Das Geschäftsjahr 2020 wird in die Geschichtsbücher eingehen. Die COVID-19-Pandemie hat beträchtlichen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einfluss. In der Schweizer Immobilienbranche und auch bei der Swiss Prime Site-Gruppe ist dieser spürbar. Nichtsdestotrotz konnte das Unternehmen für das 1. Semester 2020 gute Resultate erzielen. Vier Effekte, welche teilweise das Vorjahr, aber vor allem das aktuelle Geschäftsjahr betreffen, sind wichtig für die Vergleichbarkeit der Ergebnisse. Der Verkauf der Tertianum Gruppe schlägt mit CHF 204.2 Mio. im 1. Halbjahr 2020 positiv zu Buche. Die COVID-19-Pandemie wirkt sich einerseits beim Immobilienportfolio (Neubewertungen CHF -47.3 Mio. bzw. 0.4% des Portfolios) und andererseits im Betriebsaufwand (Wertberichtigungen von CHF 14.0 Mio.) negativ aus. Der Gewinn im 1. Halbjahr 2020 enthält lediglich noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 6.0 Mio. aus der Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler Steuersatzsenkungen. In der Vorjahresperiode betrug der positive Effekt noch CHF 158.1 Mio.

Betriebserträge

Das Kerngeschäft Immobilien erwirtschaftete in einem anspruchsvollen Marktumfeld einen steigenden Ertrag aus Vermietung von CHF 217.0 Mio. (+0.7%, like-for-like: –0.9%). Dabei berücksichtigt sind aufgrund der Corona-Pandemie tiefer als geplant vereinnahmte Umsatz- und Parkingmieterträge von CHF 2.5 Mio. und bereits gewährte und bestätigte Mietzinserlasse von CHF 1.1 Mio. Der Ertrag aus Immobilienentwicklungen von CHF 22.8 Mio. [CHF 34.7 Mio.] führte zu einem leicht unter Vorjahr liegenden Betriebsertrag von CHF 240.5 Mio. [CHF 251.9 Mio.]. Das aktive Asset Management und die gute Mieterbindung sowie vorausschauende Neu- und Wiedervermietungen leisteten einen wertvollen Beitrag zur Erreichung der immer noch moderaten Leerstandsquote von 5.4% [4.7%].

Das Segment Dienstleistungen erreichte im 1. Halbjahr 2020 einen Betriebsertrag von CHF 218.7 Mio. [CHF 399.1 Mio.]. Darin ist die per Ende Februar 2020 verkaufte Tertianum Gruppe noch für zwei Monate enthalten. Wincasa konnte den Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 72.2 Mio. (+1.6%) gegenüber dem Vorjahr leicht steigern. Die Digitalisierung des Geschäftsmodells schreitet weiter voran. Das Portfolio der von Wincasa bewirtschafteten Immobilien erreichte einen Marktwert von CHF 71.2 Mrd.

Jelmoli verzeichnete aufgrund der verordneten Schliessung in den Monaten März, April und Mai einen signifikanten Einbruch. Neben den Eigenflächen mussten ebenso alle Dienstleistungsbetriebe (Coiffeur, Schönheitsklinik, Fitness usw.) und alle Shop-in-Shop-Konzepte geschlossen werden. Der Ertrag aus Retail erreichte CHF 43.7 Mio. (–23.6%) und lag damit klar unter Vorjahr. Die rasche Wiedereröffnung des Bereichs Food erwies sich trotz erheblichem Mehraufwand als richtig und wichtig. Im Vergleich zum Vorjahr lag dort der Ertrag deutlich über Budget beziehungsweise Vorjahr.

Swiss Prime Site Solutions führte für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung die sechste Emission durch. Aufgrund der im Vorjahresvergleich reduzierten Transaktionstätigkeit resultierte ein geringerer Ertrag aus Asset Management von CHF 4.8 Mio. (–45.0%). Die Assets under Management steigerten sich gegenüber dem Vorjahr um 5.0% auf CHF 2.3 Mrd.

Betriebliches Ergebnis

Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) von Swiss Prime Site wuchs ohne Neubewertungen deutlich um 79.8% auf CHF 361.0 Mio. Die Neubewertungen eingeschlossen, stieg das EBIT um 9.6% auf CHF 313.6 Mio. Der Erfolg aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe hat wesentlich zum positiven Resultat beigetragen. Ohne Neubewertungen erreichte Swiss Prime Site im Kerngeschäft ein solides EBIT von CHF 162.1 Mio. [CHF 177.8 Mio.]. Die Neubewertungen in Höhe von CHF –47.3 Mio. [CHF 85.7 Mio.] eingeschlossen, lag das EBIT bei CHF 114.8 Mio. [CHF 263.5 Mio.]. Die über das gesamte Immobilienportfolio von CHF 11.9 Mrd. geringe Veränderung um 0.4 Prozentpunkte zeigt die Widerstandsfähigkeit und hohe Qualität der Immobilien im Besitz von Swiss Prime Site. Erfreulich ist zudem die auf den Projekten im Bau verbuchte positive Wertänderung von netto CHF 0.9 Mio. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz lag per 30. Juni 2020 bei 3.05% und damit lediglich einen Basispunkt unter dem Wert per Ende 2019. Die anteiligen Vorsteuergewinne aus veräusserten Entwicklungsprojekten (Espace Tourbillon in Genf und Weltpost Park in Bern) sowie einer im 1. Quartal 2020 verkauften kleineren Anlageliegenschaft in Bern summierten sich auf insgesamt CHF 13.7 Mio. [CHF 12.6 Mio.]. Der Betriebsaufwand des Segments Immobilien erhöhte sich leicht um CHF 4.7 Mio. auf CHF 84.2 Mio. [CHF 79.6 Mio.]. Die Zunahme ist zur Hauptsache auf Zusatzkosten im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie zurückzuführen. Total wurden Wertberichtigungen von CHF 14.0 Mio. verbucht.

Im Segment Dienstleistungen resultierte ein EBIT von CHF 198.8 Mio. [CHF 22.6 Mio.]. Darin enthalten ist der anteilig verbuchte Erfolg von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe. Das EBIT ohne Verkaufserfolg von CHF –5.3 Mio. ist vor allem aufgrund der mehrmonatigen verordneten teilweisen Schliessung von Jelmoli eingetrübt. Bei Wincasa führten zudem die laufenden Investitionen in die Digitalisierung des Geschäftsmodells und Mehrkosten aufgrund zahlreicher Mieterbegehren zu einem Ergebnis unter Vorjahr. Demgegenüber lag das Resultat bei Swiss Prime Site Solutions nach dem durch Transaktionserlöse geprägten Rekordsemester 2019 im Rahmen der Erwartungen. Der Betriebsaufwand des Segments Dienstleistungen sank deutlich auf CHF 224.0 Mio. [CHF 376.0 Mio.]. Diese Reduktion ist vorwiegend auf den signifikant tieferen Personalbestand und -aufwand infolge des Verkaufs des operativen Geschäfts der Tertianum Gruppe mit rund 4 900 Mitarbeitenden zurückzuführen.

Gewinn

Ohne Neubewertungen und latente Steuern stieg der Gewinn von Swiss Prime Site deutlich auf CHF 320.0 Mio. [CHF 151.3 Mio.], wobei der anteilig im EBIT verbuchte Erfolg von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe wesentlich dazu beigetragen hat. Die Effekte aus Neubewertungen und latenten Steuern eingerechnet, erreichte das Unternehmen im 1. Semester 2020 einen Gewinn von CHF 269.7 Mio. [CHF 356.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält dieser nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 6.0 Mio. [CHF 158.1 Mio.] aus der Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler Steuersatzsenkungen. Der Finanzaufwand reduzierte sich im 1. Halbjahr 2020 dank attraktiven Refinanzierungen auf CHF 31.4 Mio. [CHF 36.6 Mio.]. Der Gewinn pro Aktie (EPS) erreichte CHF 3.55 [CHF 4.69]. Ohne Neubewertungen und latente Steuern lag der EPS bei CHF 4.21 [CHF 1.99]. Damit erzielte die Swiss Prime Site-Gruppe das höchste liquiditätswirksame Halbjahresresultat der Unternehmensgeschichte.

Bilanz

Der gewichtete durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.2% [1.4%]. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals beträgt 4.6 Jahre [4.3 Jahre]. Der Vergleich zwischen Fremdkapitalkostensatz in Höhe von 1.2% [1.4%] und der erzielten Nettorendite von 3.3% [3.5%] auf dem Immobilienportfolio zeigt einen stabilen attraktiven Zinssatzspread von 2.1% [2.1%].

Per 30. Juni 2020 stieg die Eigenkapitalquote von Swiss Prime Site deutlich auf 46.0% [43.6%]. Zur positiven Veränderung beigetragen hat vorwiegend der Erfolg aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe von total CHF 508.7 Mio., wovon CHF 304.5 Mio. in Form einer direkt im Eigenkapital verbuchten Rückführung von Goodwill und CHF 204.2 Mio. in Form des anteilig im EBIT verbuchten Verkaufserfolgs. Zudem führte eine kleine Anzahl Wandlungen von Wandelanleihen zu einem Anstieg der ausgegebenen Aktien auf 75 970 364 [Ende 2019: 75 946 349] und zu einem Anstieg des Eigenkapitals um CHF 2.4 Mio. Der Belehnungsgrad des Immobilienportfolios (LTV) liegt mit 45.1% [46.6%] auf Höhe der Zielquote von rund 45%.

Mit CHF 75.62 pro Aktie kam der NAV nach latenten Steuern um hohe 10.2% über Vorjahr und 5.2% über dem Wert per Ende 2019 zu stehen. Darin berücksichtigt ist die im April 2020 ausgeschüttete Dividende von CHF 3.80 je Aktie. Der EPRA NAV liegt per 30. Juni 2020 bei CHF 90.77 pro Aktie (+4.0% gegenüber Ende 2019). Die annualisierte Eigenkapitalrendite von Swiss Prime Site erreichte 9.6% [13.8%] und liegt damit weiterhin über der langfristigen Zielsetzung des Unternehmens.

Ausblick

Für das Gesamtjahr 2020 geht Swiss Prime Site davon aus, dass sich die ökonomischen und politischen Bedingungen im Vergleich zum ersten Semester langsam normalisieren werden. Unsicherheit besteht nach wie vor darin, inwieweit die nationale Politik in die privaten Mietverhältnisse eingreift und damit einer einvernehmlichen Regelung mit Mietern entgegenwirkt. Die Ziel-Leerstandsquote von <5% wird bestätigt. Für 2020 wird der Leerstand temporär aufgrund der Corona-Pandemie über 5% bleiben. Die Umsetzung der Projektpipeline sowie die weitere strategische Reduktion der Nutzungsart Retail an B- und C-Lagen und im Bereich Non-food werden positiv zur Erreichung der Ziele im Kerngeschäft Immobilien beitragen. Im immobiliennahen Segment Dienstleistungen erwartet Swiss Prime Site im 2. Halbjahr 2020 insbesondere bei der Gruppengesellschaft Jelmoli eine Erholung. Trotz der nach Aufhebung des Lockdowns über Budget und Vorjahr liegenden Erträge wird der aufgrund der Corona-Pandemie entstandene Rückstand gegenüber dem Vorjahr im Verlauf von 2020 nicht aufzuholen sein. Mit dem einmaligen Erfolg aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe wird das Jahresergebnis 2020 vor Neubewertungen und latenten Steuern – wie von Swiss Prime Site bereits Ende Februar 2020 in Aussicht gestellt – über Vorjahr zu liegen kommen.

Anastasius Tschopp (1979) wird ab 1. Januar 2021 in die Gruppenleitung von Swiss Prime Site berufen. Er führt seit 2018 als CEO die Gruppengesellschaft Swiss Prime Site Solutions. Davor setzte er ab 2014, als Leiter Portfolio Management und Mitglied der Geschäftsleitung der Gruppengesellschaft Swiss Prime Site Immobilien, wichtige Akzente im Kerngeschäft. Mit der Berufung von Anastasius Tschopp werden ab 2021 alle Gruppengesellschaften in der Gruppenleitung vertreten sein.