Das vergangene Jahr hat uns eindrucksvoll gezeigt, dass wir Potenziale nutzen können. Mit der weiteren Fokussierung unseres Portfolios sowie dem Ankauf von Fundamenta haben wir wichtige strategische Schritte unternommen, um unsere Zwei­säulen­strategie zu vervollständigen – und dabei gute Ergebnisse erzielt.

«Wir können mehr Potenziale im eigenen Portfolio nutzen,
Flächen intelligenter kon­zipieren und vermarkten
sowie Projekte ambitionierter ­planen und umsetzen.»

Ein Jahr des Wachstums

Im Geschäftsjahr 2024 erzielten wir einen Rekord­miet­ertrag von CHF 464 Mio., was einer Steigerung von 6% gegenüber dem Vor­jahr entspricht. Dies gelang uns durch die konsequente Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz: die wert­schaffende Entwicklung und Vermietung von Immobilien. Durch Neu­entwicklungen und Verkäufe haben wir unser Portfolio dabei auf die wirtschaftlichen Gross­zentren konzentriert und unsere Organisation konsequent auf Immobilien ausgerichtet. Dies hat Swiss Prime Site agiler gemacht und sich positiv auf unsere Ergebnisse ausgewirkt. Wir können mehr Potenziale im eigenen Portfolio nutzen, Flächen intelligenter konzipieren und vermarkten, Projekte ambitionierter planen und umsetzen sowie insgesamt unsere wertvollen Ressourcen – Personal und Kapital – noch effektiver einsetzen. Swiss Prime Site konnte entsprechend das Ergebnis pro Aktie – gemessen an der Sektor-typischen Kennzahl FFO («Funds From Operations») – deutlich von CHF 4.05 im Vorjahr auf CHF 4.22 steigern. Die Steigerung sticht noch mehr hervor, wenn man berücksichtigt, dass wir auch für rund CHF 45 Mio. Verkäufe getätigt haben und durch die Refinanzierungen nach dem Negativ-Zinsumfeld der Zins­aufwand wie bei allen Immobilien­unternehmen spürbar gestiegen ist. Unsere starke Finanz­position erlaubt es uns damit, der General­versammlung vom 13. März 2025 eine höhere Dividende von CHF 3.45 vorzuschlagen (CHF 3.40 im Vorjahr).

Positives makroökonomisches Umfeld

Das Umfeld für Immobilien in der Schweiz hat sich in den letzten Monaten deutlich verbessert: Wir befinden uns in sehr stabilen politischen Verhältnissen, die vielschichtige Wirtschaft wächst stetig mit rund 1% gemessen am BIP und wir sehen weiterhin eine Zuwanderung von hoch­qualifizierten Fachkräften, welche in den unterschiedlichsten Branchen zum Wachstum beitragen. Und darüber hinaus verbessern sich auch die Finanzierungs­konditionen durch die Leitzins­senkungen der Schweizerischen Nationalbank. Parallel dazu werden Investitionen in Immobilien durch die tieferen Renditen alternativer Anlageklassen für unsere Anleger und Kunden, sprich die institutionellen Investoren, wieder deutlich attraktiver. Dies sind alles Faktoren, von denen Swiss Prime Site als Immobilien­unternehmen profitieren kann. So nimmt die Nachfrage nach Gewerbe­flächen insbesondere in den Metropol­regionen – und dort vor allem in den Zentren – und für moderne, ressourcen­effiziente Gebäude zu. Genau in den Bereichen also, auf die wir unser Portfolio fokussiert haben. Plus: Die Menschen benötigen Raum zum Wohnen, was der klare Anlagefokus in unserem Segment Asset Management darstellt.

Asset Management: Komplementäres Wohnprofil

Unsere Zweisäulenstrategie – das eigene Portfolio für Gewerbe­liegenschaften und das auf Wohnen ausgerichtete Asset Management – zeigt in diesem wirtschaftlichen Umfeld ihren Plattform­charakter. Wir können unser Know-how breit einsetzen, auch für zusätzliche Investoren, die frisches Kapital anlegen wollen. Im Jahr 2024 konnten wir im Asset Management über CHF 600 Mio. neues Kapital gewinnen und wir investieren dieses in attraktive Immobilien­zukäufe und Projekt­entwicklungen für unsere Kunden. Die Übernahme des spezialisierten Asset Manager Fundamenta im ersten Halbjahr erwies sich vor diesem Hintergrund als besonders wertstiftend, da das Anleger­interesse aktuell so hoch ist wie seit Jahren nicht mehr. Wir verantworten bei Swiss Prime Site nun über CHF 26 Mrd. an Immobilien­vermögen – CHF 13.1 Mrd. im eigenen Portfolio und CHF 13.3 Mrd. im Asset Management – und sind damit das grösste unabhängige Immobilien­unternehmen der Schweiz.

«Wir können unser Know-how breit einsetzen, auch für
zusätzliche Investoren, die frisches Kapital anlegen wollen.»

Strategische und operative Meilensteine

Im Jahr 2024 haben wir weitere zentrale Meilensteine erreicht. So hat sich das Waren­haus Jelmoli mit dem Motto «Merry Memories» würdig von seinen Kunden verabschiedet und dank der langen Vorlauf­zeit haben sich mit wenigen Ausnahmen alle Mitarbeitenden beruflich neu orientiert. Parallel dazu haben wir mit Manor einen langfristig orientierten Mieter gewonnen, der an dieser historischen Stelle auch weiterhin ein Waren­haus betreiben wird. Mit der vorliegenden Bau­bewilligung können wir im Frühling mit dem Umbau beginnen und das ikonische Gebäude zukunfts­fähig für die Zürcher Bevölkerung gestalten. In der nach­haltigen Entwicklung setzen wir laufend Mass­stäbe für Energie­effizienz im Betrieb und für Ressourcen­nutzung bei Neu­bau­projekten. Unser CO₂-Absenkpfad liegt weiterhin unter der Linie, die uns zu unserem Netto-Null-Ziel im Jahr 2040 führt. Beim Neubau «JED Campus» in Zürich-Schlieren, welcher auf die Life Science-Branche ausgerichtet ist, haben wir den Einsatz von Primär­rohstoffen um 75% reduziert und ein innovatives Architektur­konzept angewendet, das auf Kühl- und Heiz­systeme verzichtet. Es wird als Vorzeige-Projekt für die Kreislauf­wirtschaft angesehen.

Unsere konservative Finanzierungs­strategie mit hoher Eigen­kapital­basis haben wir fortgesetzt und durch gewinn­bringende Verkäufe in Höhe von CHF 345 Mio. einerseits unsere Investitionen finanziert und anderseits auch die Verschuldung reduziert. Zum Jahres­ende verzeichnen wir eine Finanzierungs­quote (LTV) von 38.3%. Damit liegen wir unter unserer internen Massgabe, was uns strategische Flexibilität für die Zukunft ermöglicht.

Im Bereich der Corporate Governance konnten wir den Verwaltungs­rat in den letzten Jahren sukzessive mit neuen Kompetenzen in den Bereichen Nach­haltigkeit und internationale Führung stärken und das Gremium damit noch breiter aufstellen. Die strategische Transformation von Swiss Prime Site hat gezeigt, wie wichtig ein agiler, gut abgestimmter und unabhängiger Verwaltungs­rat für die Erfüllung unseres Aktionärsauftrags ist.

Nach der Unternehmens­gründung im Jahr 1999 durften wir letztes Jahr in Anwesenheit von zahlreichen Partnern und Investoren unser 25-Jahr-Jubiläum feiern. Es erfüllt mich mit grossem Stolz, für ein so innovatives und dynamisches Unternehmen mit einem kompetenten und motivierten Team tätig zu sein. Im Namen des gesamten Verwaltungsrats danke ich Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre und Partner, für Ihr Vertrauen und Ihre Zusammenarbeit. Gemeinsam mit unseren Mietenden, Kunden und Mitarbeitenden möchten wir weiterhin nachhaltigen Wert für die Stakeholder schaffen – durch Lebensräume, die den Erwartungen einer modernen Gesellschaft entsprechen.

Swiss Prime Site blickt auf ein äusserst erfolg­reiches Geschäfts­jahr 2024 zurück: Dank dem signifikanten Wachstum des Miet­ertrags ist uns eine deutliche Ergebnis­steigerung trotz höherer Finanzierungs­kosten gelungen. Erfolge bei der Vermietung unserer Neu­entwicklungen wie auch deutliche Miet­steigerungen bei den Wieder­vermietungen waren die Haupttreiber. Zudem haben wir Effizienz­gewinne im Immobilien­portfolio und eine weitere Portfo­liostraffung durch Immobilien­verkäufe realisiert. Damit konnten wir die Kosten­quote deutlich senken und das Portfolio nochmals verbessern. Ebenfalls konnten wir im Asset Management direkt vom deutlich erhöhten Anlage­appetit für Immobilien bei institutionellen Investoren profitieren und diverse Kapital­erhöhungen im Umfang von über CHF 600 Mio. durchführen. Dieses Segment generiert nun bereits fast 10% des konsolidierten EBITDA – mit stark steigender Tendenz.

Im vergangenen Geschäftsjahr 2024 stand die Umsetzung unserer Strategie der konsequenten Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz «Immobilien» im Vordergrund. Wir konnten dabei eine deutliche Ergebnis­steigerung (gemessen im FFO I – Funds From Operations) gegenüber dem Vorjahr um 4.2% auf CHF 4.22 pro Aktie [4.05 im Vorjahr] erzielen. Dies vor allem basierend auf einer signifikanten Steigerung der Miet­erträge um 6% im eigenen Immobilien­portfolio sowie der deutlichen Erhöhung der Erträge im Segment Asset Management. Mit dem Ankauf der Fundamenta-Gruppe mit rund CHF 4 Mrd. betreutem Immobilien­portfolio sind die gesamten verwalteten Vermögen (AuM) unserer Gruppe auf über CHF 26 Mrd. [Vorjahr CHF 21.5 Mrd.] angestiegen. Wir haben uns damit zum mit Abstand grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz entwickelt und decken mit unseren Anlage­gefässen fokussierte Strategien sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment ab.

Attraktives Portfolio mit Aufwertung durch höhere Netto-Erträge

Unser Portfolio wies per Ende 2024 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr]; der Anteil der Entwicklungs­liegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der Gebäude­park zählte am Ende des Geschäfts­jahres 139 Liegenschaften [159] mit einer nach wie vor sehr breit diversifizierten Mieter­schaft von rund 2 000 Mietern. Am Ende des Berichts­jahres verzeichneten wir Neu­bewertungen in unserem Portfolio von CHF +113.7 Mio. [–250.5]; davon entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungs­liegenschaften. Diese positive Entwicklung spiegelt die optimierte Portfolio­qualität gekoppelt mit einer Trend­wende am Schweizer Immobilienmarkt, in dem wir 2024 wieder deutlich mehr Transaktionen und verstärktes Interesse an Immobilien­investitionen gesehen haben. Da der durch den unabhängigen Immobilien­schätzer Wüest Partner durch­schnittlich angewandte Diskont­satz unverändert blieb, ist diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen zurück­zuführen: höhere Neu­abschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten. Wir werden die Portfolio­straffung weiter vorantreiben und dabei konsequent den Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen richten. Auch im vergangenen Jahr haben wir diverse Verkäufe realisiert, um damit unsere Entwicklungs­projekte zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling). Dabei haben wir im Jahres­verlauf insbesondere in der zweiten Jahres­hälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio. verkauft und dabei einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Mit einer Durchschnitts­grösse von ca. CHF 17 Mio. pro Objekt und einer haupt­sächlichen Nutzung im Retail haben wir die Portfolio­optimierung hier konsequent fortgesetzt – d.h. Fokus auf grössere Objekte und tendenziell weniger Retailflächen. Im vergangenen Jahr haben wir für das eigene Portfolio nur eine kleine Akquisition getätigt – dies aufgrund unzureichender Attraktivität der verfügbaren Liegenschaften. 

Asset Management: Wachstum durch Neuemissionen und Fundamenta-Übernahme

Das vergangene Jahr verlief für das Asset Management in zweifacher Hinsicht positiv: Erstens konnten wir die verwalteten Vermögen (AuM) aufgrund der Übernahme des spezialisierten Asset Manager Fundamenta beträchtlich steigern und zweitens sind wir mit diversen Neu­emissionen organisch stark gewachsen. Mit dem durch den Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlage­volumen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; damit sind die verwalteten Vermögen per Ende 2024 auf CHF 13.3 Mrd. angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch konnten wir im Berichts­jahr mit rund CHF 1 Mrd. an Zukäufen wachsen. Das wieder positive Markt­umfeld für Emissionen mit höherem Anleger­appetit nach mehreren Zins­senkungen durch die Schweizerische Nationalbank war ein entscheidender Wendepunkt in der Entwicklung von Neugeldern. Dies zeigte sich insbesondere bei Kunden­neugeldern und Sach­einlagen für unsere Produkte, namentlich für den Akara Swiss Diversity Property Fund PK, die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Fundamenta Group Investment Foundation. Bei diesen drei Produkten konnten wir sogar je zwei Emissionen durchführen. 

Insgesamt beliefen sich die Kapital­erhöhungen auf über CHF 600 Mio., wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8 Mio. [49.7]. Der Anteil der wieder­kehrenden Erträge war mit 75% [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr transaktions­bezogene Erträge gab. 

Das EBITDA stieg überproportional mit spürbaren Skalen­effekten um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Erste Synergie­effekte aus der Fundamenta-Übernahme kamen im 2. Halbjahr zum Tragen: Dabei konnten wir betriebliche Kosten durch die Zusammenlegung der beiden bisherigen Standorte in Zug durch natürliche Fluktuationen im Personal­stamm und Zentralisierungen von über­greifenden Funktionen wie z.B. Finanzen, IT und Kommunikation senken.

Operativer Gewinn und FFO I nehmen signifikant zu

Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA) betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neu­bewertungen und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr veräusserten Wincasa). Dieser Betriebs­gewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von Jelmoli. Im letzten Betriebs­jahr arbeitete das Haus Jelmoli mit sukzessiv höheren Rabatt­aktionen und erzielte so einen niedrigeren Deckungs­beitrag, welcher durch die tieferen Lohn- und Sach­kosten nicht kompensiert werden konnte. Der konsolidierte Betriebs­aufwand war vor allem aufgrund der oben erwähnten Effizienz­steigerungen im Immobilien­bereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4]. 

Der totale Netto-Finanz­aufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungs­kosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet – resultierend aus einem signifikant höheren Jahres­endkurs der Aktie – nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen unserer Wandel­anleihen von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichts­periode erhöhten. Die effektiven Zins­aufwendungen waren entsprechend niedriger. 

Das zahlungs­wirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] – dies in Kombination mit deutlich verbessertem operativen Gewinn­beitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen General­versammlung vom 13. März 2025 aufgrund der Ergebnis­steigerung eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Die damit einhergehende Dividenden­rendite würde sich per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.

Grüne Refinanzierung mit breitem Zugang 

Auch 2024 haben wir unsere konservative Finanzierungs­strategie mit einer starken Eigen­kapital­basis diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremd­kapital ohne Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und setzte sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapital­markt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche Zinssatz per Stichtag reduzierte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% unseres Finanzierungs­volumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr]. Die Quote unserer unbelasteten Vermögens­werte erhöhte sich leicht auf 87.4% [86.1%], da wir auslaufende Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert haben. Wir verfügten per Ende 2024 über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungs­linien von CHF 1.1 Mrd., was uns zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Diese Finanzierungs­linien von insgesamt CHF 2.6 Mrd. bei nationalen und internationalen Banken konnten wir im Berichts­jahr zu unveränderten Konditionen um ein weiteres Jahr verlängern, was unseren ausserordentlich guten Zugang zum Banken­markt unterstreicht. Im vergangenen Jahr konnten wir von einem sehr aufnahme­fähigen Kapital­markt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeits­bezug im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» platzieren. So haben wir im März einen Green Bond über einen Betrag von CHF 250 Mio. zu 1.8% und mit einer Laufzeit bis 2030 emittiert und im Juni einen weiteren Green Bond in Höhe von CHF 185 Mio. zu 1.65% mit Fünf­jahreslaufzeit. Die Finanzierungs­quote des Immobilien­portfolios (Loan-to-Value, LTV) konnte per Ende Jahr insbesondere durch die gewinn­bringenden Immobilien­verkäufe deutlich gesenkt werden auf 38.3% [39.8%]. Wie im Halbjahr avisiert, haben wir damit den Zielwert von 40% planmässig und deutlich unterschritten, was uns für die nächsten Jahre einen erhöhten Handlungs­spielraum erlaubt. 

Optimistischer Blick ins Jahr 2025

Für 2025 sind wir optimistisch: Der Schweizer Immobilien­markt erfährt aktuell ein besonderes Momentum. Dies gestützt durch einen verstärkten Anleger­appetit basierend auf den deutlichen Zinsrückgängen der letzten Monate sowie einem anhaltend positiven Wirtschafts­wachstum. Mit dem Geschäfts­bereich «Immobilien» mit seinem Fokus auf Prime-Gewerbe­immobilien und dem auf Wohn­immobilien fokussierten «Asset Management» können wir maximal und ausgewogen von diesem Schwung profitieren. 

Im Segment «Immobilien» wird der Mieterlös 2025 temporär durch den Wegfall des Jelmoli-­Mietzinses in der Höhe von netto rund CHF 20 Mio. auf EBITDA-Basis beeinträchtigt – dies unter Berücksichtigung der konzerninternen Miet­verrechnung wie auch der operativen Verluste. Demgegenüber werden anhaltende Mietzins­steigerungen und neu vermietete Objekte das Ergebnis positiv beeinflussen. Für 2025 rechnen wir insbesondere mit höheren Miet­erlösen aus den Neubauten JED in Schlieren und dem Gebäude Bern 131 sowie der weiteren Vermietung von Alto Pont-Rouge in Genf. Insgesamt rechnen wir 2025 mit einem weiteren Rückgang der Leerstands­quote auf unter 3.8%. Allerdings werden die zusätzlichen Mieten den Rückgang aufgrund des Wegfalls von Jelmoli nicht vollständig kompensieren können. 2025 legen wir aber mit den Zürcher Bauprojekten im Jelmoli-Haus und «YOND Campus» den Grund­stein für weiteres langfristiges Miet­wachstum. Entsprechend halten wir an unserem Mittefristziel von Mieterlösen von CHF 500 Mio. ab dem Jahr 2028 (d.h. nach der Wieder­eröffnung des Jelmoli-­Hauses) fest. Mit dem höheren Momentum am Transak­tions­markt rechnen wir 2025 wieder mit mehr Opportunitäten am Transaktions­markt für das eigene Portfolio. Wir werden diese wie bisher selektiv prüfen, wo dies aus portfolio-strategischer Sicht sinnvoll ist und zur Ergebnissteigerung beiträgt. 

Im Bereich «Asset Management» werden wir unsere führende Position als unabhängiger Immobilien­spezialist mit der zusätzlichen Marke Fundamenta weiter ausbauen. Mit unserer Fonds- und Dienstleistungs-Palette können wir umfassend fast alle Investoren- und Immobilien­typen abdecken. Wir erwarten 2025 eine Fortsetzung des seit Ende 2024 festgestellten erhöhten Anleger­interesses und damit weiter ein signifikantes Wachstum mit neuen Kapital­erhöhungen und Transaktionen. Dies in Ergänzung zur starken Basis mit den wiederkehrenden Erträgen aus Gebühren für Management, Bau und Entwicklung. Dabei gehen wir bis Ende 2025 von verwalteten Vermögen von über CHF 14 Mrd., d.h. von einer Erhöhung von rund CHF 1 Mrd., aus. 

Auf konsolidierter Ebene werden wir den LTV unter 39% halten. Wir gehen davon aus, dass wir einen Grossteil des wegfallenden Betrags der Jelmoli-Vermietung kompensieren können und rechnen daher mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.10 und 4.15. Mittelfristig – und insbesondere ab der Wieder­eröffnung des Jelmoli-Hauses Ende 2027 – sehen wir ein signifikantes Steigerungs­potenzial von über 10% im FFO.