Die Bau- und Immobilienbranche verursachen einen wesentlichen Anteil des CO₂-Ausstosses in der Schweiz und weltweit. Vor diesem Hintergrund dürfen sich die Bemühungen zur Bewältigung des Klimawandels nicht nur auf nachhaltig konzipierte Neubauten konzentrieren, wo Zertifizierungen wie der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) oder Minergie bereits üblich sind. Die Massnahmen müssen sich auch auf Bestandesliegenschaften ausdehnen. Damit können Immobilieneigentümer das Nachhaltigkeitsniveau ihrer Gebäude langfristig erhöhen. Ein Lösungsansatz dazu ist die Einführung von grünen Mietverträgen, sogenannten «Green Leases».

Es gibt noch keinen einheitlichen Standard, der einen Mietvertrag als «grün» oder nachhaltig einstuft. Bei einem Green Lease handelt es sich um einen Katalog von Massnahmen wie Mieterinnen und Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit beisteuern. Dies wird mit entsprechenden Nachhaltigkeitsklauseln umgesetzt. Diese tragen unter Anderem dazu bei, den CO₂-Ausstoss eines Gebäudes zu verbessern. So können Vermieterinnen und Nutzer von den Optimierungen und den daraus resultierenden Vorteilen profitieren. Zwei Ziele können durch die Aufnahme von Nachhaltigkeitsklauseln in Mietverträgen erreicht werden. Zum einen steigern sie die Marktattraktivität von Immobilien. Zum anderen verbessern sie die Energieeffizienz und senken dadurch auch die Nebenkosten.

Letztlich spielen grüne Mietverträge eine ausschlaggebende Rolle in der Erreichung der Klimaziele und hinsichtlich der Netto-Null-Politik bis 2050.

Swiss Prime Site setzt sich langfristige Ziele und richtet das Geschäftsmodell und die Wertschöpfung danach aus. 2019 wurde ein detaillierter CO₂-Absenkpfad für das gesamte Immobilienportfolio entwickelt. Dieser prognostizierte für die rund 1.6 Millionen Quadratmeter Geschossfläche eine beeinflussbare Reduktion der relativen CO₂-Emissionen (Intensität) um mindestens 75% bis ins Jahr 2050. 2020 hat der Sustainability Ausschuss von Swiss Prime Site das Reduktionsziel für das Immobilienportfolio weiter verschärft, sodass bereits 2040 Klimaneutralität im Betrieb erreicht wird. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es erforderlich weitere zusätzliche Massnahmen, darunter Green Leases, einzusetzen. 

Karin Voigt, Chief Portfolio Officer bei Swiss Prime Site und Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site, haben sich im Podcast «Law on Air» den Fragen zu Green Leases gewidmet. Eingeladen wurden sie von Sibylle Schnyder, Fachanwältin im Bereich Bau- und Immobilienrecht und Partnerin bei der Anwaltskanzlei CMS. 

Welche konkreten Punkte in Bezug auf Green Leases regelt Swiss Prime Site in Mietverträgen bereits?

Karin Voigt: Wir möchten zusammen mit Mietern eine gemeinsame Haltung zur Nachhaltigkeit definieren. Zudem regeln wir damit den Datenaustausch, die Energieeffizienz der verbauten Technologien und die Nutzung von erneuerbarer Energie. Bereits heute haben wir in unseren Mietverträgen Bestimmungen zu Photovoltaikanlagen, Betriebsoptimierung und Energie-Contracting. Zusätzlich finden wir es wichtig den Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen explizit vorzusehen.  
Gebäudemanagement ist zudem ein wichtiges Thema. Bezüglich Nachhaltigkeit geht es hier um die Reinigung sowie konsequente Abfalltrennung. Ebenfalls zentral sind Nachhaltigkeitsgrundsätze bei baulichen Massnahmen. Wir denken dabei an die Verwendung von nachhaltigen Materialien oder die Förderung der Kreislaufwirtschaft. Es sind viele einzelne Punkte, die in Summe stark zur Zielerreichung beitragen werden. 

Sind Green Leases in der Schweiz bereits Standard?

Martin Pfenninger: Swiss Prime Site ist diesbezüglich Vorreiterin. Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2040 Klimaneutralität zu erreichen. Nachhaltigkeit ist aber auch bei anderen Immobiliengesellschaften weit oben auf der Agenda. In einer Branchen-Arbeitsgruppe haben wir kürzlich eine Reihe von Elementen erarbeitet, die Teil eines Green Lease werden können. Grüne Mietverträge sind heute noch kein Standard, werden es aber hoffentlich bald sein. Wir haben Nachhaltigkeitsaspekte bereits in Werk- sowie in Bewirtschaftungs- und FM-Verträgen integriert. Mietverträge sind nun der logische nächste und wichtige Schritt. Diese nachhaltige Entwicklung ist ein Marathon und kein Sprint. Das muss man sich immer wieder vor Augen führen.
 

Was sind die Vorteile eines solchen Vertrages für die Mieter? Man hört auch das Argument, dass ein Green Lease in erster Linie höhere Kosten mit sich bringt…

Karin Voigt: Das ist nicht der Fall. Einerseits kann viel umgesetzt werden, ohne Mehrkosten zu verursachen. So führt beispielsweise die präzise und selektive Produktwahl bei Ausbauten zu einer höheren Aufenthaltsqualität. Andererseits schaffen wir auch durch kluge Sensorik eine Steigerung der Effizienz und empfundenen Innenraumqualität. Heutzutage sind ESG-Themen bei den meisten grösseren Firmen per se wichtig und zentral. Wir sind Eigentümer von vor allem kommerziell genutzten Liegenschaften. Das heisst, unsere Mieter sind Unternehmen. Diese müssen und wollen bis 2050 klimaneutral sein. Um dieses Ziel zu erreichen, muss Nachhaltigkeit in ihrem operativen Betrieb und in ihrer Immobiliennutzung grosse Beachtung finden. Diesem Bedürfnis kommen wir mit unseren Green Leases entgegen und helfen den Mietern ihre Ziele zu erreichen. Ein Green Lease ist für uns ein partnerschaftliches Instrument, das allen Involvierten Vorteile bringt, also eine echte Win-Win-Lösung darstellt.
 

Bei laufenden Mietverträgen sind Green Leases nicht ganz einfach zu verwirklichen. Wie ist da die rechtliche Lage?

Sibylle Schnyder: Das ist bei laufenden Verträgen tatsächlich nicht ganz einfach. Werden dem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis neue Verpflichtungen auferlegt, spricht man von einer sogenannten einseitigen Vertragsänderung, welche nur auf einen Kündigungstermin hin erfolgen kann. Eine solche Anpassung muss mittels eines amtlich genehmigten Formulars mitgeteilt werden. Ich denke aber, dass grüne Mietvertragsklauseln in der Praxis häufig im Rahmen von einvernehmlichen Vertragsanpassungen erfolgen, zum Beispiel bei einer Mietvertragsverlängerung oder in Zusammenhang mit anderen Anpassungen. In einem solchen Fall einigen sich die Parteien auf neue oder ergänzende Vertragsbestimmungen. Diese können dann in einem Nachtrag zum Mietvertrag oder einem neuen Mietvertrag festgehalten werden. 

Wird es nun in der EU einen Schub von Green Leases geben?

Sibylle Schnyder: Es ist zu erwarten, dass Green Leases in der EU auch wegen neuer Gesetzesvorschriften einen Nachfrageschub erleben werden. So sieht zum Beispiel die neue, sogenannte Taxonomy Regulation explizite Nachhaltigkeitsanforderungen für die Finanzbranche und börsenkotierte Immobiliengesellschaften vor. Green Leases können für Unternehmen ein Instrument sein, um diese Vorgaben zu erfüllen. Im europäischen Immobilienmarkt geht man davon aus, dass grüne Klauseln im Laufe dieses Jahrzehntes zum Standard in Geschäftsmietverträgen mit institutionellen Immobilieninvestoren werden. Diese Entwicklung wird wohl auch vor der Schweiz nicht Halt machen.

Green Leases werden die künftige Basis für eine nachhaltige Nutzung von Liegenschaften bilden. Swiss Prime Site, als Vorreiterin der Immobilienbranche, hat sich des Themas angenommen und durch Green Leases wichtige Massnahmen abgeleitet. Diese werden dem Unternehmen und ihren Kunden helfen die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Da Stakeholder zunehmend Wert auf nachhaltige Mietflächen legen, schafft Swiss Prime Site durch den Einsatz von Green Leases zusätzliche Attraktivität und freut sich ihren Teil zu einer lebenswerten und nachhaltigen Zukunft beizutragen.
 

«Stüggi» – Ein Areal mit Geschichte
2009 kam das ehemalige Einkaufszentrum Stücki durch die Übernahme der Jelmoli-Immobilien in den Besitz von Swiss Prime Site. Die folgenden Jahre prägte eine längere wirtschaftliche herausfordernde Phase für die Schweiz, die grenznahen Regionen und das Areal selbst. Mit dem erstarkten Franken und der dadurch ausgeprägten Zunahme von Einkaufstourismus im nahen Nachbarland Deutschland kam die Frage auf, wie die Zukunft des Areals aussehen könnte. 2016 fiel der Entschluss, das geschichtsträchtige Areal im Norden der Stadt Basel komplett zu repositionieren und für alle Anspruchsgruppen interessanter zu machen. Die Vision von Swiss Prime Site war es, das Areal durch weitere Nutzungsarten deutlich belebter, attraktiver und spannender zu gestalten. Darüber hinaus – aufbauend auf dem bereits bestehenden Technologiepark – sollte sich im Norden der Stadt Basel ein Cluster für Life Science etablieren. 

Phase I – Transformation Bestand
Die dafür notwendige Zielerreichung wurde in zwei Schritten definiert. Im ersten Schritt musste die Nutzung der bestehenden Bauten angepasst werden. Dazu wurden die weit über 30 000 m² Retailflächen deutlich auf unter 10 000 m² redimensioniert. Damit gehörte das ehemalige Einkaufszentrum der Vergangenheit an. Was Detailhandel angeht, wird nun hauptsächlich auf die Nahversorgung des Quartiers fokussiert. Die frei gewordenen Flächen wurden mit einem umfassenden Unterhaltungskonzept (Multiplex-Kino, Fitness-, Bowling- und Virtual Reality-Center etc.), vielfältiger Gastronomie, einem attraktiven Co-Working-Angebot und zuletzt mit Co-Living-Services von Ariv ergänzt. Um die Erschliessung und Passierbarkeit für Anwohner, Besucher und auf dem Areal beschäftigte Personen zu verbessern, wurde die Verbindung der einzelnen Sektoren optimiert. Denn, mit Blick in eine nicht allzu ferne Zukunft (2024) und den rund 4 000 erwarteten Arbeitsplätzen im Stücki Park bestand der Bedarf die Durchlässigkeit deutlich zu erhöhen. Die Anpassungen im Bestand waren 2020 mehrheitlich abgeschlossen und damit die erste Phase der Zielsetzung erreicht. 

Phase II – Stärkung Life Science Hub
Basel besitzt eine lange Historie als Stätte grosser und bedeutender Pharma-, Chemie-, Bio- und Medtech-Unternehmen. Damit zusammenhängend ist die Stadt am Rhein gleichzeitig ein wesentlicher Standort für Forschung, Entwicklung und Wissenstransfer in diesen Industrien. Bereits 2011 wurde auf dem Stücki Areal der Technologie-park des Kantons Basel-Stadt eröffnet. Neben Büros und weiterer Infrastruktur bietet er für innovative Jungunternehmen in den Bereichen Life Sciences, Nano-, Informations- und Kommunikations-technologien sowie Cleantech attraktive und kollaborative Labor- und Forschungsflächen. Der Bau des Technologieparks markierte damit die Geburtsstunde des künftigen Life Science Hubs «Stücki Park». 

Die Nachfrage nach entsprechenden Flächen hat sich in den vergangenen Jahren weiter akzentuiert. Dies ist ganz generell, jedoch auch spezifisch im Stücki Park der Fall. Gemäss Immo-Monitoring (2022/02) von Wüest Partner wächst Life Science als Branche seit Jahren überproportional. Dies zur Hauptsache aufgrund veränderter Demographie, dem allgemeinen Anstieg des Gesundheitsbewusstseins, der Zunahme von Zivilisationskrankheiten und dem Digitalisierungsdruck im Gesundheitswesen. Konkret auf den Stücki Park bezogen, stossen bestehende Mieter des Technologieparks an Limiten oder es besteht Bedarf marktfähige Start-ups in der Nähe einzuquartieren. Ein weiterer Einfluss sind Marktteilnehmer aus der Branche, welche Kenntnis vom attraktiven Standort rund um den Start-up Inkubator «Technologiepark» nehmen und eigene Flächen auf dem Areal aufbauen wollen.

Life Science bedeutet wörtlich übersetzt «Lebenswissenschaften». Darunter werden alle Forschungsbereiche gezählt, welche sich mit lebenden Organismen, deren Strukturen und Vorgängen beschäftigen. Die Branche investiert stark in Grundlagenforschung, Wissen und Technologie. Ihr Einflussbereich reicht von Chemie über Pharmazie und Produktionstechnologien bis zu Landwirtschaft und Ernährung.

Die Branche hat in der Schweiz zahlreiche Cluster. Besonders viele Beschäftigte weist sie in den Regionen Basel, Zürich und Genfersee auf, was auch mit den regionalen Universitäten und Bildungsstätten zu tun hat.  Entsprechend stark nachgefragt sind Immobilien mit Forschungs- und Laborflächen. Grundsätzlich werden vier Typen von Life-Science-Immobilien unterschieden: Forschung und Entwicklung, Produktionsräume, Pharmalogistik und Büroimmobilien.

Die Dekarbonisierung im Immobiliensektor erfordert tiefgreifende Massnahmen. Erreicht werden soll sie mit einer fundamentalen Verschiebung in der Energieversorgung. In diesem Zusammenhang orientiert sich Swiss Prime Site am SDG 13 (Sustainable Development Goal Nummer 13), Massnahmen zum Klimaschutz. Dabei sind neuartige Technologien gefragt, die den Wechsel von fossilen Energieträgern auf erneuerbare Energie erst möglich machen. Gebäude sollen sich – quasi in einer Nebenfunktion und als Beitrag zur Smart City von morgen – zu eigentlichen Kraftwerken entwickeln und Strom für die Mieter und im besten Fall auch für Nachbarn produzieren können. Dies bietet auch für den Stromsektor die Chance, die Energiezukunft positiv zu prägen. 

Ziel ist es, dabei konkrete nutzerzentrierte Anwendungen sowie Geschäftsmodelle zu entwickeln und innovatives Denken in der Unternehmenskultur zu verankern. Im Rahmen des Programms haben die Teilnehmenden die Möglichkeit, relevante Projekte für Swiss Prime Site Immobilien, Swiss Prime Site Solutions, Wincasa und Jelmoli zu entwickeln und vor der Gruppenleitung zu präsentieren. Diese Partnerschaften steigern die Innovations- und Wettbewerbsfähigkeit der Swiss Prime Site-Gruppe, fördern Bottom-up Innovation und stärken das nachhaltige Wachstum.

Der jüngste Workshop stand im Zeichen von Dekarbonisierung, Netto-Null und Gebäude als Kraftwerke. Im Vorfeld wurden die Bewerbungen von zahlreichen Teilnahmeinteressierten geprüft und rund ein Dutzend zum Pitch eingeladen. Die nachfolgenden Unternehmen und Start-ups wurden in die zweite Runde zugelassen.
 

Das Unternehmen Enerdrape entwickelt vorgefertigte geothermische Platten, welche dank ihres modularen Systems einfach zu installieren sind. Diese Technologie ermöglicht es, jede Art von neuer und bestehender unterirdischer Infrastruktur in Standorte für Heiz- als auch den Kühlbedarf zu verwandeln. Dies trifft zum Beispiel auch auf unterirdische Parkhäuser zu. Durch die Lösung wird der Zugang zu oberflächennaher geothermischer Energie vereinfacht. 

Das Team von Evodrop bietet ein Wasseraufbereitungssystem an, welches auf die Beimischung von Salz verzichtet und für das Trinkwasser wichtige Mineralien (z.B. Calcium und Magnesium) schützt. Die Technologie garantiert gesundes Trinkwasser ohne jegliche Schadstoffe und beugt Kalkschäden vor. Letzteres verlängert die Lebenszeit der Wasserinfrastruktur und reduziert so den CO₂-Ausstoss im Betrieb.

TVP Solar produziert solarthermische Hochvakuum-Flachkollektoren für industrielle Anwendungen. Die Systeme ermöglichen das Erhitzen von Wasser und die Produktion von Dampf in einem Temperaturbereich zwischen 80 und 180 Grad Celsius auch bei widrigen Witterungsbedingungen.

NewGreenTec erzeugt Öko-Strom mit hybriden, dezentralen Wind-Solar-Kleinkraftwerken. Die Windturbinen sind klein, kompakt und dadurch für Gebäudedächer geeignet. Die smarte Technologie gewährleistet die ganzjährliche Stromerzeugung, auch bei Nacht.

SoHHytec bietet ein auf Solartechnologie basierendes System für die Vor-Ort-Produktion von Energie(trägern). Das Unternehmen, welches einen entsprechenden Effizienz-Weltrekord hält, bietet ein vollständig sauberes und grünes System für die Wasserstoffproduktion an, das zusätzlich Strom, Wärme und Sauerstoff erzeugt.
 

Die Accelerator Workshops sind Teil unseres Startup Accelerator Programme. Jedes Jahr führen wir mehrere Workshops zu verschiedenen Themen durch. Die nächsten Termine sind hier zu finden.

Wo heute der Prime Tower in die Wolken ragt, gingen einst Fabrikarbeiter ihrer täglichen Arbeit in den Industriehallen nach. Damals stellte die Zahnradfabrik Maag dort Werkzeugmaschinen, Getriebe, Kupplungen und Zahnradpumpen her. Heute verbindet man das Maag Areal hauptsächlich mit Gewerbe, Dienstleistung und Kultur. Seit fast dreissig Jahren transformieren verschiedene Grundeigentümer Zürich-West zu einem vielfältigen, lebens- und liebenswerten Quartier. Der Bau der Bürokomplexe der Zürcher Kantonalbank und Kuoni neben der Hardbrücke bedeuteten den Startschuss dieser Entwicklung. Die neue Handelsschule des kaufmännischen Verbands trieb am Escher-Wyss-Platz diese Entwicklung weiter. 2004 übernahm Swiss Prime Site das Maag Areal und setzte mit dem Bau des Prime Towers und den umliegenden Gebäuden zu dessen Füssen neue und bedeutende Erfolgsakzente.

Vom geschlossenen Industrieareal zum offenen Quartierzentrum
Heute – fast 20 Jahre später – beginnt mit Maaglive ein neues Kapitel. Das nachhaltige Bauprojekt hat zum Ziel, ein neues und lebendiges Quartierzentrum zu schaffen. Menschen mit den unterschiedlichsten Lebensentwürfen sollen künftig hier wohnen, arbeiten und ihre Freizeit verbringen können. Im Rahmen eines Studienauftrags hat sich die Bauherrschaft für den Entwurf des renommierten Architekturbüros Sauerbruch Hutton aus Berlin entschieden. Das Projekt sieht vor, das historische und inventarisierte Gebäude K wieder freizustellen und um einen Wohnturm sowie ein Kulturhaus zu ergänzen. Dadurch wird das Areal geöffnet. Mit der wieder hergestellten «Lichtstrasse» wird das Areal durchlässiger und es entstehen wichtige Verbindungen zur Nachbarschaft und ermöglicht gleichzeitig die Schaffung eines begrünten Quartierplatzes, der für die Öffentlichkeit zugänglich sein wird. Fussgängerwege und Veloverbindungen sowie eine Vielzahl von Bäumen mit dichtem Blätterdach werden dem neuen Herzstück des Quartiers ein angenehmes Stadtklima verleihen.
 

Maaglive steht für Leben 
Einen Ort zum Leben erwecken, können vor allem Menschen. Das neue Quartierzentrum auf den Flächen des Maag Areals wird voraussichtlich ab 2027 aus dem Gebäude K, einem Wohnturm mit 14 Geschossen und einem Kultur-Pavillon mit unterschiedlichen Publikumsnutzungen bestehen. Wohnen, Kultur, Arbeit und Gastronomie werden zu einem lebendigen Mix verwoben. Das historische Gebäude K wird minimal saniert und erhält Gastronomie-, Atelier- und Co-Working-Flächen. 

Emotionalität und Vielfalt als Treiber der Vision des Kultur-Pavillons
Der als Holzbau konzipierte Kultur-Pavillon wird als «Indoor Public Space» zum lebendigen Treffpunkt für Kunst, Kreativwirtschaft und die Bevölkerung des Quartiers, der Stadt Zürich und darüber hinaus. Die Kulturnutzung, die bislang provisorisch und nur zu bestimmten Tageszeiten oder Wochentagen in den ehemaligen Maaghallen stattfand, soll mit dem Kulturpavillon eine neue, dauerhafte, flexible und inspirierende Heimat finden. Es wird eine 24-Stunden-Nutzung geschaffen, die es in dieser Form heute nicht gibt. Das Erdgeschoss wird offen gestaltet und zusammen mit dem Stadtplatz zum neuen Treffpunkt im Quartier. Pop-Up-Stores und ruhigere Begegnungszonen im ersten Obergeschoss werden zur Bereicherung beitragen. Die Säle der obersten Geschosse werden über viel Flexibilität verfügen und können für grössere Ausstellungen, Seminare sowie Meetings oder Präsentationen genutzt werden. 

Wohnturm: Symbiose zwischen Leben und Arbeiten
Der in Holzhybrid-Bauweise geplante Wohnturm komplettiert die umfangreichen Nutzungsmöglichkeiten auf dem Areal. Er wird Raum für neue Formen des Wohnens und Arbeitens bieten. Im Erdgeschoss werden sich dereinst ein Laden, ein Café und die Rezeption des «Workspace» befinden. Der Arbeits- und Konferenzbereich führt über eine grosse Treppe bis in das erste Obergeschoss.  Die darüberliegenden Etagen sind für Wohnungen in verschiedenen Grössen (von Studios bis hin zu 2 und 3-Zimmer-Wohnungen) vorgesehen. Die Mieterinnen und Mieter können auf den jeweiligen Etagen zusätzliche Arbeits- und Gemeinschaftsflächen nutzen. Ein Fitnessraum, eine Bibliothek und eine grosse, intensiv begrünte Dachterrasse runden das attraktive neue Wohnformat ab. 

Nachhaltiger Mehrwert für Zürich West
Das neue Ensemble, bestehend aus Wohnturm, Gebäude K und Kultur-Pavillon gruppieren sich um einen baumbestandenen Quartierplatz. Das nachhaltige Baukonzept folgt den Handlungsansätzen der Fachplanung zur Hitzeminderung der Stadt Zürich. Ein Lösungsbeitrag zu einer hochaktuellen Problematik, gerade in einem Quartier mit sehr vielen Asphaltflächen. So helfen etwa die üppige Begrünung der Freiräume und Dächer dabei, die negativen Auswirkungen der Hitzeinsel Zürich West zu mindern. Die Planung von Hager Landschaftsarchitekten (Zürich) sieht auf rund 4 000 m² einen begrünten, städtischen Freiraum mit zahlreichen hochstämmigen Bäumen vor. Dieser «Stadtwald» mit heimischen Arten soll zum Flanieren und Verweilen einladen.

Maaglive Fest
Am Freitag, 26. August 2022, wurde auf der historischen Zahnradstrasse, vor dem Gebäude K, das Maaglive Fest veranstaltet. Zur Feier der Baueingabe wurden Bewohner des Quartiers, Nachbarn, Mieter und Ihre Familien und Freunde eingeladen. Neben musikalischen Acts und Artisten gab es vor Ort partizipative Angebote für gross und klein. Von Improvisationstheater über Karikaturisten bis hin zur grossen Leinwand, wo jeder zum Pinsel oder Bleistift greifen konnte, war für jede Altersgruppe etwas dabei. Im Atelier K bot sich zudem die Möglichkeit, an den gut besuchten Projektpräsentationen direkt am Modell und Plänen mehr über das Projekt zu erfahren und mit der Projektleiterin sowie Architekten direkt in Dialog zu treten. 
 

Neuigkeiten zum Projekt, Events im Gebäude K und die spannenden Maaglive Talks finden Sie unter:

www.maaglive.ch

Vor einem Jahr haben zwei Ankündigungen Mark Zuckerbergs die Erwartungen für das Web3, die nächste Iteration des Internets, hoch angesetzt. Einerseits benannte er den Facebook-Konzern in Meta um. Andererseits tätigte er Investitionen in Milliardenhöhe in die Weiterentwicklung virtueller Plattformen. Unternehmen zahlreicher Branchen sehen sich seitdem gefordert, Geschäftsmodelle aus dem physischen Raum in das virtuelle Metaversum zu erweitern und sich so als weitsichtige Organisationen zu positionieren. So investierten Immobilienentwickler und branchenfremde Akteure Millionenbeträge in «Parzellen» in Form von Pixeln auf Plattformen wie «Decentraland» oder «The Sandbox». Im Einzelhandel eröffneten Marken wie Nike virtuelle Flagship Stores und verkaufen mittlerweile digitale Produktkollektionen. Gleichzeitig stiessen die Bemühungen, zu den First Movers im Metaversum zu gehören, bei vielen auf Unverständnis. So hat Meta seit der Umbenennung des Konzerns rund 500 Milliarden US-Dollar an Marktkapitalisierung verloren. Es lässt sich festhalten, dass das Thema so stark polarisiert wie kaum ein anderes. Für eine schlüssige Einschätzung, welche Rolle das Metaversum für die Immobilienwirtschaft darstellt, müssen drei Fragestellungen genauer untersucht werden.

Erstens: Werden sich Menschen künftig vermehrt im virtuellen Raum aufhalten? Oft geht vergessen, dass bereits heute Gaming über alle Altersgruppen hinweg das wichtigste Unterhaltungsmedium ist. Über ein Drittel der Menschheit, also drei 3 Milliarden Individuen weltweit, spielen regelmässig Videospiele. Ein wachsender Anteil davon tut dies mit Virtual Reality (VR)-Headsets. Abgesehen vom Gaming gibt es noch wenig Evidenz für eine Massenbewegung in gänzlich virtualisierte Parallelwelten. Doch, stellt die heutige hybride Welt nicht bereits eine Vorstufe für eine solche Entwicklung dar?

Drittens bedarf es einer differenzierten Sicht auf die Attraktivität von Geschäftsmodellen im Metaversum für Unternehmen. Trotz Risiken, wie dem hohen Stromverbrauch vieler VR- und AR-Anwendungen, bietet die Erschliessung virtueller Plattformen und die Erweiterung der physischen Realität ernstzunehmende Geschäftsopportunitäten. Dies gilt insbesondere für kommerzielle Immobilien. Im Kontext der fortschreitenden «Servitisierung» von Immobilien, könnte das Metaverse gar die am wenigsten «Kapital-intensive» Möglichkeit sein, um weitere Quadratmeter zu «entwickeln» und das Portfolio zu erweitern – nur eben virtuell. Die Investitionsrisiken werden sich dort auszahlen, wo ein neuer Mehrwert für Nutzer entsteht. Deshalb sollten sich Immobilienunternehmen nicht nur auf die Übertragung ihrer bestehenden Geschäftsmodelle auf virtuelle Plattformen konzentrieren, sondern versuchen, die bestehenden Geschäftsmodelle und Vermögenswerte sinnvoll zu ergänzen. Attraktiv erscheinen virtuelle Digital Twin basierte Services für Arealnutzer, Simulationen von Gebäudeentwicklungen und Nutzerverhalten für Planung und Vermarktung oder die Erweiterung physischer Verkaufsflächen um Social Commerce. Aber auch die Möglichkeit Meetings und Workshops künftig im Metaversum mittels Avatars kostengünstig (da ohne Raummieten) und emissionsarm (da ohne Anreiseweg) und dennoch immersiver als per 2D-Video Call abzuhalten, stellt gleichermassen eine Chance und ein Risiko für Eigentümer von kommerziellen Liegenschaften dar, wenn sich die Wertschöpfung entlang der Wertekette verschiebt.   

Dass ausschliesslich grosse Tech-Konzerne die Entwicklung von digitalen Infrastrukturen prägen, ist grundsätzlich keine wünschenswerte Entwicklung. Es besteht das Risiko, dass sich negative gesellschaftliche Folgen, die sich bereits aus der Ausbreitung der sozialen Medien ergeben haben, wiederholen und verschärfen. Um dies zu verhindern, könnten Immobilienentwickler mit gezielten Innovationsvorhaben zur Attraktivität und zum wirtschaftlichen Nutzen des «Lebensraums» Metaversum beitragen und davon profitieren. Bis das Metaverse aber die Spitze des Gartners Hype Cycle erreicht, dürfte auch hier gelten: Probieren geht über Studieren.

Diese Story erschien in der Verlagsbeilage zu den NZZ Real Estate Days 2022. 

Wer sich derzeit mit dem Immobilienmarkt beschäftigt, stellt rasch fest, dass das Thema Zertifizierung von Gebäuden sehr präsent ist. «Mit der Zertifizierung unserer Immobilien, erhöhen wir die Transparenz und etablieren gleichzeitig einen Referenzrahmen. Zudem legen wir die Grundlage dafür, um langfristig einen ökologischen, ökonomischen und sozialen Mehrwert für alle Stakeholder zu schaffen. Darüber hinaus haben wir seit letztem Jahr unsere ambitionierten Klimaziele mit unserer Finanzierungsstrategie verknüpft. Jede Verbesserung der Nachhaltigkeit ermöglicht uns eine attraktivere Finanzierung», fasst René Zahnd, CEO Swiss Prime Site, die Ambitionen zusammen. Bei Entwicklungsprojekten erhöht der Zertifizierungsprozess die Nachhaltigkeitsperformance und bildet zudem ein hilfreiches Qualitätssicherungsinstrument. Das Potenzial frühzeitig zu erkennen und Massnahmen zur Verbesserung von ESG-Aspekten abzuleiten, ist für Swiss Prime Site ein essenzielles Element. Darauf basieren wichtige – teilweise strategische – Entscheide beim Asset Management sowie Development & Construction. In Sachen Zertifizierungen bei Bestandsimmobilien nimmt Swiss Prime Site im Markt eine Vorreiterrolle ein. Bereits vor über zehn Jahren wurden erste Immobilien zertifiziert.

Umgesetzt wird dies beispielsweise durch die Förderung von E-Mobilität, Photovoltaik-Anlagen, Sensorik zur Verbesserung des Well-Beings und nicht zuletzt den stetigen Austausch mit unseren Stakeholdern. Denn: Die Immobilienbranche ist in der Pflicht, ihren Beitrag zur Reduktion der Emissionen und des Ressourcenverbrauchs zu leisten. Swiss Prime Site hat die Zertifizierungsstrategie für Bestandsliegenschaften vergangenes Jahr in Kraft gesetzt. Nach eingehender Analyse der verschiedenen Zertifizierungssysteme und auf Basis einer Machbarkeitsstudie für die bestehenden Immobilien, wurde ein detaillierter Umsetzungsplan entwickelt. Mit einem eigens dafür zusammengestellten Projektteam wurden über ein Dutzend Pilotzertifizierungen umgesetzt. Wincasa, eine Gruppengesellschaft von Swiss Prime Site, übernahm dabei übergeordnet die Projektleitung und arbeitet dafür mit dem externen Dienstleister ATP Sustain zusammen. 

Bei der Zertifizierung von Immobilien ist die Grösse des Portfolios entscheidend. Ob nur eine Handvoll Objekte zertifiziert wird oder, wie bei Swiss Prime Site, ein Immobilienpark mit über 180 Liegenschaften, macht in der Umsetzung einen bedeutenden Unterschied. Zudem passen nicht alle Zertifizierungssysteme auf die objektspezifischen Gegebenheiten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es sich um ein Areal mit mehreren unterschiedlichen Gebäuden handelt. Weitere Hürden stellen die unterschiedlichen Schnittstellen zwischen Eigentümer, Mieter, Bewirtschafter oder Betreiber dar. Eine zusätzliche Erschwernis kann die Art und Ausprägung des Mietverhältnisses sein (z.B. Single-, Multi-Tenant oder auch Triple-Net-Modelle). Eine umfassende Datenbeschaffung und Dokumentation sind deshalb wichtige Erfolgsfaktoren. Ebenso sind die Einbindung und Sensibilisierung der verschiedenen Parteien wie Asset Management, Bewirtschaftungsdienstleister und Mieter von bedeutender Wichtigkeit. Vor allem bei internationalen Kunden sind sowohl ein starkes Interesse sowie eine zunehmende Nachfrage nach zertifizierten Gebäuden feststellbar. Diese Entwicklung ist erfreulich, denn um gesamtschweizerisch Netto-Null bis 2050 sowie die Transformation zu mehr Nachhaltigkeit zu erreichen, ist eine vorausschauende und kooperative Zusammenarbeit unumgänglich. Dabei spielen beispielsweise auch grüne Mietverträge, sogenannte «Green Leases» eine ausschlaggebende Rolle.

Die BREEAM Zertifizierung (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist eine Methode zur Bewertung der Nachhaltigkeit. Damit werden Projekte, Infrastrukturen und Gebäude zertifiziert. Das 1990 vom Building Research Establishment (BRE) ins Leben gerufene System setzt durch die Entwurfs-, Spezifikations-, Bau- und Betriebsphase Massstäbe für die umweltbezogenen Merkmale von Gebäuden. Die Messgrössen können auf Neubauten oder Sanierungspläne angewendet werden. Unterschieden werden fünf Kategorien, von Certified über Good, Very Good, Excellent bis zu Outstanding.

«Stüggi» – Ein Areal mit Geschichte
2009 kam das ehemalige Einkaufszentrum Stücki durch die Übernahme der Jelmoli-Immobilien in den Besitz von Swiss Prime Site. Die folgenden Jahre prägte eine längere wirtschaftliche herausfordernde Phase für die Schweiz, die grenznahen Regionen und das Areal selbst. Mit dem erstarkten Franken und der dadurch ausgeprägten Zunahme von Einkaufstourismus im nahen Nachbarland Deutschland kam die Frage auf, wie die Zukunft des Areals aussehen könnte. 2016 fiel der Entschluss, das geschichtsträchtige Areal im Norden der Stadt Basel komplett zu repositionieren und für alle Anspruchsgruppen interessanter zu machen. Die Vision von Swiss Prime Site war es, das Areal durch weitere Nutzungsarten deutlich belebter, attraktiver und spannender zu gestalten. Darüber hinaus – aufbauend auf dem bereits bestehenden Technologiepark – sollte sich im Norden der Stadt Basel ein Cluster für Life Science etablieren. 

Phase I – Transformation Bestand
Die dafür notwendige Zielerreichung wurde in zwei Schritten definiert. Im ersten Schritt musste die Nutzung der bestehenden Bauten angepasst werden. Dazu wurden die weit über 30 000 m² Retailflächen deutlich auf unter 10 000 m² redimensioniert. Damit gehörte das ehemalige Einkaufszentrum der Vergangenheit an. Was Detailhandel angeht, wird nun hauptsächlich auf die Nahversorgung des Quartiers fokussiert. Die frei gewordenen Flächen wurden mit einem umfassenden Unterhaltungskonzept (Multiplex-Kino, Fitness-, Bowling- und Virtual Reality-Center etc.), vielfältiger Gastronomie, einem attraktiven Co-Working-Angebot und zuletzt mit Co-Living-Services von Ariv ergänzt. Um die Erschliessung und Passierbarkeit für Anwohner, Besucher und auf dem Areal beschäftigte Personen zu verbessern, wurde die Verbindung der einzelnen Sektoren optimiert. Denn, mit Blick in eine nicht allzu ferne Zukunft (2024) und den rund 4 000 erwarteten Arbeitsplätzen im Stücki Park bestand der Bedarf die Durchlässigkeit deutlich zu erhöhen. Die Anpassungen im Bestand waren 2020 mehrheitlich abgeschlossen und damit die erste Phase der Zielsetzung erreicht. 

Phase II – Stärkung Life Science Hub
Basel besitzt eine lange Historie als Stätte grosser und bedeutender Pharma-, Chemie-, Bio- und Medtech-Unternehmen. Damit zusammenhängend ist die Stadt am Rhein gleichzeitig ein wesentlicher Standort für Forschung, Entwicklung und Wissenstransfer in diesen Industrien. Bereits 2011 wurde auf dem Stücki Areal der Technologie-park des Kantons Basel-Stadt eröffnet. Neben Büros und weiterer Infrastruktur bietet er für innovative Jungunternehmen in den Bereichen Life Sciences, Nano-, Informations- und Kommunikations-technologien sowie Cleantech attraktive und kollaborative Labor- und Forschungsflächen. Der Bau des Technologieparks markierte damit die Geburtsstunde des künftigen Life Science Hubs «Stücki Park». 

Die Nachfrage nach entsprechenden Flächen hat sich in den vergangenen Jahren weiter akzentuiert. Dies ist ganz generell, jedoch auch spezifisch im Stücki Park der Fall. Gemäss Immo-Monitoring (2022/02) von Wüest Partner wächst Life Science als Branche seit Jahren überproportional. Dies zur Hauptsache aufgrund veränderter Demographie, dem allgemeinen Anstieg des Gesundheitsbewusstseins, der Zunahme von Zivilisationskrankheiten und dem Digitalisierungsdruck im Gesundheitswesen. Konkret auf den Stücki Park bezogen, stossen bestehende Mieter des Technologieparks an Limiten oder es besteht Bedarf marktfähige Start-ups in der Nähe einzuquartieren. Ein weiterer Einfluss sind Marktteilnehmer aus der Branche, welche Kenntnis vom attraktiven Standort rund um den Start-up Inkubator «Technologiepark» nehmen und eigene Flächen auf dem Areal aufbauen wollen.

Life Science bedeutet wörtlich übersetzt «Lebenswissenschaften». Darunter werden alle Forschungsbereiche gezählt, welche sich mit lebenden Organismen, deren Strukturen und Vorgängen beschäftigen. Die Branche investiert stark in Grundlagenforschung, Wissen und Technologie. Ihr Einflussbereich reicht von Chemie über Pharmazie und Produktionstechnologien bis zu Landwirtschaft und Ernährung.

Die Branche hat in der Schweiz zahlreiche Cluster. Besonders viele Beschäftigte weist sie in den Regionen Basel, Zürich und Genfersee auf, was auch mit den regionalen Universitäten und Bildungsstätten zu tun hat.  Entsprechend stark nachgefragt sind Immobilien mit Forschungs- und Laborflächen. Grundsätzlich werden vier Typen von Life-Science-Immobilien unterschieden: Forschung und Entwicklung, Produktionsräume, Pharmalogistik und Büroimmobilien.

Neue Ära im Zeichen der Nachhaltigkeit
Die Beurteilung, inwiefern ein besonderes Ereignis oder eine Krise ein neues Zeitalter einläutet, sollte man grundsätzlich Historikern überlassen. Wahrscheinlich werden diese in immer kürzer werdender Folge «Zeitenwenden» erkennen. Denn, in einer vernetzten Welt sind die Auswirkungen einzelner Ereignisse zunehmend von globaler und gesellschaftsübergreifender Bedeutung. Besonders schwierig dürfte es werden, den Zeitpunkt einer Zeitenwende hin zu einer neuen Ära der «Nachhaltigkeit» festzumachen. Erste Initiativen umweltpolitischer Massnahmen existieren seit den 1970er Jahren. Der von einzelnen Ländern beschlossene Ausstieg aus der Atomkraft könnte auch als entscheidender Wendepunkt aufgeführt werden. Dies, sofern die Prioritätensetzung nicht durch andere Ereignisse wieder über den Haufen geworfen wird. Fakt ist, dass durch die Corona-Pandemie, die Ukraine-Krise und deren kumulierte Auswirkungen auf die Verfügbarkeit von Ressourcen Nachhaltigkeit an politischer Relevanz verloren, das Thema an sich aber nochmals an Bedeutung gewonnen hat. Die unerwartet starke Verknappung von fossilen Brennstoffen und anderen wichtigen Handelsgütern fördert neue und alternative Strukturen zu deren Gewinnung und Distribution. Es findet ein ganzheitliches Umdenken auf globaler Ebene statt. Die jüngsten Krisen haben somit dazu beigetragen eine neue Ära der Nachhaltigkeit einzuläuten.

Gebäude sind kapital- sowie ressourcenintensiv. Sie verantworten einen massgeblichen Teil der CO₂-Emissionen und des Abfallaufkommens.

Gesellschaft und Wirtschaft im Wandel
Unbestritten ist, dass wir mit stetig wachsenden, komplexen und vielschichtigen Herausforderungen konfrontiert sind. Neben den direkt spürbaren Auswirkungen von anhaltender Inflation und Preissteigerungen, Liefer- und Materialengpässen sowie den zunehmenden regulatorischen Rahmenbedingungen im Nachhaltigkeitsbereich, spielen insbesondere die indirekt damit zusammenhängenden gesellschaftlichen Entwicklungen eine zentrale Rolle. Kundenanforderungen und die Erwartungshaltung von Mitarbeitenden gegenüber Unternehmen verändern sich. Die Pandemie hat den Wandel zu neuen Arbeitsmodellen beschleunigt, was seitens Arbeitnehmenden zu mehr Forderungen nach Flexibilität und moderner Infrastruktur führt. Der Ukraine-Konflikt und die damit verbundenen Auswirkungen legen Abhängigkeiten in Lieferketten offen und führen zur Explosion der Energiepreise. Dies fördert einerseits die Nachhaltigkeitsbestrebungen zum Ausbau der dezentralen erneuerbaren Energieproduktion sowie den Einsatz von regionalen Produkten und Dienstleistungen. Anderseits führt dies jedoch auch zu Entwicklungen, die im Widerspruch zu den allgemeingültigen Nachhaltigkeitszielen stehen, wie zum Beispiel der Rückgriff auf Kohleenergie oder der Entscheid der EU, Gas und Atomenergie als ökologisch vertretbar einzustufen. 

All dies stellt bestehende Praktiken und Geschäftsmodelle in Frage und hat erhebliche Auswirkungen auf die Immobilienbranche. Gebäude sind kapital- sowie ressourcenintensiv. Sie verantworten einen massgeblichen Teil der CO₂-Emissionen und des Abfallaufkommens. Zudem tangieren sie als Lebens-, Wohn- und Arbeitsraum die Gesellschaft als Ganzes. Immobilieneigentümer wie Swiss Prime Site und die Nutzer sind direkt von den Auswirkungen der erwähnten Energie- und Materialpreisentwicklung betroffen.

Endliche Ressourcen sind in linearen Systemen nicht ewig skalierbar
Unser Wohlstand und das postindustrielle Wachstum beruhen auf dem Einsatz fossiler Energie und der Nutzung von endlichen Ressourcen in einem linearen Wirtschaftssystem. Dies führt dazu, dass mit zunehmendem Konsum und Bevölkerungswachstum die Ressourcen immer knapper und die Umweltprobleme sich noch weiter massiv verschärfen werden. Das vorherrschende Wirtschaftssystem bezieht externe Effekte und Umweltfolgekosten nicht konsequent mit ein, ist nicht auf nachhaltiges Wachstum und Skalierung ausgelegt und wird mit grosser Sicherheit langsam aber sicher an Grenzen stossen. Die Vergangenheit können wir nicht ändern. Im Bewusstsein der offensichtlichen Limiten und den damit verbundenen Konsequenzen müssen wir in vielerlei Hinsicht die Zeitenwende nutzen, um unser Wirtschaftssystem anzupassen. Ob dies unter dem Titel des Klima- und Umweltschutzes, einer Risikoperspektive zur langfristigen Ertragssicherung, der Gewährleistung der Versorgungssicherheit oder schlicht aus Überzeugung erfolgt, ist dabei sekundär.

Nachhaltigkeit und Kreislaufwirtschaft als Werttreiber
Nachhaltigkeit ist längst keine «notwendige Übung». Bei Swiss Prime Site, dem grössten kotierten Immobilieninvestor der Schweiz, und vielen anderen Unternehmen entwickelt sich das Thema zum Wert- und Innovationstreiber. Dies gilt ebenso für das Konzept der Kreislaufwirtschaft. Dieses zielt nicht nur darauf ab, den eigenen ökologischen Fussabdruck zu minimieren, sondern leistet vielmehr einen positiven Beitrag und eröffnet neue Geschäftsopportunitäten. Es geht darum, unsere Geschäfts- und Wertschöpfungsmodelle unter Berücksichtigung ökonomischer, ökologischer und gesellschaftlicher Aspekte zu transformieren. Die Herausforderung einer Umstellung auf Kreislaufwirtschaft liegt in der Komplexität. Einerseits gilt es, die unternehmensspezifischen Produkte und Dienstleistungen zu betrachten, andererseits rückt das gesamte Geschäfts- und Wertschöpfungsmodell in den Fokus und bedingt einen intensivierten Austausch mit Stakeholdern über die gesamte Lieferkette hinweg. Gefordert ist ein Wandel, der von Unternehmen getrieben wird, welche sich auf international gültige Standards und einen verbindlichen regulatorischen Rahmen verlassen können sollten. Die aktuellen Entwicklungen erschweren diesen Weg zusätzlich, wobei auch nicht auszuschliessen ist, dass dieser dadurch noch schneller beschritten werden kann.

Kreislaufwirtschaft und der Beitrag von Immobilien
Es ist offensichtlich, dass die Unternehmen des Immobiliensektors, wenn man Abfallaufkommen, Energie- und Ressourcenverbrauch und die damit verbundenen Emissionen berücksichtigt, eine zentrale gesellschaftliche Rolle einnehmen und die Verantwortung in der Transformation wahrnehmen müssen. Im Bereich der Betriebsemissionen (operational carbon) herrscht mittlerweile bei vielen die notwendige Transparenz. Gebäude werden bevorzugt mit erneuerbarer Energie versorgt und wenn möglich als aktive Energieproduzenten entwickelt. Je weiter fortgeschritten diese Entwicklung ist, desto deutlicher tritt der Immobilienbestand und die verbauten Emissionen (embodied carbon) in den Fokus. Ein gutes Beispiel dafür ist das Projekt «Müllerstrasse Zürich» von Swiss Prime Site. Das in der Schweiz bisher am weitesten durchdachte Projekt dieser Art. 

Obschon der Lebenszyklus von Immobilien gerne als Kreis abgebildet wird, orientieren sich die darauf bezogenen Prozesse auf das vorherrschende und lineare Wirtschaftssystem. Dem gegenüber steht das umfassend definierte Konzept der Kreislaufwirtschaft, das als geeignetes Leitparadigma für eine längst fällige Transformation dienen kann. Die Grundidee ist, dass wir das heutige Modell von «take, make, use, waste» verändern und den Gedanken der Kreislaufwirtschaft insbesondere in der Konstruktions- als auch auf der Produkt- bzw. Materialebene einfliessen lassen. Für Gebäude bedeutet dies, nur das zu bauen was wirklich benötigt wird, weniger zu bauen und bestehende Bausubstanz zu erhalten, clever und effizient zu sein sowie mit den richtigen Materialien und Technologien zu bauen.
 

Zwei Aspekte, die unter dem Gesichtspunkt der Kreislaufwirtschaft in unser Denken, Handeln und Entscheiden einbezogen werden müssen, erscheinen besonders zentral. Erstens die konsequente Betrachtung des gesamten Immobilienlebenszyklus mit der erforderlichen Anpassungsfähigkeit (Nutzungsflexibilität und Verlängerung der Nutzungsphase) sowie zweitens, der Einbezug der im heutigen System externalisierten Effekte und Kosten in unsere Entscheidungen (Umweltbilanz). Nach wie vor bezieht die gesellschaftliche Debatte und das unternehmerische Handeln in Bezug auf Klimaschutzmassnahmen und Nachhaltigkeit die externen Effekte und Umweltfolgekosten noch nicht konsequent in die Gesamtrechnung mit ein. Neu ist meist günstiger als recycelt und der Mut für einen lenkungswirksamen Preis für CO₂-Emissionen fehlt.

Was kurzfristig Kosten spart, kann langfristig teuer werden. Denn der Verzicht auf Investitionen in die Nachhaltigkeitsperformance von Gebäuden birgt nicht unerhebliche Risiken (Marktgängigkeit, regulatorische Entwicklungen). Die Auswirkungen des Klimawandels und die Folgen der Ausbeutung und Verschmutzung unserer Umwelt schlagen sich in verhältnismässig langsamen Prozessen nieder. 

Deshalb führen diese aber auch nicht zur Zeitenwende. Es sind plötzliche, unerwartete und schmerzliche Ereignisse, die uns in ein neues Zeitalter im ganzheitlichen Sinne der Nachhaltigkeit zwingen. Historiker werden dereinst vielleicht erst diese Ära als postindustriell bezeichnen, wenn Wissen und Information auch tatsächlich derart genutzt werden, dass eine auf Kreisläufen basierende Gesellschaft die Fehler aus der Vergangenheit nicht zu wiederholen versucht.

Der Artikel wurde im Rahmen der NZZ Verlagsbeilage «Nachhaltigkeit» publiziert. Autoren: Urs Baumann, Chief Investment Officer und Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site.

Wir treffen Emilia Nenakhova in der geräumigen Begegnungszone im 33. Stock des Prime Towers. Nach einem kurzen Kaffee setzen wir uns in eine Ecke, lassen kurz den Blick über die Stadt schweifen und reden über dieses nicht alltägliche Projekt. 

Was war speziell an diesem Umbau?
Ausserordentlich war vor allem, dass ich bei diesem Vorhaben zwei Hüte aufhatte. Einerseits war ich in der Projektleitung und andererseits die spätere Nutzerin. Um neutral und bedürfnisorientiert an das Projekt heranzugehen, habe ich in vielen Gesprächen die Inputs und Erwartungen meiner Kolleginnen und Kollegen abgeholt und diese wo möglich berücksichtigt. 

Aus welchen Phasen besteht ein solches Büroplanungsprojekt?
Das ist stets unterschiedlich. Grundsätzlich muss zuerst die Ausgangslage und Zielvorstellung analysiert werden. Danach folgt die Ausarbeitung eines Budget- und Zeitrahmens. Später vertieft man sich in die weitere Projektplanung. Diese ist geprägt von Vorgaben, Stakeholderauswahl, Workshops und der Erstellung von detaillierten Flächen- und Materialisierungsstudien, sowie die darauf abgestimmte Termin- und Umzugsplanung. In der Durchführungsphase sind die Koordination und Überwachung der Zeitplanung zentral. Schliesslich gilt es, Deadlines und vor allem das Kostenbudget einzuhalten.

Das klingt nach einem «moving target». Wie bist Du vorgegangen?
Das Wichtigste überhaupt war es, meine Kolleginnen und Kollegen abzuholen. Dazu haben wir ein Ambassadorenteam auf die Beine gestellt. Jede Abteilung des Unternehmens war vertreten. Zudem war der regelmässige Austausch mit unseren übergeordneten «Sponsoren» zentral. Dort wurden Entscheidungen zu Fragestellungen getroffen, welche das Ambassadorenteam aufbrachte. 

Wie weit hatten die Mitarbeitenden ein Mitbestimmungsrecht?
In zahlreichen Workshops haben wir die Bedürfnisse abgeholt. Teilweise haben wir auch basisdemokratisch über gewisse Sachen abgestimmt. Manchmal waren es einfache und ab und zu auch längere Abstimmungsgespräche. 

Welche Anspruchsgruppen waren involviert?
Intern waren es einzelne Vertreter aus dem Management, also unsere «Sponsoren», sowie das Ambassadorenteam, also die Vertreter der Mitarbeitenden. Von extern erhielten wir die sehr wertvolle Begleitung durch die Workspace Consultants unseres Möbellieferanten. Ihre Professionalität zusammen mit ihrer Kreativität hat uns sehr geholfen. Ihr pragmatischer Ansatz passte perfekt zu uns.

Was waren die Herausforderungen oder Hürden, denen Du begegnet bist?
Lieferzeiten und Termintreue sind die beiden wichtigsten. Damit zusammenhängend dann natürlich auch die Budgetkontrolle. Zudem spielten bauliche Themen wie Anlieferung und Brandschutz, eine zentrale Rolle.

Was hat Dir geholfen den Überblick zu wahren?
Diszipliniertes Zeitmanagement. Klingt mühsam und langweilig. Ist es auch. Aber ohne dieses, wären wir wohl heute noch dran! Daher muss man, trotz unerwarteten Herausforderungen, zwingend den Zeitplan im Auge behalten und einen Puffer für Unerwartetes einbauen, quasi «expect the unexpected». Eine gute Planung vermindert auch Stress. Zudem hat geholfen, dass sich die «Baustelle» nur ein paar Meter von meinem eigenen Arbeitsplatz befand und ich somit schnell vor Ort sein konnte. Gleichzeitig war dies auch eine Herausforderung, von der wir direkt betroffen waren, da wir bei laufendem Betrieb im 34. OG umgebaut haben.

Kann man bei einem solchen Projekt auch nachhaltige Aspekte berücksichtigen?
Natürlich! Nachhaltigkeit war eine der Voraussetzungen. Unser Ziel war es, Büroflächen im Sinne des «Healthy Building»-Ansatzes zu schaffen. So haben wir uns überlegt, wie wir die ohnehin schon gute Luftqualität weiter verbessern können. Gefunden haben wir eine spezielle Mineralfarbe, welche nicht nur an unseren Wänden gut aussieht, sondern auch luftreinigende Eigenschaften aufweist. Ein weiteres Beispiel ist die Akustik. Damit wir konzentriert arbeiten können, setzen wir verschiedene Mittel ein. Vieles davon ist übrigens Cradle to Cradle zertifiziert. Eine optimale Begrünung durch Pflanzen aller Art rundet das Ganze ab. 

Welche flexiblen Elemente bereichern die neu geschaffene Bürolandschaft?
Wir wollten eine Umgebung schaffen, in der es möglich ist, unterschiedliche Tätigkeiten und Arbeitsformen zu verwirklichen. So kann man beispielsweise halb- oder tageweise bei Bedarf online einen regulären Büroarbeitsplatz buchen. Man kann sich aber bei Kurzaufenthalten im Prime Tower auch an einen der zahlreichen flexiblen Arbeitsorte setzen und konzentriert arbeiten. Für kleinere To Do’s zwischendurch gibt es Sofa-Ecken und Stehtische. Nach mittlerweile etwas mehr als sechs Monaten sehen wir, dass dieses Konzept bestens funktioniert.

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Swiss Prime Site ist sich der Verantwortung im Bereich Klimaschutz bewusst und setzt sich seit geraumer Zeit dafür ein, ihren Beitrag zum 1.5-Grad-Ziel des Pariser Klima­abkommens sowie zum Schweizer Netto-Null-Ziel des Bundesrats für 2050 leisten zu können. Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben hat das Unternehmen 2019 einen CO₂ Absenkpfad für das gesamte selbstgehaltene Immobilien­portfolio entwickelt und diesen im Berichts jahr weiter verschärft. Swiss Prime Sitesetzt dank aktiver Bewirtschaftung einen Absenkpfad um, der unter dem 1.5-Grad-Szenario liegt. Bis 2040 werden rund CHF 650 Mio. investiert, um im gleichen Zeitraum Klima neutralität für den Betrieb des Immobilien­portfolios zu erreichen. Neben den Investitionen in erneuerbare Energien liegt ein Grossteil der Auf wendungen bei Gebäude hüllen sanierungen. Gleichzeitig werden Ressourcen für Heizungs­ersatz­massnahmen aufge wendet. Damit werden die Emissionen aus eigener Kraft so weit als möglich reduziert. Für die voraussichtlich nicht vermeidbaren Emissionen werden weiterführende Massnahmen ausserhalb des Immobilien­portfolios evaluiert, um eine Klimaneutralität des Immobilienportfolios bis 2040 zu erreichen.

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Die Akara-Gruppe wurde 2016 ge­gründet und zu einem durch die FINMA regulierten Fondsanbieter mit Fokus auf Wohn- und Kommerz­im­mobilien entwickelt. Die Gruppe beschäftigt insgesamt rund 50 spezialisierte Immo­bilien­fachkräfte und bietet Immo­bilien­dienstleistungen in den Bereichen Entwicklung, Realisation, Bewirtschaftung und Vermarktung. Die Real Estate Assets under Management betragen insgesamt rund CHF 2.3 Mrd. und setzen sich aus einem Immobilienfonds für steuerbefreite Vorsorge­einrichtungen, einem Private Equity Produkt für qualifizierte Anleger und einer Entwicklungspipeline von über CHF 240 Mio. zusammen.

Es ist geplant, die Akara-Gruppe im Verlauf des Geschäftsjahrs 2022 in die Swiss Prime Site Solutions zu integrieren und die beiden Fondsleitungen zu fusionieren. Durch die beabsichtigte Zusammenlegung wächst Swiss Prime Site Solutions zu einem der führenden Schweizer Real Estate Asset Manager mit Real Estate Assets under Management (inkl. Entwicklungs­pipeline) von über CHF 6.5 Mrd. und einem erwarteten EBIT-Beitrag 2022 von CHF 27 bis 28 Mio. Mit der Akqui­sition kann Swiss Prime Site Solutions ihre Kundenbasis deutlich ausbauen und die bestehende Real Estate Investment Plattform mit zusätzlichen Produkt- und Fondskategorien wie Real Estate Private Equity Investments erweitern.

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Unter SDG 11, einem der 17 nachhaltigen Ziele und Entwicklungen der Vereinigten Nationen, fallen Städte und Gemeinden. Diese sollen inklusiv, sicher, widerstandsfähig und nachhaltig gestaltet werden. Dadurch wird ein Gleichgewicht zwischen sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Nachhaltigkeit angestrebt. Swiss Prime Site entwickelt unter diesen Gesichtspunkten das Maag Areal weiter. «maaglive» ergänzt die bereits bestehenden Büroflächen auf dem Areal mit Wohnen und Kultur. So sollen ein beträchtlicher Teil der flexibel nutzbaren Flächen für kulturelle Aktivitäten geöffnet werden. Die drei Gebäude werden zudem um einen neuen baumbestandenen Quartierplatz angeordnet, der zusammen mit weiteren Grünflächen zur Hitzeminderung in Zürich-West beitragen wird. Dies geht Hand in Hand mit dem Klimaziel von Swiss Prime Site, bis 2040 die Emissionen auf netto-null zu reduzieren.

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Madaster ist ein Online-Register für verbaute Materialien und Produkte. Die Dokumentation, Registrierung und Archivierung der in Gebäuden und Bauobjekten verwendeten Materialien fördert intelligentes Design, vermeidet Abfall und erleichtert deren Abbruch sowie Wiederverwendung der Materialien. Die Partnerschaft mit Madaster steht im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen und -massnahmen von Swiss Prime Site. Ein herausragendes Beispiel für ein innovatives Kreislaufprojekt im Rahmen einer Totalsanierung ist der neue Standort von Google in Zürich (Müllerstrasse 16/20). Im Juli 2021 haben die Bauarbeiten begonnen, um das rund 24 000 m² grosse Gebäude in eine hochmoderne Liegenschaft mit höchstem Nachhaltigkeitsstandard zu verwandeln. Nach der Fertigstellung Ende 2023 wird das Gebäude nach den Normen von SNBS und Minergie zertifiziert sein.

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