L’exercice 2020 entrera dans l’histoire. La pandémie de COVID-19 a un impact social et économique considérable. Cela est également perceptible dans le secteur immobilier suisse et au sein du groupe Swiss Prime Site. Néanmoins, l’entreprise obtient de bons résultats au premier semestre 2020. Quatre effets, qui concernent en partie l’année précédente, mais surtout l’exercice actuel, sont importants pour comparer les résultats. Avec 204.2 millions CHF, la vente du groupe Tertianum a eu un impact positif au premier semestre 2020. La pandémie de COVID-19 a eu un effet négatif sur le portefeuille immobilier (réévaluations de –47.3 millions CHF ou 0.4% du portefeuille) et aux charges d’exploitation (adaptations de valeur de 14.0 millions CHF). A la différence de l’année précédente, le résultat du premier semestre 2020 inclut un effet fiscal positif marginal de 6.0 millions CHF provenant de la dissolution d’impôts différés passifs en raison de la baisse de taux d’imposition cantonaux. Au cours de la période de l’année précédente, l’effet fiscal positif s’était élevé à 158.1 millions CHF.

Produits d’exploitation

L’immobilier, le cœur de métier, a permis d’enregistrer le produit des locations immobilières en hausse dans un environnement de marché exigeant. Ils s’élèvent à 217.0 millions CHF (+0.7%, en données comparables: –0.9%). Ce chiffre comprend des recettes inférieures aux prévisions et des produits des locations de parking de 2.5 millions CHF en raison de la pandémie de corona, ainsi que des exonérations de loyer de 1.1 million CHF déjà accordées et confirmées. Le produit du développement immobilier de 22.8 millions CHF [34.7 millions CHF] est entraîné des produits d’exploitation légèrement inférieurs à ceux de l’année précédente de 240.5 millions CHF [251.9 millions CHF]. La gestion dynamique d’actifs et la bonne relation avec des locataires ainsi que les nouveaux baux et renouvellements de baux ont fourni une contribution précieuse permettant d’atteindre un taux de vacance encore modéré de 5.4% [4.7%].

Le segment Services a dégagé un produit d’exploitation de 218.7 millions CHF [399.1 millions CHF] au premier semestre 2020. Le groupe Tertianum vendu fin février 2020 est encore inclus pour deux mois. Wincasa a pu légèrement augmenter le produit des services immobiliers à 72.2 millions CHF (+1.6%) par rapport à l’année précédente. La numérisation du modèle commercial continue de progresser. Le portefeuille des biens immobiliers gérés par Wincasa a atteint une valeur de marché de 71.2 milliards CHF.

Jelmoli a enregistré des pertes significatives en raison de la fermeture ordonnée en mars, avril et mai. Outre les propres surfaces, les entreprises de services (coiffeur, clinique esthétique, fitness, etc.) et tous les concepts de shop-in-shop ont également dus être fermés. Le produit de Retail s’élève à 43.7 millions CHF (–23.6%), ce qui est nettement inférieur à l’année précédente. La réouverture rapide du secteur Food s’est avérée être une bonne et importante décision malgré les charges supplémentaires considérables. Comparé à l’année précédente et au budget, le produit a été largement supérieur.

Swiss Prime Site Solutions a réalisé la sixième émission pour le client Swiss Prime Fondation de placement. Le produit de la gestion d’actifs a diminué à 4.8 millions CHF (–45.0%) en raison de l’activité de transaction réduite par rapport à l’année précédente. Les actifs sous gestion ont augmenté de 5.0% par rapport à l’année dernière pour atteindre 2.3 milliards CHF.

Résultat d’exploitation

Le résultat d’exploitation (EBIT) hors réévaluations de Swiss Prime Site a nettement augmenté de 79.8% à 361.0 millions CHF. Réévaluations incluses, l’EBIT a augmenté de 9.6% à 313.6 millions CHF. Le résultat de la vente du groupe Tertianum a largement contribué à ce résultat positif. Hors réévaluations, Swiss Prime Site a atteint dans l’immobilier, le cœur de métier,un EBIT solide de 162.1 millions CHF [177.8 millions CHF]. Les réévaluations incluses à hauteur de –47.3 millions CHF [85.7 millions CHF], l’EBIT s’est élevé à 114.8 millions CHF [263.5 millions CHF]. Ce léger changement de 0.4 point de pourcentage sur l’ensemble du portefeuille immobilier d’une valeur de 11.9 milliards CHF démontre la capacité de résistance et la qualité élevée des biens immobiliers détenus par Swiss Prime Site. La modification de valeur nette enregistrée pour les projets en cours de construction de 0.9 millions CHF constitue également un motif de satisfaction. Le taux d’escompte réel moyen s’élevait le 30 juin 2020 à 3.05%, c’est-à-dire seulement un point de base de moins que la valeur enregistrée fin 2019. Les résultats proportionnels avant impôts issus de projets en développement vendus (Espace Tourbillon à Genève et Weltpost Park à Berne) ainsi qu’un plus petit immeuble de rendement vendu au 1^er trimestre 2020 à Berne se sont élevés au total à 13.7 millions CHF [12.6 millions CHF]. Les charges d’exploitation du segment Immobilier ont légèrement augmenté de 4.7 millions CHF à 84.2 millions CHF [79.6 millions CHF]. Cette hausse des coûts supplémentaires est liée à la pandémie de coronavirus. Au total, des adaptations de valeur de 14.0 millions CHF ont été enregistrées.

Le segment Services a dégagé un EBIT de 198.8 millions CHF [22.6 millions CHF]. Cela comprend le résultat de 204.2 millions CHF issu de la vente du groupe Tertianum, comptabilisé proportionnellement. L’EBIT sans le résultat de la vente s’élevant à –5.3 millions CHF est notamment grevé par la fermeture partielle ordonnée de Jelmoli pendant plusieurs mois. Chez Wincasa, les investissements en cours dans la numérisation du modèle commercial et les coûts supplémentaires résultant de nombreuses demandes de la part de locataires ont entraîné un résultat inférieur à celui de l’année précédente. A l’inverse, le résultat de Swiss Prime Site Solutions après le semestre record marqué par les produits des transactions en 2019 a été conforme aux attentes. Les charges d’exploitation du segment Services ont fortement diminué pour atteindre 224.0 millions CHF [376.0 millions CHF]. Cette réduction s’explique principalement par les effectifs et frais de personnel considérablement réduits suite à la vente de l’activité opérationnelle du groupe Tertianum concernant quelque 4 900 collaborateurs.

Résultat

Hors réévaluations et impôts différés, le résultat de Swiss Prime Site a nettement augmenté pour atteindre 320.0 millions CHF [151.3 millions CHF]. Les 204.2 millions CHF issu de la vente du groupe Tertianum proportionnellement comptabilisé dans l’EBIT a fortement contribué à cette hausse. En incluant les effets issus des réévaluations et des impôts différés, l’entreprise a atteint au premier semestre 2020 un résultat de 269.7 millions CHF [356.5 millions CHF]. A la différence de l’année précédente, celui-ci inclut un effet fiscal positif marginal de 6.0 millions CHF [158.1 millions CHF] provenant de la dissolution d’impôts différés passifs en raison de la baisse de taux d’imposition cantonaux. Les charges financières se sont réduites au 1^er semestre 2020 grâce aux refinancements attractifs pour atteindre 31.4 millions CHF [36.6 millions CHF]. Le résultat par action (EPS) a atteint 3.55 CHF [4.69 CHF]. Hors réévaluations et impôts différés, l’EPS s’élève à 4.21 CHF [1.99 CHF]. Le groupe Swiss Prime Site a ainsi réalisé le résultat semestriel ayant eu l’impact le plus élevé dans l’histoire de l’entreprise en ce qui concerne les liquidités.

Bilan

Le taux d'intérêt moyen pondéré de tous les passifs financiers a diminué pour atteindre 1.2% [1.4%]. La durée résiduelle moyenne pondérée de la dette porteuse d’intérêts est 4.6 années [4.3 années]. La comparaison entre le taux d’intérêt de la dette, soit 1.2% [1.4%], et le rendement net réalisé à hauteur de 3.3% [3.5%] dans le portefeuille immobilier montrent un spread de taux d’intérêt stable attractif de 2.1% [2.1%].

Au 30 juin 2020, le taux de capitaux propres de Swiss Prime Site a nettement augmenté et s’élève à 46.0% [43.6%]. Ce changement positif s’explique notamment par le résultat de la vente du groupe Tertianum d’un montant total de 508.7 millions CHF, dont 304.5 millions CHF sous la forme d’une réintégration du goodwill comptabilisé directement dans les capitaux propres et 204.2 millions CHF sous la forme de la vente réussie comptabilisée proportionnellement dans l’EBIT. De plus, un petit nombre de conversions d’obligations convertibles ont entraîné une augmentation des actions émises à 75 970 364 [fin 2019: 75 946 349] et une hausse des capitaux propres de 2.4 millions CHF. Le taux valeur de portefeuille immobilier (LTV) s’élève à 45.1% [46.6%] et correspond au taux cible escompté de 45%.

Avec 75.62 CHF par action, la VNI après impôts différés est supérieure de 10.2% à celle de l’année précédente et de 5.2% par rapport à la valeur enregistrée fin 2019. Cette valeur prend en compte le dividende de 3.80 CHF par action versé en avril 2020. La VNI de l’EPRA s’élève au 30 juin 2020 à 90.77 CHF par action (+4.0% par rapport à fin 2019). Le rendement des capitaux propres annualisé de Swiss Prime Site a atteint 9.6% [13.8%] et continue ainsi de dépasser l’objectif à long terme de l’entreprise.

Perspectives

Pour l’année 2020, Swiss Prime Site présume que les conditions économiques et politiques reviendront quelque peu à la normale par rapport au premier semestre. L’incertitude demeure quant à la portée de l’intervention de la politique nationale dans les relations locatives privées qui contrecarrerait un accord amiable avec les locataires. L’objectif d’un taux de vacance de <5% est confirmé. Pour 2020, la vacance restera temporairement supérieur à 5% en raison de la pandémie de corona. L’application du réservoir de projets et la poursuite de la réduction stratégique du mode d’utilisation Retail dans les emplacements B et C et dans le secteur Non-food contribueront positivement à atteindre les objectifs dans l’activité immobilière principale. Dans le segment Services proche de l’immobilier, Swiss Prime Site s’attend à un rétablissement important de la société du Groupe Jelmoli au 2^e semestre 2020. Malgré les revenus dépassant le budget et l’année précédente après le déconfinement, le retard par rapport à l’année précédente ne pourra pas être comblé en 2020 en raison de la pandémie. Le résultat unique de la vente du groupe Tertianum permettra au résultat annuel 2020 hors réévaluations et impôts différés de dépasser l’année précédente, comme l’avait escompté Swiss Prime Site dès la fin février 2020.

Anastasius Tschopp (1979) est nommé à la direction du Groupe Swiss Prime Site à partir du 1^er janvier 2021. Il dirigera la société du groupe Swiss Prime Site Solutions en tant que CEO à partir de 2018. Avant cela, il a mis des accents importants dans le cœur de métier en tant que responsable de la gestion de portefeuille et membre du conseil d'administration de la société du groupe Swiss Prime Site Immobilien à partir de 2014. Avec la nomination d’Anastasius Tschopp, toutes les sociétés du groupe seront représentées à partir de 2021.