Das letzte Jahr war in vielerlei Hinsicht herausfordernd. In diesem anspruchsvollen Umfeld hat Swiss Prime Site bedeutende strategische Schritte vollzogen und dabei gute Ergebnisse erzielt. Ein starkes Zeichen für die Resilienz unserer Firma und unseres Geschäftsmodells.
«Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site
als fokussiertes Immobilienunternehmen präsentieren.»
Transformatives Jahr
Unser Entscheid zu Jahresanfang, den operativen Betrieb von Jelmoli nicht weiter fortzuführen, war ein sehr emotionaler Moment und ist uns nicht leichtgefallen. Im Zentrum unserer Überlegungen standen neben der wirtschaftlichen Betrachtung unsere Sorge um die Neuorientierung der Mitarbeitenden und die Treue von vielen Kundinnen und Kunden. Wir sind jedoch fest davon überzeugt, dass das Jelmoli-Haus durch die Neuausrichtung dazugewinnen wird und weiterhin ein sehr belebter städtischer Begegnungsort bleiben wird. Die einzigartige Bedeutung der Immobilie für die Zürcher Innenstadt ist uns bewusst und wir werden diese Bedeutung fortwähren lassen. Der zweite grosse Schritt war kurz darauf der Verkauf unseres Bewirtschaftungsgeschäfts Wincasa an Implenia. Sowohl Wincasa als auch die Implenia-Gruppe sind strategische Partner für unser Geschäft und wir freuen uns, die gute Zusammenarbeit nahtlos fortzusetzen.
Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site als fokussiertes Immobilienunternehmen präsentieren. Seit dem Verkauf von Tertianum im Jahr 2020 entwickeln wir uns von einem Konglomerat mit über 6 000 Mitarbeitenden zu einem spezialisierten, agilen Unternehmen mit bald rund 200 Mitarbeitenden und fokussieren uns dabei auf unsere Kernkompetenz, das Immobiliengeschäft. Dabei können wir unser Know-how voll auf unser Portfolio ausrichten und es synergetisch auch für Drittinvestoren einsetzen. Mit der Fokussierung werden wir noch effektiver und effizienter in unseren Geschäftsabläufen und schärfen dabei unser Unternehmensprofil. Unsere Immobilien befinden sich an erstklassigen Lagen, machen vielfältige und flexible Nutzungsarten möglich und ziehen so eine sehr starke, langfristig orientierte Mieterschaft an. Wachstum erzeugen wir vor allem durch unsere hochwertigen Entwicklungen und mit zusätzlichem externem Kapital im Asset Management Bereich.
Spannungsvolles Umfeld
Wieder einmal war ein Jahr bedauerlicherweise geprägt von geopolitischen Auseinandersetzungen weltweit. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten erschüttern uns zutiefst. Wir hoffen stark, dass hier so schnell wie möglich wieder Lösungen gefunden werden. Auf unseren Geschäftsalltag in der Schweiz haben die akuten Konfliktsituationen bisher kaum einen Einfluss. Unsere Mitarbeitenden stellen in ihren Gesprächen mit unseren Mietenden und Kunden sehr häufig fest, dass diese den Wohn- und Wirtschaftsstandort Schweiz mehr denn je schätzen. Der starke Schweizer Franken, die tiefe Inflation sowie das nach wie vor robuste wirtschaftliche Umfeld sind sicherlich Zeugnis davon. Die Schweiz wird damit einmal mehr ihrem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht, in welchem die allermeisten volkswirtschaftlichen Indikatoren eine deutlich positivere Entwicklung aufweisen als im übrigen Europa.
Das sich verändernde Inflations- und Zinsumfeld hat im letzten Jahr die Einschätzungen im Immobiliensektor dominierend geprägt und zu einer starken Unsicherheit beigetragen. Es zeichnet sich jedoch gegen Ende des Jahres eine Trendwende ab, mit spürbar rückläufiger Inflation. Dabei verbessert sich aus unserer Sicht die Stimmung am Markt spürbar und wir sehen, wie Immobilieninvestoren wieder aktiv am Markt auftreten.
Signifikante Meilensteine
Swiss Prime Site hat in diesem sehr bewegten Jahr gute operative Ergebnisse erzielt. So konnten wir den vergleichbaren Operativen Cash Flow (FFO) trotz signifikant höherer Zinsen sogar leicht steigern (FFO I CHF 4.05 pro Aktie vs. CHF 4.00 im Jahr 2022). Unsere starke Finanzposition erlaubt es uns, der Generalversammlung eine gleich bleibende Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorzuschlagen.
Wir haben weiter von unser grundlegend neuen Finanzierungsstrategie aus 2021 profitiert. Mit einer starken Bilanz und niedriger Verschuldung sowie dem hohen Anteil an unbelastetem Vermögen hat sich die Wahrnehmung von Swiss Prime Site am Kreditmarkt deutlich verbessert: 2023 konnten wir erfolgreich Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. innerhalb unseres «Green Finance Frameworks» am Kapitalmarkt platzieren und trotz der angespannten Lage am Bankmarkt auch unsere Kreditlinien mit Nachhaltigkeitsbezug verlängern.
Besonders stolz sind wir darauf, 2023 zwei Projekte in den wichtigsten Schweizer Wirtschaftszentren an die neuen Mietenden übergeben zu haben: in Zürich ein von Grund auf renoviertes Bürohaus, das erste Grossprojekt für zirkuläres Bauen, an Google und in Genf den Neubau Alto Pont-Rouge an die französische Bank BNP Paribas sowie weitere Mietende. Beide Projekte wurden ohne Budgetüberschreitung und termingerecht abgeschlossen, was unsere besondere Entwicklungskompetenz unter Beweis stellt.
Das Immobilienportfolio haben wir auch im letzten Jahr wieder sehr aktiv gemanagt und weiter optimiert, was in einem rekordtiefen Leerstand von 4% mündete. Im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie haben wir zudem ältere Gebäude und Immobilien ausserhalb der Wirtschaftszentren gewinnbringend verkauft. Die Erlöse investieren wir vor allem in unser Wachstum aus Entwicklungen wie den bereits genannten und weiteren Bauprojekten. Insgesamt stehen in den Entwicklungen zentral gelegene Büros, Labors oder Logistikgebäude im Vordergrund – es liegt in unserer DNA, dass wir dabei auf höchste Nachhaltigkeitsstandards abzielen.
Unser Asset Management Bereich spürte die Verunsicherung auf der Investorenseite insbesondere im 1. Halbjahr: Es fehlte im gesamten Markt der Appetit für Neuanlagen und damit neues Geld für Zukäufe im Portfolio. Umso mehr konnte Swiss Prime Site Solutions herausstechen und selbst in diesem Umfeld das verwaltete Vermögen um knapp 10% auf CHF 8.4 Mrd. steigern. Unser Team überzeugt dabei am Markt mit Immobilienexpertise und leistungsstarken Fonds- und Anlageprodukten. Wir sind mit unserer breiten Erfahrung der bevorzugte Partner für komplexere Transaktionen wie beispielsweise Sacheinlagen von Pensionskassen oder für Sale- und Lease Back-Transaktionen von Gewerbeliegenschaften.
«Trotz des herausfordernden Umfelds wies unser
Asset Management Bereich 2023 ein Wachstum aus.»
Strategischer Ausblick
Swiss Prime Site ist mit der umgesetzten Fokussierung auf die beiden Säulen «Immobilien» und «Asset Management» sehr gut aufgestellt und wir blicken mit Optimismus in die Zukunft. Nach dem transformativen Jahr 2023 fokussieren wir uns in der nächsten Zeit noch mehr auf die volle Ausschöpfung des Potenzials in unserem eigenen Portfolio sowie im Asset Management Bereich. Dabei denken wir vor allem an die nachfolgenden Themen.
Mietwachstum: Hier sehen wir weiteres Potenzial in Bezug auf unsere Flächen und den Mietzins und werden durch die Fokussierung in unserem Portfolio effizienter.
Entwicklungen: Wir schaffen Wahrzeichen in der Schweiz – das werden wir auch mit dem neuen Jelmoli-Haus erreichen. Sowohl 2024 als auch 2025 werden wir mehrere bereits vermietete Grossbauten übergeben und planen weitere Projekte wie zum Beispiel Le Grand Passage im Zentrum von Genf.
Asset Management: Unser Ziel ist es, das Asset Management weiter auszubauen und zu diversifizieren. Dabei wollen wir das Produktangebot erweitern, neue Investorengruppen erschliessen und Partnerschaften fördern.
Nachhaltigkeit: Wir haben den Anspruch, führend zu sein beim Thema Nachhaltigkeit. Unsere Teams arbeiten täglich daran, mit innovativen Konzepten Ressourcen einzusparen und mit Weitblick erneuerbare Energien zu fördern. Unser CO2-Absenkpfad und das zirkuläre Bauen sind dabei die zentralen Steuerungselemente.
Mich persönlich erfüllt es mit grossem Stolz, für Swiss Prime Site agieren zu dürfen und mit einem so kompetenten und motivierten Team zu arbeiten. Im Namen des gesamten Verwaltungsrats danke ich Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihren Zuspruch. Zusammen mit unseren Mietenden, Kunden, Mitarbeitenden und Partnern werden wir weiterhin nachhaltigen Wert schaffen durch Lebensräume, welche unserer modernen Gesellschaft gerecht werden.
Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident