Finanzkommentar

Stabiles Ergebnis,
gute Aussichten

Swiss Prime Site hat das Geschäftsjahr 2023 erfolgreich abge­schlossen. Wir konnten unsere operative Leistung weiter steigern und auf Basis unseres ­Prime-Portfolios sowie unserer starken finan­ziellen Position die Auswirkung von höheren Zinsen ein­dämmen. Zudem haben wir das Port­folio gestrafft und damit die strate­gischen Weichen­stellungen für einen viel­ver­sprechenden Ausblick gelegt. Auch verein­facht und verbessert sich damit die Vergleich­barkeit unserer Finanz­zahlen. Die anhaltend hohe Nach­frage nach modernen, zentral gelegenen Flächen ist und bleibt der Motor für unseren Erfolg. Besonders erfreulich ist der erfolg­reiche Abschluss unserer grössten Projekte in der ­Pipeline, was unsere Position am Markt weiter stärkt.

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir die Umsetzung unserer strate­gischen Ziele entschlossen vorangetrieben – insbesondere die Fokussierung auf unsere Kern­kompetenz, das Immobilien­geschäft. Ein wichtiger Schritt war dabei der Verkauf unseres Bewirtschaftungs­unternehmens Wincasa. Im Zuge dessen musste die finanzielle Bericht­erstattung nach den Rechnungs­legungs­standards von IFRS 5 («aufgegebene Geschäfts­bereiche») angepasst werden. Da Wincasa nicht mehr zum fortgeführten Geschäft gehört, wird die Erlös­rechnung für 2023 separat ausge­wiesen und die Zahlen des Vorjahrs sind ent­sprechend adjustiert. Dies vereinfacht die Vergleich­barkeit unserer Finanz­zahlen. Weiter haben wir die Seg­ment­bericht­erstat­tung für die Kern­bereiche Immobilien und Asset Management eingeführt. Bis zur Schliessung des operativen Betriebs von Jelmoli Ende 2024 kommt ein drittes Segment hinzu: Retail.

Sukzessive Steigerung der Mieterträge

Der Ertrag aus der Vermietung von Liegen­schaften verzeichnete im Berichts­jahr ein deutliches Wachs­tum auf vergleich­barer Basis (LfL) von 4.3%, insbesondere getrieben durch Indexierungen und erfolg­reiche Neu­vermie­tungen mit einer weiteren Senkung des Leerstands. Auch auf absoluter Basis konnten wir 2023 trotz Verkäufen im Rahmen des Capital Recyclings eine Steigerung der Miet­einnahmen auf rekord­hohe CHF 438 Mio. erzielen (Effekt der Verkäufe hierbei CHF – 9.9 Mio.). Die starke Nach­frage nach modernen, zentralen Büro­gebäuden sicherte gute Vermietungs­erfolge bei Neu­vermie­tungen freier Flächen, wie etwa im Prime Tower oder im Medien­park in Zürich oder im Messe­turm in Basel. Dabei konnten wir zahl­reiche erst­klas­sige Mieter aus dem privaten und öffent­lichen Sektor für uns gewinnen, wie beispiels­weise die Zürich Versicherung und die Kantons­verwaltung in Bern, Google in Zürich sowie BNP Paribas in Genf. Dadurch haben wir unser Mieter­portfolio nochmals gestärkt. Die Leer­stands­quote sank weiter auf rekordtiefe 4.0% [4.3% im Vorjahr] und die durchschnittliche Laufzeit unserer Mietverträge (WAULT) blieb per Ende 2023 weitgehend stabil bei 5.0 Jahren.

Betriebsertrag

in CHF Mio.

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Resilientes Portfolio

Unser Portfolio wies per Ende 2023 einen stabilen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf Fair- Value-Basis auf [13.1 im Vorjahr] und umfasste insgesamt 159 [176] Liegen­schaften. Der Anteil der Ent­wicklungs­liegen­schaften lag bei CHF 0.9 Mrd. [1.1]. 2023 mussten wir negative Neu­bewer­tungen von CHF – 250 Mio. [+ 170] verzeichnen, was 1.9% der Jahres­anfangs­basis entspricht. Grund­sätzlich waren Abwer­tungen über das gesamte Portfolio zu beobachten, welche von höheren Diskont­sätzen getrieben waren. Die negativen Diskont­satz­effekte konnten wir durch bessere Vermietungen in den meisten Liegen­schaften abfedern. Bei unseren Entwick­lungs­­projekten konnten wir Wert­zuwächse von CHF 19 Mio. generieren. Im vierten Quartal 2023 haben wir unsere grössten Ent­wicklungs­projekte, die Büro­gebäude Alto Pont-Rouge in Genf und Müller­strasse in Zürich, plangemäss an die Mietenden übergeben und erwarten hier ab 2024 einen deutlichen Beitrag zum Mietertrag.

Im Jahresverlauf haben wir 16 nicht mehr  in unser Port­folio passende Liegen­schaften und Areale veräussert, die Grössten waren hierbei in Olten und Berlingen. In der Gesamtheit haben wir die Objekte zum Wert von CHF 280 Mio. verkauft und damit einen Gewinn von durchschnittlich 7% über dem letzten ermittelten Schätzwert erzielt. Nach längerer Zeit ohne Zukäufe haben wir zum Ende des Jahres zwei Liegen­schaften selektiv dazugekauft: ein kleineres Gebäude in Basel, anliegend an eine Bestands­liegenschaft, zudem das «Fifty-­One» in Zürich-West. Durch dieses aktive Port­­folio­management wird unser Immo­bilien­bestand weiter verbessert und wir schärfen unseren Fokus auf neue, zentral gelegene, nachhaltige und grössere Objekte, welche wir optimiert bewirt­schaften können.


EPRA NTA

in CHF pro Aktie

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FFO I
(fort­ge­führte Geschäfts­bereiche)

in CHF pro Aktie

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Dividendenvorschlag

in CHF pro Aktie

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Asset Management: Vermögens­­wachstum trotz ­allgemeiner Zurück­haltung

Insbesondere im ersten Jahresteil zeigte sich eine deutliche Zurück­haltung bei den Anlegern im Asset Management Bereich. Aufgrund der vorjährigen Rück­schläge auf den Aktien- und Anleihe­märkten gekoppelt mit relativ stabilen Immobilien­preisen wiesen zahlreiche institutionelle Anleger eine erhöhte Immo­bilien­quote auf und es wurden kaum Neuinvestitionen getätigt. Trotz dieser Heraus­forderungen konnten wir unser verwaltetes Vermögen (AuM) um 9% auf CHF 8.4 Mrd. [7.7 im Vorjahr] steigern. Dies gelang uns vor allem durch organische Zuwächse und Thesaurierungen sowie Sach­einlagen von Pensions­kassen und anderen Investoren.

Die Erträge aus dem Asset Management gingen im Berichts­jahr um 4.4% auf CHF 49.7 Mio. [52.0] zurück. Dieser Rückgang beruht vor allem auf nicht durch­geführten Emissionen sowie weniger Transaktionen im Vorjahres­vergleich. Wieder­kehrende Honorare aus der Bau­entwick­lung und anderen Beratungs­dienst­leistungen konnten diesen Rück­gang nur teilweise ausgleichen. Durch Kosten­optimierungen und Skalen­­effekte konnten wir einen guten Teil dieses Rück­gangs ausgleichen, sodass der EBIT-­Beitrag des Segments nur um knapp 10% zurückging. Die grosse Resilienz auch des Asset Manage­ments zeigt sich auch darin, dass wir mit zunehmender Grösse noch stabiler geworden sind: 77% der Erträge sind nun wieder­kehrender Natur [63%].

Gute Finanzkennzahlen

Der konsolidierte EBIT ohne Neubewer­tungen erreichte CHF 403 Mio. [380 im Vorjahr]. Der Betriebs­­aufwand reduzierte sich deutlich auf CHF 269 Mio. mit tieferen Aufwänden für die Immobilien, Personal und Sonstiges. Das Asset Management Geschäft von Swiss Prime Solutions trug CHF 27 Mio. zum konsolidierten EBIT bei, das Retail-­Geschäft von Jelmoli erzielte ­einen leichten Verlust von CHF – 1 Mio., bedingt durch eine reduzierte Konsum­freude vor allem im vierten Quartal. Der Zins­aufwand unserer Finanz­verbindlich­keiten stieg auf CHF 58.5 Mio. [40.1], getrieben durch höhere Referenz­zins­sätze und reguläre Refinanzierungen. Der totale Netto-Finanz­aufwand betrug CHF 76.3 Mio., wovon CHF 14.3 Mio. Fair Value Anpassungen unserer Wandel­anleihen ausmachten, verursacht durch den höheren Aktien­kurs am Jahresende. Es resultierte ein konsolidierter Gewinn nach Neubewertungen von CHF 236.0 Mio. [404.4], wovon ­Neubewertungen CHF – 250.5 Mio. und der ausserordentliche Gewinn aus der Veräus­serung von Wincasa CHF 149.3 Mio. ausmachten. Der FFO I (Operativer Cash Flow vor Veräusserungs­effekten) stieg um 1.3% auf CHF 4.05 pro Aktie [4.00]. Der innere Wert (EPRA NTA) pro Aktie sank marginal auf CHF 101.52 (–1.1%). Der ordent­lichen General­versammlung vom 19. März 2024 wird der Verwaltungs­rat die Aus­schüt­tung einer gegen­über dem Vorj­ahr stabilen Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorge­schlagen, was 82% des erzielten FFO I entspricht. Zum Jahres­schluss­kurs beliefe sich die damit ein­her­gehende Dividenden­rendite auf attraktive 3.8%.

Grüne Refinanzierung und Wachstum finanziert mit Capital Recycling

Unsere konservative Finanzierungs­strategie mit einer starken Eigen­kapital­basis haben wir diszipliniert fortgeführt. Die Finanzierungs­quote des Immo­bilien­portfolios (Loan-to-­Value, LTV) betrug zum Jahres­ende 39.8% [38.8% im Vorjahr]. Die leichte Erhöhung war vor allem auf die Neubewertung des Immo­bilien­port­folios sowie die beiden Ankäufe zum Jahres­ende zurück­zuführen. Freie Mittel aus den Liegen­schafts­verkäufen und dem Verkauf von Wincasa wurden im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie für unsere Entwicklungs­­projekte sowie den gezielten Zukauf in Zürich-­West eingesetzt. Das zinspflichtige Fremd­kapital ohne Leasing betrug zum Stich­tag CHF 5.4 Mrd. und setzte sich zusammen aus breit diversifizierten Quellen am Bank- und Kapital­markt. Die durch­schnitt­liche Laufzeit reduzierte sich leicht auf 4.6 Jahre [5.0]. Der durch­schnitt­liche Zins­satz stieg per Stich­tag auf 1.2% [0.9%], wobei 87% [78%] der Zinsen fixiert waren. 86% unserer Vermögens­werte waren per Stichtag unbelastet, was zusammen mit der niedrigen Finanzierungs­quote die Basis für unser Kreditrating A3 der Ratingagentur Moody’s bildet. Wir verfügten am Jahres­ende über ungenutzte, vertraglich zugesicherte Finanzierungs­linien von CHF 819 Mio. und können dadurch auch weiterhin mit einer sehr hohen operativen und finanziellen Flexibilität agieren.

2023 konnten wir CHF 2.9 Mrd. unseres Fremd­kapitals mit Nach­haltig­keits­bezug erfolgreich refinanzieren oder verlängern. Letzteres vollzogen wir im Rahmen von Verlängerungen unserer Bank­fazilitäten um jeweils ein Jahr; damit sind diese nun bis 2028 bzw. 2029 verlängert und weisen eine weitere Verlängerungs­option um je ein Jahr auf. Zusätzlich konnten wir Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. im Rahmen unseres «Green Finance Frameworks» erfolgreich am Schweizer und am internationalen Kapital­markt platzieren; dies mit rekordtiefen Kredit­spannen für unser Unternehmen.

Optimistischer Ausblick

Für 2024 sind wir mit unserem hoch­wertigen Immo­bilien­port­folio und führenden Asset Management Franchise optimistisch gestimmt.

Im Segment Immobilien konnten wir Ende 2023 unser Gebäude an der Müller­strasse sowie einen Gross­teil der Flächen in Alto Pont-Rouge an die Mieter übergeben. 2024 werden zudem die letzten beiden Labor-Neubauten im Stücki-Park in Basel «live» gehen und am Ende des ersten Quartals erwarten wir den Einzug von Tertianum in Lugano. Demgegen­über werden wir unsere Capital Recycling Strategie fortsetzen und weitere Liegen­schaften verkaufen, um unsere Wachs­tums­investitionen ohne Fremd­kapital zu finan­zieren. Damit fokussieren wir unser Port­folio weiter auf Prime-Lagen mit modernen und nachhaltigen Flächen.

Für unseren Asset Management Bereich erwarten wir wieder ein Ertrags­wachs­tum. Unsere Teams erleben dort in den Gesprächen mit Anlegern einen positi­veren Ton, angetrieben durch die wieder rück­läufigen lang­fristigen Zinsen. Und wir gehen davon aus, dass sich diese Haltung in einem stärkeren Anlage­appetit wider­spiegeln wird. Gleich­zeitig sind wir zuversichtlich, dass wir als starker unabhängiger Asset Manager Markt­anteile gewinnen können.

Unternehmensweit werden wir mit unserer schlankeren Struktur wie ange­kündigt unsere Kosten­basis weiter spürbar senken. Auf Basis der aktuellen Zins­kurve und der auslaufenden Finanzierungen rechnen wir 2024 nur mit einem leicht steigenden Finanzierungs­aufwand.

Zusammengefasst erwarten wir für das Geschäfts­jahr 2024 eine Leer­stands­quote von unter 4% und einen LTV von weiterhin unter 40% für das Immo­bilien­port­folio, eine weitere Er­hö­hung der Assets under Manage­ment bei Swiss Prime Site Solutions auf über CHF 9 Mrd. und eine weitere Steigerung des FFO I der fortgeführten Geschäfts­bereiche zu CHF 4.10 – 4.15 pro Aktie. Wir sind zuver­sichtlich, dass wir diese Ziele für unsere Aktionä­rinnen und Aktionäre erreichen und damit die Basis für eine attraktive, selbst­finanzierte Dividende legen können.