Auf einen Blick

Ratings und Benchmarks

Swiss Prime Site wird von führenden Rating­anbietern in den Bereichen Bonität, ESG und Nach­haltig­keit sowie Unter­nehmens­kultur beurteilt und bewertet.

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Swiss Prime Site wird von führenden Rating­anbietern in den Bereichen Bonität, ESG und Nach­haltig­keit sowie Unter­nehmens­kultur beurteilt und bewertet.

Die Rating­agentur Moody’s hat das lang­fristige Emittenten­­rating von Swiss Prime Site mit einem A3 und einem stabilen Aus­blick bewertet. Das erhaltene Rating bestätigt die starke Bonität von Swiss Prime Site.

GRESB bewertet die Nach­haltig­­keits­­perfor­mance von Immo­bilien­anlagen weltweit. Im Assessment 2023 zählt Swiss Prime Site Immobilien in den Kategorien «Standing Investment» und «Develop­ment» mit he­rvor­­ragenden Resultaten zur inter­nationalen Spitzen­gruppe. Zudem sind die soge­nannten GRESB Scores als zu ­er­reichende ESG-Ziele in der ­variablen Vergütung der Gruppen­leitung verankert und haben damit ­direkten ­Ein­fluss auf die Unter­nehmens­steuerung.

Die von den ESG-Rating­anbietern Inrate, ISS ESG, MSCI und Sustain­­alytics vergebenen Ratings für Swiss Prime Site wurden 2023 weiter ­erhöht. Seit 2021 sind zudem die Margen in den Kredit­verträgen an das ISS ESG-­Rating gekoppelt und so haben unsere Fort­schritte ­direkten Ein­fluss auf die ­Zins­kosten und den ­Gewinn. Dies stellt eine ­Synchronisierung der ­finanziellen und nicht­finanziellen Ziele sicher, im Einklang mit ­unserem Unter­nehmens­­zweck einer nach­haltigen Wert­schaffung.

Swiss Prime Site wurde als Great Place to Work aus­­ge­zeichnet. Diese Zerti­fizierung ist eine Aus­zeichnung für eine hervor­ragende ­Unter­nehmens­kultur und wird nach einem gesicherten Ver­fahren mit evidenz­basierten Standards vergeben.

Unsere Strategie

Swiss Prime Site steht seit 25 Jahren für die Schaffung und Gestaltung von Lebens­räumen, wo Menschen wohnen, ­arbeiten und ausgehen. Wir präsen­tieren uns heute als das führende Immo­bilien­unter­nehmen der Schweiz, welches mit seiner Erfahrung und Grösse eine nach­haltigere und wert­­vollere Nutzung von Gebäuden in der Zukunft ermöglicht.

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Swiss Prime Site steht seit 25 Jahren für die Schaffung und Gestaltung von Leben­sräumen, wo Menschen wohnen, ­arbeiten und ausgehen. Wir präsen­tieren uns heute als das führende Immo­bilien­unter­nehmen der Schweiz, welches mit seiner Er­fah­rung und Grösse eine nach­haltigere und wert­­vollere Nutzung von Gebäuden in der Zukunft ermöglicht.

Unsere breite Erfahrung in der Ent­wicklung und Ver­mietung von Immobilien haben langjährige Beziehungen zu unseren Mietern und Partnern entstehen lassen. Sie bildet die Grundlage für unser tiefes Verständnis der Markt­bedürf­nisse – heute wie morgen – und gibt uns die Fähigkeit, Trends vor­aus­zusehen und mit­zu­gestalten.

Unsere Grösse mit rund CHF 21 Mrd. Immo­bilien­vermögen bringt uns ent­scheidende Vorteile, um unsere Erfahrung und Expertise weit­reichend einzusetzen. Wir können Inno­vationen im Bau und im Gebäude­betrieb vorantreiben, haben die Stärke, grosse Areale zu entwickeln, können vielseitige Produkte und Lösungen anbieten und können Standards setzen für nach­haltige Gebäude. Wir schöpfen durch unser Handeln lang­fristigen, nach­haltigen Wert für unsere Kunden und die bereitere Gesell­schaft.

Unsere Expertise wollen wir so breit wie möglich einsetzen. Daher haben wir eine Plattform geschaffen, auf der wir eigene wie auch externe Mittel in Immobilien investieren können. Unsere Strategie basiert auf zwei starken Säulen: auf der einen Seite der ­Geschäfts­bereich «Immobilien», in dem wir eigene Mittel in kommer­zielle Immobilien investieren, auf der anderen Seite der Geschäfts­bereich «Asset Management», in dem wir externe Mittel von Anlegern ins­besondere in Wohn­immobilien investieren.

Wir profitieren dabei im Markt­vergleich von Grössen­vorteilen und dienen einem sehr breiten Spektrum von Investoren und Kunden. Unsere besonderen Kompetenzen im aktiven Portfolio Management, in der Entwicklung und in der Nach­haltig­keit können wir über unser gesamtes Port­folio synergetisch anwenden. Darüber hinaus profitieren wir von Skalen­effekten in Zentral­funktionen wie Finanzen, IT und weiteren.

Geschäftsbereich Immobilien

Der Geschäfts­bereich Immobilien, zusammen­gefasst in Swiss Prime Site Immobilien, vermietet und investiert in Gewerbe­immobilien, haupt­sächlich an Best­lagen in den gros­sen Schweizer Wirt­schafts­zentren Zürich, Genf, Basel und Bern. Das Immo­bilien­ver­mögen beträgt aktuell rund CHF 13 Mrd., mit einer breit diversi­fizierten Abdeckung an Nutzungs­arten. Dabei machen Büro­immo­bilien den grössten Teil aus, gefolgt von Verkaufs-, Logistik- und Infra­struk­tur­immo­bilien sowie weiteren Nutzungs­arten.

Wir investieren vor allem in grössere Gebäude und Areale an zentralen Lagen, wo wir durch Misch­nutzungen ein sehr breites Mieter­spektrum ansprechen. Unsere Mieter­schaft mit rund 2 000 Einzel­mietern ist so breit verteilt und das Port­folio lässt sich durch konzentriert liegende Objekte und Areale effizient bewirtschaften.

Durch kontinuierlich neue Ent­wicklungs­projekte, zuge­schnitten auf den jeweiligen Markt, können wir mit unserer Kompetenz für unsere Anspruchs­gruppen vor Ort und unsere Investoren zugleich Mehr­wert schaffen. Unser Portfolio ist dadurch kontinuierlich auf einem modernen Stand und verfügt über eine sehr hohe Gebäude­qualität. Um Risiken zu minimieren, entwickeln wir grund­sätzlich nur für das eigene Portfolio, arbeiten mit General­unternehmen zusammen und starten den Bau von Neu­entwick­lungen erst bei einem Vor­ver­mie­tungs­stand von mindestens 50%.

Wir verwalten unser Port­folio aktiv und mit einer starken Eigen­kapital­basis. Das bedeutet, dass wir unser Wachs­tum vor allem aus eigener Kraft finanzieren sowie Zu- und Verkäufe dort tätigen, wo diese zur Portfolio­­optimierung beitragen. Unsere wesent­lichen Parameter in der Evaluation sind jeweils das Ertrags- und Wert­potenzial, die Lage sowie die Nutzungsart. Mit einer disziplinierten Anlage­strategie verkaufen wir auch Objekte, bei denen wir nur noch geringes Potenzial sehen und die nicht optimal zum Gesamt­portfolio passen. Insgesamt sollen unsere Entwick­lungen und Zukäufe auch über Verkäufe finanziert werden, sodass wir permanent über eine starke Eigen­kapital­basis verfügen. Wir nennen diese Strategie «Capital Recycling».

Portfolio nach Nutzungsart

Basis: Nettomietertrag per 31.12.2023

Portfolio in Zahlen

13.1

CHF Mrd. Immobilienvermögen

159

Anzahl Immobilien

1.7

Mio. m2 Vermietungsfläche

~ 2000

Mietende

Geschäftsbereich Asset Management

Der Geschäftsbereich Asset Management, zusammen­gefasst unter Swiss Prime Site Solutions, verfügt über verwaltete Vermögen von CHF 8.4 Mrd. und eine Entwicklungs­­pipeline von CHF 1.1 Mrd. Swiss Prime Site Solutions ist der führende unab­hängige ­Asset Manager in der Schweiz mit einer Fonds­leitungs­lizenz der Finanz­mark­taufsicht (FINMA).

Unser Produkt­angebot umfasst (1) diver­se Fonds­lösungen – offene und geschlossene Fonds – mit differen­zierten Anlage­strategien, (2) Anlage­stiftungen für Pensions­kassen ­sowie (3) vielfältige Beratungs­mandate für externe Investoren. Das verwaltete Portfolio mit einer diversifizierten Anlage­allokation mit einem Fokus auf Wohn­liegen­schaften erstreckt sich über die gesamte Schweiz sowie selektiv ins Ausland.

Durch die breite Produkt- und Dienst­leistungs­palette sprechen wir verschiedene Investoren und deren Präferenzen an. Die externen Kapital­geber sind vor allem institutionelle Investoren und Pensions­kassen.Der Asset Management Bereich generiert ein profitables Wachstum durch gebühren­basierte Erträge, ohne dass wir eigenes Kapital einsetzen müssen.

Auch in diesem Bereich sind unsere ­Immo­bilien­dienst­leistungen umfassend und wir decken den gesamten Immo­bilien­lebens­zyklus ab, von Kauf, Entwicklung und Bau­treuhand über Vermietung und Bewirt­schaftung bis hin zum Verkauf.

Zu einem Grossteil sind die Produkte in Wohn­­immobilien investiert. Für Pensions­­kassen ist dies häufig eine präferierte Kategorie mit Blick auf das Rendite-Risiko-Profil. Im Gegensatz zum Geschäfts­bereich Immobilien werden auch Objekte entwickelt und gekauft, welche sich ausserhalb der wirt­schaft­lichen Gross­zentren befinden und wo das Ertrags­potenzial besonders attraktiv sein kann.

In den vergangenen drei Jahren haben wir die Geschäfts­tätigkeiten von Swiss Prime Site auf unser Kern­geschäft Immo­bilien­anlagen fokussiert. Wir haben dabei nicht zum Kern­geschäft passende Bereiche verkauft. So etwa 2020 die auf «Leben im Alter» aus­gerichtete Tertianum Gruppe sowie 2023 Wincasa, ausgerichtet auf Gebäude­bewirtschaftung. Zudem haben wir ange­­kündigt, den operativen Betrieb des Waren­hauses Jelmoli nach 2024 nicht weiter fortzuführen und das Gebäude zu reposi­tionieren.

AuMs nach Nutzungsart

Basis: Fair Value per 31.12.2023

Asset Management in Zahlen

8.4

CHF Mrd. Assets under Management

5

Fonds

~ 400

Anzahl Immobilien

~ 600

Investoren

Nachhaltigkeit

Seit den Gründungs­jahren von Swiss Prime Site ist Nach­haltig­keit ein integraler Bestand­teil unserer Strategie und wesent­lich in unserem Geschäfts- und Wert­schöpfungs­­modell. Unsere Vision ist es, Lebens­räume nach­haltig zu gestalten. Wir glauben, dass nur Gebäude, welche nach­haltig gebaut und betrieben werden können, zukünftig Bestand haben. Wir als Immo­bilien­unter­nehmen können einen signifikanten Beitrag zur Abwendung des Klima­wandels leisten und sind uns dieser Verantwortung bewusst. Im Zentrum stehen für uns hierbei das nach­haltige Bauen und Entwickeln sowie die nach­haltige Nutzung und der nach­haltige Betrieb. Für beide Felder haben wir klare, ambitionierte Ziele definiert – hierzu gehört im Bau der Einsatz von mehr als 50% erneuerbarer Roh­stoffe bis 2030 und im Betrieb die Klima­neutralität bis 2040. Unsere engagierten Mitarbeitenden sind jeden Tag bestrebt, die dafür not­wendigen Massnahmen konsequent umzusetzen.

Unsere Nach­haltig­keits­strategie validieren und kalibrieren wir rege­lmässig im Rahmen einer Wesent­lichkeits­analyse mit einem umfassenden Einbezug all unserer Anspruchs­gruppen. Die wesentlichen Themen erstrecken sich hierbei ebenso über soziale, wirtschaft­liche und Governance-Felder, wobei wir jeweils dedizierte Ansätze verfolgen.

Wir informieren umfassend über unsere Nach­haltig­keits­strategie, unsere Fort­schritte und unsere Leistungen in unserem Nach­haltig­keits­bericht.

Finanzierungsstrategie

Immobilien sind ein kapital­intensives Geschäft und so bildet eine starke Finanzierung die Basis unserer operativen Tätig­keiten. Hierbei zielen wir ins­besondere auf eine hohe Flexi­bilität, Risiko­minimierung, Kosten­­optimierung und auch auf die Verknüpfung mit der Nach­haltigkeit ab.

Unsere Ansätze sind wie folgt:

  • Niedriger Verschuldungs­grad
  • Hoher Anteil nicht verpfändeter ­Immobilien
  • Hohe Liquiditäts­reserve
  • Breite Streuung der Finanzierungs­­quellen
  • Volle Verknüpfung der lang­fristigen ­Finanzierungen an die nach­haltige ­Verwendung der Mittel

Wir wollen für unsere Investoren eine attraktive Anlage darstellen, was wir auch mit einer kontinuierlichen Aus­schüttung gewährleisten. Unsere Dividenden­politik sieht vor, dass wir 80 – 90% unseres Operativen Cash Flows (gemessen in der Kenn­grösse FFO I) jährlich als Dividende auszahlen, wobei wir darauf abzielen, dass diese möglichst stabil bis steigend ist.