«Wir spüren die Synergie aus den beiden Segmenten noch mehr.»

Wie lautet Ihr Fazit für das Geschäftsjahr 2023, René?

Natürlich war das Jahr deutlich geprägt durch den schwierigen Entscheid Anfang Jahr, die operative Geschäftstätigkeit von Jelmoli per Ende 2024 einzustellen. Dies ist uns nicht leichtgefallen, war aber nach zahlreichen Absagen von möglichen Partnern die einzige wirtschaftlich darstellbare Option. Ebenso war der Verkauf von Wincasa im Mai ein weiterer zentraler Meilenstein für uns als Gruppe auf unserem Weg zu einem «Pure Play»-Immobilienunternehmen. Hier bin ich dankbar, dass wir eine Lösung ausgearbeitet haben, welche für das Wincasa-Team neue Chancen ergibt und uns erlaubt, uns zu fokussieren. In unserem Kerngeschäft – den Immobilien – haben wir in einem anspruchsvollen Marktumfeld gute operative Resultate erzielt, was die Resilienz unseres Geschäftsmodells nochmals unterstreicht. Ich bin immer wieder erfreut über die Erfolge unserer Asset Manager im Bereich der Neuvermietungen, wo wir erstklassige Mieter wie die Zürich Versicherung oder den Kanton Bern hinzugewinnen konnten. Wir konnten die Mietindexierungen umsetzen und haben so ein Mietwachstum auf vergleichbarer Basis von 4.3% erzielt. Damit konnten wir unseren Operativen Cash Flow (FFO I) trotz steigender Zinsen und Verkäufe stabil halten und haben mit Alto Pont-Rouge in Genf und der Müllerstrasse grosse Projekte abgeschlossen, welche uns in 2024 rund CHF 26 Mio. zusätzliche Mieteinnahmen generieren werden. Darüber hinaus konnten wir auch im Asset Management knapp 10% wachsen und beenden nun das Jahr erstmals mit mehr als CHF 8 Mrd. Assets under Management – eine aus meiner Sicht beachtliche Leistung, welche die Stärke unseres Teams sowie des Brands Swiss Prime Site eindrücklich unterstreicht.

Swiss Prime Site sieht heute deutlich anders aus als vor fünf Jahren. Was hat zu dieser Entwicklung geführt?

Diese Frage hören wir häufig. Die ursprüngliche Idee der zusätzlichen Geschäftsfelder war es, die Einnahmen zu diversifizieren. Wir haben aber gemerkt, dass diese Diversifikation gar nicht wirklich zu Buche schlägt, wenn sie denn soll; wie beispielsweise in der Pandemie, als bei Jelmoli nicht gut lief. Und im Gegenteil, für viele, die sich mit Swiss Prime Site beschäftigt hatten, war die relative Komplexität der unterschiedlichen Geschäftsmodelle ein Hindernis, sich zu engagieren. Wir fokussieren uns nun auf das, was wir ausgezeichnet können: auf die Entwicklung und Vermietung von Immobilien an Bestlagen – für uns selbst und für Dritte. Das kommt sehr gut an bei unseren Aktionärinnen und Aktionären.

Wie läuft es bei Jelmoli bis zur Schliessung Ende 2024?
Nach der zu erwartenden anfänglichen Unruhe läuft es nun sehr geordnet im Hinblick auf das letzte operative Geschäftsjahr. So eine Schliessung ist ja vor allem auch für die Mitarbeitenden schwierig, aber hier sind wir intensiv darum bemüht, für alle eine gute Lösung zu finden. Wir haben 2023 das 190-jährige Bestehen des Jelmoli-Hauses mit unterschiedlichen Aktionen gefeiert. Wir freuen uns sehr über die Kunden und Mitarbeitenden, welche uns jahrelang treu waren, und gaben so auch etwas zurück. Nach dem Weihnachtsgeschäft Ende 2024 werden wir dann den operativen Betrieb beenden. Die Planungs- und Vorbereitungsarbeiten für den Umbau laufen auf Hochtouren und wir haben das Baugesuch eingereicht. Ab 2025 beginnen wir mit dem Umbau. Wir befinden uns in ersten Vorgesprächen bezüglich Vermietung.

Die Zinsentwicklung hat in letzter Zeit die Stimmung am Immobilienmarkt dominiert. Wie schätzen Sie die Lage nun ein?
Ich denke, es fand eine gewisse Findungsphase am Markt statt, was Investitionen in Immobilien anbelangt. Die hohe Ungewissheit im Zins- und Inflationsumfeld war ein Hemmnis für Entwicklungsprojekte und Transaktionen. Hier sehen wir auf beiden Feldern wieder mehr Aktivität, was sicherlich auch auf die sich stabilisierenden, wenn nicht rückläufigen Zinsen zurückzuführen ist. Klar ist, Kapital ist teurer geworden, aber klar ist auch, dass moderne Immobilien an guten Lagen immer gefragt sind. Und in der Schweiz werden wir hier in absehbarer Zukunft einen Nachfrageüberhang erleben.

Das führt uns zum Vermietungsmarkt. Wie entwickelt sich dieser?
Hier sehen wir eine klare Polarisierung in Bezug auf die Lage und die Qualität. Sehr gute Lagen und moderne Gebäude werden problemlos vermietet, während Liegenschaften an dezentralen, nicht gut erschlossenen Standorten mit minderer Qualität schwieriger vermietbar sind. Das trifft insbesondere auf Büroimmobilien zu; Unternehmen investieren immer mehr in ihre Mitarbeitenden, und das insbesondere in einem knappen Arbeitsmarkt. Im Retail-Markt beobachten wir allgemein eine Stabilisierung, wenn nicht sogar eine leichte Verbesserung auch im Vergleich zu vor der Pandemie. Wir haben auch seit Längerem unser Infrastruktursegment ausgebaut und auf Laborflächen gesetzt – diese vermieten sich weiter sehr gut, in Basel wie auch in der Region Zürich. Der Standort Schweiz profitiert überproportional von der guten Entwicklung in der Life-Science-Branche. Über unser Asset Management Geschäft bezeugen auch wir, dass sich der Wohnungsmarkt sehr gut für Vermietungen entwickelt. Die Menschen mieten wieder mehr und so konnten wir Wohnungen im neu eröffneten Wohnturm «Akara Tower» in Baden höchst erfolgreich vermieten.

Und der Transaktionsmarkt?
Wir sehen deutliche Anzeichen, dass sich dieser kontinuierlich verbessert. Erstens: Nach einem Tiefpunkt an Volumina um die Jahreswende 2022/23 wird wieder deutlich mehr verkauft und gekauft. Zweitens: Es sind wieder mehr institutionelle Käufer am Markt aktiv, wo es zuvor eher lokale Käufer mit einer spezifischen Objektstrategie waren. Und drittens werden die Transaktionen grösser. Das beobachten wir, und wir konnten mit einem gezielten Zukauf neben dem Prime Tower ebenfalls dazu beitragen. Es ist auch immer wichtig, genau zu beobachten, was die Verkäufe motiviert. Das sind vor allem Portfoliooptimierungen – wir eingeschlossen – im Gegensatz zu Notverkäufen, um zu liquidieren. Die Verkäufer sind nicht bereit, grosse Zugeständnisse bei den Preisen zu machen. Das erklärt auch, dass die Transaktionen weiterhin in etwa auf dem Niveau der letzten ermittelten Schätzwerte getätigt werden. Wir sind eine Netto-Verkäuferin im Markt und haben auch 2023 wieder Gebäude für insgesamt CHF 280 Mio. verkauft; dies mit einem Erlös von 7% über dem letzten Schätzwert.

Die grössten Portfolioanteile bei Swiss Prime Site machen die Bereiche Büro und Retail aus. Wie schätzen Sie aktuell diese Ausrichtung ein?
Wir denken, dass unsere Ausrichtung sehr gut zum Schweizer Markt und zum heutigen Umfeld passt, diversifiziert ist und Wachstum ermöglicht. Die höchste Wertschöpfung hierzulande liegt im Dienstleistungsbereich, wo auch die meisten Arbeitsplätze geschaffen werden. Und hier bieten wir mit modernen Büroflächen an sehr guten Lagen genau das, was vom Markt abgefragt wird. Historisch bedingt hatte unser Portfolio durch die Akquisition der Jelmoli-Holding im Jahr 2009 einen signifikanten Retail-Anteil. Diesen haben wir über die Jahre reduziert und erwarten nach der Umpositionierung des Jelmoli-Hauses in Zürich eine Quote von ca. 20%. Und ehrlich gesagt, wir finden diesen Anteil attraktiv: er ist ertragsstark, defensiv mit viel Verkaufsfläche für den täglichen Bedarf, und wir reden bei unserem Retail grossmehrheitlich über Bestlagen, vor allem in Zürich und Genf. Was neuartige Nutzungsarten anbelangt, sind wir sehr erfolgreich mit Infrastrukturimmobilien wie Logistik- und Laborflächen. Typischerweise arbeitet man hier mit Grossmietern, welche sehr spezifische Anforderungen haben, und wir beweisen uns dabei als kundenorientierten
Partner.

Wie entwickelt sich das Homeoffice im Arbeitsleben weiter und welche Auswirkungen hat es auf die Flächenbelegung?
Natürlich diskutieren wir diese Frage mit allen Stakeholdern sehr häufig. Die Arbeitswelt ist flexibler geworden, und sicherlich wird etwas mehr von zuhause aus gearbeitet als vor der Pandemie. Dennoch sehen wir, dass gut erschlossene, qualitativ hochwertige Büroflächen gefragter sind denn je. Woran liegt das? Aus meiner Sicht hat dies vielseitige Gründe. Erstens ist die Schweiz kulturell ein sehr konsensorientiertes Land und ich denke, das spiegelt sich auch darin, dass Mitarbeitende gerne ins Büro kommen und hier den Austausch pflegen. Hinzu kommen relativ kurze Wegzeiten mit durchschnittlich unter 30 Minuten, welche auch keine besondere Hürde für den Weg ins Büro darstellen. Und drittens verlagert sich der Flächenbedarf von individuellen Arbeitsplätzen hin zu Gemeinschaftsflächen wie Meeting-, Workshop- oder sonstigen Aufenthaltsräumen. Effektiv bedeutet das häufig, dass mehr Fläche gebraucht wird; nicht weniger. Und letztlich ist es für Unternehmen heute wichtiger als je zuvor, durch einen gutgelegenen Standort mit ansprechenden Flächen für die Mitarbeitenden Anreize zu schaffen, damit so viel wie möglich vor Ort gearbeitet wird. Wir fragen die Wichtigkeit von Lage und Qualität jährlich bei unseren Mietern ab und 2023 waren die Werte auf einem Rekordhoch. Interessanterweise erleben wir auch, dass Mieter mit uns über einen Ausbau diskutieren, obwohl wir wissen, dass sie gleichzeitig an anderer Stelle über Flächenreduktionen nachdenken. Das spiegelt auch den Polarisierungstrend im Vermietungsmarkt wider und wir können uns als Swiss Prime Site glücklich schätzen, die richtigen Flächen im Portfolio zu haben.

Kommen wir auf den Bereich Asset Management. Das Wachstum dort ist 2023 geringer ausgefallen. Wie läuft dieses Geschäft?
In Gesamtheit sind wir mit dem Verlauf unseres Asset Management Bereichs äusserst zufrieden. Vergessen wir nicht, dass der Markt 2023 von Zurückhaltung und Ängsten geprägt war. Sicherlich hatten wir uns zu Beginn des Jahres nach einem Rekordjahr 2022 mehr erhofft, dennoch konnten wir in einem schrumpfenden Markt unsere AuMs um 9% auf CHF 8.4 Mrd. steigern und eine hohe Profitabilität mit 77% wiederkehrenden Erträgen aufweisen. Wir haben hier einen Geschäftsbereich aufgebaut, der eine kritische Grösse mit viel kontinuierlichem Geschäft hat, und es zeigt sich nun, wie resilient wir auch in einem herausfordernderen Umfeld agieren und trotzdem wachsen können.

Welche Produkte werden von Investoren im Asset Management gefragt und welche nicht?
Interessant war im vergangenen Jahr, dass sich eine gewisse Zurückhaltung nicht nur im absoluten Anlageappetit, sondern auch in relativen Präferenzen ausgedrückt hat. Produkte für Wohnimmobilien wurden mehr nachgefragt als solche für Gewerbeimmobilien, obwohl häufig die Cashflow-Rendite für das Wohnen signifikant niedriger war. Pensionskassen machen einen sehr hohen Investorenanteil in diesem Bereich aus; hier scheint die Risikopräferenz die Anforderung für Ausschüttungen zu überwiegen. Wir erkennen in Gesprächen mit diesen Investoren jedoch eine Stimmungstrendwende, die sich kontinuierlich verstärkt und die wir vor allem auf die sich stabilisierende Zinsentwicklung zurückführen. Wir erwarten, dass sich die sich verbessernde Stimmung im laufenden  Jahr positiv auf den gesamten Anlageappetit auswirken wird – für Produkte im Wohn- wie auch im Gewerbebereich.

Wo sehen Sie die Wachstumschancen für Neugelder im Asset Management?
Wir sind überzeugt, dass strukturelle Trends die Neugelder weiter ansteigen lassen. Am wichtigsten ist hierbei das Bevölkerungs- und Erwerbstätigenwachstum für die Pensionskassen. Die allermeisten Prognosen deuten in beiden Bereichen auf ein Wachstum nahe der 1%-Marke über die nächsten Jahre hin. In einem Land mit einem hohen Pro-Kopf-Einkommen bedeutet das signifikant mehr Mitgliedsbeiträge, die angelegt werden müssen. Wir reden hier von ca. CHF 20 Mrd. jährlich, Tendenz steigend. Daneben erwarten wir, dass verschiedenste Akteure wie Pensionskassen, Family Offices oder institutionelle Investoren ihre Immobilienanlagen vermehrt extern managen lassen. Das Investieren in Immobilien wird durch sukzessiv stringentere Nachhaltigkeitsstandards und damit einhergehende Berichtspflichten sowie in einem allgemein anspruchsvolleren Marktumfeld immer komplexer. Dies spiegelt sich z. B. in mehreren Sacheinlagen von Pensionskassen, welche wir letztes Jahr umsetzen konnten. Was mich besonders freut: Alle diese Prozesse wurden professionell von Beratern begleitet und wir konnten uns hierbei durch unsere Expertise und unsere kombinierte Erfahrung in einem kompetitiven Umfeld jeweils durchsetzen.

Wie sieht die Immobilienfonds-Landschaft nach der Übernahme der Credit Suisse aus?
Konzentriert und fragmentiert zugleich. Auf der einen Seite konzentriert für die nun einzige Grossbank UBS – wir sprechen hier von mehr als 40% Marktanteil im Bereich Immobilienfonds und Anlagestiftungen. Wenn man dabei für qualitativ hochwertige Liegenschaften einen Ausschnitt machen würde, wäre der Anteil wohl noch höher. Das ist eine Konzentration auf einen Asset Manager, welche bei vielen Anlegern zu Risikoüberlegungen führt. Auf der anderen Seite ist die Landschaft sehr fragmentiert. Historisch sind viele kleine Fonds entstanden, vor allem getrieben von den negativen Zinsen. Jetzt, wo man bei höheren Zinsen mehr Expertise braucht, um mit Immobilien Geld zu verdienen, haben diese Fonds geringere Chancen, die Gunst der Anleger für sich zu gewinnen. Für beide Aspekte, die Portfolioumschichtung aufgrund von Konzentration wie die Umschichtung aufgrund einer besseren Rendite, sehen wir uns als unabhängigen Asset Manager sehr gut positioniert, um Marktanteile zu gewinnen.

Wie beschreiben Sie insgesamt das Zusammenspiel der beiden Segmente des eigenen Immobilienportfolios und des Asset Managements?
Nach unserer Fokussierung auf das Immobiliengeschäft dieses Jahr spüren wir die Synergie aus den beiden Segmenten noch mehr. Wir können unsere Erfahrung und Expertise in Bezug auf Märkte, Objektestrategien und Bauprojekte optimal zum Einsatz bringen und haben durch das Asset Management die Chance, dies wertschöpfend ohne zusätzliches eigenes Kapital zu tun. Sehr schön zu sehen ist dies bei einer Entwicklung eines ehemaligen Industrieareals in Zuchwil. Hier können wir unsere geballte Expertise im Immobilienlebenszyklus aufzeigen mit der Schaffung eines idyllisch an der Aare gelegenen modernen Wohn- und Arbeitsquartiers. Die Swiss Prime Anlagestiftung ist dabei die Eigentümerin und vermietet die ersten Flächen an ein sehr durchmischtes Publikum von Familien, Berufstätigen und an lokale sowie überregionale Unternehmen. Neben der Immobilienexpertise können wir auch im Backoffice-Bereich auf gemeinsamen Strukturen aufbauen: mit Skaleneffekten aus der Gruppe können wir so unsere Dienstleistungen sehr effizient anbieten.

Swiss Prime Site ist eine der grössten Bauherrinnen in der Schweiz. Wie laufen die Bauprojekte und deren Vermarktung?
Die Projekte laufen nach Plan. Wir konnten mit den Grossprojekten Müllerstrasse in Zürich und Alto Pont-Rouge in Genf im vergangenen Jahr zwei Vorzeigeprojekte in puncto Nachhaltigkeit und Quartierentwicklung fertigstellen. Nicht unwichtig hierbei war, dass wir innerhalb unserer Annahmen lagen, was sowohl Zeit als auch Kosten anbelangt – ein quantitatives Zeugnis unserer Entwicklungskompetenz. Weitere Projekte werden wir dieses Jahr in Basel, Schlieren bei Zürich und auch in Lugano abschliessen können. Fast alle Projekte sind zu beinahe 100% vermietet, was die aktuelle Stärke des Vermietungsmarktes an unseren zentralen Standorten nochmals unterstreicht. Eine Projektentwicklung, welche uns am Herzen liegt, ist der Wohnturm und das Begegnungszentrum Maaglive neben dem Prime Tower in Zürich. Zur erteilten Baugenehmigung laufen aktuell zwei Rekurse, bei denen wir jedoch fest überzeugt sind, diese ohne substanzielle Einräumungen abzuwenden.

Die Immobilienbranche ist von elementarer Bedeutung für die Erreichung der Klimaziele. Welche Nachhaltigkeitsfortschritte gab es 2023 bei den Immobilien von Swiss Prime Site?
Auch hier haben wir im vergangenen Jahr viel erreicht und sind auf Kurs für unsere langfristigen Ziele. Fast alle relevanten Flächen sind von externen Bewertern mit einem Umweltzertifikat ausgestattet und wir haben die Emissionsintensität unseres Portfolios um 10%gesenkt, womit wir aktuell bei15.2 kg CO₂/m² liegen. Das ist deutlich unter dem linearen Zielpfad zu Netto-Null im Jahr 2040. Dabei haben wir unsere Erneuerungsund Sanierungsmassnahmen sehr detailliert geplant und wissen jetzt schon, dass wir uns auch 2024 wieder deutlich verbessern werden. Wir konnten im letzten Jahr zahlreiche Mieter für einen sogenannten «Green Lease» – also einen Mietvertrag mit gegenseitiger Verpflichtung zu klimafreundlichen Massnahmen – gewinnen und liegen aktuell bei 55% unserer Gesamtfläche, mit dem Ziel, bis 2025 auf 100%  zu kommen. Auf dem Feld der Zirkulärwirtschaft sind wir uns als grosse Bauherrin natürlich der besonderen Verantwortung bewusst und haben auch hier signifikante Fortschritte aufzuweisen. Mit dem Renovationsprojekt Müllerstrasse konnten wir unter Beweis stellen, was möglich ist beim zirkulären Bauen: Wir haben 90% des Betons wiederverwertet und so konnten allein hierdurch 2 600 Tonnen CO₂-Emissionen eingespart werden.

Es gab 2023 nach längerer Zeit mal wieder einen Kauf für das eigene Portfolio. Wird Swiss Prime Site nun auf dieser Seite aktiver?
Der Kauf der topmodernen Büroliegenschaft nahe dem Prime Tower war eine einmalige Gelegenheit. Wir haben immer gesagt, dass wir sehr selektiv auch Zukäufe evaluieren,ergänzend zu unserem Wachstum aus den Entwicklungen. Das als Fifty-One bekannte Gebäude passt perfekt in unser Portfolio nahe dem Maag-Areal und wir optimieren unser Portfolio damit weiter in Bezug auf Lage und Gebäudestandard. Zusammen mit dem Entwicklungsprojekt Maaglive werden wir hier einen einzigartigen Campus mit einer Durchmischung von nachhaltigen Lebens- und Arbeitsräumen sowie attraktiven Grün- und Aufenthaltsflächen schaffen. Diese Transaktion wird jedoch keine Strategiewende bedeuten. Wie bisher werden wir vor allem auf der Verkaufsseite aktiv sein und für unser eigenes Portfolio nur ganz selektiv Zukäufe in Erwägung ziehen. Mit Swiss Prime Site Solutions auf der Asset Management Seite werden wir natürlich mit frischem Kapital auch wieder aktiver werden.

Wo sehen Sie Risiken im Portfolio? Und wo die grössten Chancen?
Das grösste Risiko aktuell wäre für uns eine allgemeine Rezession mit einer hohen Arbeitslosigkeit, deutlichen Kaufkraftverlusten und einem Einbruch der Industrieproduktion. Allerdings erachten wir aktuell ein solches Szenario als relativ unwahrscheinlich. Die wirtschaftliche Aktivität erweist sich hier in der Schweiz, wenn auch etwas gedämpft, als sehr resilient. Und unser Portfolio ist mit einer Branchendiversifikation sowie mehr als 2 000 Mietern so breit aufgestellt, dass wir uns selbst bei einem Abschwung in einzelnen Wirtschaftsbereichen sehr gut positioniert sehen. Demgegenüber sehen wir die oft diskutierte «10 Millionen Schweiz» als ein sehr realistisches Szenario in nicht so ferner Zukunft. Für Swiss Prime Site sehen wir darin eine grosse Chance. 10 Millionen Menschen brauchen Fläche zum Wohnen, zum Arbeiten, zum Einkaufen und zum Ausgehen. Die Flächen hierzulande sind durch die Topografie begrenzt und wir müssen sie einfach besser nutzen. Existierende Flächen werden wertvoller und neue Flächenerschliessungen bringen uns Wachstum. Das bringt uns wieder zu unserer Kernkompetenz – wir  schaffen Lebensräume!