Finanzkommentar
Finanzkommentar
Swiss Prime Site hat das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich abgeschlossen. Wir konnten unsere operative Leistung weiter steigern und auf Basis unseres Prime-Portfolios sowie unserer starken finanziellen Position die Auswirkung von höheren Zinsen eindämmen. Zudem haben wir das Portfolio gestrafft und damit die strategischen Weichenstellungen für einen vielversprechenden Ausblick gelegt. Auch vereinfacht und verbessert sich damit die Vergleichbarkeit unserer Finanzzahlen. Die anhaltend hohe Nachfrage nach modernen, zentral gelegenen Flächen ist und bleibt der Motor für unseren Erfolg. Besonders erfreulich ist der erfolgreiche Abschluss unserer grössten Projekte in der Pipeline, was unsere Position am Markt weiter stärkt.
Im Geschäftsjahr 2023 haben wir die Umsetzung unserer strategischen Ziele entschlossen vorangetrieben – insbesondere die Fokussierung auf unsere Kernkompetenz, das Immobiliengeschäft. Ein wichtiger Schritt war dabei der Verkauf unseres Bewirtschaftungsunternehmens Wincasa. Im Zuge dessen musste die finanzielle Berichterstattung nach den Rechnungslegungsstandards von IFRS 5 («aufgegebene Geschäftsbereiche») angepasst werden. Da Wincasa nicht mehr zum fortgeführten Geschäft gehört, wird die Erlösrechnung für 2023 separat ausgewiesen und die Zahlen des Vorjahrs sind entsprechend adjustiert. Dies vereinfacht die Vergleichbarkeit unserer Finanzzahlen. Weiter haben wir die Segmentberichterstattung für die Kernbereiche Immobilien und Asset Management eingeführt. Bis zur Schliessung des operativen Betriebs von Jelmoli Ende 2024 kommt ein drittes Segment hinzu: Retail.
Der Ertrag aus der Vermietung von Liegenschaften verzeichnete im Berichtsjahr ein deutliches Wachstum auf vergleichbarer Basis (LfL) von 4.3%, insbesondere getrieben durch Indexierungen und erfolgreiche Neuvermietungen mit einer weiteren Senkung des Leerstands. Auch auf absoluter Basis konnten wir 2023 trotz Verkäufen im Rahmen des Capital Recyclings eine Steigerung der Mieteinnahmen auf rekordhohe CHF 438 Mio. erzielen (Effekt der Verkäufe hierbei CHF – 9.9 Mio.). Die starke Nachfrage nach modernen, zentralen Bürogebäuden sicherte gute Vermietungserfolge bei Neuvermietungen freier Flächen, wie etwa im Prime Tower oder im Medienpark in Zürich oder im Messeturm in Basel. Dabei konnten wir zahlreiche erstklassige Mieter aus dem privaten und öffentlichen Sektor für uns gewinnen, wie beispielsweise die Zürich Versicherung und die Kantonsverwaltung in Bern, Google in Zürich sowie BNP Paribas in Genf. Dadurch haben wir unser Mieterportfolio nochmals gestärkt. Die Leerstandsquote sank weiter auf rekordtiefe 4.0% [4.3% im Vorjahr] und die durchschnittliche Laufzeit unserer Mietverträge (WAULT) blieb per Ende 2023 weitgehend stabil bei 5.0 Jahren.
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Unser Portfolio wies per Ende 2023 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair- Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr] und umfasste insgesamt 159 [176] Liegenschaften. Der Anteil der Entwicklungsliegenschaften lag bei CHF 0.9 Mrd. [1.1]. 2023 mussten wir negative Neubewertungen von CHF – 250 Mio. [+ 170] verzeichnen, was 1.9% der Jahresanfangsbasis entspricht. Grundsätzlich waren Abwertungen über das gesamte Portfolio zu beobachten, welche von höheren Diskontsätzen getrieben waren. Die negativen Diskontsatzeffekte konnten wir durch bessere Vermietungen in den meisten Liegenschaften abfedern. Bei unseren Entwicklungsprojekten konnten wir Wertzuwächse von CHF 19 Mio. generieren. Im vierten Quartal 2023 haben wir unsere grössten Entwicklungsprojekte, die Bürogebäude Alto Pont-Rouge in Genf und Müllerstrasse in Zürich, plangemäss an die Mietenden übergeben und erwarten hier ab 2024 einen deutlichen Beitrag zum Mietertrag.
Im Jahresverlauf haben wir 16 nicht mehr in unser Portfolio passende Liegenschaften und Areale veräussert, die Grössten waren hierbei in Olten und Berlingen. In der Gesamtheit haben wir die Objekte zum Wert von CHF 280 Mio. verkauft und damit einen Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe haben wir zum Ende des Jahres zwei Liegenschaften selektiv dazugekauft: ein kleineres Gebäude in Basel, anliegend an eine Bestandsliegenschaft, zudem das «Fifty-One» in Zürich-West. Durch dieses aktive Portfoliomanagement wird unser Immobilienbestand weiter verbessert und wir schärfen unseren Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige und grössere Objekte, welche wir optimiert bewirtschaften können.
in CHF pro Aktie
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Insbesondere im ersten Jahresteil zeigte sich eine deutliche Zurückhaltung bei den Anlegern im Asset Management Bereich. Aufgrund der vorjährigen Rückschläge auf den Aktien- und Anleihemärkten gekoppelt mit relativ stabilen Immobilienpreisen wiesen zahlreiche institutionelle Anleger eine erhöhte Immobilienquote auf und es wurden kaum Neuinvestitionen getätigt. Trotz dieser Herausforderungen konnten wir unser verwaltetes Vermögen (AuM) um 9% auf CHF 8.4 Mrd. [7.7 im Vorjahr] steigern. Dies gelang uns vor allem durch organische Zuwächse und Thesaurierungen sowie Sacheinlagen von Pensionskassen und anderen Investoren.
Die Erträge aus dem Asset Management gingen im Berichtsjahr um 4.4% auf CHF 49.7 Mio. [52.0] zurück. Dieser Rückgang beruht vor allem auf nicht durchgeführten Emissionen sowie weniger Transaktionen im Vorjahresvergleich. Wiederkehrende Honorare aus der Bauentwicklung und anderen Beratungsdienstleistungen konnten diesen Rückgang nur teilweise ausgleichen. Durch Kostenoptimierungen und Skaleneffekte konnten wir einen guten Teil dieses Rückgangs ausgleichen, sodass der EBIT-Beitrag des Segments nur um knapp 10% zurückging. Die grosse Resilienz auch des Asset Managements zeigt sich auch darin, dass wir mit zunehmender Grösse noch stabiler geworden sind: 77% der Erträge sind nun wiederkehrender Natur [63%].
Der konsolidierte EBIT ohne Neubewertungen erreichte CHF 403 Mio. [380 im Vorjahr]. Der Betriebsaufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit tieferen Aufwänden für die Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset Management Geschäft von Swiss Prime Solutions trug CHF 27 Mio. zum konsolidierten EBIT bei, das Retail-Geschäft von Jelmoli erzielte einen leichten Verlust von CHF – 1 Mio., bedingt durch eine reduzierte Konsumfreude vor allem im vierten Quartal. Der Zinsaufwand unserer Finanzverbindlichkeiten stieg auf CHF 58.5 Mio. [40.1], getrieben durch höhere Referenzzinssätze und reguläre Refinanzierungen. Der totale Netto-Finanzaufwand betrug CHF 76.3 Mio., wovon CHF 14.3 Mio. Fair Value Anpassungen unserer Wandelanleihen ausmachten, verursacht durch den höheren Aktienkurs am Jahresende. Es resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von CHF 236.0 Mio. [404.4], wovon Neubewertungen CHF – 250.5 Mio. und der ausserordentliche Gewinn aus der Veräusserung von Wincasa CHF 149.3 Mio. ausmachten. Der FFO I (Operativer Cash Flow vor Veräusserungseffekten) stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie [4.00]. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie sank marginal auf CHF 101.52 (–1.1%). Der ordentlichen Generalversammlung vom 19. März 2024 wird der Verwaltungsrat die Ausschüttung einer gegenüber dem Vorjahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorgeschlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Zum Jahresschlusskurs beliefe sich die damit einhergehende Dividendenrendite auf attraktive 3.8%.
Unsere konservative Finanzierungsstrategie mit einer starken Eigenkapitalbasis haben wir diszipliniert fortgeführt. Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-Value, LTV) betrug zum Jahresende 39.8% [38.8% im Vorjahr]. Die leichte Erhöhung war vor allem auf die Neubewertung des Immobilienportfolios sowie die beiden Ankäufe zum Jahresende zurückzuführen. Freie Mittel aus den Liegenschaftsverkäufen und dem Verkauf von Wincasa wurden im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie für unsere Entwicklungsprojekte sowie den gezielten Zukauf in Zürich-West eingesetzt. Das zinspflichtige Fremdkapital ohne Leasing betrug zum Stichtag CHF 5.4 Mrd. und setzte sich zusammen aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapitalmarkt. Die durchschnittliche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.6 Jahre [5.0]. Der durchschnittliche Zinssatz stieg per Stichtag auf 1.2% [0.9%], wobei 87% [78%] der Zinsen fixiert waren. 86% unserer Vermögenswerte waren per Stichtag unbelastet, was zusammen mit der niedrigen Finanzierungsquote die Basis für unser Kreditrating A3 der Ratingagentur Moody’s bildet. Wir verfügten am Jahresende über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungslinien von CHF 819 Mio. und können dadurch auch weiterhin mit einer sehr hohen operativen und finanziellen Flexibilität agieren.
2023 konnten wir CHF 2.9 Mrd. unseres Fremdkapitals mit Nachhaltigkeitsbezug erfolgreich refinanzieren oder verlängern. Letzteres vollzogen wir im Rahmen von Verlängerungen unserer Bankfazilitäten um jeweils ein Jahr; damit sind diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und weisen eine weitere Verlängerungsoption um je ein Jahr auf. Zusätzlich konnten wir Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen Kapitalmarkt platzieren; dies mit rekordtiefen Kreditspannen für unser Unternehmen.
Für 2024 sind wir mit unserem hochwertigen Immobilienportfolio und führenden Asset Management Franchise optimistisch gestimmt.
Im Segment Immobilien konnten wir Ende 2023 unser Gebäude an der Müllerstrasse sowie einen Grossteil der Flächen in Alto Pont-Rouge an die Mieter übergeben. 2024 werden zudem die letzten beiden Labor-Neubauten im Stücki-Park in Basel «live» gehen und am Ende des ersten Quartals erwarten wir den Einzug von Tertianum in Lugano. Demgegenüber werden wir unsere Capital Recycling Strategie fortsetzen und weitere Liegenschaften verkaufen, um unsere Wachstumsinvestitionen ohne Fremdkapital zu finanzieren. Damit fokussieren wir unser Portfolio weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen.
Für unseren Asset Management Bereich erwarten wir wieder ein Ertragswachstum. Unsere Teams erleben dort in den Gesprächen mit Anlegern einen positiveren Ton, angetrieben durch die wieder rückläufigen langfristigen Zinsen. Und wir gehen davon aus, dass sich diese Haltung in einem stärkeren Anlageappetit widerspiegeln wird. Gleichzeitig sind wir zuversichtlich, dass wir als starker unabhängiger Asset Manager Marktanteile gewinnen können.
Unternehmensweit werden wir mit unserer schlankeren Struktur wie angekündigt unsere Kostenbasis weiter spürbar senken. Auf Basis der aktuellen Zinskurve und der auslaufenden Finanzierungen rechnen wir 2024 nur mit einem leicht steigenden Finanzierungsaufwand.
Zusammengefasst erwarten wir für das Geschäftsjahr 2024 eine Leerstandsquote von unter 4% und einen LTV von weiterhin unter 40% für das Immobilienportfolio, eine weitere Erhöhung der Assets under Management bei Swiss Prime Site Solutions auf über CHF 9 Mrd. und eine weitere Steigerung des FFO I der fortgeführten Geschäftsbereiche zu CHF 4.10 – 4.15 pro Aktie. Wir sind zuversichtlich, dass wir diese Ziele für unsere Aktionärinnen und Aktionäre erreichen und damit die Basis für eine attraktive, selbstfinanzierte Dividende legen können.