Geschäfts­jahr

Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen und Leser

Das letzte Jahr war in vielerlei Hinsicht heraus­fordernd. In diesem anspruchs­vollen Umfeld hat Swiss Prime Site bedeutende strate­gische Schritte voll­zogen und dabei gute Ergeb­nisse erzielt. Ein starkes Zeichen für die Resilienz unserer Firma und unseres Geschäfts­modells.

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Das letzte Jahr war in vielerlei Hinsicht heraus­fordernd. In diesem anspruchsvollen Umfeld hat Swiss Prime Site bedeutende strate­gische Schritte vollzogen und dabei gute Ergeb­nisse erzielt. Ein starkes Zeichen für die Resilienz unserer Firma und unseres Geschäfts­modells.

 «Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site
als ­fokussiertes ­Immobilien­unternehmen präsentieren.»

Transformatives Jahr

Unser Entscheid zu Jahres­anfang, den operativen Betrieb von Jelmoli nicht weiter fort­zuführen, war ein sehr emotionaler Moment und ist uns nicht leicht­gefallen. Im Zentrum unserer Überle­gungen standen neben der wirtschaft­lichen Betrachtung unsere Sorge um die Neu­orien­tierung der Mitarbei­tenden und die Treue von vielen Kundinnen und Kunden. Wir sind jedoch fest davon überzeugt, dass das Jelmoli-Haus durch die Neu­aus­richtung dazu­gewinnen wird und weiterhin ein sehr belebter städtischer Begegnung­sort bleiben wird. Die einzigartige Bedeutung der Immobilie für die Zürcher Innen­stadt ist uns bewusst und wir werden diese Bedeutung fortwähren lassen. Der zweite grosse Schritt war kurz darauf der Verkauf unseres Bewirt­schaftungs­geschäfts Wincasa an Implenia. Sowohl Wincasa als auch die Implenia-Gruppe sind strate­gische Partner für unser Geschäft und wir freuen uns, die gute Zusammen­arbeit nahtlos fort­zu­setzen.

Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site als fokussiertes Immo­bilien­unter­nehmen präsentieren. Seit dem Verkauf von Tertianum im Jahr 2020 ent­wickeln wir uns von einem Konglo­merat mit über 6 000 Mit­arbei­tenden zu einem spezia­lisierten, agilen Unter­nehmen mit bald rund 200 Mit­arbei­tenden und fokus­sieren uns dabei auf unsere Kern­kompetenz, das Immobilien­geschäft. Dabei können wir unser Know-how voll auf unser Portfolio ausrichten und es synergetisch auch für Dritt­­investoren einsetzen. Mit der Fokus­sierung werden wir noch effektiver und effizienter in unseren Geschäfts­abläufen und schärfen dabei unser Unter­nehmens­profil. Unsere ­Immobilien befinden sich an erst­klassigen Lagen, machen vielf­ältige und flexible Nutzungs­arten möglich und ziehen so eine sehr starke, langfristig orientierte Mieter­schaft an. Wachstum erzeugen wir vor allem durch ­unsere hoch­wertigen Entwick­lungen und mit zusätz­lichem externem Kapital im Asset Mana­gement Bereich.

Spannungsvolles Umfeld

Wieder einmal war ein Jahr bedauer­licher­weise geprägt von geo­politi­schen Aus­einander­setzungen weltweit. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten erschüttern uns zutiefst. Wir hoffen stark, dass hier so schnell wie möglich wieder Lösungen gefunden werden. Auf unseren Geschäftsalltag in der Schweiz haben die akuten Konflikt­situationen bisher kaum einen Einfluss. Unsere Mit­arbeit­enden stellen in ihren Gesprächen mit unseren Mietenden und Kunden sehr häufig fest, dass diese den Wohn- und Wirtschafts­standort Schweiz mehr denn je schätzen. Der starke Schweizer Franken, die tiefe Inflation sowie das nach wie vor robuste wirtschaftliche Umfeld sind sicherlich Zeugnis davon. Die Schweiz wird damit einmal mehr ihrem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht, in welchem die allermeisten volks­wirtschaft­lichen Indika­toren eine deutlich positivere Entwicklung aufweisen als im übrigen Europa.

Das sich verändernde Inflations- und Zins­umfeld hat im letzten Jahr die Einschätzungen im Immo­bilien­sektor dominierend geprägt und zu einer starken Unsicher­heit beigetragen. Es zeichnet sich jedoch gegen Ende des Jahres eine Trend­wende ab, mit spürbar rückläufiger Inflation. Dabei verbessert sich aus unserer Sicht die Stimmung am Markt spürbar und wir sehen, wie Im­mo­­bilien­­investoren wieder aktiv am Markt auftreten.

Signifikante Meilensteine

Swiss Prime Site hat in diesem sehr bewegten Jahr gute operative Ergeb­nisse erzielt. So konnten wir den vergleich­baren Operativen Cash Flow (FFO) trotz signifikant höherer Zinsen sogar leicht steigern (FFO I CHF 4.05 pro Aktie vs. CHF 4.00 im Jahr 2022). Unsere starke Finanzposition erlaubt es uns, der General­versammlung eine gleich bleibende Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorzuschlagen.

Wir haben weiter von unser grundlegend neuen Finanzierungs­strategie aus 2021 profitiert. Mit einer starken Bilanz und niedriger Verschuldung sowie dem hohen Anteil an unbelastetem Vermögen hat sich die Wahrnehmung von Swiss Prime Site am Kreditmarkt deutlich verbessert: 2023 konnten wir erfolgreich Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. innerhalb unseres «Green Finance Frameworks» am Kapitalmarkt platzieren und trotz der ange­spannten Lage am Bankmarkt auch unsere Kreditlinien mit Nachhaltigkeitsbezug verlängern.    

Besonders stolz sind wir darauf, 2023 zwei Projekte in den wichtigsten Schweizer Wirtschafts­zentren an die neuen Miet­enden übergeben zu haben: in Zürich ein von Grund auf renoviertes Büro­haus, das erste Gross­projekt für zirkuläres Bauen, an Google und in Genf den Neubau Alto Pont-Rouge an die französische Bank BNP Paribas sowie weitere Mietende. Beide Projekte wurden ohne Budget­über­schreitung und termin­gerecht abge­schlossen, was unsere besondere Entwicklungs­kompetenz unter Beweis stellt.
 
Das Immo­bilien­portfolio haben wir auch im letzten Jahr wieder sehr aktiv gemanagt und weiter optimiert, was in einem rekordtiefen Leers­tand von 4% mündete. Im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie haben wir zudem ältere Gebäude und Immobilien ausserhalb der Wirtschafts­zentren gewinn­bringend verkauft. Die Erlöse investieren wir vor allem in unser Wachs­tum aus Entwick­lungen wie den bereits genannten und weiteren Bau­projekten. Insgesamt stehen in den Entwick­lungen zentral gelegene Büros, Labors oder Logistik­gebäude im Vorder­grund – es liegt in unserer DNA, dass wir dabei auf höchste Nach­haltig­keits­standards abzielen.

Unser Asset Management Bereich spürte die Verunsicherung auf der Investoren­seite insbesondere im 1. Halbjahr: Es fehlte im gesamten Markt der Appetit für Neuanlagen und damit neues Geld für Zukäufe im Portfolio. Umso mehr konnte Swiss Prime Site Solutions herausstechen und selbst in diesem Umfeld das verwaltete Vermögen um knapp 10% auf CHF 8.4 Mrd. steigern. Unser Team überzeugt dabei am Markt mit Immo­bilien­expertise und leistungs­starken Fonds- und Anlage­produkten. Wir sind mit unserer breiten Erfahrung der bevorzugte Partner für komplexere Trans­aktionen wie beispiels­weise Sach­einlagen von Pensions­kassen oder für Sale- und Lease Back-Transaktionen von Gewerbe­liegen­schaften.

«Trotz des herausfordernden Umfelds wies unser
Asset Management Bereich 2023 ein Wachstum aus.»

Strategischer Ausblick

Swiss Prime Site ist mit der umgesetzten Fokussierung auf die beiden Säulen «Immobilien» und «Asset Management» sehr gut auf­gestellt und wir blicken mit Optimismus in die Zukunft. Nach dem transfor­mativen Jahr 2023 fokussieren wir uns in der nächsten Zeit noch mehr auf die volle Aus­schöpfung des Poten­zials in unserem eigenen Portfolio sowie im Asset Management Bereich. Dabei denken wir vor allem an die nach­folgenden Themen.

Mietwachstum: Hier sehen wir weiteres Potenzial in Bezug auf unsere Flächen und den Mietzins und werden durch die Fokus­sierung in unserem Por­tfolio effizienter.

Entwicklungen: Wir schaffen Wahrzeichen in der Schweiz – das werden wir auch mit dem neuen Jelmoli-Haus erreichen. Sowohl 2024 als auch 2025 werden wir mehrere bereits vermietete Gross­bauten übergeben und planen weitere Projekte wie zum Beispiel Le Grand Passage im Zentrum von Genf.

Asset Management: Unser Ziel ist es, das Asset Management weiter auszu­bauen und zu diversi­fizieren. Dabei wollen wir das Produkt­angebot er­wei­tern, neue Investoren­gruppen erschliessen und Partner­schaften fördern.

Nachhaltigkeit: Wir haben den Anspruch, führend zu sein beim Thema Nach­haltigkeit. Unsere Teams arbeiten täglich daran, mit innovativen Konzepten Ressourcen einzusparen und mit Weit­blick erneuerbare Energien zu fördern. Unser CO2-Absenkpfad und das zirkuläre Bauen sind dabei die zentralen Steuerungs­elemente.

Mich persönlich erfüllt es mit grossem Stolz, für Swiss Prime Site agieren zu dürfen und mit einem so kompetenten und motivierten Team zu arbeiten. Im Namen des gesamten Verwaltungs­rats danke ich Ihnen, liebe Aktio­närinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihren Zuspruch. Zusammen mit unseren Mietenden, Kunden, Mit­arbei­tenden und Partnern werden wir weiterhin nach­haltigen Wert schaffen durch Lebens­räume, welche unserer modernen Gesell­schaft gerecht werden.

Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident

«Wir spüren die Synergie aus den beiden Seg­men­ten noch mehr.»

Das Jahr 2023 erwies sich als eines der anspruchs­vollsten Jahre im Immobilienbereich seit Langem: Steigende Zinsen, deutlich weniger Trans­aktionen und Bewertungs­korrekturen sind nur einige der Stich­worte. Dennoch konnte Swiss Prime Site das Jahr mit guten operativen Resul­taten ab­schlies­sen. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, blickt auf das Geschäfts­jahr zurück.

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«Wir spüren die Synergie aus den beiden Segmenten noch mehr.»

Das Jahr 2023 erwies sich als eines der anspruchsvollsten Jahre im Immobilienbereich seit Langem: Steigende Zinsen, deutlich weniger Transaktionen und Bewertungskorrekturen sind nur einige der Stichworte. Dennoch konnte Swiss Prime Site das Jahr mit guten operativen Resultaten abschliessen. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, blickt auf das Geschäftsjahr zurück.

Swiss Prime Site

Wie lautet Ihr Fazit für das Geschäftsjahr 2023, René?

Natürlich war das Jahr deutlich geprägt durch den schwierigen Entscheid Anfang Jahr, die operative Geschäftstätigkeit von Jelmoli per Ende 2024 einzustellen. Dies ist uns nicht leichtgefallen, war aber nach zahlreichen Absagen von möglichen Partnern die einzige wirtschaftlich darstellbare Option. Ebenso war der Verkauf von Wincasa im Mai ein weiterer zentraler Meilenstein für uns als Gruppe auf unserem Weg zu einem «Pure Play»-Immobilienunternehmen. Hier bin ich dankbar, dass wir eine Lösung ausgearbeitet haben, welche für das Wincasa-Team neue Chancen ergibt und uns erlaubt, uns zu fokussieren. In unserem Kerngeschäft – den Immobilien – haben wir in einem anspruchsvollen Marktumfeld gute operative Resultate erzielt, was die Resilienz unseres Geschäftsmodells nochmals unterstreicht. Ich bin immer wieder erfreut über die Erfolge unserer Asset Manager im Bereich der Neuvermietungen, wo wir erstklassige Mieter wie die Zürich Versicherung oder den Kanton Bern hinzugewinnen konnten. Wir konnten die Mietindexierungen umsetzen und haben so ein Mietwachstum auf vergleichbarer Basis von 4.3% erzielt. Damit konnten wir unseren Operativen Cash Flow (FFO I) trotz steigender Zinsen und Verkäufe stabil halten und haben mit Alto Pont-Rouge in Genf und der Müllerstrasse grosse Projekte abgeschlossen, welche uns in 2024 rund CHF 26 Mio. zusätzliche Mieteinnahmen generieren werden. Darüber hinaus konnten wir auch im Asset Management knapp 10% wachsen und beenden nun das Jahr erstmals mit mehr als CHF 8 Mrd. Assets under Management – eine aus meiner Sicht beachtliche Leistung, welche die Stärke unseres Teams sowie des Brands Swiss Prime Site eindrücklich unterstreicht.

 

Swiss Prime Site sieht heute deutlich anders aus als vor fünf Jahren. Was hat zu dieser Entwicklung geführt?

Diese Frage hören wir häufig. Die ursprüngliche Idee der zusätzlichen Geschäftsfelder war es, die Einnahmen zu diversifizieren. Wir haben aber gemerkt, dass diese Diversifikation gar nicht wirklich zu Buche schlägt, wenn sie denn soll; wie beispielsweise in der Pandemie, als bei Jelmoli nicht gut lief. Und im Gegenteil, für viele, die sich mit Swiss Prime Site beschäftigt hatten, war die relative Komplexität der unterschiedlichen Geschäftsmodelle ein Hindernis, sich zu engagieren. Wir fokussieren uns nun auf das, was wir ausgezeichnet können: auf die Entwicklung und Vermietung von Immobilien an Bestlagen – für uns selbst und für Dritte. Das kommt sehr gut an bei unseren Aktionärinnen und Aktionären.

 

Wie läuft es bei Jelmoli bis zur Schliessung Ende 2024?
Nach der zu erwartenden anfänglichen Unruhe läuft es nun sehr geordnet im Hinblick auf das letzte operative Geschäftsjahr. So eine Schliessung ist ja vor allem auch für die Mitarbeitenden schwierig, aber hier sind wir intensiv darum bemüht, für alle eine gute Lösung zu finden. Wir haben 2023 das 190-jährige Bestehen des Jelmoli-Hauses mit unterschiedlichen Aktionen gefeiert. Wir freuen uns sehr über die Kunden und Mitarbeitenden, welche uns jahrelang treu waren, und gaben so auch etwas zurück. Nach dem Weihnachtsgeschäft Ende 2024 werden wir dann den operativen Betrieb beenden. Die Planungs- und Vorbereitungsarbeiten für den Umbau laufen auf Hochtouren und wir haben das Baugesuch eingereicht. Ab 2025 beginnen wir mit dem Umbau. Wir befinden uns in ersten Vorgesprächen bezüglich Vermietung.

 

Die Zinsentwicklung hat in letzter Zeit die Stimmung am Immobilienmarkt dominiert. Wie schätzen Sie die Lage nun ein?
Ich denke, es fand eine gewisse Findungsphase am Markt statt, was Investitionen in Immobilien anbelangt. Die hohe Ungewissheit im Zins- und Inflationsumfeld war ein Hemmnis für Entwicklungsprojekte und Transaktionen. Hier sehen wir auf beiden Feldern wieder mehr Aktivität, was sicherlich auch auf die sich stabilisierenden, wenn nicht rückläufigen Zinsen zurückzuführen ist. Klar ist, Kapital ist teurer geworden, aber klar ist auch, dass moderne Immobilien an guten Lagen immer gefragt sind. Und in der Schweiz werden wir hier in absehbarer Zukunft einen Nachfrageüberhang erleben.

«Wir fokussieren uns nun auf das, was wir ausgezeichnet können: die Entwicklung und Vermietung von Immobilien an Bestlagen.»

René Zahnd, CEO Swiss Prime Site

Das führt uns zum Vermietungsmarkt. Wie entwickelt sich dieser?
Hier sehen wir eine klare Polarisierung in Bezug auf die Lage und die Qualität. Sehr gute Lagen und moderne Gebäude werden problemlos vermietet, während Liegenschaften an dezentralen, nicht gut erschlossenen Standorten mit minderer Qualität schwieriger vermietbar sind. Das trifft insbesondere auf Büroimmobilien zu; Unternehmen investieren immer mehr in ihre Mitarbeitenden, und das insbesondere in einem knappen Arbeitsmarkt. Im Retail-Markt beobachten wir allgemein eine Stabilisierung, wenn nicht sogar eine leichte Verbesserung auch im Vergleich zu vor der Pandemie. Wir haben auch seit Längerem unser Infrastruktursegment ausgebaut und auf Laborflächen gesetzt – diese vermieten sich weiter sehr gut, in Basel wie auch in der Region Zürich. Der Standort Schweiz profitiert überproportional von der guten Entwicklung in der Life-Science-Branche. Über unser Asset Management Geschäft bezeugen auch wir, dass sich der Wohnungsmarkt sehr gut für Vermietungen entwickelt. Die Menschen mieten wieder mehr und so konnten wir Wohnungen im neu eröffneten Wohnturm «Akara Tower» in Baden höchst erfolgreich vermieten.

Und der Transaktionsmarkt?
Wir sehen deutliche Anzeichen, dass sich dieser kontinuierlich verbessert. Erstens: Nach einem Tiefpunkt an Volumina um die Jahreswende 2022/23 wird wieder deutlich mehr verkauft und gekauft. Zweitens: Es sind wieder mehr institutionelle Käufer am Markt aktiv, wo es zuvor eher lokale Käufer mit einer spezifischen Objektstrategie waren. Und drittens werden die Transaktionen grösser. Das beobachten wir, und wir konnten mit einem gezielten Zukauf neben dem Prime Tower ebenfalls dazu beitragen. Es ist auch immer wichtig, genau zu beobachten, was die Verkäufe motiviert. Das sind vor allem Portfoliooptimierungen – wir eingeschlossen – im Gegensatz zu Notverkäufen, um zu liquidieren. Die Verkäufer sind nicht bereit, grosse Zugeständnisse bei den Preisen zu machen. Das erklärt auch, dass die Transaktionen weiterhin in etwa auf dem Niveau der letzten ermittelten Schätzwerte getätigt werden. Wir sind eine Netto-Verkäuferin im Markt und haben auch 2023 wieder Gebäude für insgesamt CHF 280 Mio. verkauft; dies mit einem Erlös von 7% über dem letzten Schätzwert.

Die grössten Portfolioanteile bei Swiss Prime Site machen die Bereiche Büro und Retail aus. Wie schätzen Sie aktuell diese Ausrichtung ein?
Wir denken, dass unsere Ausrichtung sehr gut zum Schweizer Markt und zum heutigen Umfeld passt, diversifiziert ist und Wachstum ermöglicht. Die höchste Wertschöpfung hierzulande liegt im Dienstleistungsbereich, wo auch die meisten Arbeitsplätze geschaffen werden. Und hier bieten wir mit modernen Büroflächen an sehr guten Lagen genau das, was vom Markt abgefragt wird. Historisch bedingt hatte unser Portfolio durch die Akquisition der Jelmoli-Holding im Jahr 2009 einen signifikanten Retail-Anteil. Diesen haben wir über die Jahre reduziert und erwarten nach der Umpositionierung des Jelmoli-Hauses in Zürich eine Quote von ca. 20%. Und ehrlich gesagt, wir finden diesen Anteil attraktiv: er ist ertragsstark, defensiv mit viel Verkaufsfläche für den täglichen Bedarf, und wir reden bei unserem Retail grossmehrheitlich über Bestlagen, vor allem in Zürich und Genf. Was neuartige Nutzungsarten anbelangt, sind wir sehr erfolgreich mit Infrastrukturimmobilien wie Logistik- und Laborflächen. Typischerweise arbeitet man hier mit Grossmietern, welche sehr spezifische Anforderungen haben, und wir beweisen uns dabei als kundenorientierten
Partner.

Wie entwickelt sich das Homeoffice im Arbeitsleben weiter und welche Auswirkungen hat es auf die Flächenbelegung?
Natürlich diskutieren wir diese Frage mit allen Stakeholdern sehr häufig. Die Arbeitswelt ist flexibler geworden, und sicherlich wird etwas mehr von zuhause aus gearbeitet als vor der Pandemie. Dennoch sehen wir, dass gut erschlossene, qualitativ hochwertige Büroflächen gefragter sind denn je. Woran liegt das? Aus meiner Sicht hat dies vielseitige Gründe. Erstens ist die Schweiz kulturell ein sehr konsensorientiertes Land und ich denke, das spiegelt sich auch darin, dass Mitarbeitende gerne ins Büro kommen und hier den Austausch pflegen. Hinzu kommen relativ kurze Wegzeiten mit durchschnittlich unter 30 Minuten, welche auch keine besondere Hürde für den Weg ins Büro darstellen. Und drittens verlagert sich der Flächenbedarf von individuellen Arbeitsplätzen hin zu Gemeinschaftsflächen wie Meeting-, Workshop- oder sonstigen Aufenthaltsräumen. Effektiv bedeutet das häufig, dass mehr Fläche gebraucht wird; nicht weniger. Und letztlich ist es für Unternehmen heute wichtiger als je zuvor, durch einen gutgelegenen Standort mit ansprechenden Flächen für die Mitarbeitenden Anreize zu schaffen, damit so viel wie möglich vor Ort gearbeitet wird. Wir fragen die Wichtigkeit von Lage und Qualität jährlich bei unseren Mietern ab und 2023 waren die Werte auf einem Rekordhoch. Interessanterweise erleben wir auch, dass Mieter mit uns über einen Ausbau diskutieren, obwohl wir wissen, dass sie gleichzeitig an anderer Stelle über Flächenreduktionen nachdenken. Das spiegelt auch den Polarisierungstrend im Vermietungsmarkt wider und wir können uns als Swiss Prime Site glücklich schätzen, die richtigen Flächen im Portfolio zu haben.

Kommen wir auf den Bereich Asset Management. Das Wachstum dort ist 2023 geringer ausgefallen. Wie läuft dieses Geschäft?
In Gesamtheit sind wir mit dem Verlauf unseres Asset Management Bereichs äusserst zufrieden. Vergessen wir nicht, dass der Markt 2023 von Zurückhaltung und Ängsten geprägt war. Sicherlich hatten wir uns zu Beginn des Jahres nach einem Rekordjahr 2022 mehr erhofft, dennoch konnten wir in einem schrumpfenden Markt unsere AuMs um 9% auf CHF 8.4 Mrd. steigern und eine hohe Profitabilität mit 77% wiederkehrenden Erträgen aufweisen. Wir haben hier einen Geschäftsbereich aufgebaut, der eine kritische Grösse mit viel kontinuierlichem Geschäft hat, und es zeigt sich nun, wie resilient wir auch in einem herausfordernderen Umfeld agieren und trotzdem wachsen können.

Welche Produkte werden von Investoren im Asset Management gefragt und welche nicht?
Interessant war im vergangenen Jahr, dass sich eine gewisse Zurückhaltung nicht nur im absoluten Anlageappetit, sondern auch in relativen Präferenzen ausgedrückt hat. Produkte für Wohnimmobilien wurden mehr nachgefragt als solche für Gewerbeimmobilien, obwohl häufig die Cashflow-Rendite für das Wohnen signifikant niedriger war. Pensionskassen machen einen sehr hohen Investorenanteil in diesem Bereich aus; hier scheint die Risikopräferenz die Anforderung für Ausschüttungen zu überwiegen. Wir erkennen in Gesprächen mit diesen Investoren jedoch eine Stimmungstrendwende, die sich kontinuierlich verstärkt und die wir vor allem auf die sich stabilisierende Zinsentwicklung zurückführen. Wir erwarten, dass sich die sich verbessernde Stimmung im laufenden  Jahr positiv auf den gesamten Anlageappetit auswirken wird – für Produkte im Wohn- wie auch im Gewerbebereich.

Wo sehen Sie die Wachstumschancen für Neugelder im Asset Management?
Wir sind überzeugt, dass strukturelle Trends die Neugelder weiter ansteigen lassen. Am wichtigsten ist hierbei das Bevölkerungs- und Erwerbstätigenwachstum für die Pensionskassen. Die allermeisten Prognosen deuten in beiden Bereichen auf ein Wachstum nahe der 1%-Marke über die nächsten Jahre hin. In einem Land mit einem hohen Pro-Kopf-Einkommen bedeutet das signifikant mehr Mitgliedsbeiträge, die angelegt werden müssen. Wir reden hier von ca. CHF 20 Mrd. jährlich, Tendenz steigend. Daneben erwarten wir, dass verschiedenste Akteure wie Pensionskassen, Family Offices oder institutionelle Investoren ihre Immobilienanlagen vermehrt extern managen lassen. Das Investieren in Immobilien wird durch sukzessiv stringentere Nachhaltigkeitsstandards und damit einhergehende Berichtspflichten sowie in einem allgemein anspruchsvolleren Marktumfeld immer komplexer. Dies spiegelt sich z. B. in mehreren Sacheinlagen von Pensionskassen, welche wir letztes Jahr umsetzen konnten. Was mich besonders freut: Alle diese Prozesse wurden professionell von Beratern begleitet und wir konnten uns hierbei durch unsere Expertise und unsere kombinierte Erfahrung in einem kompetitiven Umfeld jeweils durchsetzen.

Wie sieht die Immobilienfonds-Landschaft nach der Übernahme der Credit Suisse aus?
Konzentriert und fragmentiert zugleich. Auf der einen Seite konzentriert für die nun einzige Grossbank UBS – wir sprechen hier von mehr als 40% Marktanteil im Bereich Immobilienfonds und Anlagestiftungen. Wenn man dabei für qualitativ hochwertige Liegenschaften einen Ausschnitt machen würde, wäre der Anteil wohl noch höher. Das ist eine Konzentration auf einen Asset Manager, welche bei vielen Anlegern zu Risikoüberlegungen führt. Auf der anderen Seite ist die Landschaft sehr fragmentiert. Historisch sind viele kleine Fonds entstanden, vor allem getrieben von den negativen Zinsen. Jetzt, wo man bei höheren Zinsen mehr Expertise braucht, um mit Immobilien Geld zu verdienen, haben diese Fonds geringere Chancen, die Gunst der Anleger für sich zu gewinnen. Für beide Aspekte, die Portfolioumschichtung aufgrund von Konzentration wie die Umschichtung aufgrund einer besseren Rendite, sehen wir uns als unabhängigen Asset Manager sehr gut positioniert, um Marktanteile zu gewinnen.

«Wir bieten mit modernen Büroflächen an sehr guten Lagen genau das, was vom Markt abgefragt wird.»

René Zahnd, CEO Swiss Prime Site 

Wie beschreiben Sie insgesamt das Zusammenspiel der beiden Segmente des eigenen Immobilienportfolios und des Asset Managements?
Nach unserer Fokussierung auf das Immobiliengeschäft dieses Jahr spüren wir die Synergie aus den beiden Segmenten noch mehr. Wir können unsere Erfahrung und Expertise in Bezug auf Märkte, Objektestrategien und Bauprojekte optimal zum Einsatz bringen und haben durch das Asset Management die Chance, dies wertschöpfend ohne zusätzliches eigenes Kapital zu tun. Sehr schön zu sehen ist dies bei einer Entwicklung eines ehemaligen Industrieareals in Zuchwil. Hier können wir unsere geballte Expertise im Immobilienlebenszyklus aufzeigen mit der Schaffung eines idyllisch an der Aare gelegenen modernen Wohn- und Arbeitsquartiers. Die Swiss Prime Anlagestiftung ist dabei die Eigentümerin und vermietet die ersten Flächen an ein sehr durchmischtes Publikum von Familien, Berufstätigen und an lokale sowie überregionale Unternehmen. Neben der Immobilienexpertise können wir auch im Backoffice-Bereich auf gemeinsamen Strukturen aufbauen: mit Skaleneffekten aus der Gruppe können wir so unsere Dienstleistungen sehr effizient anbieten.

Swiss Prime Site ist eine der grössten Bauherrinnen in der Schweiz. Wie laufen die Bauprojekte und deren Vermarktung?
Die Projekte laufen nach Plan. Wir konnten mit den Grossprojekten Müllerstrasse in Zürich und Alto Pont-Rouge in Genf im vergangenen Jahr zwei Vorzeigeprojekte in puncto Nachhaltigkeit und Quartierentwicklung fertigstellen. Nicht unwichtig hierbei war, dass wir innerhalb unserer Annahmen lagen, was sowohl Zeit als auch Kosten anbelangt – ein quantitatives Zeugnis unserer Entwicklungskompetenz. Weitere Projekte werden wir dieses Jahr in Basel, Schlieren bei Zürich und auch in Lugano abschliessen können. Fast alle Projekte sind zu beinahe 100% vermietet, was die aktuelle Stärke des Vermietungsmarktes an unseren zentralen Standorten nochmals unterstreicht. Eine Projektentwicklung, welche uns am Herzen liegt, ist der Wohnturm und das Begegnungszentrum Maaglive neben dem Prime Tower in Zürich. Zur erteilten Baugenehmigung laufen aktuell zwei Rekurse, bei denen wir jedoch fest überzeugt sind, diese ohne substanzielle Einräumungen abzuwenden.

Die Immobilienbranche ist von elementarer Bedeutung für die Erreichung der Klimaziele. Welche Nachhaltigkeitsfortschritte gab es 2023 bei den Immobilien von Swiss Prime Site?
Auch hier haben wir im vergangenen Jahr viel erreicht und sind auf Kurs für unsere langfristigen Ziele. Fast alle relevanten Flächen sind von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet und wir haben die Emissionsintensität unseres Portfolios um 10%gesenkt, womit wir aktuell bei15.2 kg CO2/m2 liegen. Das ist deutlich unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040. Dabei haben wir unsere Erneuerungsund Sanierungsmassnahmen sehr detailliert geplant und wissen jetzt schon, dass wir uns auch 2024 wieder deutlich verbessern werden. Wir konnten im letzten Jahr zahlreiche Mieter für einen sogenannten «Green Lease» – also einen Mietvertrag mit gegenseitiger Verpflichtung zu klimafreundlichen Massnahmen – gewinnen und liegen aktuell bei 55% unserer Gesamtfläche, mit dem Ziel, bis 2025 auf 100%  zu kommen. Auf dem Feld der Zirkulärwirtschaft sind wir uns als grosse Bauherrin natürlich der besonderen Verantwortung bewusst und haben auch hier signifikante Fortschritte aufzuweisen. Mit dem Renovationsprojekt Müllerstrasse konnten wir unter Beweis stellen, was möglich ist beim zirkulären Bauen: Wir haben 90% des Betons wiederverwertet und so konnten allein hierdurch 2 600 Tonnen CO2-Emissionen eingespart werden.

Es gab 2023 nach längerer Zeit mal wieder einen Kauf für das eigene Portfolio. Wird Swiss Prime Site nun auf dieser Seite aktiver?
Der Kauf der topmodernen Büroliegenschaft nahe dem Prime Tower war eine einmalige Gelegenheit. Wir haben immer gesagt, dass wir sehr selektiv auch Zukäufe evaluieren,ergänzend zu unserem Wachstum aus den Entwicklungen. Das als Fifty-One bekannte Gebäude passt perfekt in unser Portfolio nahe dem Maag-Areal und wir optimieren unser Portfolio damit weiter in Bezug auf Lage und Gebäudestandard. Zusammen mit dem Entwicklungsprojekt Maaglive werden wir hier einen einzigartigen Campus mit einer Durchmischung von nachhaltigen Lebens- und Arbeitsräumen sowie attraktiven Grün- und Aufenthaltsflächen schaffen. Diese Transaktion wird jedoch keine Strategiewende bedeuten. Wie bisher werden wir vor allem auf der Verkaufsseite aktiv sein und für unser eigenes Portfolio nur ganz selektiv Zukäufe in Erwägung ziehen. Mit Swiss Prime Site Solutions auf der Asset Management Seite werden wir natürlich mit frischem Kapital auch wieder aktiver werden.

Wo sehen Sie Risiken im Portfolio? Und wo die grössten Chancen?
Das grösste Risiko aktuell wäre für uns eine allgemeine Rezession mit einer hohen Arbeitslosigkeit, deutlichen Kaufkraftverlusten und einem Einbruch der Industrieproduktion. Allerdings erachten wir aktuell ein solches Szenario als relativ unwahrscheinlich. Die wirtschaftliche Aktivität erweist sich hier in der Schweiz, wenn auch etwas gedämpft, als sehr resilient. Und unser Portfolio ist mit einer Branchendiversifikation sowie mehr als 2 000 Mietern so breit aufgestellt, dass wir uns selbst bei einem Abschwung in einzelnen Wirtschaftsbereichen sehr gut positioniert sehen. Demgegenüber sehen wir die oft diskutierte «10 Millionen Schweiz» als ein sehr realistisches Szenario in nicht so ferner Zukunft. Für Swiss Prime Site sehen wir darin eine grosse Chance. 10 Millionen Menschen brauchen Fläche zum Wohnen, zum Arbeiten, zum Einkaufen und zum Ausgehen. Die Flächen hierzulande sind durch die Topografie begrenzt und wir müssen sie einfach besser nutzen. Existierende Flächen werden wertvoller und neue Flächenerschliessungen bringen uns Wachstum. Das bringt uns wieder zu unserer Kernkompetenz – wir  schaffen Lebensräume!

Stabiles Ergebnis, gute Aussichten

Swiss Prime Site hat das Geschäfts­jahr 2023 erfolgreich abgeschlossen. Wir konnten unsere operative Leistung weiter steigern und auf Basis unseres ­Prime-Portfolios sowie unserer starken finanziellen Position die Aus­wirkung von höheren Zinsen eindämmen. Zudem haben wir das Portfolio gestrafft und damit die strate­gischen Weichen­stellungen für einen viel­versprechenden Ausblick gelegt. Auch vereinfacht und verbessert sich damit die Vergleich­barkeit unserer Finanzzahlen. Die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Flächen ist und bleibt der Motor für unseren Erfolg. Besonders erfreulich ist der erfolg­reiche Abschluss unserer grössten Projekte in der ­Pipeline, was unsere Position am Markt weiter stärkt.

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Swiss Prime Site hat das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich abge­schlossen. Wir konnten unsere operative Leistung weiter steigern und auf Basis unseres ­Prime-Portfolios sowie unserer starken finan­ziellen Position die Auswirkung von höheren Zinsen ein­dämmen. Zudem haben wir das Port­folio gestrafft und damit die strate­gischen Weichen­stellungen für einen viel­ver­sprechenden Ausblick gelegt. Auch verein­facht und verbessert sich damit die Vergleich­barkeit unserer Finanz­zahlen. Die anhaltend hohe Nach­frage nach modernen, zentral gelegenen Flächen ist und bleibt der Motor für unseren Erfolg. Besonders erfreulich ist der erfolg­reiche Abschluss unserer grössten Projekte in der ­Pipeline, was unsere Position am Markt weiter stärkt.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir die Umsetzung unserer strate­gischen Ziele entschlossen vorangetrieben – insbesondere die Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz, das Immobilien­geschäft. Ein wichtiger Schritt war dabei der Verkauf unseres Bewirtschaftungs­unternehmens Wincasa. Im Zuge dessen musste die finanzielle Bericht­erstattung nach den Rechnungs­legungs­standards von IFRS 5 («aufgegebene Geschäfts­bereiche») angepasst werden. Da Wincasa nicht mehr zum fortgeführten Geschäft gehört, wird die Erlös­rechnung für 2023 separat ausge­wiesen und die Zahlen des Vorjahrs sind ent­sprechend adjustiert. Dies vereinfacht die Vergleich­barkeit unserer Finanz­zahlen. Weiter haben wir die Seg­ment­bericht­erstat­tung für die Kern­bereiche Immobilien und Asset Management eingeführt. Bis zur Schliessung des operativen Betriebs von Jelmoli Ende 2024 kommt ein drittes Segment hinzu: Retail.

Sukzessive Steigerung der Mieterträge

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegen­schaften verzeichnete im Berichts­jahr ein deutliches Wachs­tum auf vergleich­barer Basis (LfL) von 4.3%, insbesondere getrieben durch Indexierungen und erfolg­reiche Neu­vermie­tungen mit einer weiteren Senkung des Leerstands. Auch auf absoluter Basis konnten wir 2023 trotz Verkäufen im Rahmen des Capital Recyclings eine Steigerung der Miet­einnahmen auf rekord­hohe CHF 438 Mio. erzielen (Effekt der Verkäufe hierbei CHF – 9.9 Mio.). Die starke Nach­frage nach modernen, zentralen Büro­gebäuden sicherte gute Vermietungs­erfolge bei Neu­vermie­tungen freier Flächen, wie etwa im Prime Tower oder im Medien­park in Zürich oder im Messe­turm in Basel. Dabei konnten wir zahl­reiche erst­klas­sige Mieter aus dem privaten und öffent­lichen Sektor für uns gewinnen, wie beispiels­weise die Zürich Versicherung und die Kantons­verwaltung in Bern, Google in Zürich sowie BNP Paribas in Genf. Dadurch haben wir unser Mieter­portfolio nochmals gestärkt. Die Leer­stands­quote sank weiter auf rekordtiefe 4.0% [4.3% im Vorjahr] und die durchschnittliche Laufzeit unserer Mietverträge (WAULT) blieb per Ende 2023 weitgehend stabil bei 5.0 Jahren.

Betriebsertrag

in CHF Mio.

Resilientes Portfolio

Unser Portfolio wies per Ende 2023 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair- Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr] und umfasste insgesamt 159 [176] Liegen­schaften. Der Anteil der Ent­wicklungs­liegen­schaften lag bei CHF 0.9 Mrd. [1.1]. 2023 mussten wir negative Neu­bewer­tungen von CHF – 250 Mio. [+ 170] verzeichnen, was 1.9% der Jahres­anfangs­basis entspricht. Grund­sätzlich waren Abwer­tungen über das gesamte Portfolio zu beobachten, welche von höheren Diskont­sätzen getrieben waren. Die negativen Diskont­satz­effekte konnten wir durch bessere Vermietungen in den meisten Liegen­schaften abfedern. Bei unseren Entwick­lungs­­projekten konnten wir Wert­zuwächse von CHF 19 Mio. generieren. Im vierten Quartal 2023 haben wir unsere grössten Ent­wicklungs­projekte, die Büro­gebäude Alto Pont-Rouge in Genf und Müller­strasse in Zürich, plangemäss an die Mietenden übergeben und erwarten hier ab 2024 einen deutlichen Beitrag zum Mietertrag.

Im Jahresverlauf haben wir 16 nicht mehr  in unser Port­folio passende Liegen­schaften und Areale veräussert, die Grössten waren hierbei in Olten und Berlingen. In der Gesamtheit haben wir die Objekte zum Wert von CHF 280 Mio. verkauft und damit einen Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe haben wir zum Ende des Jahres zwei Liegen­schaften selektiv dazugekauft: ein kleineres Gebäude in Basel, anliegend an eine Bestands­liegenschaft, zudem das «Fifty-­One» in Zürich-West. Durch dieses aktive Port­­folio­management wird unser Immo­bilien­bestand weiter verbessert und wir schärfen unseren Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige und grössere Objekte, welche wir optimiert bewirt­schaften können.


EPRA NTA

in CHF pro Aktie

FFO I
(fort­ge­führte Geschäfts­bereiche)

in CHF pro Aktie


Dividendenvorschlag

in CHF pro Aktie

Asset Management: Vermögens­­wachstum trotz ­allgemeiner Zurück­haltung

Insbesondere im ersten Jahresteil zeigte sich eine deutliche Zurück­haltung bei den Anlegern im Asset Management Bereich. Aufgrund der vorjährigen Rück­schläge auf den Aktien- und Anleihe­märkten gekoppelt mit relativ stabilen Immobilien­preisen wiesen zahlreiche institutionelle Anleger eine erhöhte Immo­bilien­quote auf und es wurden kaum Neuinvestitionen getätigt. Trotz dieser Heraus­forderungen konnten wir unser verwaltetes Vermögen (AuM) um 9% auf CHF 8.4 Mrd. [7.7 im Vorjahr] steigern. Dies gelang uns vor allem durch organische Zuwächse und Thesaurierungen sowie Sach­einlagen von Pensions­kassen und anderen Investoren.

Die Erträge aus dem Asset Management gingen im Berichts­jahr um 4.4% auf CHF 49.7 Mio. [52.0] zurück. Dieser Rückgang beruht vor allem auf nicht durch­geführten Emissionen sowie weniger Transaktionen im Vorjahres­vergleich. Wieder­kehrende Honorare aus der Bau­entwick­lung und anderen Beratungs­dienst­leistungen konnten diesen Rück­gang nur teilweise ausgleichen. Durch Kosten­optimierungen und Skalen­­effekte konnten wir einen guten Teil dieses Rück­gangs ausgleichen, sodass der EBIT-­Beitrag des Segments nur um knapp 10% zurückging. Die grosse Resilienz auch des Asset Manage­ments zeigt sich auch darin, dass wir mit zunehmender Grösse noch stabiler geworden sind: 77% der Erträge sind nun wieder­kehrender Natur [63%].

Gute Finanzkennzahlen

Der konsolidierte EBIT ohne Neubewer­tungen erreichte CHF 403 Mio. [380 im Vorjahr]. Der Betriebs­­aufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit tieferen Aufwänden für die Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset Management Geschäft von Swiss Prime Solutions trug CHF 27 Mio. zum konsolidierten EBIT bei, das Retail-­Geschäft von Jelmoli erzielte ­einen leichten Verlust von CHF – 1 Mio., bedingt durch eine reduzierte Konsum­freude vor allem im vierten Quartal. Der Zins­aufwand unserer Finanz­verbindlich­keiten stieg auf CHF 58.5 Mio. [40.1], getrieben durch höhere Referenz­zins­sätze und reguläre Refinanzierungen. Der totale Netto-Finanz­aufwand betrug CHF 76.3 Mio., wovon CHF 14.3 Mio. Fair Value Anpassungen unserer Wandel­anleihen ausmachten, verursacht durch den höheren Aktien­kurs am Jahresende. Es resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von CHF 236.0 Mio. [404.4], wovon ­Neubewertungen CHF – 250.5 Mio. und der ausserordentliche Gewinn aus der Veräus­serung von Wincasa CHF 149.3 Mio. ausmachten. Der FFO I (Operativer Cash Flow vor Veräusserungs­effekten) stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie [4.00]. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie sank marginal auf CHF 101.52 (–1.1%). Der ordent­lichen General­versammlung vom 19. März 2024 wird der Verwaltungs­rat die Aus­schüt­tung einer gegen­über dem Vorj­ahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorge­schlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Zum Jahres­schluss­kurs beliefe sich die damit ein­her­gehende Dividenden­rendite auf attraktive 3.8%.

Grüne Refinanzierung und Wachstum finanziert mit Capital Recycling

Unsere konservative Finanzierungs­strategie mit einer starken Eigen­kapital­basis haben wir diszipliniert fortgeführt. Die Finanzierungs­quote des Immo­bilien­portfolios (Loan-to-­Value, LTV) betrug zum Jahres­ende 39.8% [38.8% im Vorjahr]. Die leichte Erhöhung war vor allem auf die Neubewertung des Immo­bilien­port­folios sowie die beiden Ankäufe zum Jahres­ende zurück­zuführen. Freie Mittel aus den Liegen­schafts­verkäufen und dem Verkauf von Wincasa wurden im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie für unsere Entwicklungs­­projekte sowie den gezielten Zukauf in Zürich-­West eingesetzt. Das zinspflichtige Fremd­kapital ohne Leasing betrug zum Stich­tag CHF 5.4 Mrd. und setzte sich zusammen aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapital­markt. Die durch­schnitt­liche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.6 Jahre [5.0]. Der durch­schnitt­liche Zins­satz stieg per Stich­tag auf 1.2% [0.9%], wobei 87% [78%] der Zinsen fixiert waren. 86% unserer Vermögens­werte waren per Stichtag unbelastet, was zusammen mit der niedrigen Finanzierungs­quote die Basis für unser Kreditrating A3 der Ratingagentur Moody’s bildet. Wir verfügten am Jahres­ende über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungs­linien von CHF 819 Mio. und können dadurch auch weiterhin mit einer sehr hohen operativen und finanziellen Flexibilität agieren.

2023 konnten wir CHF 2.9 Mrd. unseres Fremd­kapitals mit Nach­haltig­keits­bezug erfolgreich refinanzieren oder verlängern. Letzteres vollzogen wir im Rahmen von Verlängerungen unserer Bank­fazilitäten um jeweils ein Jahr; damit sind diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und weisen eine weitere Verlängerungs­option um je ein Jahr auf. Zusätzlich konnten wir Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen Kapital­markt platzieren; dies mit rekordtiefen Kredit­spannen für unser Unternehmen.

Optimistischer Ausblick

Für 2024 sind wir mit unserem hoch­wertigen Immo­bilien­port­folio und führenden Asset Management Franchise optimistisch gestimmt.

Im Segment Immobilien konnten wir Ende 2023 unser Gebäude an der Müller­strasse sowie einen Gross­teil der Flächen in Alto Pont-Rouge an die Mieter übergeben. 2024 werden zudem die letzten beiden Labor-Neubauten im Stücki-Park in Basel «live» gehen und am Ende des ersten Quartals erwarten wir den Einzug von Tertianum in Lugano. Demgegen­über werden wir unsere Capital Recycling Strategie fortsetzen und weitere Liegen­schaften verkaufen, um unsere Wachs­tums­investitionen ohne Fremd­kapital zu finan­zieren. Damit fokussieren wir unser Port­folio weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen.

Für unseren Asset Management Bereich erwarten wir wieder ein Ertrags­wachs­tum. Unsere Teams erleben dort in den Gesprächen mit Anlegern einen positi­veren Ton, angetrieben durch die wieder rück­läufigen lang­fristigen Zinsen. Und wir gehen davon aus, dass sich diese Haltung in einem stärkeren Anlage­appetit wider­spiegeln wird. Gleich­zeitig sind wir zuversichtlich, dass wir als starker unabhängiger Asset Manager Markt­anteile gewinnen können.

Unternehmensweit werden wir mit unserer schlankeren Struktur wie ange­kündigt unsere Kosten­basis weiter spürbar senken. Auf Basis der aktuellen Zins­kurve und der auslaufenden Finanzierungen rechnen wir 2024 nur mit einem leicht steigenden Finanzierungs­aufwand.

Zusammengefasst erwarten wir für das Geschäfts­jahr 2024 eine Leer­stands­quote von unter 4% und einen LTV von weiterhin unter 40% für das Immo­bilien­port­folio, eine weitere Er­hö­hung der Assets under Manage­ment bei Swiss Prime Site Solutions auf über CHF 9 Mrd. und eine weitere Steigerung des FFO I der fortgeführten Geschäfts­bereiche zu CHF 4.10 – 4.15 pro Aktie. Wir sind zuver­sichtlich, dass wir diese Ziele für unsere Aktionä­rinnen und Aktionäre erreichen und damit die Basis für eine attraktive, selbst­finanzierte Dividende legen können.

Kennzahlen im Vergleich

Swiss Prime Site

Swiss Prime Site Immobilien

Swiss Prime Site Solutions

Jelmoli