Mit einem Ertragswachstum von 5.1% blickt Swiss Prime Site auf ein erfolgreiches 2018 zurück. Der Betriebsertrag stieg gegenüber dem Vorjahr um CHF 59.3 Mio. auf CHF 1 214.1 Mio. Sowohl das Kerngeschäft Immobilien wie auch das Segment Dienstleistungen entwickel­ten sich gut. Immobilien steigerten den Ertrag um 6.4%. Die immobiliennahen Dienstleistungen wuchsen um 4.8% gegenüber dem Vorjahr. Der Wert des Immobilienportfolios von CHF 11.2 Mrd. legte um 5.4% zu. Gleichzeitig reduzierte sich die Nettorendite leicht auf 3.6%. Die Leerstandsquote sank deutlich von 5.2% auf 4.8%. Beim Gewinn resultierte ein Anstieg um CHF 5.4 Mio. oder 1.8% auf CHF 310.9 Mio. Für 2019 und mittelfristig stellt Swiss Prime Site eine stabile bzw. steigende Entwicklung der wichtigsten Parameter in Aussicht.

Betriebserträge

Die Swiss Prime Site-Gruppe steigerte den Betriebsertrag 2018 um 5.1% auf CHF 1 214.1 Mio. Das Kerngeschäft Immobilien erreichte einen Betriebsertrag von CHF 509.2 Mio. Der Anstieg um 6.4% bzw. CHF 30.8 Mio. basiert hauptsächlich auf der Zunahme von Erträgen aus Vermietung und Entwicklung von Immobilien und Projekten. Mit CHF 11.2 Mrd. stieg der Marktwert der 190 Liegenschaften [188] um 5.4% oder CHF 571.3 Mio. Die Rentabilität des Portfolios ist mit einer Nettorendite von 3.6% im Marktvergleich weiterhin auf einem attraktiven Niveau. Die Leerstandsquote betrug 4.8% und verbesserte sich um 0.4 Prozentpunkte. Der Ertrag des Segments Dienstleistungen wuchs um 4.8% und erreichte CHF 790.7 Mio. [CHF 754.6 Mio.].

Wincasa erreichte einen Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 144.4 Mio. [CHF 142.2 Mio.]. Der führende Immobiliendienstleister der Schweiz konnte dank der Einführung verschiedener Dienstleistungen (z.B. Baumanagement) den Ertrag aus Immobiliendienstleistungen leicht steigern. Der Marktwert des von Wincasa bewirtschafteten Portfolios beträgt rund CHF 68 Mrd.

Tertianum setzt seine Wachstumsstrategie um und verfügt nun schweizweit über 77 Standorte. Investitionen in Prozesse und IT sollten die Attraktivität des Standortnetzwerks von Tertianum weiter steigern. Der Ertrag aus Leben im Alter erreichte CHF 396.9 Mio. (+10.2%).

Jelmoli erreichte auf den eigenbewirtschafteten Flächen einen Ertrag von CHF 131.3 Mio. [CHF 136.2 Mio.]. Trotz eines herausfordernden Jahres mit schweizweit sinkenden Handels­erträgen behauptet sich der Premium Department Store.

Swiss Prime Site Solutions erwirtschaftete einen Ertrag von CHF 8.5 Mio. [CHF 9.9 Mio.]. Das neue Management investiert in den Ausbau der Kundenbasis und Dienstleistungen sowie Mitarbeitende und Infrastruktur. Das Immobilienvermögen, der durch die Swiss Prime Site Solutions betreuten Swiss Prime Anlagestiftung, beträgt rund CHF 1.6 Mrd.

Betriebliches Ergebnis

Swiss Prime Site erzielte 2018 ein Betriebliches Ergebnis (EBIT) von CHF 478.6 Mio. [CHF 470.6 Mio.]. In diesem guten Ergebnis sind Neubewertungen von CHF 67.6 Mio. [CHF 65.9 Mio.] enthalten. Das EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 411.1 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Das Kerngeschäft Immobilien (+2.1%) trug unverändert den Löwenanteil zum Resultat bei. 3.22% betrug der gewichtete durchschnittliche reale Diskontierungssatz per Ende 2018 und lag damit 13 Basispunkte unter Vorjahr. Das Kerngeschäft Immobilien zeigt mit diesem eindrücklichen Resultat wiederum seine operative Kraft, konnte dieses doch einerseits mit steigenden Mieteinnahmen und andererseits mit erfolgreichen Veräusserungen von Projekten erreicht werden. Aus der Teilveräusserung des Projekts «Espace Tourbillon» in Genf, der Devestition des Projekts «Weltpost Park» in Bern und zweier Anlageliegenschaften sowie eines Earn-outs resultierten Vorsteuererfolge von insgesamt CHF 33.9 Mio. Mit CHF 165.1 Mio. war der Betriebsaufwand des Segments Immobilien um CHF 40.5 Mio. höher. Dies ist vor allem auf Aufwände der verkauften Immobilienentwicklungen zurückzuführen.

Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete ein EBIT von CHF 47.6 Mio. [CHF 48.6 Mio.]. Trotz substanzieller Investitionen in die Zukunft konnte das Ergebnis beinahe stabil gehalten werden. Der Betriebsaufwand im Segment Dienstleistungen von CHF 742.6 Mio. [CHF 705.7 Mio.] erhöhte sich primär aufgrund gestiegener Personalaufwendungen und Abschreibungen.

Gewinn

Swiss Prime Site erzielte 2018 einen Gewinn von CHF 310.9 Mio. [CHF 305.5 Mio.] respektive CHF 287.8 Mio. [CHF 307.4 Mio.] ohne Neubewertungen und latente Steuern. Operative Verbesserungen der Gruppengesellschaften und wiederkehrende Gewinne aus dem Verkauf von Immobilienentwicklungen und Liegenschaften konnten die wachstumsbedingten höheren Kosten kompensieren. Der Finanzaufwand reduzierte sich aufgrund attraktiver Refinan­zierungen gegenüber dem Vorjahr wiederum leicht. Der Gewinn pro Aktie (EPS) übersteigt sowohl mit wie auch ohne Neubewertungen und latente Steuern die in Aussicht gestellte Dividendenausschüttung. Der EPS betrug im Geschäftsjahr 2018 CHF 4.27 [CHF 4.27]. Ohne Neubewertungen und latente Steuern erreichte der EPS CHF 3.95 [CHF 4.30].

Bilanz

2018 refinanzierte sich Swiss Prime Site mittels Wandel- und Obligationenanleihen sowie einer Aktienkapitalerhöhung. Der gewichtete durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz beträgt 1.4% [1.5%] und sank wiederum gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig reduzierte sich die gewichtete Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals leicht auf 4.3 Jahre [4.7 Jahre]. Im Vergleich zur erzielten Nettorendite auf dem Immobilienportfolio von 3.6% führt dies zu einem attraktiven Zinssatzspread von 2.2% [2.2%]. Die Eigenkapitalquote betrug per Ende 2018 43.9%. Der Belehnungssatz des Immobilienportfolios lag bei 45.3% [45.6%]. Der NAV nach latenten Steuern erreichte CHF 67.74 pro Aktie und lag 1.3% über dem Vorjahreswert. Die Eigen­kapitalrendite von Swiss Prime Site belief sich auf 6.4% und befindet sich damit im langfristig angestrebten Zielkorridor.

Ausblick

Für 2019 erwartet Swiss Prime Site sowohl auf Stufe Ertrag wie auch auf der Gewinnebene stabile Resultate. Dazu beitragen werden das aktive Asset-, Portfolio- und Leerstands­management sowie die Umsetzung von Entwicklungsprojekten. Die daraus erstellten Liegen­schaften werden beginnend ab 4. Quartal 2019 für deutliche Wachstumsimpulse bei den künftigen Mieterträgen sorgen. Das Unternehmen hält an einer attraktiven Ausschüttungs­politik an die Aktionärinnen und Aktionäre fest.

Generalversammlung 2019

Der Verwaltungsrat schlägt an der ordentlichen Generalversammlung vom 26. März 2019 den Aktionären eine Dividende von CHF 3.80 pro Aktie vor. Wie in den Jahren zuvor erfolgt die Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (Ex-Datum: 2. April 2019, Valuta: 4. April 2019). Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung Gabrielle Nater-Bass zur Wahl in den Verwaltungsrat und in den Nominations- und Vergütungsausschuss vor. Die bisherigen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Klaus R. Wecken, stellen sich zur Wieder­wahl zur Verfügung.

AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN

¹ Segment Dienstleistungen (immobiliennahe Geschäftsfelder) ist darin nur zu Buchwerten enthalten