Finanzkommentar
Finanzkommentar
Swiss Prime Site blickt auf ein äusserst erfolgreiches Geschäftsjahr 2024 zurück: Dank dem signifikanten Wachstum des Mietertrags ist uns eine deutliche Ergebnissteigerung trotz höherer Finanzierungskosten gelungen. Erfolge bei der Vermietung unserer Neuentwicklungen wie auch deutliche Mietsteigerungen bei den Wiedervermietungen waren die Haupttreiber. Zudem haben wir Effizienzgewinne im Immobilienportfolio und eine weitere Portfoliostraffung durch Immobilienverkäufe realisiert. Damit konnten wir die Kostenquote deutlich senken und das Portfolio nochmals verbessern. Ebenfalls konnten wir im Asset Management direkt vom deutlich erhöhten Anlageappetit für Immobilien bei institutionellen Investoren profitieren und diverse Kapitalerhöhungen im Umfang von über CHF 600 Mio. durchführen. Dieses Segment generiert nun bereits fast 10% des konsolidierten EBITDA – mit stark steigender Tendenz.
Im vergangenen Geschäftsjahr 2024 stand die Umsetzung unserer Strategie der konsequenten Fokussierung auf unsere Kernkompetenz «Immobilien» im Vordergrund. Wir konnten dabei eine deutliche Ergebnissteigerung (gemessen im FFO I – Funds From Operations) gegenüber dem Vorjahr um 4.2% auf CHF 4.22 pro Aktie [4.05 im Vorjahr] erzielen. Dies vor allem basierend auf einer signifikanten Steigerung der Mieterträge um 6% im eigenen Immobilienportfolio sowie der deutlichen Erhöhung der Erträge im Segment Asset Management. Mit dem Ankauf der Fundamenta-Gruppe mit rund CHF 4 Mrd. betreutem Immobilienportfolio sind die gesamten verwalteten Vermögen (AuM) unserer Gruppe auf über CHF 26 Mrd. [Vorjahr CHF 21.5 Mrd.] angestiegen. Wir haben uns damit zum mit Abstand grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz entwickelt und decken mit unseren Anlagegefässen fokussierte Strategien sowohl im kommerziellen Bereich als auch im Wohnsegment ab.
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften erhöhte sich im Berichtsjahr um 5.7% auf CHF 463.5 Mio. [438.3 im Vorjahreszeitraum], was einem Wachstum auf vergleichbarer Basis (EPRA LfL) von 3.3% [4.3% im Vorjahr] entspricht. Bei diesem Wachstum sind rund 1.4 Prozentpunkte auf den real höheren Mietzins zurückzuführen (d.h. exklusive Indexierung und Leerstandreduktion), was das hohe Mietzinspotenzial im Portfolio verdeutlicht. Zur gesamten Ertragssteigerung trugen insbesondere bei: in Zürich das neu vermiete Bürogebäude an der Müllerstrasse sowie das in 2023 erworbene Bürogebäude «Fifty-One», in Genf das neue Bürogebäude Alto in Genf-Lancy und in Basel der Life-Science- orientierte Stücki Campus mit den vier Erweiterungsbauten. Darüber hinaus konnten die Umsatzmieten in den Bereichen Hotel, Retail und Parking gesteigert werden. Neu- und Wiedervermietungserfolge 2024 mit renommierten Unternehmen wie Swisscom, Prada, Zürcher Kantonalbank oder der Versicherung Vaudoise werden wiederum in den Folgejahren zur Mietsteigerung beitragen. Die Leerstandsquote lag Ende 2024 bei 3.8% und damit 0.2 Prozentpunkte unter dem Vorjahr [4.0%]. Die durchschnittliche Laufzeit unserer Mietverträge (WAULT) belief sich Ende 2024 stabil auf komfortable 4.8 Jahre [5.0]. Durch die Portfoliooptimierungen der letzten Jahre reduzierte sich die Anzahl der Liegenschaften. Neben der durchschnittlich besseren Portfolioqualität lässt sich das Portfolio damit auch deutlich effizienter bewirtschaften. So konnten wir durch das effektivere Management von Instandhaltungsausgaben und einer Zentralisierung von Einkäufen wie Strom oder Beratungsleistungen die Betriebskosten weiter optimieren und die Aufwandquote (gemessen an der EPRA Cost Ratio) auf 17.3% [18.3%] reduzieren. Insgesamt nahm der operative EBITDA des Immobiliensegments (exklusive Neubewertung und Verkäufe) 2024 deutlich auf CHF 389.2 Mio. [370.6] zu.
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Unser Portfolio wies per Ende 2024 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr]; der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.2 Mrd. [0.9]. Der Gebäudepark zählte am Ende des Geschäftsjahres 139 Liegenschaften [159] mit einer nach wie vor sehr breit diversifizierten Mieterschaft von rund 2 000 Mietern. Am Ende des Berichtsjahres verzeichneten wir Neubewertungen in unserem Portfolio von CHF +113.7 Mio. [–250.5]; davon entfielen CHF +15.9 Mio. auf die Entwicklungsliegenschaften. Diese positive Entwicklung spiegelt die optimierte Portfolioqualität gekoppelt mit einer Trendwende am Schweizer Immobilienmarkt, in dem wir 2024 wieder deutlich mehr Transaktionen und verstärktes Interesse an Immobilieninvestitionen gesehen haben. Da der durch den unabhängigen Immobilienschätzer Wüest Partner durchschnittlich angewandte Diskontsatz unverändert blieb, ist diese Veränderung rein auf operative Verbesserungen zurückzuführen: höhere Neuabschlüsse bei Mietverträgen, tiefere Leerstände sowie Reduktionen in den Objektkosten. Wir werden die Portfoliostraffung weiter vorantreiben und dabei konsequent den Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige Objekte an besten Lagen richten. Auch im vergangenen Jahr haben wir diverse Verkäufe realisiert, um damit unsere Entwicklungsprojekte zu finanzieren (sogenanntes Capital Recycling). Dabei haben wir im Jahresverlauf insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 23 Immobilien mit einem Marktwert von CHF 345 Mio. verkauft und dabei einen Gewinn von 3% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Mit einer Durchschnittsgrösse von ca. CHF 17 Mio. pro Objekt und einer hauptsächlichen Nutzung im Retail haben wir die Portfoliooptimierung hier konsequent fortgesetzt – d.h. Fokus auf grössere Objekte und tendenziell weniger Retailflächen. Im vergangenen Jahr haben wir für das eigene Portfolio nur eine kleine Akquisition getätigt – dies aufgrund unzureichender Attraktivität der verfügbaren Liegenschaften.
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Das vergangene Jahr verlief für das Asset Management in zweifacher Hinsicht positiv: Erstens konnten wir die verwalteten Vermögen (AuM) aufgrund der Übernahme des spezialisierten Asset Manager Fundamenta beträchtlich steigern und zweitens sind wir mit diversen Neuemissionen organisch stark gewachsen. Mit dem durch den Fundamenta-Ankauf übergegangenen Anlagevolumen im Umfang von CHF 4.2 Mrd. avanciert Swiss Prime Site Solutions zum grössten unabhängigen Immobilien-Asset Manager der Schweiz; damit sind die verwalteten Vermögen per Ende 2024 auf CHF 13.3 Mrd. angestiegen [8.4 per Ende 2023]. Organisch konnten wir im Berichtsjahr mit rund CHF 1 Mrd. an Zukäufen wachsen. Das wieder positive Marktumfeld für Emissionen mit höherem Anlegerappetit nach mehreren Zinssenkungen durch die Schweizerische Nationalbank war ein entscheidender Wendepunkt in der Entwicklung von Neugeldern. Dies zeigte sich insbesondere bei Kundenneugeldern und Sacheinlagen für unsere Produkte, namentlich für den Akara Swiss Diversity Property Fund PK, die Swiss Prime Anlagestiftung sowie die Fundamenta Group Investment Foundation. Bei diesen drei Produkten konnten wir sogar je zwei Emissionen durchführen.
Insgesamt beliefen sich die Kapitalerhöhungen auf über CHF 600 Mio., wodurch auch ein deutliches Wachstum der Erträge zu verzeichnen war: Per Ende 2024 beliefen sich diese auf CHF 70.8 Mio. [49.7]. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge war mit 75% [77%] etwas tiefer als im Vorjahr, da es 2024 mehr transaktionsbezogene Erträge gab.
Das EBITDA stieg überproportional mit spürbaren Skaleneffekten um 47% auf CHF 42.0 Mio. [28.6], was in einer EBITDA-Marge von 59% resultierte. Erste Synergieeffekte aus der Fundamenta-Übernahme kamen im 2. Halbjahr zum Tragen: Dabei konnten wir betriebliche Kosten durch die Zusammenlegung der beiden bisherigen Standorte in Zug durch natürliche Fluktuationen im Personalstamm und Zentralisierungen von übergreifenden Funktionen wie z.B. Finanzen, IT und Kommunikation senken.
Der konsolidierte Betriebsgewinn vor Abschreibungen (EBITDA) betrug CHF 415.1 Mio. [389.7 im Vorjahr]; dies ohne Neubewertungen und Verkäufe sowie auf Basis von IFRS 5 (d. h. ohne Berücksichtigung des anteiligen Ergebnisses der im Vorjahr veräusserten Wincasa). Dieser Betriebsgewinn beinhaltet einen Verlust von CHF –6.9 Mio. [+1.5] durch das Retail-Geschäft von Jelmoli. Im letzten Betriebsjahr arbeitete das Haus Jelmoli mit sukzessiv höheren Rabattaktionen und erzielte so einen niedrigeren Deckungsbeitrag, welcher durch die tieferen Lohn- und Sachkosten nicht kompensiert werden konnte. Der konsolidierte Betriebsaufwand war vor allem aufgrund der oben erwähnten Effizienzsteigerungen im Immobilienbereich sowie der tieferen operativen Kosten bei Jelmoli trotz der Integration der Fundamenta gegenüber 2023 niedriger und belief sich auf CHF 257.0 Mio. [269.4].
Der totale Netto-Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund von höheren Refinanzierungskosten im Vergleich zu den auslaufenden Finanzierungen auf CHF 86.6 Mio. [76.3]. Dieser beinhaltet – resultierend aus einem signifikant höheren Jahresendkurs der Aktie – nicht zahlungswirksame Fair-Value-Anpassungen unserer Wandelanleihen von CHF 13.2 Mio., welche den Aufwand in der Berichtsperiode erhöhten. Die effektiven Zinsaufwendungen waren entsprechend niedriger.
Das zahlungswirksame Ergebnis pro Aktie (FFO I, Funds From Operations) erhöhte sich um 4.2% auf CHF 4.22 [4.05] – dies in Kombination mit deutlich verbessertem operativen Gewinnbeitrag bei höheren Finanzierungskosten. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie betrug CHF 99.27 [99.68]. Der Verwaltungsrat wird der ordentlichen Generalversammlung vom 13. März 2025 aufgrund der Ergebnissteigerung eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.45 pro Aktie vorschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Die damit einhergehende Dividendenrendite würde sich per Jahresende somit auf 3.5% belaufen.
Auch 2024 haben wir unsere konservative Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis diszipliniert fortgeführt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing lag am Stichtag bei CHF 5.3 Mrd. [5.4 per Ende 2023] und setzte sich wie bisher aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt zusammen. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.3 Jahre [4.6]. Der durchschnittliche Zinssatz per Stichtag reduzierte sich auf 1.1% [1.2%]. 87% unseres Finanzierungsvolumens waren zinsseitig fixiert [87% im Vorjahr]. Die Quote unserer unbelasteten Vermögenswerte erhöhte sich leicht auf 87.4% [86.1%], da wir auslaufende Hypotheken mit Liquidität zurückgeführt und nicht refinanziert haben. Wir verfügten per Ende 2024 über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 1.1 Mrd., was uns zusammen mit dem unbelasteten Vermögen eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Diese Finanzierungslinien von insgesamt CHF 2.6 Mrd. bei nationalen und internationalen Banken konnten wir im Berichtsjahr zu unveränderten Konditionen um ein weiteres Jahr verlängern, was unseren ausserordentlich guten Zugang zum Bankenmarkt unterstreicht. Im vergangenen Jahr konnten wir von einem sehr aufnahmefähigen Kapitalmarkt profitieren und insgesamt CHF 435 Mio. Anleihen mit Nachhaltigkeitsbezug im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» platzieren. So haben wir im März einen Green Bond über einen Betrag von CHF 250 Mio. zu 1.8% und mit einer Laufzeit bis 2030 emittiert und im Juni einen weiteren Green Bond in Höhe von CHF 185 Mio. zu 1.65% mit Fünfjahreslaufzeit. Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) konnte per Ende Jahr insbesondere durch die gewinnbringenden Immobilienverkäufe deutlich gesenkt werden auf 38.3% [39.8%]. Wie im Halbjahr avisiert, haben wir damit den Zielwert von 40% planmässig und deutlich unterschritten, was uns für die nächsten Jahre einen erhöhten Handlungsspielraum erlaubt.
Für 2025 sind wir optimistisch: Der Schweizer Immobilienmarkt erfährt aktuell ein besonderes Momentum. Dies gestützt durch einen verstärkten Anlegerappetit basierend auf den deutlichen Zinsrückgängen der letzten Monate sowie einem anhaltend positiven Wirtschaftswachstum. Mit dem Geschäftsbereich «Immobilien» mit seinem Fokus auf Prime-Gewerbeimmobilien und dem auf Wohnimmobilien fokussierten «Asset Management» können wir maximal und ausgewogen von diesem Schwung profitieren.
Im Segment «Immobilien» wird der Mieterlös 2025 temporär durch den Wegfall des Jelmoli-Mietzinses in der Höhe von netto rund CHF 20 Mio. auf EBITDA-Basis beeinträchtigt – dies unter Berücksichtigung der konzerninternen Mietverrechnung wie auch der operativen Verluste. Demgegenüber werden anhaltende Mietzinssteigerungen und neu vermietete Objekte das Ergebnis positiv beeinflussen. Für 2025 rechnen wir insbesondere mit höheren Mieterlösen aus den Neubauten JED in Schlieren und dem Gebäude Bern 131 sowie der weiteren Vermietung von Alto Pont-Rouge in Genf. Insgesamt rechnen wir 2025 mit einem weiteren Rückgang der Leerstandsquote auf unter 3.8%. Allerdings werden die zusätzlichen Mieten den Rückgang aufgrund des Wegfalls von Jelmoli nicht vollständig kompensieren können. 2025 legen wir aber mit den Zürcher Bauprojekten im Jelmoli-Haus und «YOND Campus» den Grundstein für weiteres langfristiges Mietwachstum. Entsprechend halten wir an unserem Mittefristziel von Mieterlösen von CHF 500 Mio. ab dem Jahr 2028 (d.h. nach der Wiedereröffnung des Jelmoli-Hauses) fest. Mit dem höheren Momentum am Transaktionsmarkt rechnen wir 2025 wieder mit mehr Opportunitäten am Transaktionsmarkt für das eigene Portfolio. Wir werden diese wie bisher selektiv prüfen, wo dies aus portfolio-strategischer Sicht sinnvoll ist und zur Ergebnissteigerung beiträgt.
Im Bereich «Asset Management» werden wir unsere führende Position als unabhängiger Immobilienspezialist mit der zusätzlichen Marke Fundamenta weiter ausbauen. Mit unserer Fonds- und Dienstleistungs-Palette können wir umfassend fast alle Investoren- und Immobilientypen abdecken. Wir erwarten 2025 eine Fortsetzung des seit Ende 2024 festgestellten erhöhten Anlegerinteresses und damit weiter ein signifikantes Wachstum mit neuen Kapitalerhöhungen und Transaktionen. Dies in Ergänzung zur starken Basis mit den wiederkehrenden Erträgen aus Gebühren für Management, Bau und Entwicklung. Dabei gehen wir bis Ende 2025 von verwalteten Vermögen von über CHF 14 Mrd., d.h. von einer Erhöhung von rund CHF 1 Mrd., aus.
Auf konsolidierter Ebene werden wir den LTV unter 39% halten. Wir gehen davon aus, dass wir einen Grossteil des wegfallenden Betrags der Jelmoli-Vermietung kompensieren können und rechnen daher mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.10 und 4.15. Mittelfristig – und insbesondere ab der Wiedereröffnung des Jelmoli-Hauses Ende 2027 – sehen wir ein signifikantes Steigerungspotenzial von über 10% im FFO.