Geschäfts­jahr

Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen und Leser

Das vergangene Jahr hat uns eindrucksvoll gezeigt, dass wir Potenziale nutzen können. Mit der weiteren Fokussierung unseres Portfolios sowie dem Ankauf von Fundamenta haben wir wichtige strategische Schritte unternommen, um unsere Zwei­säulen­strategie zu vervoll­ständigen – und dabei gute Ergebnisse erzielt.

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Das vergangene Jahr hat uns eindrucksvoll gezeigt, dass wir Potenziale nutzen können. Mit der weiteren Fokussierung unseres Portfolios sowie dem Ankauf von Fundamenta haben wir wichtige strategische Schritte unternommen, um unsere Zwei­säulen­strategie zu vervollständigen – und dabei gute Ergebnisse erzielt.

«Wir können mehr Potenziale im eigenen Portfolio nutzen,
Flächen intelligenter kon­zipieren und vermarkten
sowie Projekte ambitionierter ­planen und umsetzen.»

Ein Jahr des Wachstums

Im Geschäftsjahr 2024 erzielten wir einen Rekord­miet­ertrag von CHF 464 Mio., was einer Steigerung von 6% gegenüber dem Vor­jahr entspricht. Dies gelang uns durch die konsequente Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz: die wert­schaffende Entwicklung und Vermietung von Immobilien. Durch Neu­entwicklungen und Verkäufe haben wir unser Portfolio dabei auf die wirtschaftlichen Gross­zentren konzentriert und unsere Organisation konsequent auf Immobilien ausgerichtet. Dies hat Swiss Prime Site agiler gemacht und sich positiv auf unsere Ergebnisse ausgewirkt. Wir können mehr Potenziale im eigenen Portfolio nutzen, Flächen intelligenter konzipieren und vermarkten, Projekte ambitionierter planen und umsetzen sowie insgesamt unsere wertvollen Ressourcen – Personal und Kapital – noch effektiver einsetzen. Swiss Prime Site konnte entsprechend das Ergebnis pro Aktie – gemessen an der Sektor-typischen Kennzahl FFO («Funds From Operations») – deutlich von CHF 4.05 im Vorjahr auf CHF 4.22 steigern. Die Steigerung sticht noch mehr hervor, wenn man berücksichtigt, dass wir auch für rund CHF 45 Mio. Verkäufe getätigt haben und durch die Refinanzierungen nach dem Negativ-Zinsumfeld der Zins­aufwand wie bei allen Immobilien­unternehmen spürbar gestiegen ist. Unsere starke Finanz­position erlaubt es uns damit, der General­versammlung vom 13. März 2025 eine höhere Dividende von CHF 3.45 vorzuschlagen (CHF 3.40 im Vorjahr).

Positives makroökonomisches Umfeld

Das Umfeld für Immobilien in der Schweiz hat sich in den letzten Monaten deutlich verbessert: Wir befinden uns in sehr stabilen politischen Verhältnissen, die vielschichtige Wirtschaft wächst stetig mit rund 1% gemessen am BIP und wir sehen weiterhin eine Zuwanderung von hoch­qualifizierten Fachkräften, welche in den unterschiedlichsten Branchen zum Wachstum beitragen. Und darüber hinaus verbessern sich auch die Finanzierungs­konditionen durch die Leitzins­senkungen der Schweizerischen Nationalbank. Parallel dazu werden Investitionen in Immobilien durch die tieferen Renditen alternativer Anlageklassen für unsere Anleger und Kunden, sprich die institutionellen Investoren, wieder deutlich attraktiver. Dies sind alles Faktoren, von denen Swiss Prime Site als Immobilien­unternehmen profitieren kann. So nimmt die Nachfrage nach Gewerbe­flächen insbesondere in den Metropol­regionen – und dort vor allem in den Zentren – und für moderne, ressourcen­effiziente Gebäude zu. Genau in den Bereichen also, auf die wir unser Portfolio fokussiert haben. Plus: Die Menschen benötigen Raum zum Wohnen, was der klare Anlagefokus in unserem Segment Asset Management darstellt.

Asset Management: Komplementäres Wohnprofil

Unsere Zweisäulenstrategie – das eigene Portfolio für Gewerbe­liegenschaften und das auf Wohnen ausgerichtete Asset Management – zeigt in diesem wirtschaftlichen Umfeld ihren Plattform­charakter. Wir können unser Know-how breit einsetzen, auch für zusätzliche Investoren, die frisches Kapital anlegen wollen. Im Jahr 2024 konnten wir im Asset Management über CHF 600 Mio. neues Kapital gewinnen und wir investieren dieses in attraktive Immobilien­zukäufe und Projekt­entwicklungen für unsere Kunden. Die Übernahme des spezialisierten Asset Manager Fundamenta im ersten Halbjahr erwies sich vor diesem Hintergrund als besonders wertstiftend, da das Anleger­interesse aktuell so hoch ist wie seit Jahren nicht mehr. Wir verantworten bei Swiss Prime Site nun über CHF 26 Mrd. an Immobilien­vermögen – CHF 13.1 Mrd. im eigenen Portfolio und CHF 13.3 Mrd. im Asset Management – und sind damit das grösste unabhängige Immobilien­unternehmen der Schweiz.

«Wir können unser Know-how breit einsetzen, auch für
zusätzliche Investoren, die frisches Kapital anlegen wollen.»

Strategische und operative Meilensteine

Im Jahr 2024 haben wir weitere zentrale Meilensteine erreicht. So hat sich das Waren­haus Jelmoli mit dem Motto «Merry Memories» würdig von seinen Kunden verabschiedet und dank der langen Vorlauf­zeit haben sich mit wenigen Ausnahmen alle Mitarbeitenden beruflich neu orientiert. Parallel dazu haben wir mit Manor einen langfristig orientierten Mieter gewonnen, der an dieser historischen Stelle auch weiterhin ein Waren­haus betreiben wird. Mit der vorliegenden Bau­bewilligung können wir im Frühling mit dem Umbau beginnen und das ikonische Gebäude zukunfts­fähig für die Zürcher Bevölkerung gestalten. In der nach­haltigen Entwicklung setzen wir laufend Mass­stäbe für Energie­effizienz im Betrieb und für Ressourcen­nutzung bei Neu­bau­projekten. Unser CO₂-Absenkpfad liegt weiterhin unter der Linie, die uns zu unserem Netto-Null-Ziel im Jahr 2040 führt. Beim Neubau «JED Campus» in Zürich-Schlieren, welcher auf die Life Science-Branche ausgerichtet ist, haben wir den Einsatz von Primär­rohstoffen um 75% reduziert und ein innovatives Architektur­konzept angewendet, das auf Kühl- und Heiz­systeme verzichtet. Es wird als Vorzeige-Projekt für die Kreislauf­wirtschaft angesehen.

Unsere konservative Finanzierungs­strategie mit hoher Eigen­kapital­basis haben wir fortgesetzt und durch gewinn­bringende Verkäufe in Höhe von CHF 345 Mio. einerseits unsere Investitionen finanziert und anderseits auch die Verschuldung reduziert. Zum Jahres­ende verzeichnen wir eine Finanzierungs­quote (LTV) von 38.3%. Damit liegen wir unter unserer internen Massgabe, was uns strategische Flexibilität für die Zukunft ermöglicht.

Im Bereich der Corporate Governance konnten wir den Verwaltungs­rat in den letzten Jahren sukzessive mit neuen Kompetenzen in den Bereichen Nach­haltigkeit und internationale Führung stärken und das Gremium damit noch breiter aufstellen. Die strategische Transformation von Swiss Prime Site hat gezeigt, wie wichtig ein agiler, gut abgestimmter und unabhängiger Verwaltungs­rat für die Erfüllung unseres Aktionärsauftrags ist.

Nach der Unternehmens­gründung im Jahr 1999 durften wir letztes Jahr in Anwesenheit von zahlreichen Partnern und Investoren unser 25-Jahr-Jubiläum feiern. Es erfüllt mich mit grossem Stolz, für ein so innovatives und dynamisches Unternehmen mit einem kompetenten und motivierten Team tätig zu sein. Im Namen des gesamten Verwaltungsrats danke ich Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre und Partner, für Ihr Vertrauen und Ihre Zusammenarbeit. Gemeinsam mit unseren Mietenden, Kunden und Mitarbeitenden möchten wir weiterhin nachhaltigen Wert für die Stakeholder schaffen – durch Lebensräume, die den Erwartungen einer modernen Gesellschaft entsprechen.

Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident

«Unsere eingeschlagene Strategie trägt Früchte.»

Das positive Marktumfeld im Jahr 2024, signifikante Miet­steigerungen und Effizienz­gewinne im Immobilien­bereich sowie hoher Anleger­appetit im Asset Management haben dazu beigetragen, dass Swiss Prime Site das Jahr mit sehr guten Resultaten abschliessen konnte. Die Gruppen­leitung mit René Zahnd, CEO, Marcel Kucher, CFO, und Anastasius Tschopp, CEO von Swiss Prime Site Solutions, teilt ihre Perspektiven.

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«Unsere eingeschlagene Strategie trägt Früchte.»

Das positive Marktumfeld im Jahr 2024, signifikante Miet­steigerungen und Effizienz­gewinne im Immobilien­­bereich sowie hoher Anleger­appetit im Asset Management haben dazu beigetragen, dass Swiss Prime Site das Jahr mit sehr guten Resultaten abschliessen konnte. Die Gruppen­leitung mit René Zahnd, CEO, Marcel Kucher, CFO, und Anastasius Tschopp, CEO von Swiss Prime Site Solutions, teilt ihre Perspektiven.

Swiss Prime Site

­René (RZ), wie ist aus Ihrer Sicht das Geschäftsjahr 2024 verlaufen?

RZ: Das Marktumfeld für Immobilien in der Schweiz hat sich von einem soliden Niveau zu Jahres­anfang im Verlauf sukzessive verbessert. Wir können sehr gute Resultate präsentieren mit einer deutlichen Ergebnis­steigerung: Das Ergebnis pro Aktie (FFO I) stieg um 4.2% auf CHF 4.22. Viele Ebenen haben dazu beigetragen. Die Miet­erträge haben wir mit der Erst­vermietung mehrerer neuer Gebäude um 6% auf CHF 464 Mio. gesteigert und auch auf vergleichbarer Basis ein Wachstum von 3.3% erreicht. Im eigenen Immobilien­portfolio konnten wir Effizienz­gewinne mit einem fokussierteren Gebäude­park erzielen und die Portfolio­straffung mit Verkäufen weiter vorantreiben. Der andere strategische Geschäfts­bereich – das Asset Management – war geprägt von der Übernahme der Fundamenta-Fonds­vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. im ersten Halbjahr. Hier kamen dann besonders im zweiten Halbjahr grössere Kapital­erhöhungen für die verschiedenen Produkte hinzu. Der erneute Anlage­appetit vonseiten der Investoren hat sich 2024 äusserst positiv auf unsere Produkt­angebote im Asset Management ausgewirkt. Zusammen­fassend stelle ich sehr erfreut fest, dass unsere eingeschlagene Zweisäulen­strategie Früchte trägt.

 

Marcel (MK), wie schätzen Sie generell die Marktbedingungen ein?

MK: Die Schweizerische Nationalbank hat im vergangenen Jahr mehrere Zins­senkungen vorgenommen, was Investitionen in Immobilien nochmals deutlich attraktiver gemacht hat. Wir gehen davon aus, dass die Beliebtheit von Immobilien als Anlage­kategorie andauern und sogar noch weiter zunehmen wird. Eidgenössische Obligationen rentieren aktuell nicht viel mehr als 0%. Immobilien rentieren weiter je nach Lage und Kategorie rund 3% oder mehr und bieten Inflations­schutz mit gekoppelten Mietzinsen. Dieses Differenzial lässt die Anlage­­klasse gleich in zweifacher Hinsicht attraktiv erscheinen: Zum einen zieht es rendite­orientiere Investoren eher in die Immobilien als Anlageklasse und zum anderen kann mit einer günstigeren Fremd­finanzierung die Immobilien­rendite weiter gesteigert werden. Das zieht sich durch alle Bereiche hindurch: Pensions­kassen und Versicherungen kaufen mehr Objekte mit ihren Neugeldern, Private können wieder besser finanzieren und Investoren jeglicher Art kaufen mehr indirekte Anlageprodukte.

 

Und natürlich immer das Wichtigste für Immobilien: Wir erleben ein solides Wirtschafts­wachstum mit einer wachsenden Bevölkerung und nahezu Voll­beschäftigung; das heisst, Büroflächen und Wohnungen sind gefragt.

 

Ein guter Übergang, was heisst das für die Vermietung?
RZ: Grundsätzlich trifft eine wachsende Nachfrage auf ein Angebot mit sinkendem Trend. Wir beobachten das insbesondere an der Anzahl neuer Bau­bewilligungen im Land, welche seit längerer Zeit abnimmt. Schauen wir eine Ebene tiefer, beobachten wir, dass besonders sehr gute Lagen und Qualität bzw. moderne Gebäude nachgefragt werden, während Liegen­schaften an peripheren, nicht gut erschlossenen Standorten mit weniger Qualität schwieriger vermietet werden. Im Retail-­Markt sind wir wieder positiver als bisher gestimmt; es scheint sich ein gewisses Gleich­gewicht von Online-Offline-Vertrieb gefunden zu haben und es werden wieder Flächen mit Publikums­verkehr gesucht. Wir sehen das auch mit den steigenden Umsatz­mieten an unseren Standorten. Manche sprechen sogar von einer «Retail-Renaissance», wobei ich persönlich nicht ganz so weit gehen würde. In unserem Infrastruktur­segment, in dem wir vor allem an die Life Science-Branche Labors und Produktions­flächen vermieten, waren die fertiggestellten Erweiterungs­bauten auf dem Stücki Campus in Basel ein grosser Erfolg. Der Wohnungs­markt, den wir über unser Asset Management-Geschäft abdecken, entwickelt sich mit der stetig wachsenden Bevölkerung in den Metropol­regionen unverändert sehr gut. Hier beobachten wir, dass besonders Pensions­kassen wieder vermehrt investieren und Anlage­produkte suchen.

 

Wie geht es nach der Schliessung bei Jelmoli weiter?
RZ: Jelmoli schliesst Ende Februar 2025 endgültig seine Tore und dem sehen auch wir natürlich mit gemischten Gefühlen entgegen: So findet mit der Schliessung des Jelmoli-Waren­hauses nach rund 190 Jahren eine eindrucks­volle Wirtschafts­geschichte ein Ende, was für Mitarbeitende und treue Kunden emotional herausfordernd ist. Dessen sind wir uns sehr bewusst. Auf der anderen Seite wird der Jelmoli-Geist der langfristig orientierten und nach­haltigen Neu­positionierung dieses traditions­reichen Hauses erhalten bleiben. Wir sind entsprechend sehr froh, dass wir nach den um­fang­reichen Planungs- und Vorbereitungs­arbeiten im November die rechts­kräftige Bau­bewilligung für den Umbau erhalten haben. Und wenn wir noch etwas weiter nach vorne schauen, freuen wir uns sehr, dass die Manor-Gruppe ab 2027 ins neue Jelmoli-Haus ziehen wird; auf insgesamt rund 13 000 m² verteilt über drei Geschosse wird Manor einen Flagship-Store betreiben. Das Jelmoli-Haus wird mit Manor und zusätzlich top­modernen Büro­flächen, einem Fitness-Club und neu einer einladenden Dach­terrasse für Zürich zu einem Publikums­magneten und mit neuem Leben gefüllt werden – dies mit Strahlkraft über die Stadt­grenze hinaus. Ich persönlich bin überzeugt, dass wir dadurch die Attraktivität des Stadt­kerns spürbar verbessern werden. Und ich bin stolz darauf, dass wir zur weiteren positiven Entwicklung der Innen­stadt einen wertvollen Beitrag leisten werden.

«Der erneute Anlageappetit vonseiten der Investoren hat sich 2024 äusserst positiv auf unsere Produktangebote im Asset Management ausgewirkt.»

René Zahnd, CEO Swiss Prime Site

Jelmoli ist wohl das prominenteste Bauprojekt. Wie laufen die übrigen Projekte?
RZ: Als bedeutende Bauherrin in der Schweiz haben wir derzeit ein Bauvolumen von rund CHF 250 Mio. für das Jahr 2025 geplant. Hinzu kommt eine grosse Projekt­pipeline von zusätzlich rund CHF 2 Mrd. für die folgenden Jahre, welche viel Potenzial bietet. Im vergangenen Jahr konnten wir den Stücki Park in Basel und den JED-Neubau in Schlieren fertigstellen und den Mietern mit 70 000 m2 bzw. 15 000 m2 an hochmodernen Flächen übergeben. Das auf Wohnen und Kultur ausgerichtete Bauprojekt «Maaglive» auf dem Prime Tower Areal zieht sich zwar aufgrund von Rekursen etwas hin. Hier sind wir jedoch ebenfalls zuversichtlich, schlussendlich die rechtskräftige Bau­bewilligung zugesprochen zu erhalten. Auch 2025 stehen bedeutende Entwicklungs­projekte an: In Zürich-Albisrieden wollen wir mit dem «YOND Campus» ein neues Beispiel für eine nachhaltig durchmischte Quartiers­entwicklung liefern. Wir schaffen dort zwei Ersatz­neubauten insbesondere für Dienstleistungs- und Gewerbenutzung. Auf diesem Campus werden sich in naher Zukunft Unternehmen aus dem sozialen Bereich zusammen mit urbanem Gewerbe und der Lebensmittel­industrie ansiedeln und das Quartier innerhalb von städtischen Wohnbezirken auch wirtschaftlich beleben.

Die Bereiche Büro und Retail sind nach wie vor die grössten Portfolioanteile bei Swiss Prime Site. Bleibt das so oder planen Sie Änderungen?
RZ: Unser mittelfristiges Ziel ist es, dass der Bürobereich rund 50% und Retailflächen 20% unseres Portfolios ausmachen. Zusammen mit Infrastruktur wie insbesondere City-Logistik und Labor sowie Alters­residenzen deckt das ziemlich gut die auf Dienstleistungen basierte Schweizer Wirtschaft ab. Damit haben wir einen diversifizierten Mix, um einerseits das Gesamtrisiko kleinzuhalten, andererseits aber auch um weiteres Wachstum realisieren zu können. Unsere Strategie ist es, moderne Büroflächen an sehr guten Lagen zu vermieten. Das machen wir in den nächsten Jahren besonders wertschöpfend mit Entwicklungen in unserem eigenen Portfolio. Grosse Repositionierungen mit beträchtlichem Büroanteil sind beispielsweise mit dem Jelmoli-Haus in Zürich und der «Grand Passage» in Genf geplant.

Sprechen wir über den Transaktionsmarkt. Wie beurteilen Sie diesen?
MK: Hier hat sich im vergangenen Jahr die Aktivität kontinuierlich erhöht, was darin resultierte, dass wir 23 Immobilien mit Erlösen von CHF 345 Mio. verkauft haben. Mit Blick auf die Finanzen kann ich zusätzlich berichten, dass dies 3% über dem letzten Schätzwert erfolgte – ein für mich beruhigendes Indiz, dass die Bewerter den Markt fair, aber konservativ einschätzen. Wir müssen sagen, dass wir selbst etwas überrascht über das Momentum gegen Ende des vierten Quartals waren, in welchem wir über CHF 200 Mio. Verkaufs­volumen abgewickelt haben. Wir wussten, dass viele Fonds nach Neuemissionen über ausreichend Kapital verfügten und das Kaufinteresse in den Prozessen grundsätzlich stark ansteigen würde, aber mit dieser Geschwindigkeit hatten wir nicht gerechnet. Aus unserer Sicht werden die angebotenen Objekte und Transaktionen grösser – und damit ändert sich auch der Käufermix in Richtung institutionelle Investoren. Wir waren auch 2024 ein Nettoverkäufer im Markt und haben nur eine sehr kleine Liegenschaft zur Arrondierung erworben, da wir grundsätzlich Ankäufe mit hoher Anforderung an Rendite und den Portfolio-Fit prüfen. Mit der anhaltenden Aktivität am Transaktions­markt sind wir für 2025 aber wieder optimistischer bezüglich Kaufmöglichkeiten, welche wir wie bisher sehr selektiv prüfen werden.

Anastasius (AT), schauen wir auf den Bereich Asset Management: Wie hat sich das Geschäft insgesamt und speziell mit der Fundamenta-Übernahme entwickelt?
AT: Ich bin mit der Entwicklung des Asset Management-Bereichs in den letzten Jahren sehr zufrieden. Mit der Übernahme der Fundamenta sind wir mit deutlichem Abstand zum grössten unabhängigen Immobilien-­Asset Manager in der Schweiz avanciert. Per Jahresende verwalteten wir CHF 13.3 Mrd. Assets under Management. Die Erträge beliefen sich im vergangenen Jahr auf CHF 71 Mio. Ich denke, mit den Zinssenkungen der SNB war der Zeitpunkt der Fundamenta-­Übernahme rückblickend besonders gut gewählt. So hat der starke Anlageappetit im vergangenen Jahr dazu geführt, dass wir Kundengelder im Umfang von über CHF 600 Mio. mittels Kapital­erhöhungen für uns gewinnen konnten – mit einer starken Dynamisierung in der zweiten Jahreshälfte. Die Nachfrage nach unserer Expertise und unseren Angeboten hat dies sprichwörtlich beflügelt.

Wie beurteilen Sie den Schweizer Markt für die Immobilien-Asset Manager?
AT: In den letzten Jahren hat man gesehen, dass es Konsolidierungen in der Asset Management-Landschaft gab und dass es anspruchsvoller geworden ist, neue Immobilien­produkte zu lancieren. Gerade bezüglich Nachhaltigkeit und aus regulatorischer Sicht gekoppelt mit und komplexeren Baubewilligungs­prozessen haben die Anforderungen deutlich zugenommen. Entsprechend haben unsere Kunden steigende Anforderungen bezüglich Professionalität. Mit den steigenden Zinsen in den Jahren 2022 und 2023 wurden auch einige Anbieter verdrängt, da es schwieriger geworden war, Rendite zu generieren. Es bleibt abzuwarten, ob die jüngsten Zinssenkungen trotz Hürden wirklich wieder neue Wettbewerber ins Leben rufen.

Von welchen Produkten und Dienstleistungen können die Investoren bei Swiss Prime Site Solutions profitieren?
AT: Im Vergleich zum Vorjahr von einer noch breiteren Produktpalette infolge der Fundamenta-Übernahme; dadurch haben wir unsere Produktpalette um reine Wohnprodukte sowie massgeschneiderte Entwicklungen ergänzt. Ebenso stehen Immobilienfonds in Deutschland im Sortiment und wir ermöglichen so für Schweizer Anleger den Zugang zum deutschen Immobilienmarkt. Wir managen dabei Produkte, reguliert durch die FINMA oder die OAK1 und ausgerichtet auf Vorsorge­einrichtungen. Daneben haben private Anleger – nebst sonstigen – die Möglichkeit, in die börsenkotierte Immobilien­gesellschaft der Fundamenta mit fast ausschliesslich Wohnimmobilien liquide zu investieren, und qualifizierte Anleger können in einem Fonds mit Gewerbefokus partizipieren. Wir bieten jedoch nicht nur Anlageprodukte an, sondern auch anlagespezifische Dienstleitungen wie Beratungsmandate für Drittkunden.

Mit der Übernahme der Fundamenta- Gruppe sind Sie jetzt wie erwähnt auch in Deutschland präsent. Was planen Sie in nächster Zeit in diesem Markt?
AT: In Deutschland haben wir zwei Produkte. Eines davon steht auch qualifizierten Schweizer Anlegern offen. Gerade der deutsche Markt ist nach der Zinswende und der stattgefundenen Korrektur sehr interessant für Investoren. Denn auch Deutschland hat zu wenige Wohnungen im Bestand und hat in den letzten Jahren viel zu wenig gebaut. Wir möchten diesen Bereich im Asset Management daher weiter stärken und den Kunden spannende Opportunitäten bieten.

René, wie ergänzen sich die beiden Segmente aus der Konzernsicht nun weiter?
RZ: Wir sind nach der Ausgliederung der nicht strategischen Einheiten Wincasa, Tertianum und des Jelmoli-Retailgeschäftes sowie dem damit einhergehenden Fokus auf die Kernkompetenz Immobilien nun sehr schlank unterwegs. Zusätzlich können wir mit Skaleneffekten aus der Gruppe – Stichwort Plattform – unsere Dienstleistungen effizient anbieten und Synergien noch besser nutzen. Wir wissen, wie der Immobilien­markt funktioniert, welche Objektstrategie am besten passt und wie Bauprojekte umgesetzt werden. Natürlich wird intern dazu auch das Know-how zwischen beiden Segmenten geteilt, wo es Sinn macht. Mit den neuen Kolleginnen und Kollegen der Fundamenta haben wir weitere Expertise gewonnen und diese auch bereits erfolgreich integriert. Dabei haben wir infrastrukturelle Doppel­spurigkeiten vereinheitlicht, indem wir beispielsweise in Zug nur noch einen gemeinsamen Standort führen und die IT bereits vollständig integriert haben.

«Wir müssen sagen, dass wir selbst etwas überrascht über das Momentum gegen Ende des vierten Quartals waren.»

Marcel Kucher, CFO Swiss Prime Site

Marcel, kommen wir zur ­Finanzierungslage. Wie schätzen Sie diese ein?
MK: Ich erinnere alle fast täglich daran, wie wichtig es war, unsere Finanzierungs­strategie auf eine unbesicherte Basis umzumünzen und uns mehr am Kapital­markt zu orientieren. Bei unseren Portfolio­verkäufen können wir mit doppeltem Tempo fahren, da wir keiner komplizierten Pfand­abwicklung gegenüberstehen, und bei Neu­finanzierungen sehen wir, dass sich Kredit­spannen bei den Banken ausgeweitet haben. Swiss Prime Site kann auf eine Vielzahl von Finanzierungs­instrumenten zugreifen – von Green Bonds über privat platzierte Kredite bis hin zum klassischen Kredit. Damit können wir immer die Konditionen optimieren. Übergreifend haben die Zins­schritte der SNB dazu geführt, dass sich die Kosten für neue Finanzierung massiv reduziert haben: Wir sprechen hier über rund einen Prozent­punkt allein durch den Basiszins. Das Thema der Verschuldung ist so bei unseren Investoren und im Markt insgesamt deutlich in der Priorität gesunken. Unabhängig von der Markt­lage halten wir weiter an unseren Zielen fest: Wir haben ein resilientes Immobilien­portfolio und spiegeln das auch auf der Passiv­seite mit einer konservativen Verschuldungs­quote (LTV) von unter 40%.

Heute spricht man viel von einer zukünftigen 10-Millionen-Schweiz. Wie sehen Sie diese Entwicklung?
RZ: Das Bevölkerungs­wachstum ist eine Realität und wir müssen das Beste daraus machen. Vor allem sollten wir jetzt mehr Angebot für die zunehmende Nachfrage schaffen. Die Immobilien­branche versucht dies notabene schon lange, indem sie mit Verdichtung mehr Lebens­räume ermöglichen möchte, sei es durch Weiter­entwicklungen, Sanierungen, Aufstockung oder Neubauten. Auf der anderen Seite sollten in der Schweiz auch bald­möglichst überfällige Dinge in die Hand genommen werden: Neben einer besseren Raumplanung, in der es eine Durch­mischung von Quartieren mit Wohn- und Gewerbe­anteil zu fördern gilt, müssen wir beispiels­weise auch die Bewilligungs­verfahren standardisieren und verkürzen, die Rekurs-Möglichkeiten radikal überdenken – heute kann ja praktisch jeder zum Null­tarif Einsprache erheben – und den Lärm­schutz endlich auf einer einheitlichen Grund­ordnung regeln, bei der die Recht­sprechung auch einer klaren Logik folgt. Nur durch eine Verbesserung dieser Rahmenbedingungen wird es uns gelingen, dass für eine wachsende Bevölkerung auch genügend Flächen zum Wohnen, Arbeiten und zum Ausgehen zur Verfügung stehen werden. Ganz grundsätzlich muss das ganze Umfeld investoren­freundlich bleiben, denn: Ohne Investitionen wird nicht gebaut – oder zumindest nicht in ausreichendem Umfang.

Welche Nachhaltigkeitsresultate bei den Immobilien kann Swiss Prime Site 2024 vorweisen?
RZ: Wir haben im vergangenen Jahr unsere Nach­haltigkeits­strategie weiter konsequent umgesetzt. Diese besteht im Grundsatz aus dem nachhaltigen Entwickeln und Bauen sowie aus der nach­haltigen Nutzung und dem nachhaltigen Betrieb der Immobilien. Dabei sind die Zirkulär­wirtschaft im Bau und die Klima­neutralität im Betrieb die wichtigsten Pfeiler. Mittlerweile sind 97% der relevanten Flächen von externen Prüfern mit einem Umweltz­ertifikat ausgestattet und es ist uns gelungen, die Emissions­intensität unseres Portfolios weiter um 13% zu vermindern. Somit liegen wir jetzt witterungs­bereinigt bei 7.7 kg CO2  /  m2, was weiter deutlich unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 ist. Zahlreiche Mieter haben sich letztes Jahr für einen «Green Lease» entschieden – also einen Mietvertrag mit gegenseitiger Verpflichtung zu klima­freundlichen Massnahmen –, sodass wir aktuell bei 76% unserer Gesamt­fläche liegen. Das Ziel für Ende 2025 bleibt wie gehabt bei 100%. Für 2025 haben wir weitere bedeutende Projekte mit Kreislauf-Charakter in Planung: Auf dem «YOND Campus» in Zürich wird bewusst ein bestehendes Gebäude erhalten; zudem werden die durch den Rückbau verfügbaren Bauteile und Materialien stringent zur Wieder­verwendung geprüft – am Standort oder sonst im Portfolio. Das machen wir übrigens bei all unseren Bauprojekten.

Wo sind zusammengefasst die Chancen und Heraus­forderungen für 2025 bei Swiss Prime Site?
RZ: Ich gehe davon aus, dass sich die Schweizer Wirtschaft auch 2025 weiter entwickeln wird, insbesondere gestützt durch die Binnen­wirtschaft mit Dienstleistungen und Konsum. Das bedeutet für unser breit diversifiziertes Portfolio mit über 2 000 Mietern eine rege Nachfrage nach modernen und qualitativ hoch­wertigen Büroflächen an zentralen Lagen und dass unsere Retail­flächen von Konsumenten gut frequentiert werden. Wir sind effizient aufgestellt und bieten Mietflächen und Anlage­produkte in fast allen Bereichen der Immobilien­branche. Für 2025 sind wir entsprechend gut positioniert – wie auch für die Folgejahre. 

Mittelfristig betrachten wir bei Swiss Prime Site das anhaltende Bevölkerungs­wachstum als Chance und nicht als Problem. Wir bieten Flächen zum Wohnen, Arbeiten und Ausgehen und setzen uns dafür ein, die bestehenden Angebote nachhaltiger zu nutzen, indem wir attraktive Lebens­räume für möglichst alle schaffen. Das ist unsere Mission und dazu sind wir bestens aufgestellt!

«Ich bin mit der Entwicklung des Asset Management- Bereichs in den letzten ­Jahren sehr zufrieden.»

Anastasius Tschopp, CEO Swiss Prime Site Solutions

1 Oberaufsichtskommission Berufliche Vorsorge OAK BV.

Kontinuierliche Ergebnissteigerung mit starkem Momentum

Swiss Prime Site blickt auf ein äusserst erfolg­reiches Geschäfts­jahr 2024 zurück: Dank dem signifikanten Wachstum des Miet­ertrags ist uns eine deutliche Ergebnis­steigerung trotz höherer Finanzierungs­kosten gelungen. Erfolge bei der Vermietung unserer Neu­entwicklungen wie auch deutliche Miet­steigerungen bei den Wieder­vermietungen waren die Haupttreiber. Zudem haben wir Effizienz­gewinne im Immobilien­portfolio und eine weitere Portfolio­straffung durch Immobilien­verkäufe realisiert. Damit konnten wir die Kosten­quote deutlich senken und das Portfolio nochmals verbessern. Ebenfalls konnten wir im Asset Management direkt vom deutlich erhöhten Anlage­appetit für Immobilien bei institutionellen Investoren profitieren und diverse Kapital­erhöhungen im Umfang von über CHF 600 Mio. durchführen. Dieses Segment generiert nun bereits fast 10% des konsolidierten EBITDA – mit stark steigender Tendenz.

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Swiss Prime Site blickt auf ein äusserst erfolg­reiches Geschäfts­jahr 2024 zurück: Dank dem signifikanten Wachstum des Miet­ertrags ist uns eine deutliche Ergebnis­steigerung trotz höherer Finanzierungs­kosten gelungen. Erfolge bei der Vermietung unserer Neu­entwicklungen wie auch deutliche Miet­steigerungen bei den Wieder­vermietungen waren die Haupttreiber. Zudem haben wir Effizienz­gewinne im Immobilien­portfolio und eine weitere Portfo­liostraffung durch Immobilien­verkäufe realisiert. Damit konnten wir die Kosten­quote deutlich senken und das Portfolio nochmals verbessern. Ebenfalls konnten wir im Asset Management direkt vom deutlich erhöhten Anlage­appetit für Immobilien bei institutionellen Investoren profitieren und diverse Kapital­erhöhungen im Umfang von über CHF 600 Mio. durchführen. Dieses Segment generiert nun bereits fast 10% des konsolidierten EBITDA – mit stark steigender Tendenz.

Im vergangenen Geschäftsjahr 2024 stand die Umsetzung unserer Strategie der konsequenten Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz «Immobilien» im Vordergrund. Wir konnten dabei eine deutliche Ergebnis­steigerung (gemessen im FFO I – Funds From Operations) gegenüber dem Vorjahr um 4.2% auf CHF 4.22 pro Aktie [4.05 im Vorjahr] erzielen. Dies vor allem basierend auf einer signifikanten Steigerung der Miet­erträge um 6% im eigenen Immobilien­portfolio sowie der deutlichen Erhöhung der Erträge im Segment Asset Management. Mit dem Ankauf der Fundamenta-Gruppe mit rund CHF 4 Mrd. betreutem Immobilien­portfolio sind die gesamten verwalteten Vermögen (AuM) unserer Gruppe auf über CHF 26 Mrd. [Vorjahr CHF 21.5 Mrd.] angestiegen. Wir haben uns damit zum mit Abstand grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz entwickelt und decken mit unseren Anlage­gefässen fokussierte Strategien sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment ab.

Kontinuierlich hohes Mietwachstum im Immobilienbereich

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegen­schaften erhöhte sich im Berichts­jahr um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im Vorjahres­zeitraum], was einem Wachstum auf vergleich­barer Basis (EPRA LfL) von 3.3% [4.3% im Vorjahr] entspricht. Bei diesem Wachstum sind rund 1.4 Prozent­punkte auf den real höheren Mietzins zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und Leer­standreduktion), was das hohe Mietzins­potenzial im Portfolio verdeutlicht. Zur gesamten Ertrags­steigerung trugen insbesondere bei: in Zürich das neu vermiete Büro­gebäude an der Müller­strasse sowie das in 2023 erworbene Büro­gebäude «Fifty-­One», in Genf das neue Büro­gebäude Alto in Genf-Lancy und in Basel der Life-Science- orientierte Stücki Campus mit den vier Erweiterungs­bauten. Darüber hinaus konnten die Umsatz­mieten in den Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert werden. Neu- und Wieder­vermietungs­erfolge 2024 mit renommierten Unternehmen wie Swisscom, Prada, Zürcher Kantonalbank oder der Versicherung Vaudoise werden wiederum in den Folgejahren zur Miet­steigerung beitragen. Die Leerstands­quote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2 Prozentpunkte unter dem Vorjahr [4.0%]. Die durch­schnittliche Laufzeit unserer Mietverträge (WAULT) belief sich Ende 2024 stabil auf komfortable 4.8 Jahre [5.0]. Durch die Portfolio­optimierungen der letzten Jahre reduzierte sich die Anzahl der Liegenschaften. Neben der durchschnittlich besseren Portfolio­qualität lässt sich das Portfolio damit auch deutlich effizienter bewirtschaften. So konnten wir durch das effektivere Management von Instand­haltungs­ausgaben und einer Zentralisierung von Einkäufen wie Strom oder Beratungs­leistungen die Betriebs­kosten weiter optimieren und die Aufwand­quote (gemessen an der EPRA Cost Ratio) auf 17.3% [18.3%] reduzieren. Insgesamt nahm der operative EBITDA des Immobilien­segments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024 deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.

Betriebsertrag

in CHF Mio.

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Attraktives Portfolio mit Aufwertung durch höhere Netto-Erträge

Unser Portfolio wies per Ende 2024 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr]; der Anteil der Entwicklungs­liegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der Gebäude­park zählte am Ende des Geschäfts­jahres 139 Liegenschaften [159] mit einer nach wie vor sehr breit diversifizierten Mieter­schaft von rund 2 000 Mietern. Am Ende des Berichts­jahres verzeichneten wir Neu­bewertungen in unserem Portfolio von CHF +113.7 Mio. [–250.5]; davon entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungs­liegenschaften. Diese positive Entwicklung spiegelt die optimierte Portfolio­qualität gekoppelt mit einer Trend­wende am Schweizer Immobilienmarkt, in dem wir 2024 wieder deutlich mehr Transaktionen und verstärktes Interesse an Immobilien­investitionen gesehen haben. Da der durch den unabhängigen Immobilien­schätzer Wüest Partner durch­schnittlich angewandte Diskont­satz unverändert blieb, ist diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen zurück­zuführen: höhere Neu­abschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten. Wir werden die Portfolio­straffung weiter vorantreiben und dabei konsequent den Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen richten. Auch im vergangenen Jahr haben wir diverse Verkäufe realisiert, um damit unsere Entwicklungs­projekte zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling). Dabei haben wir im Jahres­verlauf insbesondere in der zweiten Jahres­hälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio. verkauft und dabei einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Mit einer Durchschnitts­grösse von ca. CHF 17 Mio. pro Objekt und einer haupt­sächlichen Nutzung im Retail haben wir die Portfolio­optimierung hier konsequent fortgesetzt – d.h. Fokus auf grössere Objekte und tendenziell weniger Retailflächen. Im vergangenen Jahr haben wir für das eigene Portfolio nur eine kleine Akquisition getätigt – dies aufgrund unzureichender Attraktivität der verfügbaren Liegenschaften. 


EPRA NTA

in CHF pro Aktie

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FFO I
(fort­ge­führte Geschäfts­bereiche)

in CHF pro Aktie

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Dividendenvorschlag

in CHF pro Aktie

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Asset Management: Wachstum durch Neuemissionen und Fundamenta-Übernahme

Das vergangene Jahr verlief für das Asset Management in zweifacher Hinsicht positiv: Erstens konnten wir die verwalteten Vermögen (AuM) aufgrund der Übernahme des spezialisierten Asset Manager Fundamenta beträchtlich steigern und zweitens sind wir mit diversen Neu­emissionen organisch stark gewachsen. Mit dem durch den Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlage­volumen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; damit sind die verwalteten Vermögen per Ende 2024 auf CHF 13.3 Mrd. angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch konnten wir im Berichts­jahr mit rund CHF 1 Mrd. an Zukäufen wachsen. Das wieder positive Markt­umfeld für Emissionen mit höherem Anleger­appetit nach mehreren Zins­senkungen durch die Schweizerische Nationalbank war ein entscheidender Wendepunkt in der Entwicklung von Neugeldern. Dies zeigte sich insbesondere bei Kunden­neugeldern und Sach­einlagen für unsere Produkte, namentlich für den Akara Swiss Diversity Property Fund PK, die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Fundamenta Group Investment Foundation. Bei diesen drei Produkten konnten wir sogar je zwei Emissionen durchführen. 

Insgesamt beliefen sich die Kapital­erhöhungen auf über CHF 600 Mio., wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8 Mio. [49.7]. Der Anteil der wieder­kehrenden Erträge war mit 75% [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr transaktions­bezogene Erträge gab. 

Das EBITDA stieg überproportional mit spürbaren Skalen­effekten um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Erste Synergie­effekte aus der Fundamenta-Übernahme kamen im 2. Halbjahr zum Tragen: Dabei konnten wir betriebliche Kosten durch die Zusammenlegung der beiden bisherigen Standorte in Zug durch natürliche Fluktuationen im Personal­stamm und Zentralisierungen von über­greifenden Funktionen wie z.B. Finanzen, IT und Kommunikation senken.

Operativer Gewinn und FFO I nehmen signifikant zu

Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA) betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neu­bewertungen und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr veräusserten Wincasa). Dieser Betriebs­gewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von Jelmoli. Im letzten Betriebs­jahr arbeitete das Haus Jelmoli mit sukzessiv höheren Rabatt­aktionen und erzielte so einen niedrigeren Deckungs­beitrag, welcher durch die tieferen Lohn- und Sach­kosten nicht kompensiert werden konnte. Der konsolidierte Betriebs­aufwand war vor allem aufgrund der oben erwähnten Effizienz­steigerungen im Immobilien­bereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4]. 

Der totale Netto-Finanz­aufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungs­kosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet – resultierend aus einem signifikant höheren Jahres­endkurs der Aktie – nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen unserer Wandel­anleihen von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichts­periode erhöhten. Die effektiven Zins­aufwendungen waren entsprechend niedriger. 

Das zahlungs­wirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] – dies in Kombination mit deutlich verbessertem operativen Gewinn­beitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen General­versammlung vom 13. März 2025 aufgrund der Ergebnis­steigerung eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Die damit einhergehende Dividenden­rendite würde sich per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.

Grüne Refinanzierung mit breitem Zugang 

Auch 2024 haben wir unsere konservative Finanzierungs­strategie mit einer starken Eigen­kapital­basis diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremd­kapital ohne Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und setzte sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapital­markt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche Zinssatz per Stichtag reduzierte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% unseres Finanzierungs­volumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr]. Die Quote unserer unbelasteten Vermögens­werte erhöhte sich leicht auf 87.4% [86.1%], da wir auslaufende Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert haben. Wir verfügten per Ende 2024 über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungs­linien von CHF 1.1 Mrd., was uns zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Diese Finanzierungs­linien von insgesamt CHF 2.6 Mrd. bei nationalen und internationalen Banken konnten wir im Berichts­jahr zu unveränderten Konditionen um ein weiteres Jahr verlängern, was unseren ausserordentlich guten Zugang zum Banken­markt unterstreicht. Im vergangenen Jahr konnten wir von einem sehr aufnahme­fähigen Kapital­markt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeits­bezug im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» platzieren. So haben wir im März einen Green Bond über einen Betrag von CHF 250 Mio. zu 1.8% und mit einer Laufzeit bis 2030 emittiert und im Juni einen weiteren Green Bond in Höhe von CHF 185 Mio. zu 1.65% mit Fünf­jahreslaufzeit. Die Finanzierungs­quote des Immobilien­portfolios (Loan-to-Value, LTV) konnte per Ende Jahr insbesondere durch die gewinn­bringenden Immobilien­verkäufe deutlich gesenkt werden auf 38.3% [39.8%]. Wie im Halbjahr avisiert, haben wir damit den Zielwert von 40% planmässig und deutlich unterschritten, was uns für die nächsten Jahre einen erhöhten Handlungs­spielraum erlaubt. 

Optimistischer Blick ins Jahr 2025

Für 2025 sind wir optimistisch: Der Schweizer Immobilien­markt erfährt aktuell ein besonderes Momentum. Dies gestützt durch einen verstärkten Anleger­appetit basierend auf den deutlichen Zinsrückgängen der letzten Monate sowie einem anhaltend positiven Wirtschafts­wachstum. Mit dem Geschäfts­bereich «Immobilien» mit seinem Fokus auf Prime-Gewerbe­immobilien und dem auf Wohn­immobilien fokussierten «Asset Management» können wir maximal und ausgewogen von diesem Schwung profitieren. 

Im Segment «Immobilien» wird der Mieterlös 2025 temporär durch den Wegfall des Jelmoli-­Mietzinses in der Höhe von netto rund CHF 20 Mio. auf EBITDA-Basis beeinträchtigt – dies unter Berücksichtigung der konzerninternen Miet­verrechnung wie auch der operativen Verluste. Demgegenüber werden anhaltende Mietzins­steigerungen und neu vermietete Objekte das Ergebnis positiv beeinflussen. Für 2025 rechnen wir insbesondere mit höheren Miet­erlösen aus den Neubauten JED in Schlieren und dem Gebäude Bern 131 sowie der weiteren Vermietung von Alto Pont-Rouge in Genf. Insgesamt rechnen wir 2025 mit einem weiteren Rückgang der Leerstands­quote auf unter 3.8%. Allerdings werden die zusätzlichen Mieten den Rückgang aufgrund des Wegfalls von Jelmoli nicht vollständig kompensieren können. 2025 legen wir aber mit den Zürcher Bauprojekten im Jelmoli-Haus und «YOND Campus» den Grund­stein für weiteres langfristiges Miet­wachstum. Entsprechend halten wir an unserem Mittefristziel von Mieterlösen von CHF 500 Mio. ab dem Jahr 2028 (d.h. nach der Wieder­eröffnung des Jelmoli-­Hauses) fest. Mit dem höheren Momentum am Transak­tions­markt rechnen wir 2025 wieder mit mehr Opportunitäten am Transaktions­markt für das eigene Portfolio. Wir werden diese wie bisher selektiv prüfen, wo dies aus portfolio-strategischer Sicht sinnvoll ist und zur Ergebnissteigerung beiträgt. 

Im Bereich «Asset Management» werden wir unsere führende Position als unabhängiger Immobilien­spezialist mit der zusätzlichen Marke Fundamenta weiter ausbauen. Mit unserer Fonds- und Dienstleistungs-Palette können wir umfassend fast alle Investoren- und Immobilien­typen abdecken. Wir erwarten 2025 eine Fortsetzung des seit Ende 2024 festgestellten erhöhten Anleger­interesses und damit weiter ein signifikantes Wachstum mit neuen Kapital­erhöhungen und Transaktionen. Dies in Ergänzung zur starken Basis mit den wiederkehrenden Erträgen aus Gebühren für Management, Bau und Entwicklung. Dabei gehen wir bis Ende 2025 von verwalteten Vermögen von über CHF 14 Mrd., d.h. von einer Erhöhung von rund CHF 1 Mrd., aus. 

Auf konsolidierter Ebene werden wir den LTV unter 39% halten. Wir gehen davon aus, dass wir einen Grossteil des wegfallenden Betrags der Jelmoli-Vermietung kompensieren können und rechnen daher mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.10 und 4.15. Mittelfristig – und insbesondere ab der Wieder­eröffnung des Jelmoli-Hauses Ende 2027 – sehen wir ein signifikantes Steigerungs­potenzial von über 10% im FFO.

Kennzahlen im Vergleich

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