Das letzte Jahr war in vielerlei Hinsicht heraus­fordernd. In diesem anspruchsvollen Umfeld hat Swiss Prime Site bedeutende strate­gische Schritte vollzogen und dabei gute Ergeb­nisse erzielt. Ein starkes Zeichen für die Resilienz unserer Firma und unseres Geschäfts­modells.

 «Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site
als ­fokussiertes ­Immobilien­unternehmen präsentieren.»

Transformatives Jahr

Unser Entscheid zu Jahres­anfang, den operativen Betrieb von Jelmoli nicht weiter fort­zuführen, war ein sehr emotionaler Moment und ist uns nicht leicht­gefallen. Im Zentrum unserer Überle­gungen standen neben der wirtschaft­lichen Betrachtung unsere Sorge um die Neu­orien­tierung der Mitarbei­tenden und die Treue von vielen Kundinnen und Kunden. Wir sind jedoch fest davon überzeugt, dass das Jelmoli-Haus durch die Neu­aus­richtung dazu­gewinnen wird und weiterhin ein sehr belebter städtischer Begegnung­sort bleiben wird. Die einzigartige Bedeutung der Immobilie für die Zürcher Innen­stadt ist uns bewusst und wir werden diese Bedeutung fortwähren lassen. Der zweite grosse Schritt war kurz darauf der Verkauf unseres Bewirt­schaftungs­geschäfts Wincasa an Implenia. Sowohl Wincasa als auch die Implenia-Gruppe sind strate­gische Partner für unser Geschäft und wir freuen uns, die gute Zusammen­arbeit nahtlos fort­zu­setzen.

Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site als fokussiertes Immo­bilien­unter­nehmen präsentieren. Seit dem Verkauf von Tertianum im Jahr 2020 ent­wickeln wir uns von einem Konglo­merat mit über 6 000 Mit­arbei­tenden zu einem spezia­lisierten, agilen Unter­nehmen mit bald rund 200 Mit­arbei­tenden und fokus­sieren uns dabei auf unsere Kern­kompetenz, das Immobilien­geschäft. Dabei können wir unser Know-how voll auf unser Portfolio ausrichten und es synergetisch auch für Dritt­­investoren einsetzen. Mit der Fokus­sierung werden wir noch effektiver und effizienter in unseren Geschäfts­abläufen und schärfen dabei unser Unter­nehmens­profil. Unsere ­Immobilien befinden sich an erst­klassigen Lagen, machen vielf­ältige und flexible Nutzungs­arten möglich und ziehen so eine sehr starke, langfristig orientierte Mieter­schaft an. Wachstum erzeugen wir vor allem durch ­unsere hoch­wertigen Entwick­lungen und mit zusätz­lichem externem Kapital im Asset Mana­gement Bereich.

Spannungsvolles Umfeld

Wieder einmal war ein Jahr bedauer­licher­weise geprägt von geo­politi­schen Aus­einander­setzungen weltweit. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten erschüttern uns zutiefst. Wir hoffen stark, dass hier so schnell wie möglich wieder Lösungen gefunden werden. Auf unseren Geschäftsalltag in der Schweiz haben die akuten Konflikt­situationen bisher kaum einen Einfluss. Unsere Mit­arbeit­enden stellen in ihren Gesprächen mit unseren Mietenden und Kunden sehr häufig fest, dass diese den Wohn- und Wirtschafts­standort Schweiz mehr denn je schätzen. Der starke Schweizer Franken, die tiefe Inflation sowie das nach wie vor robuste wirtschaftliche Umfeld sind sicherlich Zeugnis davon. Die Schweiz wird damit einmal mehr ihrem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht, in welchem die allermeisten volks­wirtschaft­lichen Indika­toren eine deutlich positivere Entwicklung aufweisen als im übrigen Europa.

Das sich verändernde Inflations- und Zins­umfeld hat im letzten Jahr die Einschätzungen im Immo­bilien­sektor dominierend geprägt und zu einer starken Unsicher­heit beigetragen. Es zeichnet sich jedoch gegen Ende des Jahres eine Trend­wende ab, mit spürbar rückläufiger Inflation. Dabei verbessert sich aus unserer Sicht die Stimmung am Markt spürbar und wir sehen, wie Im­mo­­bilien­­investoren wieder aktiv am Markt auftreten.

Signifikante Meilensteine

Swiss Prime Site hat in diesem sehr bewegten Jahr gute operative Ergeb­nisse erzielt. So konnten wir den vergleich­baren Operativen Cash Flow (FFO) trotz signifikant höherer Zinsen sogar leicht steigern (FFO I CHF 4.05 pro Aktie vs. CHF 4.00 im Jahr 2022). Unsere starke Finanzposition erlaubt es uns, der General­versammlung eine gleich bleibende Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorzuschlagen.

Wir haben weiter von unser grundlegend neuen Finanzierungs­strategie aus 2021 profitiert. Mit einer starken Bilanz und niedriger Verschuldung sowie dem hohen Anteil an unbelastetem Vermögen hat sich die Wahrnehmung von Swiss Prime Site am Kreditmarkt deutlich verbessert: 2023 konnten wir erfolgreich Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. innerhalb unseres «Green Finance Frameworks» am Kapitalmarkt platzieren und trotz der ange­spannten Lage am Bankmarkt auch unsere Kreditlinien mit Nachhaltigkeitsbezug verlängern.    

Besonders stolz sind wir darauf, 2023 zwei Projekte in den wichtigsten Schweizer Wirtschafts­zentren an die neuen Miet­enden übergeben zu haben: in Zürich ein von Grund auf renoviertes Büro­haus, das erste Gross­projekt für zirkuläres Bauen, an Google und in Genf den Neubau Alto Pont-Rouge an die französische Bank BNP Paribas sowie weitere Mietende. Beide Projekte wurden ohne Budget­über­schreitung und termin­gerecht abge­schlossen, was unsere besondere Entwicklungs­kompetenz unter Beweis stellt.
 
Das Immo­bilien­portfolio haben wir auch im letzten Jahr wieder sehr aktiv gemanagt und weiter optimiert, was in einem rekordtiefen Leers­tand von 4% mündete. Im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie haben wir zudem ältere Gebäude und Immobilien ausserhalb der Wirtschafts­zentren gewinn­bringend verkauft. Die Erlöse investieren wir vor allem in unser Wachs­tum aus Entwick­lungen wie den bereits genannten und weiteren Bau­projekten. Insgesamt stehen in den Entwick­lungen zentral gelegene Büros, Labors oder Logistik­gebäude im Vorder­grund – es liegt in unserer DNA, dass wir dabei auf höchste Nach­haltig­keits­standards abzielen.

Unser Asset Management Bereich spürte die Verunsicherung auf der Investoren­seite insbesondere im 1. Halbjahr: Es fehlte im gesamten Markt der Appetit für Neuanlagen und damit neues Geld für Zukäufe im Portfolio. Umso mehr konnte Swiss Prime Site Solutions herausstechen und selbst in diesem Umfeld das verwaltete Vermögen um knapp 10% auf CHF 8.4 Mrd. steigern. Unser Team überzeugt dabei am Markt mit Immo­bilien­expertise und leistungs­starken Fonds- und Anlage­produkten. Wir sind mit unserer breiten Erfahrung der bevorzugte Partner für komplexere Trans­aktionen wie beispiels­weise Sach­einlagen von Pensions­kassen oder für Sale- und Lease Back-Transaktionen von Gewerbe­liegen­schaften.

«Trotz des herausfordernden Umfelds wies unser
Asset Management Bereich 2023 ein Wachstum aus.»

Strategischer Ausblick

Swiss Prime Site ist mit der umgesetzten Fokussierung auf die beiden Säulen «Immobilien» und «Asset Management» sehr gut auf­gestellt und wir blicken mit Optimismus in die Zukunft. Nach dem transfor­mativen Jahr 2023 fokussieren wir uns in der nächsten Zeit noch mehr auf die volle Aus­schöpfung des Poten­zials in unserem eigenen Portfolio sowie im Asset Management Bereich. Dabei denken wir vor allem an die nach­folgenden Themen.

Mietwachstum: Hier sehen wir weiteres Potenzial in Bezug auf unsere Flächen und den Mietzins und werden durch die Fokus­sierung in unserem Por­tfolio effizienter.

Entwicklungen: Wir schaffen Wahrzeichen in der Schweiz – das werden wir auch mit dem neuen Jelmoli-Haus erreichen. Sowohl 2024 als auch 2025 werden wir mehrere bereits vermietete Gross­bauten übergeben und planen weitere Projekte wie zum Beispiel Le Grand Passage im Zentrum von Genf.

Asset Management: Unser Ziel ist es, das Asset Management weiter auszu­bauen und zu diversi­fizieren. Dabei wollen wir das Produkt­angebot er­wei­tern, neue Investoren­gruppen erschliessen und Partner­schaften fördern.

Nachhaltigkeit: Wir haben den Anspruch, führend zu sein beim Thema Nach­haltigkeit. Unsere Teams arbeiten täglich daran, mit innovativen Konzepten Ressourcen einzusparen und mit Weit­blick erneuerbare Energien zu fördern. Unser CO₂-Absenkpfad und das zirkuläre Bauen sind dabei die zentralen Steuerungs­elemente.

Mich persönlich erfüllt es mit grossem Stolz, für Swiss Prime Site agieren zu dürfen und mit einem so kompetenten und motivierten Team zu arbeiten. Im Namen des gesamten Verwaltungs­rats danke ich Ihnen, liebe Aktio­närinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihren Zuspruch. Zusammen mit unseren Mietenden, Kunden, Mit­arbei­tenden und Partnern werden wir weiterhin nach­haltigen Wert schaffen durch Lebens­räume, welche unserer modernen Gesell­schaft gerecht werden.

Swiss Prime Site hat das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich abge­schlossen. Wir konnten unsere operative Leistung weiter steigern und auf Basis unseres ­Prime-Portfolios sowie unserer starken finan­ziellen Position die Auswirkung von höheren Zinsen ein­dämmen. Zudem haben wir das Port­folio gestrafft und damit die strate­gischen Weichen­stellungen für einen viel­ver­sprechenden Ausblick gelegt. Auch verein­facht und verbessert sich damit die Vergleich­barkeit unserer Finanz­zahlen. Die anhaltend hohe Nach­frage nach modernen, zentral gelegenen Flächen ist und bleibt der Motor für unseren Erfolg. Besonders erfreulich ist der erfolg­reiche Abschluss unserer grössten Projekte in der ­Pipeline, was unsere Position am Markt weiter stärkt.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir die Umsetzung unserer strate­gischen Ziele entschlossen vorangetrieben – insbesondere die Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz, das Immobilien­geschäft. Ein wichtiger Schritt war dabei der Verkauf unseres Bewirtschaftungs­unternehmens Wincasa. Im Zuge dessen musste die finanzielle Bericht­erstattung nach den Rechnungs­legungs­standards von IFRS 5 («aufgegebene Geschäfts­bereiche») angepasst werden. Da Wincasa nicht mehr zum fortgeführten Geschäft gehört, wird die Erlös­rechnung für 2023 separat ausge­wiesen und die Zahlen des Vorjahrs sind ent­sprechend adjustiert. Dies vereinfacht die Vergleich­barkeit unserer Finanz­zahlen. Weiter haben wir die Seg­ment­bericht­erstat­tung für die Kern­bereiche Immobilien und Asset Management eingeführt. Bis zur Schliessung des operativen Betriebs von Jelmoli Ende 2024 kommt ein drittes Segment hinzu: Retail.

Resilientes Portfolio

Unser Portfolio wies per Ende 2023 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair- Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr] und umfasste insgesamt 159 [176] Liegen­schaften. Der Anteil der Ent­wicklungs­liegen­schaften lag bei CHF 0.9 Mrd. [1.1]. 2023 mussten wir negative Neu­bewer­tungen von CHF – 250 Mio. [+ 170] verzeichnen, was 1.9% der Jahres­anfangs­basis entspricht. Grund­sätzlich waren Abwer­tungen über das gesamte Portfolio zu beobachten, welche von höheren Diskont­sätzen getrieben waren. Die negativen Diskont­satz­effekte konnten wir durch bessere Vermietungen in den meisten Liegen­schaften abfedern. Bei unseren Entwick­lungs­­projekten konnten wir Wert­zuwächse von CHF 19 Mio. generieren. Im vierten Quartal 2023 haben wir unsere grössten Ent­wicklungs­projekte, die Büro­gebäude Alto Pont-Rouge in Genf und Müller­strasse in Zürich, plangemäss an die Mietenden übergeben und erwarten hier ab 2024 einen deutlichen Beitrag zum Mietertrag.

Im Jahresverlauf haben wir 16 nicht mehr  in unser Port­folio passende Liegen­schaften und Areale veräussert, die Grössten waren hierbei in Olten und Berlingen. In der Gesamtheit haben wir die Objekte zum Wert von CHF 280 Mio. verkauft und damit einen Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe haben wir zum Ende des Jahres zwei Liegen­schaften selektiv dazugekauft: ein kleineres Gebäude in Basel, anliegend an eine Bestands­liegenschaft, zudem das «Fifty-­One» in Zürich-West. Durch dieses aktive Port­­folio­management wird unser Immo­bilien­bestand weiter verbessert und wir schärfen unseren Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige und grössere Objekte, welche wir optimiert bewirt­schaften können.

Asset Management: Vermögens­­wachstum trotz ­allgemeiner Zurück­haltung

Insbesondere im ersten Jahresteil zeigte sich eine deutliche Zurück­haltung bei den Anlegern im Asset Management Bereich. Aufgrund der vorjährigen Rück­schläge auf den Aktien- und Anleihe­märkten gekoppelt mit relativ stabilen Immobilien­preisen wiesen zahlreiche institutionelle Anleger eine erhöhte Immo­bilien­quote auf und es wurden kaum Neuinvestitionen getätigt. Trotz dieser Heraus­forderungen konnten wir unser verwaltetes Vermögen (AuM) um 9% auf CHF 8.4 Mrd. [7.7 im Vorjahr] steigern. Dies gelang uns vor allem durch organische Zuwächse und Thesaurierungen sowie Sach­einlagen von Pensions­kassen und anderen Investoren.

Die Erträge aus dem Asset Management gingen im Berichts­jahr um 4.4% auf CHF 49.7 Mio. [52.0] zurück. Dieser Rückgang beruht vor allem auf nicht durch­geführten Emissionen sowie weniger Transaktionen im Vorjahres­vergleich. Wieder­kehrende Honorare aus der Bau­entwick­lung und anderen Beratungs­dienst­leistungen konnten diesen Rück­gang nur teilweise ausgleichen. Durch Kosten­optimierungen und Skalen­­effekte konnten wir einen guten Teil dieses Rück­gangs ausgleichen, sodass der EBIT-­Beitrag des Segments nur um knapp 10% zurückging. Die grosse Resilienz auch des Asset Manage­ments zeigt sich auch darin, dass wir mit zunehmender Grösse noch stabiler geworden sind: 77% der Erträge sind nun wieder­kehrender Natur [63%].

Gute Finanzkennzahlen

Der konsolidierte EBIT ohne Neubewer­tungen erreichte CHF 403 Mio. [380 im Vorjahr]. Der Betriebs­­aufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit tieferen Aufwänden für die Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset Management Geschäft von Swiss Prime Solutions trug CHF 27 Mio. zum konsolidierten EBIT bei, das Retail-­Geschäft von Jelmoli erzielte ­einen leichten Verlust von CHF – 1 Mio., bedingt durch eine reduzierte Konsum­freude vor allem im vierten Quartal. Der Zins­aufwand unserer Finanz­verbindlich­keiten stieg auf CHF 58.5 Mio. [40.1], getrieben durch höhere Referenz­zins­sätze und reguläre Refinanzierungen. Der totale Netto-Finanz­aufwand betrug CHF 76.3 Mio., wovon CHF 14.3 Mio. Fair Value Anpassungen unserer Wandel­anleihen ausmachten, verursacht durch den höheren Aktien­kurs am Jahresende. Es resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von CHF 236.0 Mio. [404.4], wovon ­Neubewertungen CHF – 250.5 Mio. und der ausserordentliche Gewinn aus der Veräus­serung von Wincasa CHF 149.3 Mio. ausmachten. Der FFO I (Operativer Cash Flow vor Veräusserungs­effekten) stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie [4.00]. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie sank marginal auf CHF 101.52 (–1.1%). Der ordent­lichen General­versammlung vom 19. März 2024 wird der Verwaltungs­rat die Aus­schüt­tung einer gegen­über dem Vorj­ahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorge­schlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Zum Jahres­schluss­kurs beliefe sich die damit ein­her­gehende Dividenden­rendite auf attraktive 3.8%.

Grüne Refinanzierung und Wachstum finanziert mit Capital Recycling

Unsere konservative Finanzierungs­strategie mit einer starken Eigen­kapital­basis haben wir diszipliniert fortgeführt. Die Finanzierungs­quote des Immo­bilien­portfolios (Loan-to-­Value, LTV) betrug zum Jahres­ende 39.8% [38.8% im Vorjahr]. Die leichte Erhöhung war vor allem auf die Neubewertung des Immo­bilien­port­folios sowie die beiden Ankäufe zum Jahres­ende zurück­zuführen. Freie Mittel aus den Liegen­schafts­verkäufen und dem Verkauf von Wincasa wurden im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie für unsere Entwicklungs­­projekte sowie den gezielten Zukauf in Zürich-­West eingesetzt. Das zinspflichtige Fremd­kapital ohne Leasing betrug zum Stich­tag CHF 5.4 Mrd. und setzte sich zusammen aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapital­markt. Die durch­schnitt­liche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.6 Jahre [5.0]. Der durch­schnitt­liche Zins­satz stieg per Stich­tag auf 1.2% [0.9%], wobei 87% [78%] der Zinsen fixiert waren. 86% unserer Vermögens­werte waren per Stichtag unbelastet, was zusammen mit der niedrigen Finanzierungs­quote die Basis für unser Kreditrating A3 der Ratingagentur Moody’s bildet. Wir verfügten am Jahres­ende über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungs­linien von CHF 819 Mio. und können dadurch auch weiterhin mit einer sehr hohen operativen und finanziellen Flexibilität agieren.

2023 konnten wir CHF 2.9 Mrd. unseres Fremd­kapitals mit Nach­haltig­keits­bezug erfolgreich refinanzieren oder verlängern. Letzteres vollzogen wir im Rahmen von Verlängerungen unserer Bank­fazilitäten um jeweils ein Jahr; damit sind diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und weisen eine weitere Verlängerungs­option um je ein Jahr auf. Zusätzlich konnten wir Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen Kapital­markt platzieren; dies mit rekordtiefen Kredit­spannen für unser Unternehmen.

Optimistischer Ausblick

Für 2024 sind wir mit unserem hoch­wertigen Immo­bilien­port­folio und führenden Asset Management Franchise optimistisch gestimmt.

Im Segment Immobilien konnten wir Ende 2023 unser Gebäude an der Müller­strasse sowie einen Gross­teil der Flächen in Alto Pont-Rouge an die Mieter übergeben. 2024 werden zudem die letzten beiden Labor-Neubauten im Stücki-Park in Basel «live» gehen und am Ende des ersten Quartals erwarten wir den Einzug von Tertianum in Lugano. Demgegen­über werden wir unsere Capital Recycling Strategie fortsetzen und weitere Liegen­schaften verkaufen, um unsere Wachs­tums­investitionen ohne Fremd­kapital zu finan­zieren. Damit fokussieren wir unser Port­folio weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen.

Für unseren Asset Management Bereich erwarten wir wieder ein Ertrags­wachs­tum. Unsere Teams erleben dort in den Gesprächen mit Anlegern einen positi­veren Ton, angetrieben durch die wieder rück­läufigen lang­fristigen Zinsen. Und wir gehen davon aus, dass sich diese Haltung in einem stärkeren Anlage­appetit wider­spiegeln wird. Gleich­zeitig sind wir zuversichtlich, dass wir als starker unabhängiger Asset Manager Markt­anteile gewinnen können.

Unternehmensweit werden wir mit unserer schlankeren Struktur wie ange­kündigt unsere Kosten­basis weiter spürbar senken. Auf Basis der aktuellen Zins­kurve und der auslaufenden Finanzierungen rechnen wir 2024 nur mit einem leicht steigenden Finanzierungs­aufwand.

Zusammengefasst erwarten wir für das Geschäfts­jahr 2024 eine Leer­stands­quote von unter 4% und einen LTV von weiterhin unter 40% für das Immo­bilien­port­folio, eine weitere Er­hö­hung der Assets under Manage­ment bei Swiss Prime Site Solutions auf über CHF 9 Mrd. und eine weitere Steigerung des FFO I der fortgeführten Geschäfts­bereiche zu CHF 4.10 – 4.15 pro Aktie. Wir sind zuver­sichtlich, dass wir diese Ziele für unsere Aktionä­rinnen und Aktionäre erreichen und damit die Basis für eine attraktive, selbst­finanzierte Dividende legen können.