2019 war für Swiss Prime Site ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr. Der Betriebsertrag ist um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. gewachsen. Die Segmente Immobilien und Dienstleistungen trugen beide positiv zum erfreulichen Anstieg bei. Im Kerngeschäft Immobilien erhöhte sich der Ertrag um 2.0%. Die immobiliennahen Dienstleistungen steigerten ihren Beitrag zur Gruppe um 4.8% gegenüber dem Vorjahr. Im Jahresverlauf wuchs das Immobilienportfolio um 5.0% auf CHF 11.8 Mrd. Die Qualität des Portfolios zeigt sich in der reduzierten Leerstandsquote von 4.7% [4.8%] und der im Marktvergleich attraktiven Nettorendite von 3.5% [3.6%]. Der erzielte Gewinn verdoppelte sich auf CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Neben operativen Verbesserungen führten Wertsteigerungen im Liegenschaftsportfolio sowie ein einmaliger positiver Steuereffekt aufgrund von Steuersenkungen in einigen Kantonen zu diesem Resultat. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet Swiss Prime Site auf operativer Ebene (vor Neubewertungen und latenten Steuern) einen deutlich steigenden Gewinn. Darin enthalten ist ein wesentlicher Gewinn aus der Veräusserung der Tertianum Gruppe.

Betriebserträge

Der Betriebsertrag von Swiss Prime Site stieg 2019 um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. Beide Segmente trugen zum positiven Resultat bei. Im Kerngeschäft Immobilien konnten die Erwartungen erfüllt und der Betriebsertrag auf CHF 519.5 Mio. erhöht werden. Die Zunahme um CHF 10.3 Mio. oder 2.0% basiert zur Hauptsache auf der Steigerung der Erträge aus Immobilienentwicklungen. Das aktive Leerstandsmanagement sowie vorausschauende Neu- und Wiedervermietungen leisteten weitere wertvolle Beiträge zu diesem Resultat.

Im Segment Dienstleistungen wuchs der Betriebsertrag 2019 um 4.8% auf CHF 828.4 Mio. Wincasa konnte den Ertrag aus Immobiliendienstleistungen mit CHF 148.1 Mio. (+2.5%) gegenüber dem Vorjahresniveau erhöhen. Die Digitalisierung des Geschäftsmodells und der damit eingeleitete Kulturwandel wird konsequent umgesetzt. Das Portfolio der von Wincasa bewirtschafteten Immobilien erreichte einen Marktwert von rund CHF 71 Mrd.

Jelmoli – The House of Brands erzielte einen Ertrag aus Retail von CHF 127.8 Mio. [CHF 131.3 Mio.]. Der Premium Department Store forcierte im herausfordernden Marktumfeld die Ausweitung seiner Dienstleistungs- und Markenangebote.

Tertianum baute das Netzwerk von Wohn- und Pflegezentren weiter aus. Schweizweit verfügt das Unternehmen nun über 80 Standorte und erreichte 2019 einen Ertrag aus Leben im Alter von CHF 423.9 Mio. (+6.8%).

Swiss Prime Site Solutions führte für die Swiss Prime Anlagestiftung zwei Emissionen durch und konnte bedeutende Akquisitionen tätigen. Dadurch stiegen die Assets under Management von CHF 1.6 Mrd. auf CHF 2.3 Mrd. Der Ertrag aus Asset Management stieg deutlich um 60.2% auf CHF 13.5 Mio. [CHF 8.5 Mio.].

Betriebliches Ergebnis

Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) von Swiss Prime Site wuchs deutlich um 31.3% auf CHF 628.3 Mio. [CHF 478.6 Mio.]. Das Segment Immobilien trug den Löwenanteil zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Das EBIT im Kerngeschäft erreicht CHF 572.9 Mio. (+32.9%). Darin enthalten sind Neubewertungen in der Höhe von CHF 204.4 Mio. [CHF 68.3 Mio.]. Der Zuwachs widerspiegelt die allgemein hohe Attraktivität und Qualität der Immobilien im Portfolio. Insbesondere die Liegenschaft an der Müllerstrasse 16, 20 in Zürich trug aufgrund eines neuen und langfristigen Mietvertrags mit einem wesentlichen Neubewertungserfolg zur Zunahme bei. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz betrug per Ende 2019 3.06%. Damit lag er 16 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. Ohne Neubewertungen resultierte beim EBIT ebenfalls ein Anstieg um 3.4% auf CHF 424.9 Mio. [CHF 411.1 Mio.]. Die anteiligen Vorsteuergewinne der veräusserten Entwicklungsprojekte in Plan-les-Ouates (Espace Tourbillon) und Bern (Weltpost Park) sowie einer im 1. Halbjahr verkauften Retail-Liegenschaft in Genf und weitere Verkäufe kleinerer Immobilien im 2. Semester 2019 summierten sich auf insgesamt CHF 37.6 Mio. Der Betriebsaufwand des Segments Immobilien erhöhte sich um CHF 6.3 Mio. auf CHF 171.4 Mio. [CHF 165.1 Mio.]. Die Zunahme ist zur Hauptsache auf den Aufwand in Zusammenhang mit den verkauften Immobilienentwicklungen zurückzuführen. Im Segment Dienstleistungen resultierte ein EBIT von CHF 55.5 Mio. [CHF 47.6 Mio.]. Insbesondere Tertianum sowie Swiss Prime Site Solutions überzeugten mit ihren operativen Resultaten.

Gewinn

Swiss Prime Site erzielte 2019 einen hohen Gewinn von CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Dazu beigetragen haben operative Verbesserungen, höhere Neubewertungen sowie die Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten im Umfang von CHF 172.5 Mio. aufgrund beschlossener kantonaler Steuersatzsenkungen. Attraktive Refinanzierungen und höhere aktivierte Fremdkapitalkosten im Zusammenhang mit Immobilienentwicklungen reduzierten den Finanzaufwand auf CHF 70.7 Mio. [CHF 75.8 Mio.] ab. Ohne Neubewertungen und latente Steuern betrug der Gewinn CHF 315.7 Mio. (+9.7%). Der Gewinn pro Aktie (EPS) erhöhte sich deutlich auf CHF 8.00 [CHF 4.27]. Ohne Neubewertungen und latente Steuern lag der EPS bei CHF 4.14 [CHF 3.95], dies bei einer um 4.6% höheren gewichteten Anzahl Aktien.

Bilanz

Swiss Prime Site platzierte 2019 zwei Anleihen – eine 8-jährige 1.25%-Obligation über CHF 350 Mio. und eine 12-jährige 0.375%-Obligation über CHF 170 Mio. – auf dem Kapitalmarkt. Der gewichtete durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.2% [1.4%]. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals beträgt 4.2 Jahre [4.3 Jahre]. Der Vergleich zwischen Fremdkapitalkostensatz in Höhe von 1.2% und der erzielten Nettorendite von 3.5% auf dem Immobilienportfolio zeigt einen nach wie vor attraktiven Zinssatzspread von 2.3% [2.2%]. Per Ende 2019 betrug die Eigenkapitalquote von Swiss Prime Site solide 44.4% [43.9%]. Der Belehnungsgrad des Immobilienportfolios liegt mit 45.7% praktisch auf Vorjahresniveau [45.3%]. Mit CHF 71.87 pro Aktie lag der NAV nach latenten Steuern um 6.1% über dem Vorjahreswert. Darin berücksichtigt ist die am 4. April 2019 erfolgte verrechnungssteuerfreie Ausschüttung von Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.80 je Aktie. Die Eigenkapitalrendite von Swiss Prime Site erreichte 11.5% [6.4%].

Ausblick

Für 2020 geht Swiss Prime Site davon aus, dass die ökonomischen und politischen Bedingungen im Rahmen des Vorjahres sein werden. Dies dürfte für das Unternehmen wie auch die Immobilienbranche Chancen bieten. Abgeschlossene Projekte, das aktive Asset-, Portfolio- und Leerstandsmanagement, wiederkehrende Erträge aus Immobilienentwicklungen sowie die weitere Realisation der Pipeline werden sich 2020 positiv auf die Erreichung der operativen Ziele im Kerngeschäft Immobilien auswirken. Aus dem immobiliennahen Segment Dienstleistungen erwartet Swiss Prime Site die geplanten Beiträge. Der Verkauf der Tertianum Gruppe wird darüber hinaus zu einem einmaligen Gewinnzuwachs vor Neubewertungen und latenten Steuern sowie zu einer Veränderung der Erfolgsrechnungs- und Bilanzstruktur führen. Das Unternehmen hält an einer attraktiven Ausschüttungspolitik an die Aktionärinnen und Aktionäre fest.

Peter Lehmann (1958), CEO Swiss Prime Site Immobilien, wird sich nach über 20 Jahren auf eigenen Wunsch hin per Ende 2020 aus dem Unternehmen zurückziehen, jedoch weiterhin auf Mandatsbasis für Swiss Prime Site verfügbar sein. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung danken ihm bereits heute für den unermüdlichen Effort sowie seine strategische Weitsicht. Zur künftigen Führung und Organisation des Kernsegments Immobilien wird Swiss Prime Site im Verlaufe des Geschäftsjahres informieren.

Generalversammlung 2020

Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 24. März 2020 den Aktionären eine Ausschüttung von CHF 3.80 pro Aktie vor (Ex-Datum: 30. März 2020, Valuta: 1. April 2020). Die Ausschüttung erfolgt neu je zur Hälfte aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (ohne Verrechnungssteuerabzug) und als ordentliche Dividende (mit 35% Verrechnungssteuerabzug). Weiter schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung Ton Büchner zur Wahl in den Verwaltungsrat und als Verwaltungsratspräsident vor. Die bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Hans Peter Wehrli, stellen sich zur Wiederwahl zur Verfügung. 2019 hat Swiss Prime Site das Revisionsmandat neu ausgeschrieben. Der Verwaltungsrat hat nach eingehender Prüfung der Offerten und Präsentationen entschieden, der Generalversammlung erneut KPMG, Zürich, als Revisionsstelle zur Wiederwahl vorzuschlagen.