 20 à Zurich, en particulier, a contribué à cette hausse grâce à une réévaluation importante. A fin 2019, le taux d’escompte réel moyen s’est situé à 3.06%, soit de 16 points de base inférieur à celui de l’exercice précédent. Hors réévaluations, l‘EBIT a également enregistré une hausse de 3.4% à 424.9 millions CHF [411.1 millions CHF]. La cession de projets de développement à Plan-les-Ouates (Espace Tourbillon) et à Berne (Weltpost Park) ainsi que la vente d’un immeuble destiné au commerce de détail à Genève, au 1^er semestre 2019, et de petits immeubles au 2^e semestre ont permis de réaliser un résultat avant impôts s’élevant à 37.6 millions CHF au total. Les charges d’exploitation du segment Immobilier ont augmenté de 6.3 millions CHF à 171.4 millions CHF [165.1 millions CHF]. Cette augmentation résulte principalement de la charge liée à la vente des immeubles en développement. Le segment Services a dégagé un EBIT de 55.5 millions CHF (47.6 millions CHF). Les résultats opérationnels en particulier de Tertianum et de Swiss Prime Site Solutions ont été convaincants.

Résultat

En 2019, Swiss Prime Site a enregistré un résultat élevé de 608.5 millions CHF [310.9 millions CHF]. Des améliorations opérationnelles, des réévaluations élevées ainsi que la dissolution d’impôts différés à hauteur de 172.5 millions CHF en raison de la baisse de taux d’imposition cantonaux ont contribué à ce bon résultat. Des refinancements avantageux et une hausse des coûts d’emprunt activés en lien avec les développements d’immeubles ont réduit les charges financières à 70.7 millions CHF [75.8 millions CHF]. Hors réévaluations et impôts différés, le résultat s’est monté à 315.7 millions CHF (+9.7%). Le résultat par action (EPS) a nettement augmenté à CHF 8.00 [CHF 4.27]. Hors réévaluations et impôts différés, l’EPS s’est élevé à CHF 4.14 [CHF 3.95], quand bien même le nombre d’actions pondéré est plus élevé de 4.6%.

Bilan

Swiss Prime Site a placé en 2019 deux emprunts obligataires sur le marché des capitaux, à savoir une obligation à 8 ans à 1.25% d’un montant de 350 millions CHF et une obligation à 12 ans à 0.375% pour un montant de 170 millions CHF. Le coût moyen pondéré de la dette a baissé à 1.2% [1.4%]. La durée résiduelle moyenne pondérée de la dette porteuse d’intérêts a diminué à 4.2 ans [4.3 ans]. La comparaison entre le taux d’intérêt de la dette, soit 1.2%, et le rendement net réalisé à hauteur de 3.5% sur le portefeuille immobilier continue d’offrir un écart de taux intéressant de 2.3% [2.2%]. A fin 2019, le taux de capitaux propres de Swiss Prime Site s’est élevé à un solide 44.4% [43.9%]. Avec 45.7%, le taux des mises en gage du portefeuille immobilier est resté pratiquement au niveau de celui de l’exercice précédent [45.3%]. A CHF 71.87 par action, la valeur nette d’inventaire après impôts différés a été supérieure de 6.1% à celle de l’exercice précédent. Ce chiffre tient compte de la distribution, effectuée le 4 avril 2019, de CHF 3.80 par action exonérée d’impôts et provenant des réserves issues d’apports en capitaux. Le rendement des capitaux propres de Swiss Prime Site a atteint 11.5% [6.4%].

Perspectives

Pour 2020, Swiss Prime Site estime que les conditions économiques et politiques resteront dans le cadre de celles de l’exercice précédent. Cette situation devrait offrir des opportunités tant à l’entreprise qu’à la branche de l’immobilier tout entière. L’achèvement de projets, une gestion active du portefeuille, des actifs et des locaux vacants, des revenus récurrents provenant des développements immobiliers ainsi que la mise en chantier de projets en réserve auront en 2020 des effets positifs sur la réalisation des objectifs opérationnels du segment Immobilier, son cœur de métier. Swiss Prime Site s’attend aux contributions prévues du segment Services proche de l’immobilier. De surcroît, la vente du Groupe Tertianum conduira à une hausse ponctuelle du résultat avant réévaluations et impôts différés ainsi qu’à un changement de la structure du compte de résultat et du bilan. L’entreprise tient à maintenir sa politique attrayante de distribution aux actionnaires.

Peter Lehmann (1958), CEO de Swiss Prime Site Immobilien, a exprimé le désir de se retirer à fin 2020, après plus de vingt ans passés dans l’entreprise, mais il restera à la disposition de Swiss Prime Site sur la base de mandats. Le Conseil d’administration et la Direction du Groupe le remercient aujourd’hui déjà pour ses efforts inlassables et son approche stratégique visionnaire. En ce qui concerne la conduite et l‘organisation futures d’Immobilier, son segment clé, Swiss Prime Site informera en cours d’exercice.

Assemblée générale 2020

Le Conseil d’administration proposera à l’Assemblée générale du 24 mars 2020 une distribution de CHF 3.80 par action (ex-date: 30 mars 2020, valeur: 1^er avril 2020). Récemment, la moitié de la distribution proviendra des réserves issues d’apports en capital (sans déduction de l’impôt anticipé) et l’autre moitié sera constituée d’un dividende ordinaire (avec déduction de l’impôt anticipé de 35 %). Le Conseil d’administration proposera également à l’Assemblée générale d‘élire Ton Büchner au Conseil d’administration et à la Présidence de ce dernier. Les autres membres du Conseil d’administration, à l‘exception d’Hans Peter Wehrli, sont candidats à leur réélection. En 2019, Swiss Prime Site a lancé un appel d’offres pour le mandat de révision des comptes. Après avoir examiné les offres détaillées et les présentations de ces entreprises, le Conseil d‘administration a décidé de proposer à l’Assemblée générale de renouveler à KPMG, Zurich, le mandat d’Organe de révision.