Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen
und Leser

Das vergangene Jahr hat uns eindrucksvoll gezeigt, dass wir Potenziale nutzen können. Mit der weiteren Fokussierung unseres Portfolios sowie dem Ankauf von Fundamenta haben wir wichtige strategische Schritte unternommen, um unsere Zwei­säulen­strategie zu vervollständigen – und dabei gute Ergebnisse erzielt.

«Wir können mehr Potenziale im eigenen Portfolio nutzen,
Flächen intelligenter kon­zipieren und vermarkten
sowie Projekte ambitionierter ­planen und umsetzen.»

Ein Jahr des Wachstums

Im Geschäftsjahr 2024 erzielten wir einen Rekord­miet­ertrag von CHF 464 Mio., was einer Steigerung von 6% gegenüber dem Vor­jahr entspricht. Dies gelang uns durch die konsequente Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz: die wert­schaffende Entwicklung und Vermietung von Immobilien. Durch Neu­entwicklungen und Verkäufe haben wir unser Portfolio dabei auf die wirtschaftlichen Gross­zentren konzentriert und unsere Organisation konsequent auf Immobilien ausgerichtet. Dies hat Swiss Prime Site agiler gemacht und sich positiv auf unsere Ergebnisse ausgewirkt. Wir können mehr Potenziale im eigenen Portfolio nutzen, Flächen intelligenter konzipieren und vermarkten, Projekte ambitionierter planen und umsetzen sowie insgesamt unsere wertvollen Ressourcen – Personal und Kapital – noch effektiver einsetzen. Swiss Prime Site konnte entsprechend das Ergebnis pro Aktie – gemessen an der Sektor-typischen Kennzahl FFO («Funds From Operations») – deutlich von CHF 4.05 im Vorjahr auf CHF 4.22 steigern. Die Steigerung sticht noch mehr hervor, wenn man berücksichtigt, dass wir auch für rund CHF 45 Mio. Verkäufe getätigt haben und durch die Refinanzierungen nach dem Negativ-Zinsumfeld der Zins­aufwand wie bei allen Immobilien­unternehmen spürbar gestiegen ist. Unsere starke Finanz­position erlaubt es uns damit, der General­versammlung vom 13. März 2025 eine höhere Dividende von CHF 3.45 vorzuschlagen (CHF 3.40 im Vorjahr).

Positives makroökonomisches Umfeld

Das Umfeld für Immobilien in der Schweiz hat sich in den letzten Monaten deutlich verbessert: Wir befinden uns in sehr stabilen politischen Verhältnissen, die vielschichtige Wirtschaft wächst stetig mit rund 1% gemessen am BIP und wir sehen weiterhin eine Zuwanderung von hoch­qualifizierten Fachkräften, welche in den unterschiedlichsten Branchen zum Wachstum beitragen. Und darüber hinaus verbessern sich auch die Finanzierungs­konditionen durch die Leitzins­senkungen der Schweizerischen Nationalbank. Parallel dazu werden Investitionen in Immobilien durch die tieferen Renditen alternativer Anlageklassen für unsere Anleger und Kunden, sprich die institutionellen Investoren, wieder deutlich attraktiver. Dies sind alles Faktoren, von denen Swiss Prime Site als Immobilien­unternehmen profitieren kann. So nimmt die Nachfrage nach Gewerbe­flächen insbesondere in den Metropol­regionen – und dort vor allem in den Zentren – und für moderne, ressourcen­effiziente Gebäude zu. Genau in den Bereichen also, auf die wir unser Portfolio fokussiert haben. Plus: Die Menschen benötigen Raum zum Wohnen, was der klare Anlagefokus in unserem Segment Asset Management darstellt.

Asset Management: Komplementäres Wohnprofil

Unsere Zweisäulenstrategie – das eigene Portfolio für Gewerbe­liegenschaften und das auf Wohnen ausgerichtete Asset Management – zeigt in diesem wirtschaftlichen Umfeld ihren Plattform­charakter. Wir können unser Know-how breit einsetzen, auch für zusätzliche Investoren, die frisches Kapital anlegen wollen. Im Jahr 2024 konnten wir im Asset Management über CHF 600 Mio. neues Kapital gewinnen und wir investieren dieses in attraktive Immobilien­zukäufe und Projekt­entwicklungen für unsere Kunden. Die Übernahme des spezialisierten Asset Manager Fundamenta im ersten Halbjahr erwies sich vor diesem Hintergrund als besonders wertstiftend, da das Anleger­interesse aktuell so hoch ist wie seit Jahren nicht mehr. Wir verantworten bei Swiss Prime Site nun über CHF 26 Mrd. an Immobilien­vermögen – CHF 13.1 Mrd. im eigenen Portfolio und CHF 13.3 Mrd. im Asset Management – und sind damit das grösste unabhängige Immobilien­unternehmen der Schweiz.

«Wir können unser Know-how breit einsetzen, auch für
zusätzliche Investoren, die frisches Kapital anlegen wollen.»

Strategische und operative Meilensteine

Im Jahr 2024 haben wir weitere zentrale Meilensteine erreicht. So hat sich das Waren­haus Jelmoli mit dem Motto «Merry Memories» würdig von seinen Kunden verabschiedet und dank der langen Vorlauf­zeit haben sich mit wenigen Ausnahmen alle Mitarbeitenden beruflich neu orientiert. Parallel dazu haben wir mit Manor einen langfristig orientierten Mieter gewonnen, der an dieser historischen Stelle auch weiterhin ein Waren­haus betreiben wird. Mit der vorliegenden Bau­bewilligung können wir im Frühling mit dem Umbau beginnen und das ikonische Gebäude zukunfts­fähig für die Zürcher Bevölkerung gestalten. In der nach­haltigen Entwicklung setzen wir laufend Mass­stäbe für Energie­effizienz im Betrieb und für Ressourcen­nutzung bei Neu­bau­projekten. Unser CO₂-Absenkpfad liegt weiterhin unter der Linie, die uns zu unserem Netto-Null-Ziel im Jahr 2040 führt. Beim Neubau «JED Campus» in Zürich-Schlieren, welcher auf die Life Science-Branche ausgerichtet ist, haben wir den Einsatz von Primär­rohstoffen um 75% reduziert und ein innovatives Architektur­konzept angewendet, das auf Kühl- und Heiz­systeme verzichtet. Es wird als Vorzeige-Projekt für die Kreislauf­wirtschaft angesehen.

Unsere konservative Finanzierungs­strategie mit hoher Eigen­kapital­basis haben wir fortgesetzt und durch gewinn­bringende Verkäufe in Höhe von CHF 345 Mio. einerseits unsere Investitionen finanziert und anderseits auch die Verschuldung reduziert. Zum Jahres­ende verzeichnen wir eine Finanzierungs­quote (LTV) von 38.3%. Damit liegen wir unter unserer internen Massgabe, was uns strategische Flexibilität für die Zukunft ermöglicht.

Im Bereich der Corporate Governance konnten wir den Verwaltungs­rat in den letzten Jahren sukzessive mit neuen Kompetenzen in den Bereichen Nach­haltigkeit und internationale Führung stärken und das Gremium damit noch breiter aufstellen. Die strategische Transformation von Swiss Prime Site hat gezeigt, wie wichtig ein agiler, gut abgestimmter und unabhängiger Verwaltungs­rat für die Erfüllung unseres Aktionärsauftrags ist.

Nach der Unternehmens­gründung im Jahr 1999 durften wir letztes Jahr in Anwesenheit von zahlreichen Partnern und Investoren unser 25-Jahr-Jubiläum feiern. Es erfüllt mich mit grossem Stolz, für ein so innovatives und dynamisches Unternehmen mit einem kompetenten und motivierten Team tätig zu sein. Im Namen des gesamten Verwaltungsrats danke ich Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre und Partner, für Ihr Vertrauen und Ihre Zusammenarbeit. Gemeinsam mit unseren Mietenden, Kunden und Mitarbeitenden möchten wir weiterhin nachhaltigen Wert für die Stakeholder schaffen – durch Lebensräume, die den Erwartungen einer modernen Gesellschaft entsprechen.