Geschichten, die uns bewegen

Alto Pont-Rouge – Neuer Arbeits- und Lebensraum in Genf

Unmittelbar am Bahnhof Lancy-Pont-Rouge, auf der Land­parzelle Esplanade 4, entstand während der letzten drei Jahre eine Dienst­leistungs­immo­bilie mit 28 000 Quadrat­meter, verteilt auf 15 Ober­geschossen: Alto Pont-Rouge. Es ist der nächste grosse Meilen­stein für das bedeutende Genfer Ent­wicklungs­gebiet Praille-Acacias-Vernets (PAV), wo auf einer Fläche von 230 Hektaren ein neuer Stadtteil entsteht.

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Alto Pont-Rouge – Neuer Arbeits- und Lebensraum in Genf

Unmittelbar am Bahnhof Lancy-Pont-Rouge, auf der Landparzelle Esplanade 4, entstand während der letzten drei Jahre eine Dienstleistungsimmobilie mit 28’000 Quadratmeter, verteilt auf 15 Obergeschossen: Alto Pont-Rouge. Es ist der nächste grosse Meilenstein für das bedeutende Genfer Entwicklungsgebiet Praille-Acacias-Vernets (PAV), wo auf einer Fläche von 230 Hektaren ein neuer Stadtteil entsteht. Im Herbst 2023 wurde das Alto Pont-Rouge fertiggestellt.

Swiss Prime Site

Die Einweihung des Bahnhofs Lancy-Pont-Rouge hat bereits Ende 2017 den Grundstein für die Neugestaltung von PAV gelegt. Die Genfer Innenstadt ist in nur sechs Minuten Fahrzeit erreichbar, zudem besteht fünfmal pro Stunde eine direkte Zugverbindung bis über die Grenze nach Annemasse in Frankreich. Mit dem Projekt Esplanade de Pont-Rouge wurde aus dem ehemaligen Industriegelände ein urbanes Zentrum mit durchmischter Nutzung entwickelt. Es ist in seiner Art und aufgrund seiner Lage für die Region Genf von grosser Bedeutung, entsteht damit doch ein zusätzlicher Verkehrs- und Wirtschaftsknotenpunkt für die Stadt, von der Bedeutung her vergleichbar mit dem Bahnhof Hardbrücke in Zürich-West. Mittendrin, an bester Lage, befindet sich «Alto», ein Grossprojekt von Swiss Prime Site. Das vom Genfer Architekturbüro Brodbeck-Roulet entworfene Gebäude fügt sich in die architektonische Linie des entstehenden Stadtviertels ein und hebt sich gleichzeitig mit architektonischen Akzenten davon ab. Dies etwa durch eine Neuinterpretation der mit dem Gestaltungsplan vorgegebenen Fassadeneinteilung. Die weiterentwickelte Fassade von Alto ermöglicht eine bedeutend bessere Tageslichtnutzung auf den Büroflächen, wobei dank der Verwendung von einem elektrochromen, steuerbaren Glas kein zusätzlicher Sonnenschutz benötigt wird. Das auf Knopfdruck dimmbare Glas ermöglicht die ideale Innenraumtemperatur – bei hoher Lichtdurchlässigkeit. Das Herzstück des Projektes bildet ein zentrales und grosszügiges Atrium, das durch den hohen Raum einen einzigartigen und exklusiven Empfangsbereich bietet. Dies widerspiegelt sich nicht zuletzt auch in der Qualität und dem Zusammenspiel der zeitlosen Materialien Stein, Glas und Aluminium und führt gesamtheitlich zu einem bemerkenswerten Gebäudecharakter. 

«Mit Alto Pont-Rouge entscheiden sich die Mieter für ein Gebäude mit sehr hohem Standard», so Jorge Guillen, Associate Architect bei Brodbeck-Roulet. Denn, nicht nur architektonisch überzeugt das Gebäude, es beweist sich auch in Sachen Nachhaltigkeit. Die Umwelt-Anforderungen an Immobilien haben sich in den letzten Jahren enorm erhöht. Zum einen selbstverständlich regulatorisch für Bau und Betrieb. Zum anderen jedoch auch durch Unternehmen als Mieter, welche auch mit ihren Arbeitsplätzen neue Anforderungen in Bezug auf Nachhaltigkeit und sozialer Verantwortung aufzeigen. Es ist eines der ersten Gebäude in Genf, das nach SNBS (Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz) zertifiziert wird. Dieses Label, das nach einem komplexen und anspruchsvollen Verfahren in mehreren Prozessschritten und unter Einbeziehung aller am Projekt beteiligten Parteien erlangt wird, ist ein unvergleichlicher Qualitätsnachweis. SNBS berücksichtigt sowohl das Gebäude als solches als auch den Kontext, in den es eingebettet ist. Es ermöglicht auch, dass die Bedürfnisse der Gesellschaft, der Wirtschaft und der Umwelt bei der Planung, dem Bau und dem Betrieb des Gebäudes ausgewogen und möglichst umfassend berücksichtigt werden.

Nebst seiner überzeugenden Ästhetik zeichnet sich das Alto Pont-Rouge auch durch gesellschaftliche Werte aus - insbesondere durch seine Integration in das lokale Wirtschaftsgefüge, diverse Aussen- und Innenräume für Austausch und Begegnung, die verschiedenen vor Ort angebotenen Dienstleistungen sowie durch die Energieeffizienz und den sehr geringen CO2-Fussabdruck, der dank einer hochwertigen Isolierung und der Nutzung von Erdwärme entsteht.
 

Facts & Figures

  • Projekt: Alto Pont-Rouge, Genf
  • Bauherrin: Swiss Prime Site
  • Architektur: Brodbeck-Roulet, Genf
  • Nutzung: Büro, Gastro, Retail
  • Nutzfläche: 28'000m2
  • Fertigstellung: Herbst 2023, erstellt durch Implenia AG
  • Bauphase: 2020 – 2023
  • Zertifizierung: SNBS Gold (Platin in Prüfung) 

www.alto-pont-rouge.ch

Die Ressourcen im Blick – Nachhaltiges Investieren in Zirkuläre Gebäude

Immobilien sind langfristige Investitionen, die über Jahrzehnte hinweg bestehen bleiben und dadurch einen sehr hohen Einfluss auf unsere Umwelt haben. Vor diesem Hintergrund verfolgt Swiss Prime Site eine Nachhaltigkeitsstrategie, entlang der wichtigsten Themen in Bezug auf Ökologie, Soziales und Governance (ESG).

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Die Ressourcen im Blick - Nachhaltiges Investieren in Zirkuläre Gebäude

Immobilien sind langfristige Investitionen, die über Jahrzehnte hinweg bestehen bleiben und dadurch einen sehr hohen Einfluss auf unsere Umwelt haben. Vor diesem Hintergrund verfolgt Swiss Prime Site eine Nachhaltigkeitsstrategie, entlang der wichtigsten Themen in Bezug auf Ökologie, Soziales und Governance (ESG).

Swiss Prime Site

Gemessen an CO2 Emissionen, machen Gebäude durch Bau und Betrieb jährlich rund 40% der globalen CO2 Emissionen aus und sind damit der grösste Emittent neben dem Bereich der Mobilität und anderen Industrien. Immobilien haben während ihrer Konstruktion sowie auch anschliessend im Betrieb erhebliche Auswirkungen auf die Umwelt. Dadurch ist es essenziell, dass in der Umweltstrategie einer Immobiliengesellschaft immer der gesamte Lebenszyklus eines Gebäudes im Fokus steht, damit klimafreundliche Lösungen nachweislich funktionieren. 

Zugleich sind Immobilien ein sehr kapitalintensives Geschäft. Investitionen erfordern viel Kapital, ob beim Kauf oder beim Bau. Swiss Prime Site investiert aktuell über einen Zeitraum von 5 Jahren rund eine Milliarde Franken in die Realisierung von erstklassigen Neubau- und Repositionierungsprojekten. Dabei ist es wichtig, diese Investitionen dort zu tätigen und so zu gestalten, dass sie nicht nur finanziellen Erfolg bringen, sondern auch einen maximalen Beitrag zur Erreichung der Klimaziele und für die Gesellschaft leisten. Über den gesamten Lebenszyklus lassen sich schätzungsweise rund 90% der vermeidbaren Treibhausgase in der Entwicklungs- und Realisierungsphase von Gebäuden vermeiden und nur noch rund 10% im Betrieb.

Zirkuläres Bauen
Wer erst bei Inbetriebnahme über die Umwelt nachdenkt, ist zu spät und in der Planung getroffene Entscheidungen haben langfristige Auswirkungen. Somit nimmt die Kreislaufwirtschaft, aufgrund des hohen Ressourcenbedarfs und Abfallaufkommens in der Immobilienwirtschaft rasant an Bedeutung zu. Dabei setzt sich Swiss Prime Site im Rahmen der unterzeichneten Charta «Kreislauforientiertes Bauen» zum Ziel, bis 2030 den Einsatz nicht erneuerbarer primärer Rohstoffe auf 50% des Gesamtvolumens zu reduzieren. Die sorgfältige Prüfung des Rückbaus von Gebäuden und die Förderung langfristigen Bauens gepaart mit einer Reduzierung des Materialeinsatzes insgesamt und einer Wiederverwendung von bestehenden Materialien minimieren den Ressourcen-Aufwand und die Abfälle. Mit der bewussten Auswahl umweltfreundlicher Werkstoffe wie beispielsweise Holz werden Gebäude zu einem langfristigen und umweltfreundlichen Werkstoffdepot. Ein erfolgreiches Beispiel für dieses Konzept ist die Repositionierung der in die Jahre gekommenen Büroliegenschaft an der «Müllerstrasse» im Zürcher Stadtzentrum, im Herbst 2023 fertiggestellt wurde. Hier wurde der Bestand erhalten und die Aluminiumgussfassade wiederverwertet, insbesondere aber auch der Abbruch des Rohbaus auf ein Minimum reduziert, wodurch mehr als 90% des Betons, eines der CO2-intensivsten Materialien im Immobilienbereich, wiederverwendet werden konnte und alleine hierdurch 2’600 Tonnen weniger CO2 Emissionen zu Buche schlagen.

Emissionsarmer Betrieb 
Im Immobilienportfolio von Swiss Prime Site steht die nachhaltige Nutzung im Zentrum. Diese soll möglichst ressourcenschonend gestaltet sein, um langfristig einen emissionsarmen Betrieb zu erreichen. In Bezug auf die CO2 Emission ist das Ziel immer klar vor Augen, «Netto-Null» bis 2040! Zahlreiche Massnahmen erzielen hier deutliche Effekte: Ein effizientes Energie- und Ressourcenmanagement, um den Verbrauch zu reduzieren und die Effizienz der Gebäude zu steigern, Gebäudestrategien entlang dem «CO2-Absenkpfad» (bspw. Wärmepumpen oder Fernwärme), die Beschaffung erneuerbarer Energien sowie auch die Erzeugung und Nutzung eigener erneuerbarer Energie (bspw. Photovoltaikanlagen). Bereits 2022 verzeichnete Swiss Prime Site signifikante Fortschritte mit der Senkung der CO2-Emissionen pro Quadratmeter um 25%, verglichen mit dem Stand von 2019, und liegt damit bereits deutlich unter dem ursprünglich avisierten Pfad zur Klimaneutralität bis 2040.

Validierung zur Transparenz für das Nachhaltige Investieren
Swiss Prime Site will den Stakeholdern transparent liefern, was versprochen wird. So werden bis zum Jahresende 2023 nahezu 100% der Gebäude von anerkannten Instituten mit Nachhaltigkeitszertifizierungen hinterlegt, um den Erfolg auch messbar zu machen. Bei Entwicklungsprojekten wird bereits jedes Projekt zertifiziert und es wird sichergestellt, vor allem, mit dem «Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz» (SNBS), dass die Gebäude nach den höchsten Nachhaltigkeitsstandards geplant und gebaut werden. Für bereits existierende Gebäude im Portfolio erfolgt die Zertifizierung anhand des etablierten Standards «BREEAM In-Use», um die Nachhaltigkeit und Umweltverträglichkeit der Gebäude zu bestätigen und kontinuierlich zu verbessern.

Mit der hohen Kapitalintensität ist das Fremdkapital auch fundamentaler Bestandteil jedes Immobilienunternehmens. Analog zur Investitionsseite hat Swiss Prime Site das «Green Finance Framework» entwickelt, um Kapital gezielt für umweltfreundliche Projekte einzusetzen und so die nachhaltigen Investitionen mit entsprechenden Finanzierungsquellen zu verknüpfen. Die klare Strategie ist es hier sämtliche materiellen Neufinanzierungen im Rahmen der Nachhaltigkeitsstrategie einzusetzen. So werden die Mittel für gezielte nachhaltige Zwecke eingesetzt welche die Finanzierung und Förderung von (1) Zertifizierten Immobilien, (2) Energieeffizienz und (3) Erneuerbarer Energie betreffen. Dies ermöglicht es Kapitalgebern einen direkten, wirkungsstarken und langfristigen Einfluss auf die Umwelt auszuüben. Wiederum erfolgt eine externe Validierung der Mittelverwendung, um zu garantieren, dass die Projekte den höchsten Nachhaltigkeitsstandards entsprechen und die angestrebten Ziele erreicht werden.

Mit dem umfassenden Ansatz zu einem zirkulären Gebäude – mit Ressourcen im Blick bei Bau und Betrieb – nimmt Swiss Prime Site die gesellschaftliche Verantwortung wahr und kann durch ihre Grösse einen wichtigen wie zugleich bedeutenden Beitrag zur Nachhaltigkeit in der Schweiz leisten. Anlegerinnen und Anlegern wird durch diese Strategie die Chance geboten, eine direkte und weitreichende Wirkung im Umweltschutz zu erzielen und auf nachhaltige Investitionen zu setzen. 
 

Sacheinlagen – die optimale Lösung für Immobilieneigentümer

Direkte Immobilien­anlagen stellen hohe Anforderungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kenn­tnisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerläs­slich. Denn ein Bestands­port­folio birgt künftig grosse Heraus­­­for­de­rungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­optimierung, Sanierungs­stau, Poten­zial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

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Sacheinlagen – die optimale Lösung für Immo­bilien­­eigen­tümer

Direkte Immo­bilien­anlagen stellen hohe Anforde­rungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kennt­nisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerlässlich. Denn ein Bestands­portfolio birgt künftig grosse Heraus­­­for­derungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­­optimierung, Sanierungs­stau, Potenzial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

Als Sacheinlage wird die Einbringung von Liegen­schaften in ein Anlage­gefäss definiert. Im Gegenzug erhält die Eigen­tümer­schaft Anteile am Anlage­vehikel (Anlage­stiftung und / oder Anlagefonds). Mit der teilweise steuer­optimierten Sach­einlage wählt der Immo­bilien­eigen­tümer den Übertrag seines direkt gehaltenen Immo­bilien­port­folios zu indirekten Immo­bilien­anlagen. Durch eine Sach­einlage gewinnen kleine und mittlere Pensions­kassen sowie institutionelle Investoren Zugang zu grösseren Immo­bilien­­anlage­volumen, welche professionell und effizient betreut werden.

«Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der Anlagegruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlaggebend für die Entscheidung,
die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durchzuführen.»

Antonio Sacco
Geschäftsführer Personalvorsorgestiftung Ringier Gruppe

Für die Optimierung des Rendite-Risiko-­Profils eines Immo­bilien­port­folios ist die ­Diversifikation von zentraler Bedeutung. Da direkte Immo­bilien­anlagen der Pensions­kassen historisch regional gewachsen sind, wird als direkte Folge von Sach­einlagen-Trans­­aktionen eine bessere geogra­fische sowie nutzungs­spezifische Diversi­fikation erreicht. Weiter sind auch die Nach­haltigs­keits­themen von zentraler Bedeutung.

Die Durchführung einer Sacheinlage ist ein mehrstufiger Prozess, der in der Regel fünf zentrale Meilen­steine umfasst. Zunächst ist die Bereitschaft der Eigen­tümer­schaft er­forderlich, Liegen­schaften zu veräussern. Anschliessend erfolgt die Prüfung durch die Fonds­leitung oder Anlage­stiftung, um fest­­zustellen, ob die Liegenschaft für die Übernahme geeignet ist, während die Depot­bank gleichzeitig die Zulassung der Anleger überprüft. Der dritte Schritt beinhaltet eine vertiefte Objekt­prüfung, bei der der Kaufpreis von einem Schätzungs­experten bewertet wird, und es erfolgt die Abgabe einer Kauf­preis­­indikation. Die vierte Etappe umfasst die Zahlung des Kauf­preises, die nach Absprache in Form von Anteils­scheinen und gegebenen­falls Bargeld erfolgt. Schliesslich wird im fünften Schritt der bisherige Liegen­schafts­eigentümer zum neuen Anleger mit Anteils­scheinen.

Wir von Swiss Prime Site Solutions konnten unseren Sacheinlagen-Expertise in den vergangenen Jahren bereits mehrfach unter Beweis stellen. So haben wir erfolgreich fünf ent­spre­chende Trans­aktionen im Umfang von rund CHF 400 Mio. durchgeführt. Beispiels­weise durften wir für die Swiss Prime Anlage­­stiftung im Rahmen einer Sach­einlage der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe 33 Liegenschaften übernehmen. «Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der ­Anlage­gruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlag­gebend für die Entscheidung, die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durch­zuführen», so ­Antonio Sacco, Geschäfts­führer der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe.

Wir unterstützen unsere Kunden während des gesamten Sach­einlage­prozesses mit unserer umfassenden Erfahrung und stellen ihnen unser schweiz­weites Experten­netzwerk zur Verfügung. Der Prozess zur Abwicklung von Sach­einlagen ist «State of the Art» und hat darum Vorbild­charakter.

Vorteile von Sacheinlagen

Performance-Steigerung

­Effizienter Kapitaleinsatz, Potenzial von Neu­bewertungs­gewinnen, Steuer­­privileg für Investoren, ­Asset-Optimierung

Risikoreduktion

Grosser Diversi­fikations­effekt, stabiler Cashflow, höchste Trans­parenz

Optimierung der Ressourcen

­Abtretung operativer Liegen­schafts­betreuung, Effizienz­gewinne, Frei­setzung von Ressourcen / Nach­folge­regelung, Expertise von Swiss Prime Site Solutions

Erhöhte Flexibilität

Zeitpunkt der Sach­einlage unab­hängig von Emissions­fenstern, Erhöhung der Fungibilität (Handel­barkeit der Anteils­scheine möglich), gesteigerte Entscheidungs­freiheit

Der grüne Mietvertrag

Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein sind für Swiss Prime Site zentrale Werte. Bis 2040 will das Unternehmen Klimaneutralität im eigenen Portfolio erreichen. In diesem Zusammenhang spielen «Green Leases» eine Schlüsselrolle. Doch was genau verbirgt sich dahinter?

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Der grüne Mietvertrag

Nachhaltigkeit und Umweltbewusstsein sind für Swiss Prime Site zentrale Werte. Bis 2040 will das Unternehmen Klimaneutralität im eigenen Portfolio erreichen. In diesem Zusammenhang spielen «Green Leases» eine Schlüsselrolle. Doch was genau verbirgt sich dahinter?

Swiss Prime Site

Ein Green Lease, ein «grüner Mietvertrag», geht über die üblichen Vereinbarungen zwischen einem Immobilieneigentümer mit seiner Mieterschaft hinaus. Er regelt neben dem herkömmlichen Vertrag zusätzlich die nachhaltige Bewirtschaftung der Mietfläche. Sowohl Mieter wie auch Vermieter legen im Vertrag nicht nur ihre üblichen Rechte und Pflichten fest, sondern übernehmen auch gemeinsam Verantwortung für Nachhaltigkeit. 

Besonderheiten von einem «Green Lease»
Swiss Prime Site hat grüne Mietverträge eingeführt, um echte Veränderungen zu bewirken und sichtbare Ergebnisse zu erzielen. Deshalb umfasst der Green Lease eine entsprechende Klausel im Geschäftsmietvertrag, ein verbindlicher Vertragsbestandteil. Dieser enthält konkrete Massahmen zur Förderung der Nachhaltigkeit und die Gebäudenutzer sowie -betreiber werden auf ein nachhaltig orientiertes Verhalten sensibilisiert. So zum Beispiel nachhaltige Beschaffungspraktiken und Verbrauchsmaterialien, ein umweltschonendes Abfallmanagement oder auch die Installation von geeigneten Lebensräumen zur Förderung der lokalen Tierwelt bei Aussenflächen. 

SPS arbeitet mit ihren Mietern als Sparringpartner gemeinsam an Zielen und Massnahmen. Regelmässige Treffen ermöglichen es beiden Parteien, ihre Fortschritte bei der Zielerreichung zu überprüfen und neue Meilensteine festzulegen. Auf diese Weise können Immobilien insgesamt nachhaltiger werden, sowohl durch die Bemühungen der Mieterschaft auf der Betreiberseite als auch durch Massnahmen der Eigentümerschaft auf der infrastrukturellen Seite. Letztendlich profitieren beide Parteien von den Verbesserungen.
 

Verständnis schaffen
Derzeit läuft der portfolioweite Rollout von Green Leases. Die Partnerschaft, die auf gemeinsamen Zielen und Austausch basiert, hat nicht nur zu einem gestärkten Vertrauen geführt, sondern auch zu einer besseren Transparenz und mehr Verständnis für die Bedürfnisse der Mieterschaft. Dies erlaubt es, das Angebot zu schärfen und zu verbessern. 

Wir freuen uns über die positive Resonanz der Mieter. «Bei Post Immobilien berücksichtigen wir gleichermassen alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit – Ökonomie, Ökologie, Soziales. Daher schätzen wir die zukunftsgerichtete und unkomplizierte Zusammenarbeit mit Swiss Prime Site sehr. Die Green Leases unterstützen uns, die gesetzten Nachhaltigkeitsziele zu erreichen». Auch für die Ospena Group AG ist es ein lohnenswertes Instrument; «der aktuelle Green Lease Vertrag gliedert sich thematisch perfekt in unsere Nachhaltigkeitsstrategie ein, welche gerade im Branchenvergleich einen Benchmark setzt».

Zukunftsgedanken
Eine optimale Zusammenarbeit von Immobilieneigentümern mit ihren Mietern ist entscheidend für die Zukunft. Denn nicht nur im Grundausbau ist der Einbezug von Nachhaltigkeit essenziell, sondern auch im Mieterausbau und letztlich im Rahmen der Nutzung der Mietflächen. Swiss Prime Site nimmt dabei eine Vorreiterrolle ein, indem Nachhaltigkeit bereits heute in allen Aspekten der Geschäftsbeziehung integriert wird. Bis Ende 2023 wird angestrebt, 50% der Flächen durch Green Leases abzudecken mit dem Ziel, bis Ende 2024 ganze 100% zu erreichen. 

Das langfristige Ziel ist auch die Digitalisierung von sämtlichen vereinbarten Nachhaltigkeitsprozessen, um die Benutzerfreundlichkeit zu steigern und grüne Mietverträge als festen Bestandteil des Portfolio Managements zu etablieren. SPS ist überzeugt, mit diesem Ansatz nicht nur für die Mieterinnen und Mieter, sondern auch für die Umwelt einen Vorteil zu schaffen – das Ziel klar vor Augen: Netto-null bis 2040.
 

Dieser Artikel wurde im Rahmen des NZZ Real Estate Yearbooks 2023 publiziert.

Meta Prime Tower

Prime Tower goes Metaverse! Mit seinen 126 Metern Höhe und 36 Stockwerken ist er eines der höchsten Bürogebäude der Schweiz. Nun begibt sich der Prime Tower in neue Sphären und ist seit 2023 auch im Metaverse zu finden. Darin wird die gesamte Wertschöpfungskette von Swiss Prime Site digital abgedeckt – von der Aqkuisition über die Projektierung und den Bau bis hin zur Vermarktung und Vermietung.

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Green Leases - Ein Marathon und kein Sprint!

Mit der Energiestrategie 2050 hat der Bund im letzten Jahr die Weichen in eine Zukunft mit weniger Umweltbelastung gelegt. Damit gewinnen Nachhaltigkeitsthemen und ESG (Environment, Social, Governance) weiter an Bedeutung und werden zunehmend in den individuellen Unternehmensstrategien verankert.

Swiss Prime Site

Die Bau- und Immobilienbranche verursachen einen wesentlichen Anteil des CO2-Ausstosses in der Schweiz und weltweit. Vor diesem Hintergrund dürfen sich die Bemühungen zur Bewältigung des Klimawandels nicht nur auf nachhaltig konzipierte Neubauten konzentrieren, wo Zertifizierungen wie der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) oder Minergie bereits üblich sind. Die Massnahmen müssen sich auch auf Bestandesliegenschaften ausdehnen. Damit können Immobilieneigentümer das Nachhaltigkeitsniveau ihrer Gebäude langfristig erhöhen. Ein Lösungsansatz dazu ist die Einführung von grünen Mietverträgen, sogenannten «Green Leases».

In Medias Res

Es gibt noch keinen einheitlichen Standard, der einen Mietvertrag als «grün» oder nachhaltig einstuft. Bei einem Green Lease handelt es sich um einen Katalog von Massnahmen wie Mieterinnen und Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit beisteuern. Dies wird mit entsprechenden Nachhaltigkeitsklauseln umgesetzt. Diese tragen unter Anderem dazu bei, den CO2-Ausstoss eines Gebäudes zu verbessern. So können Vermieterinnen und Nutzer von den Optimierungen und den daraus resultierenden Vorteilen profitieren. Zwei Ziele können durch die Aufnahme von Nachhaltigkeitsklauseln in Mietverträgen erreicht werden. Zum einen steigern sie die Marktattraktivität von Immobilien. Zum anderen verbessern sie die Energieeffizienz und senken dadurch auch die Nebenkosten.

Letztlich spielen grüne Mietverträge eine ausschlaggebende Rolle in der Erreichung der Klimaziele und hinsichtlich der Netto-Null-Politik bis 2050.

Swiss Prime Site setzt sich langfristige Ziele und richtet das Geschäftsmodell und die Wertschöpfung danach aus. 2019 wurde ein detaillierter CO2-Absenkpfad für das gesamte Immobilienportfolio entwickelt. Dieser prognostizierte für die rund 1.6 Millionen Quadratmeter Geschossfläche eine beeinflussbare Reduktion der relativen CO2-Emissionen (Intensität) um mindestens 75% bis ins Jahr 2050. 2020 hat der Sustainability Ausschuss von Swiss Prime Site das Reduktionsziel für das Immobilienportfolio weiter verschärft, sodass bereits 2040 Klimaneutralität im Betrieb erreicht wird. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es erforderlich weitere zusätzliche Massnahmen, darunter Green Leases, einzusetzen. 

Karin Voigt, Chief Portfolio Officer bei Swiss Prime Site und Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site, haben sich im Podcast «Law on Air» den Fragen zu Green Leases gewidmet. Eingeladen wurden sie von Sibylle Schnyder, Fachanwältin im Bereich Bau- und Immobilienrecht und Partnerin bei der Anwaltskanzlei CMS. 

Welche konkreten Punkte in Bezug auf Green Leases regelt Swiss Prime Site in Mietverträgen bereits?

Karin Voigt: Wir möchten zusammen mit Mietern eine gemeinsame Haltung zur Nachhaltigkeit definieren. Zudem regeln wir damit den Datenaustausch, die Energieeffizienz der verbauten Technologien und die Nutzung von erneuerbarer Energie. Bereits heute haben wir in unseren Mietverträgen Bestimmungen zu Photovoltaikanlagen, Betriebsoptimierung und Energie-Contracting. Zusätzlich finden wir es wichtig den Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen explizit vorzusehen.  
Gebäudemanagement ist zudem ein wichtiges Thema. Bezüglich Nachhaltigkeit geht es hier um die Reinigung sowie konsequente Abfalltrennung. Ebenfalls zentral sind Nachhaltigkeitsgrundsätze bei baulichen Massnahmen. Wir denken dabei an die Verwendung von nachhaltigen Materialien oder die Förderung der Kreislaufwirtschaft. Es sind viele einzelne Punkte, die in Summe stark zur Zielerreichung beitragen werden. 

Sind Green Leases in der Schweiz bereits Standard?

Martin Pfenninger: Swiss Prime Site ist diesbezüglich Vorreiterin. Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2040 Klimaneutralität zu erreichen. Nachhaltigkeit ist aber auch bei anderen Immobiliengesellschaften weit oben auf der Agenda. In einer Branchen-Arbeitsgruppe haben wir kürzlich eine Reihe von Elementen erarbeitet, die Teil eines Green Lease werden können. Grüne Mietverträge sind heute noch kein Standard, werden es aber hoffentlich bald sein. Wir haben Nachhaltigkeitsaspekte bereits in Werk- sowie in Bewirtschaftungs- und FM-Verträgen integriert. Mietverträge sind nun der logische nächste und wichtige Schritt. Diese nachhaltige Entwicklung ist ein Marathon und kein Sprint. Das muss man sich immer wieder vor Augen führen.
 

«Grüne Mietverträge sind heute noch kein Standard, werden es aber hoffentlich bald sein.»

Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site

Was sind die Vorteile eines solchen Vertrages für die Mieter? Man hört auch das Argument, dass ein Green Lease in erster Linie höhere Kosten mit sich bringt…

Karin Voigt: Das ist nicht der Fall. Einerseits kann viel umgesetzt werden, ohne Mehrkosten zu verursachen. So führt beispielsweise die präzise und selektive Produktwahl bei Ausbauten zu einer höheren Aufenthaltsqualität. Andererseits schaffen wir auch durch kluge Sensorik eine Steigerung der Effizienz und empfundenen Innenraumqualität. Heutzutage sind ESG-Themen bei den meisten grösseren Firmen per se wichtig und zentral. Wir sind Eigentümer von vor allem kommerziell genutzten Liegenschaften. Das heisst, unsere Mieter sind Unternehmen. Diese müssen und wollen bis 2050 klimaneutral sein. Um dieses Ziel zu erreichen, muss Nachhaltigkeit in ihrem operativen Betrieb und in ihrer Immobiliennutzung grosse Beachtung finden. Diesem Bedürfnis kommen wir mit unseren Green Leases entgegen und helfen den Mietern ihre Ziele zu erreichen. Ein Green Lease ist für uns ein partnerschaftliches Instrument, das allen Involvierten Vorteile bringt, also eine echte Win-Win-Lösung darstellt.
 

«Ein Green Lease ist für uns ein partnerschaftliches Instrument, das allen Involvierten Vorteile bringt, also eine echte Win-Win-Lösung darstellt.»

Karin Voigt, Chief Portfolio Officer bei Swiss Prime Site

Bei laufenden Mietverträgen sind Green Leases nicht ganz einfach zu verwirklichen. Wie ist da die rechtliche Lage?

Sibylle Schnyder: Das ist bei laufenden Verträgen tatsächlich nicht ganz einfach. Werden dem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis neue Verpflichtungen auferlegt, spricht man von einer sogenannten einseitigen Vertragsänderung, welche nur auf einen Kündigungstermin hin erfolgen kann. Eine solche Anpassung muss mittels eines amtlich genehmigten Formulars mitgeteilt werden. Ich denke aber, dass grüne Mietvertragsklauseln in der Praxis häufig im Rahmen von einvernehmlichen Vertragsanpassungen erfolgen, zum Beispiel bei einer Mietvertragsverlängerung oder in Zusammenhang mit anderen Anpassungen. In einem solchen Fall einigen sich die Parteien auf neue oder ergänzende Vertragsbestimmungen. Diese können dann in einem Nachtrag zum Mietvertrag oder einem neuen Mietvertrag festgehalten werden. 

Wird es nun in der EU einen Schub von Green Leases geben?

Sibylle Schnyder: Es ist zu erwarten, dass Green Leases in der EU auch wegen neuer Gesetzesvorschriften einen Nachfrageschub erleben werden. So sieht zum Beispiel die neue, sogenannte Taxonomy Regulation explizite Nachhaltigkeitsanforderungen für die Finanzbranche und börsenkotierte Immobiliengesellschaften vor. Green Leases können für Unternehmen ein Instrument sein, um diese Vorgaben zu erfüllen. Im europäischen Immobilienmarkt geht man davon aus, dass grüne Klauseln im Laufe dieses Jahrzehntes zum Standard in Geschäftsmietverträgen mit institutionellen Immobilieninvestoren werden. Diese Entwicklung wird wohl auch vor der Schweiz nicht Halt machen.

Green Leases werden die künftige Basis für eine nachhaltige Nutzung von Liegenschaften bilden. Swiss Prime Site, als Vorreiterin der Immobilienbranche, hat sich des Themas angenommen und durch Green Leases wichtige Massnahmen abgeleitet. Diese werden dem Unternehmen und ihren Kunden helfen die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Da Stakeholder zunehmend Wert auf nachhaltige Mietflächen legen, schafft Swiss Prime Site durch den Einsatz von Green Leases zusätzliche Attraktivität und freut sich ihren Teil zu einer lebenswerten und nachhaltigen Zukunft beizutragen.
 

Unsere Engagements

Im Rahmen der Geschäfts­tätigkeit trägt Swiss Prime Site in vielfacher Hinsicht zur wirtschaft­lichen und gesell­schaftlichen Entwicklung bei. Wir engagieren uns für die Ausbildung junger Menschen, unsere Mitarbei­tenden und wir unterstützen im Rahmen von verschiedenen Sponsorings soziale und kulturelle Organisa­tionen und Projekte.

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Green Leases - Ein Marathon und kein Sprint!

Mit der Energiestrategie 2050 hat der Bund im letzten Jahr die Weichen in eine Zukunft mit weniger Umweltbelastung gelegt. Damit gewinnen Nachhaltigkeitsthemen und ESG (Environment, Social, Governance) weiter an Bedeutung und werden zunehmend in den individuellen Unternehmensstrategien verankert.

Swiss Prime Site

Die Bau- und Immobilienbranche verursachen einen wesentlichen Anteil des CO2-Ausstosses in der Schweiz und weltweit. Vor diesem Hintergrund dürfen sich die Bemühungen zur Bewältigung des Klimawandels nicht nur auf nachhaltig konzipierte Neubauten konzentrieren, wo Zertifizierungen wie der Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) oder Minergie bereits üblich sind. Die Massnahmen müssen sich auch auf Bestandesliegenschaften ausdehnen. Damit können Immobilieneigentümer das Nachhaltigkeitsniveau ihrer Gebäude langfristig erhöhen. Ein Lösungsansatz dazu ist die Einführung von grünen Mietverträgen, sogenannten «Green Leases».

In Medias Res

Es gibt noch keinen einheitlichen Standard, der einen Mietvertrag als «grün» oder nachhaltig einstuft. Bei einem Green Lease handelt es sich um einen Katalog von Massnahmen wie Mieterinnen und Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses ihren Beitrag zur Nachhaltigkeit beisteuern. Dies wird mit entsprechenden Nachhaltigkeitsklauseln umgesetzt. Diese tragen unter Anderem dazu bei, den CO2-Ausstoss eines Gebäudes zu verbessern. So können Vermieterinnen und Nutzer von den Optimierungen und den daraus resultierenden Vorteilen profitieren. Zwei Ziele können durch die Aufnahme von Nachhaltigkeitsklauseln in Mietverträgen erreicht werden. Zum einen steigern sie die Marktattraktivität von Immobilien. Zum anderen verbessern sie die Energieeffizienz und senken dadurch auch die Nebenkosten.

Letztlich spielen grüne Mietverträge eine ausschlaggebende Rolle in der Erreichung der Klimaziele und hinsichtlich der Netto-Null-Politik bis 2050.

Swiss Prime Site setzt sich langfristige Ziele und richtet das Geschäftsmodell und die Wertschöpfung danach aus. 2019 wurde ein detaillierter CO2-Absenkpfad für das gesamte Immobilienportfolio entwickelt. Dieser prognostizierte für die rund 1.6 Millionen Quadratmeter Geschossfläche eine beeinflussbare Reduktion der relativen CO2-Emissionen (Intensität) um mindestens 75% bis ins Jahr 2050. 2020 hat der Sustainability Ausschuss von Swiss Prime Site das Reduktionsziel für das Immobilienportfolio weiter verschärft, sodass bereits 2040 Klimaneutralität im Betrieb erreicht wird. Um dieses Ziel zu erreichen, ist es erforderlich weitere zusätzliche Massnahmen, darunter Green Leases, einzusetzen. 

Karin Voigt, Chief Portfolio Officer bei Swiss Prime Site und Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site, haben sich im Podcast «Law on Air» den Fragen zu Green Leases gewidmet. Eingeladen wurden sie von Sibylle Schnyder, Fachanwältin im Bereich Bau- und Immobilienrecht und Partnerin bei der Anwaltskanzlei CMS. 

Welche konkreten Punkte in Bezug auf Green Leases regelt Swiss Prime Site in Mietverträgen bereits?

Karin Voigt: Wir möchten zusammen mit Mietern eine gemeinsame Haltung zur Nachhaltigkeit definieren. Zudem regeln wir damit den Datenaustausch, die Energieeffizienz der verbauten Technologien und die Nutzung von erneuerbarer Energie. Bereits heute haben wir in unseren Mietverträgen Bestimmungen zu Photovoltaikanlagen, Betriebsoptimierung und Energie-Contracting. Zusätzlich finden wir es wichtig den Bezug von Energie aus erneuerbaren Quellen explizit vorzusehen.  
Gebäudemanagement ist zudem ein wichtiges Thema. Bezüglich Nachhaltigkeit geht es hier um die Reinigung sowie konsequente Abfalltrennung. Ebenfalls zentral sind Nachhaltigkeitsgrundsätze bei baulichen Massnahmen. Wir denken dabei an die Verwendung von nachhaltigen Materialien oder die Förderung der Kreislaufwirtschaft. Es sind viele einzelne Punkte, die in Summe stark zur Zielerreichung beitragen werden. 

Sind Green Leases in der Schweiz bereits Standard?

Martin Pfenninger: Swiss Prime Site ist diesbezüglich Vorreiterin. Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2040 Klimaneutralität zu erreichen. Nachhaltigkeit ist aber auch bei anderen Immobiliengesellschaften weit oben auf der Agenda. In einer Branchen-Arbeitsgruppe haben wir kürzlich eine Reihe von Elementen erarbeitet, die Teil eines Green Lease werden können. Grüne Mietverträge sind heute noch kein Standard, werden es aber hoffentlich bald sein. Wir haben Nachhaltigkeitsaspekte bereits in Werk- sowie in Bewirtschaftungs- und FM-Verträgen integriert. Mietverträge sind nun der logische nächste und wichtige Schritt. Diese nachhaltige Entwicklung ist ein Marathon und kein Sprint. Das muss man sich immer wieder vor Augen führen.
 

«Grüne Mietverträge sind heute noch kein Standard, werden es aber hoffentlich bald sein.»

Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site

Was sind die Vorteile eines solchen Vertrages für die Mieter? Man hört auch das Argument, dass ein Green Lease in erster Linie höhere Kosten mit sich bringt…

Karin Voigt: Das ist nicht der Fall. Einerseits kann viel umgesetzt werden, ohne Mehrkosten zu verursachen. So führt beispielsweise die präzise und selektive Produktwahl bei Ausbauten zu einer höheren Aufenthaltsqualität. Andererseits schaffen wir auch durch kluge Sensorik eine Steigerung der Effizienz und empfundenen Innenraumqualität. Heutzutage sind ESG-Themen bei den meisten grösseren Firmen per se wichtig und zentral. Wir sind Eigentümer von vor allem kommerziell genutzten Liegenschaften. Das heisst, unsere Mieter sind Unternehmen. Diese müssen und wollen bis 2050 klimaneutral sein. Um dieses Ziel zu erreichen, muss Nachhaltigkeit in ihrem operativen Betrieb und in ihrer Immobiliennutzung grosse Beachtung finden. Diesem Bedürfnis kommen wir mit unseren Green Leases entgegen und helfen den Mietern ihre Ziele zu erreichen. Ein Green Lease ist für uns ein partnerschaftliches Instrument, das allen Involvierten Vorteile bringt, also eine echte Win-Win-Lösung darstellt.
 

«Ein Green Lease ist für uns ein partnerschaftliches Instrument, das allen Involvierten Vorteile bringt, also eine echte Win-Win-Lösung darstellt.»

Karin Voigt, Chief Portfolio Officer bei Swiss Prime Site

Bei laufenden Mietverträgen sind Green Leases nicht ganz einfach zu verwirklichen. Wie ist da die rechtliche Lage?

Sibylle Schnyder: Das ist bei laufenden Verträgen tatsächlich nicht ganz einfach. Werden dem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis neue Verpflichtungen auferlegt, spricht man von einer sogenannten einseitigen Vertragsänderung, welche nur auf einen Kündigungstermin hin erfolgen kann. Eine solche Anpassung muss mittels eines amtlich genehmigten Formulars mitgeteilt werden. Ich denke aber, dass grüne Mietvertragsklauseln in der Praxis häufig im Rahmen von einvernehmlichen Vertragsanpassungen erfolgen, zum Beispiel bei einer Mietvertragsverlängerung oder in Zusammenhang mit anderen Anpassungen. In einem solchen Fall einigen sich die Parteien auf neue oder ergänzende Vertragsbestimmungen. Diese können dann in einem Nachtrag zum Mietvertrag oder einem neuen Mietvertrag festgehalten werden. 

Wird es nun in der EU einen Schub von Green Leases geben?

Sibylle Schnyder: Es ist zu erwarten, dass Green Leases in der EU auch wegen neuer Gesetzesvorschriften einen Nachfrageschub erleben werden. So sieht zum Beispiel die neue, sogenannte Taxonomy Regulation explizite Nachhaltigkeitsanforderungen für die Finanzbranche und börsenkotierte Immobiliengesellschaften vor. Green Leases können für Unternehmen ein Instrument sein, um diese Vorgaben zu erfüllen. Im europäischen Immobilienmarkt geht man davon aus, dass grüne Klauseln im Laufe dieses Jahrzehntes zum Standard in Geschäftsmietverträgen mit institutionellen Immobilieninvestoren werden. Diese Entwicklung wird wohl auch vor der Schweiz nicht Halt machen.

Green Leases werden die künftige Basis für eine nachhaltige Nutzung von Liegenschaften bilden. Swiss Prime Site, als Vorreiterin der Immobilienbranche, hat sich des Themas angenommen und durch Green Leases wichtige Massnahmen abgeleitet. Diese werden dem Unternehmen und ihren Kunden helfen die Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Da Stakeholder zunehmend Wert auf nachhaltige Mietflächen legen, schafft Swiss Prime Site durch den Einsatz von Green Leases zusätzliche Attraktivität und freut sich ihren Teil zu einer lebenswerten und nachhaltigen Zukunft beizutragen.
 

Klimaneutralität bis 2040

Swiss Prime Site ist sich der Verantwortung im Bereich Klimaschutz bewusst und setzt sich seit geraumer Zeit dafür ein, ihren Beitrag zum 1.5-Grad-Ziel des Pariser Klima­abkommens sowie zum Schweizer Netto-Null-Ziel des Bundesrats für 2050 leisten zu können. Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben hat das Unternehmen 2019 einen CO2 Absenkpfad für das gesamte selbstgehaltene Immobilien­portfolio entwickelt und diesen im Berichts jahr weiter verschärft. Swiss Prime Sitesetzt dank aktiver Bewirtschaftung einen Absenkpfad um, der unter dem 1.5-Grad-Szenario liegt. Bis 2040 werden rund CHF 650 Mio. investiert, um im gleichen Zeitraum Klima neutralität für den Betrieb des Immobilien­portfolios zu erreichen. Neben den Investitionen in erneuerbare Energien liegt ein Grossteil der Auf wendungen bei Gebäude hüllen sanierungen. Gleichzeitig werden Ressourcen für Heizungs­ersatz­massnahmen aufge wendet. Damit werden die Emissionen aus eigener Kraft so weit als möglich reduziert. Für die voraussichtlich nicht vermeidbaren Emissionen werden weiterführende Massnahmen ausserhalb des Immobilien­portfolios evaluiert, um eine Klimaneutralität des Immobilienportfolios bis 2040 zu erreichen.

Zukauf der erfolgreichen Akara-Gruppe

Die Akara-Gruppe wurde 2016 ge­gründet und zu einem durch die FINMA regulierten Fondsanbieter mit Fokus auf Wohn- und Kommerz­im­mobilien entwickelt. Die Gruppe beschäftigt insgesamt rund 50 spezialisierte Immo­bilien­fachkräfte und bietet Immo­bilien­dienstleistungen in den Bereichen Entwicklung, Realisation, Bewirtschaftung und Vermarktung. Die Real Estate Assets under Management betragen insgesamt rund CHF 2.3 Mrd. und setzen sich aus einem Immobilienfonds für steuerbefreite Vorsorge­einrichtungen, einem Private Equity Produkt für qualifizierte Anleger und einer Entwicklungspipeline von über CHF 240 Mio. zusammen.

Es ist geplant, die Akara-Gruppe im Verlauf des Geschäftsjahrs 2022 in die Swiss Prime Site Solutions zu integrieren und die beiden Fondsleitungen zu fusionieren. Durch die beabsichtigte Zusammenlegung wächst Swiss Prime Site Solutions zu einem der führenden Schweizer Real Estate Asset Manager mit Real Estate Assets under Management (inkl. Entwicklungs­pipeline) von über CHF 6.5 Mrd. und einem erwarteten EBIT-Beitrag 2022 von CHF 27 bis 28 Mio. Mit der Akqui­sition kann Swiss Prime Site Solutions ihre Kundenbasis deutlich ausbauen und die bestehende Real Estate Investment Plattform mit zusätzlichen Produkt- und Fondskategorien wie Real Estate Private Equity Investments erweitern.