­René (RZ), wie ist aus Ihrer Sicht das Geschäftsjahr 2024 verlaufen?

RZ: Das Marktumfeld für Immobilien in der Schweiz hat sich von einem soliden Niveau zu Jahres­anfang im Verlauf sukzessive verbessert. Wir können sehr gute Resultate präsentieren mit einer deutlichen Ergebnis­steigerung: Das Ergebnis pro Aktie (FFO I) stieg um 4.2% auf CHF 4.22. Viele Ebenen haben dazu beigetragen. Die Miet­erträge haben wir mit der Erst­vermietung mehrerer neuer Gebäude um 6% auf CHF 464 Mio. gesteigert und auch auf vergleichbarer Basis ein Wachstum von 3.3% erreicht. Im eigenen Immobilien­portfolio konnten wir Effizienz­gewinne mit einem fokussierteren Gebäude­park erzielen und die Portfolio­straffung mit Verkäufen weiter vorantreiben. Der andere strategische Geschäfts­bereich – das Asset Management – war geprägt von der Übernahme der Fundamenta-Fonds­vermögen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. im ersten Halbjahr. Hier kamen dann besonders im zweiten Halbjahr grössere Kapital­erhöhungen für die verschiedenen Produkte hinzu. Der erneute Anlage­appetit vonseiten der Investoren hat sich 2024 äusserst positiv auf unsere Produkt­angebote im Asset Management ausgewirkt. Zusammen­fassend stelle ich sehr erfreut fest, dass unsere eingeschlagene Zweisäulen­strategie Früchte trägt.

Marcel (MK), wie schätzen Sie generell die Marktbedingungen ein?

MK: Die Schweizerische Nationalbank hat im vergangenen Jahr mehrere Zins­senkungen vorgenommen, was Investitionen in Immobilien nochmals deutlich attraktiver gemacht hat. Wir gehen davon aus, dass die Beliebtheit von Immobilien als Anlage­kategorie andauern und sogar noch weiter zunehmen wird. Eidgenössische Obligationen rentieren aktuell nicht viel mehr als 0%. Immobilien rentieren weiter je nach Lage und Kategorie rund 3% oder mehr und bieten Inflations­schutz mit gekoppelten Mietzinsen. Dieses Differenzial lässt die Anlage­­klasse gleich in zweifacher Hinsicht attraktiv erscheinen: Zum einen zieht es rendite­orientiere Investoren eher in die Immobilien als Anlageklasse und zum anderen kann mit einer günstigeren Fremd­finanzierung die Immobilien­rendite weiter gesteigert werden. Das zieht sich durch alle Bereiche hindurch: Pensions­kassen und Versicherungen kaufen mehr Objekte mit ihren Neugeldern, Private können wieder besser finanzieren und Investoren jeglicher Art kaufen mehr indirekte Anlageprodukte.

Und natürlich immer das Wichtigste für Immobilien: Wir erleben ein solides Wirtschafts­wachstum mit einer wachsenden Bevölkerung und nahezu Voll­beschäftigung; das heisst, Büroflächen und Wohnungen sind gefragt.

Ein guter Übergang, was heisst das für die Vermietung?
RZ: Grundsätzlich trifft eine wachsende Nachfrage auf ein Angebot mit sinkendem Trend. Wir beobachten das insbesondere an der Anzahl neuer Bau­bewilligungen im Land, welche seit längerer Zeit abnimmt. Schauen wir eine Ebene tiefer, beobachten wir, dass besonders sehr gute Lagen und Qualität bzw. moderne Gebäude nachgefragt werden, während Liegen­schaften an peripheren, nicht gut erschlossenen Standorten mit weniger Qualität schwieriger vermietet werden. Im Retail-­Markt sind wir wieder positiver als bisher gestimmt; es scheint sich ein gewisses Gleich­gewicht von Online-Offline-Vertrieb gefunden zu haben und es werden wieder Flächen mit Publikums­verkehr gesucht. Wir sehen das auch mit den steigenden Umsatz­mieten an unseren Standorten. Manche sprechen sogar von einer «Retail-Renaissance», wobei ich persönlich nicht ganz so weit gehen würde. In unserem Infrastruktur­segment, in dem wir vor allem an die Life Science-Branche Labors und Produktions­flächen vermieten, waren die fertiggestellten Erweiterungs­bauten auf dem Stücki Campus in Basel ein grosser Erfolg. Der Wohnungs­markt, den wir über unser Asset Management-Geschäft abdecken, entwickelt sich mit der stetig wachsenden Bevölkerung in den Metropol­regionen unverändert sehr gut. Hier beobachten wir, dass besonders Pensions­kassen wieder vermehrt investieren und Anlage­produkte suchen.

Wie geht es nach der Schliessung bei Jelmoli weiter?
RZ: Jelmoli schliesst Ende Februar 2025 endgültig seine Tore und dem sehen auch wir natürlich mit gemischten Gefühlen entgegen: So findet mit der Schliessung des Jelmoli-Waren­hauses nach rund 190 Jahren eine eindrucks­volle Wirtschafts­geschichte ein Ende, was für Mitarbeitende und treue Kunden emotional herausfordernd ist. Dessen sind wir uns sehr bewusst. Auf der anderen Seite wird der Jelmoli-Geist der langfristig orientierten und nach­haltigen Neu­positionierung dieses traditions­reichen Hauses erhalten bleiben. Wir sind entsprechend sehr froh, dass wir nach den um­fang­reichen Planungs- und Vorbereitungs­arbeiten im November die rechts­kräftige Bau­bewilligung für den Umbau erhalten haben. Und wenn wir noch etwas weiter nach vorne schauen, freuen wir uns sehr, dass die Manor-Gruppe ab 2027 ins neue Jelmoli-Haus ziehen wird; auf insgesamt rund 13 000 m² verteilt über drei Geschosse wird Manor einen Flagship-Store betreiben. Das Jelmoli-Haus wird mit Manor und zusätzlich top­modernen Büro­flächen, einem Fitness-Club und neu einer einladenden Dach­terrasse für Zürich zu einem Publikums­magneten und mit neuem Leben gefüllt werden – dies mit Strahlkraft über die Stadt­grenze hinaus. Ich persönlich bin überzeugt, dass wir dadurch die Attraktivität des Stadt­kerns spürbar verbessern werden. Und ich bin stolz darauf, dass wir zur weiteren positiven Entwicklung der Innen­stadt einen wertvollen Beitrag leisten werden.

Jelmoli ist wohl das prominenteste Bauprojekt. Wie laufen die übrigen Projekte?
RZ: Als bedeutende Bauherrin in der Schweiz haben wir derzeit ein Bauvolumen von rund CHF 250 Mio. für das Jahr 2025 geplant. Hinzu kommt eine grosse Projekt­pipeline von zusätzlich rund CHF 2 Mrd. für die folgenden Jahre, welche viel Potenzial bietet. Im vergangenen Jahr konnten wir den Stücki Park in Basel und den JED-Neubau in Schlieren fertigstellen und den Mietern mit 70 000 m² bzw. 15 000 m² an hochmodernen Flächen übergeben. Das auf Wohnen und Kultur ausgerichtete Bauprojekt «Maaglive» auf dem Prime Tower Areal zieht sich zwar aufgrund von Rekursen etwas hin. Hier sind wir jedoch ebenfalls zuversichtlich, schlussendlich die rechtskräftige Bau­bewilligung zugesprochen zu erhalten. Auch 2025 stehen bedeutende Entwicklungs­projekte an: In Zürich-Albisrieden wollen wir mit dem «YOND Campus» ein neues Beispiel für eine nachhaltig durchmischte Quartiers­entwicklung liefern. Wir schaffen dort zwei Ersatz­neubauten insbesondere für Dienstleistungs- und Gewerbenutzung. Auf diesem Campus werden sich in naher Zukunft Unternehmen aus dem sozialen Bereich zusammen mit urbanem Gewerbe und der Lebensmittel­industrie ansiedeln und das Quartier innerhalb von städtischen Wohnbezirken auch wirtschaftlich beleben.

Die Bereiche Büro und Retail sind nach wie vor die grössten Portfolioanteile bei Swiss Prime Site. Bleibt das so oder planen Sie Änderungen?
RZ: Unser mittelfristiges Ziel ist es, dass der Bürobereich rund 50% und Retailflächen 20% unseres Portfolios ausmachen. Zusammen mit Infrastruktur wie insbesondere City-Logistik und Labor sowie Alters­residenzen deckt das ziemlich gut die auf Dienstleistungen basierte Schweizer Wirtschaft ab. Damit haben wir einen diversifizierten Mix, um einerseits das Gesamtrisiko kleinzuhalten, andererseits aber auch um weiteres Wachstum realisieren zu können. Unsere Strategie ist es, moderne Büroflächen an sehr guten Lagen zu vermieten. Das machen wir in den nächsten Jahren besonders wertschöpfend mit Entwicklungen in unserem eigenen Portfolio. Grosse Repositionierungen mit beträchtlichem Büroanteil sind beispielsweise mit dem Jelmoli-Haus in Zürich und der «Grand Passage» in Genf geplant.

Sprechen wir über den Transaktionsmarkt. Wie beurteilen Sie diesen?
MK: Hier hat sich im vergangenen Jahr die Aktivität kontinuierlich erhöht, was darin resultierte, dass wir 23 Immobilien mit Erlösen von CHF 345 Mio. verkauft haben. Mit Blick auf die Finanzen kann ich zusätzlich berichten, dass dies 3% über dem letzten Schätzwert erfolgte – ein für mich beruhigendes Indiz, dass die Bewerter den Markt fair, aber konservativ einschätzen. Wir müssen sagen, dass wir selbst etwas überrascht über das Momentum gegen Ende des vierten Quartals waren, in welchem wir über CHF 200 Mio. Verkaufs­volumen abgewickelt haben. Wir wussten, dass viele Fonds nach Neuemissionen über ausreichend Kapital verfügten und das Kaufinteresse in den Prozessen grundsätzlich stark ansteigen würde, aber mit dieser Geschwindigkeit hatten wir nicht gerechnet. Aus unserer Sicht werden die angebotenen Objekte und Transaktionen grösser – und damit ändert sich auch der Käufermix in Richtung institutionelle Investoren. Wir waren auch 2024 ein Nettoverkäufer im Markt und haben nur eine sehr kleine Liegenschaft zur Arrondierung erworben, da wir grundsätzlich Ankäufe mit hoher Anforderung an Rendite und den Portfolio-Fit prüfen. Mit der anhaltenden Aktivität am Transaktions­markt sind wir für 2025 aber wieder optimistischer bezüglich Kaufmöglichkeiten, welche wir wie bisher sehr selektiv prüfen werden.

Anastasius (AT), schauen wir auf den Bereich Asset Management: Wie hat sich das Geschäft insgesamt und speziell mit der Fundamenta-Übernahme entwickelt?
AT: Ich bin mit der Entwicklung des Asset Management-Bereichs in den letzten Jahren sehr zufrieden. Mit der Übernahme der Fundamenta sind wir mit deutlichem Abstand zum grössten unabhängigen Immobilien-­Asset Manager in der Schweiz avanciert. Per Jahresende verwalteten wir CHF 13.3 Mrd. Assets under Management. Die Erträge beliefen sich im vergangenen Jahr auf CHF 71 Mio. Ich denke, mit den Zinssenkungen der SNB war der Zeitpunkt der Fundamenta-­Übernahme rückblickend besonders gut gewählt. So hat der starke Anlageappetit im vergangenen Jahr dazu geführt, dass wir Kundengelder im Umfang von über CHF 600 Mio. mittels Kapital­erhöhungen für uns gewinnen konnten – mit einer starken Dynamisierung in der zweiten Jahreshälfte. Die Nachfrage nach unserer Expertise und unseren Angeboten hat dies sprichwörtlich beflügelt.

Wie beurteilen Sie den Schweizer Markt für die Immobilien-Asset Manager?
AT: In den letzten Jahren hat man gesehen, dass es Konsolidierungen in der Asset Management-Landschaft gab und dass es anspruchsvoller geworden ist, neue Immobilien­produkte zu lancieren. Gerade bezüglich Nachhaltigkeit und aus regulatorischer Sicht gekoppelt mit und komplexeren Baubewilligungs­prozessen haben die Anforderungen deutlich zugenommen. Entsprechend haben unsere Kunden steigende Anforderungen bezüglich Professionalität. Mit den steigenden Zinsen in den Jahren 2022 und 2023 wurden auch einige Anbieter verdrängt, da es schwieriger geworden war, Rendite zu generieren. Es bleibt abzuwarten, ob die jüngsten Zinssenkungen trotz Hürden wirklich wieder neue Wettbewerber ins Leben rufen.

Von welchen Produkten und Dienstleistungen können die Investoren bei Swiss Prime Site Solutions profitieren?
AT: Im Vergleich zum Vorjahr von einer noch breiteren Produktpalette infolge der Fundamenta-Übernahme; dadurch haben wir unsere Produktpalette um reine Wohnprodukte sowie massgeschneiderte Entwicklungen ergänzt. Ebenso stehen Immobilienfonds in Deutschland im Sortiment und wir ermöglichen so für Schweizer Anleger den Zugang zum deutschen Immobilienmarkt. Wir managen dabei Produkte, reguliert durch die FINMA oder die OAK¹ und ausgerichtet auf Vorsorge­einrichtungen. Daneben haben private Anleger – nebst sonstigen – die Möglichkeit, in die börsenkotierte Immobilien­gesellschaft der Fundamenta mit fast ausschliesslich Wohnimmobilien liquide zu investieren, und qualifizierte Anleger können in einem Fonds mit Gewerbefokus partizipieren. Wir bieten jedoch nicht nur Anlageprodukte an, sondern auch anlagespezifische Dienstleitungen wie Beratungsmandate für Drittkunden.

Mit der Übernahme der Fundamenta- Gruppe sind Sie jetzt wie erwähnt auch in Deutschland präsent. Was planen Sie in nächster Zeit in diesem Markt?
AT: In Deutschland haben wir zwei Produkte. Eines davon steht auch qualifizierten Schweizer Anlegern offen. Gerade der deutsche Markt ist nach der Zinswende und der stattgefundenen Korrektur sehr interessant für Investoren. Denn auch Deutschland hat zu wenige Wohnungen im Bestand und hat in den letzten Jahren viel zu wenig gebaut. Wir möchten diesen Bereich im Asset Management daher weiter stärken und den Kunden spannende Opportunitäten bieten.

René, wie ergänzen sich die beiden Segmente aus der Konzernsicht nun weiter?
RZ: Wir sind nach der Ausgliederung der nicht strategischen Einheiten Wincasa, Tertianum und des Jelmoli-Retailgeschäftes sowie dem damit einhergehenden Fokus auf die Kernkompetenz Immobilien nun sehr schlank unterwegs. Zusätzlich können wir mit Skaleneffekten aus der Gruppe – Stichwort Plattform – unsere Dienstleistungen effizient anbieten und Synergien noch besser nutzen. Wir wissen, wie der Immobilien­markt funktioniert, welche Objektstrategie am besten passt und wie Bauprojekte umgesetzt werden. Natürlich wird intern dazu auch das Know-how zwischen beiden Segmenten geteilt, wo es Sinn macht. Mit den neuen Kolleginnen und Kollegen der Fundamenta haben wir weitere Expertise gewonnen und diese auch bereits erfolgreich integriert. Dabei haben wir infrastrukturelle Doppel­spurigkeiten vereinheitlicht, indem wir beispielsweise in Zug nur noch einen gemeinsamen Standort führen und die IT bereits vollständig integriert haben.

Marcel, kommen wir zur ­Finanzierungslage. Wie schätzen Sie diese ein?
MK: Ich erinnere alle fast täglich daran, wie wichtig es war, unsere Finanzierungs­strategie auf eine unbesicherte Basis umzumünzen und uns mehr am Kapital­markt zu orientieren. Bei unseren Portfolio­verkäufen können wir mit doppeltem Tempo fahren, da wir keiner komplizierten Pfand­abwicklung gegenüberstehen, und bei Neu­finanzierungen sehen wir, dass sich Kredit­spannen bei den Banken ausgeweitet haben. Swiss Prime Site kann auf eine Vielzahl von Finanzierungs­instrumenten zugreifen – von Green Bonds über privat platzierte Kredite bis hin zum klassischen Kredit. Damit können wir immer die Konditionen optimieren. Übergreifend haben die Zins­schritte der SNB dazu geführt, dass sich die Kosten für neue Finanzierung massiv reduziert haben: Wir sprechen hier über rund einen Prozent­punkt allein durch den Basiszins. Das Thema der Verschuldung ist so bei unseren Investoren und im Markt insgesamt deutlich in der Priorität gesunken. Unabhängig von der Markt­lage halten wir weiter an unseren Zielen fest: Wir haben ein resilientes Immobilien­portfolio und spiegeln das auch auf der Passiv­seite mit einer konservativen Verschuldungs­quote (LTV) von unter 40%.

Heute spricht man viel von einer zukünftigen 10-Millionen-Schweiz. Wie sehen Sie diese Entwicklung?
RZ: Das Bevölkerungs­wachstum ist eine Realität und wir müssen das Beste daraus machen. Vor allem sollten wir jetzt mehr Angebot für die zunehmende Nachfrage schaffen. Die Immobilien­branche versucht dies notabene schon lange, indem sie mit Verdichtung mehr Lebens­räume ermöglichen möchte, sei es durch Weiter­entwicklungen, Sanierungen, Aufstockung oder Neubauten. Auf der anderen Seite sollten in der Schweiz auch bald­möglichst überfällige Dinge in die Hand genommen werden: Neben einer besseren Raumplanung, in der es eine Durch­mischung von Quartieren mit Wohn- und Gewerbe­anteil zu fördern gilt, müssen wir beispiels­weise auch die Bewilligungs­verfahren standardisieren und verkürzen, die Rekurs-Möglichkeiten radikal überdenken – heute kann ja praktisch jeder zum Null­tarif Einsprache erheben – und den Lärm­schutz endlich auf einer einheitlichen Grund­ordnung regeln, bei der die Recht­sprechung auch einer klaren Logik folgt. Nur durch eine Verbesserung dieser Rahmenbedingungen wird es uns gelingen, dass für eine wachsende Bevölkerung auch genügend Flächen zum Wohnen, Arbeiten und zum Ausgehen zur Verfügung stehen werden. Ganz grundsätzlich muss das ganze Umfeld investoren­freundlich bleiben, denn: Ohne Investitionen wird nicht gebaut – oder zumindest nicht in ausreichendem Umfang.

Welche Nachhaltigkeitsresultate bei den Immobilien kann Swiss Prime Site 2024 vorweisen?
RZ: Wir haben im vergangenen Jahr unsere Nach­haltigkeits­strategie weiter konsequent umgesetzt. Diese besteht im Grundsatz aus dem nachhaltigen Entwickeln und Bauen sowie aus der nach­haltigen Nutzung und dem nachhaltigen Betrieb der Immobilien. Dabei sind die Zirkulär­wirtschaft im Bau und die Klima­neutralität im Betrieb die wichtigsten Pfeiler. Mittlerweile sind 97% der relevanten Flächen von externen Prüfern mit einem Umweltz­ertifikat ausgestattet und es ist uns gelungen, die Emissions­intensität unseres Portfolios weiter um 13% zu vermindern. Somit liegen wir jetzt witterungs­bereinigt bei 7.7 kg CO₂  /  m², was weiter deutlich unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040 ist. Zahlreiche Mieter haben sich letztes Jahr für einen «Green Lease» entschieden – also einen Mietvertrag mit gegenseitiger Verpflichtung zu klima­freundlichen Massnahmen –, sodass wir aktuell bei 76% unserer Gesamt­fläche liegen. Das Ziel für Ende 2025 bleibt wie gehabt bei 100%. Für 2025 haben wir weitere bedeutende Projekte mit Kreislauf-Charakter in Planung: Auf dem «YOND Campus» in Zürich wird bewusst ein bestehendes Gebäude erhalten; zudem werden die durch den Rückbau verfügbaren Bauteile und Materialien stringent zur Wieder­verwendung geprüft – am Standort oder sonst im Portfolio. Das machen wir übrigens bei all unseren Bauprojekten.

Wo sind zusammengefasst die Chancen und Heraus­forderungen für 2025 bei Swiss Prime Site?
RZ: Ich gehe davon aus, dass sich die Schweizer Wirtschaft auch 2025 weiter entwickeln wird, insbesondere gestützt durch die Binnen­wirtschaft mit Dienstleistungen und Konsum. Das bedeutet für unser breit diversifiziertes Portfolio mit über 2 000 Mietern eine rege Nachfrage nach modernen und qualitativ hoch­wertigen Büroflächen an zentralen Lagen und dass unsere Retail­flächen von Konsumenten gut frequentiert werden. Wir sind effizient aufgestellt und bieten Mietflächen und Anlage­produkte in fast allen Bereichen der Immobilien­branche. Für 2025 sind wir entsprechend gut positioniert – wie auch für die Folgejahre. 

Mittelfristig betrachten wir bei Swiss Prime Site das anhaltende Bevölkerungs­wachstum als Chance und nicht als Problem. Wir bieten Flächen zum Wohnen, Arbeiten und Ausgehen und setzen uns dafür ein, die bestehenden Angebote nachhaltiger zu nutzen, indem wir attraktive Lebens­räume für möglichst alle schaffen. Das ist unsere Mission und dazu sind wir bestens aufgestellt!