Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen
und Leser

Das letzte Jahr war in vielerlei Hinsicht heraus­fordernd. In diesem anspruchsvollen Umfeld hat Swiss Prime Site bedeutende strate­gische Schritte vollzogen und dabei gute Ergeb­nisse erzielt. Ein starkes Zeichen für die Resilienz unserer Firma und unseres Geschäfts­modells.

 «Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site
als ­fokussiertes ­Immobilien­unternehmen präsentieren.»

Transformatives Jahr

Unser Entscheid zu Jahres­anfang, den operativen Betrieb von Jelmoli nicht weiter fort­zuführen, war ein sehr emotionaler Moment und ist uns nicht leicht­gefallen. Im Zentrum unserer Überle­gungen standen neben der wirtschaft­lichen Betrachtung unsere Sorge um die Neu­orien­tierung der Mitarbei­tenden und die Treue von vielen Kundinnen und Kunden. Wir sind jedoch fest davon überzeugt, dass das Jelmoli-Haus durch die Neu­aus­richtung dazu­gewinnen wird und weiterhin ein sehr belebter städtischer Begegnung­sort bleiben wird. Die einzigartige Bedeutung der Immobilie für die Zürcher Innen­stadt ist uns bewusst und wir werden diese Bedeutung fortwähren lassen. Der zweite grosse Schritt war kurz darauf der Verkauf unseres Bewirt­schaftungs­geschäfts Wincasa an Implenia. Sowohl Wincasa als auch die Implenia-Gruppe sind strate­gische Partner für unser Geschäft und wir freuen uns, die gute Zusammen­arbeit nahtlos fort­zu­setzen.

Heute können wir Ihnen Swiss Prime Site als fokussiertes Immo­bilien­unter­nehmen präsentieren. Seit dem Verkauf von Tertianum im Jahr 2020 ent­wickeln wir uns von einem Konglo­merat mit über 6 000 Mit­arbei­tenden zu einem spezia­lisierten, agilen Unter­nehmen mit bald rund 200 Mit­arbei­tenden und fokus­sieren uns dabei auf unsere Kern­kompetenz, das Immobilien­geschäft. Dabei können wir unser Know-how voll auf unser Portfolio ausrichten und es synergetisch auch für Dritt­­investoren einsetzen. Mit der Fokus­sierung werden wir noch effektiver und effizienter in unseren Geschäfts­abläufen und schärfen dabei unser Unter­nehmens­profil. Unsere ­Immobilien befinden sich an erst­klassigen Lagen, machen vielf­ältige und flexible Nutzungs­arten möglich und ziehen so eine sehr starke, langfristig orientierte Mieter­schaft an. Wachstum erzeugen wir vor allem durch ­unsere hoch­wertigen Entwick­lungen und mit zusätz­lichem externem Kapital im Asset Mana­gement Bereich.

Spannungsvolles Umfeld

Wieder einmal war ein Jahr bedauer­licher­weise geprägt von geo­politi­schen Aus­einander­setzungen weltweit. Die Konflikte in der Ukraine und im Nahen Osten erschüttern uns zutiefst. Wir hoffen stark, dass hier so schnell wie möglich wieder Lösungen gefunden werden. Auf unseren Geschäftsalltag in der Schweiz haben die akuten Konflikt­situationen bisher kaum einen Einfluss. Unsere Mit­arbeit­enden stellen in ihren Gesprächen mit unseren Mietenden und Kunden sehr häufig fest, dass diese den Wohn- und Wirtschafts­standort Schweiz mehr denn je schätzen. Der starke Schweizer Franken, die tiefe Inflation sowie das nach wie vor robuste wirtschaftliche Umfeld sind sicherlich Zeugnis davon. Die Schweiz wird damit einmal mehr ihrem Ruf als «sicherer Hafen» gerecht, in welchem die allermeisten volks­wirtschaft­lichen Indika­toren eine deutlich positivere Entwicklung aufweisen als im übrigen Europa.

Das sich verändernde Inflations- und Zins­umfeld hat im letzten Jahr die Einschätzungen im Immo­bilien­sektor dominierend geprägt und zu einer starken Unsicher­heit beigetragen. Es zeichnet sich jedoch gegen Ende des Jahres eine Trend­wende ab, mit spürbar rückläufiger Inflation. Dabei verbessert sich aus unserer Sicht die Stimmung am Markt spürbar und wir sehen, wie Im­mo­­bilien­­investoren wieder aktiv am Markt auftreten.

Signifikante Meilensteine

Swiss Prime Site hat in diesem sehr bewegten Jahr gute operative Ergeb­nisse erzielt. So konnten wir den vergleich­baren Operativen Cash Flow (FFO) trotz signifikant höherer Zinsen sogar leicht steigern (FFO I CHF 4.05 pro Aktie vs. CHF 4.00 im Jahr 2022). Unsere starke Finanzposition erlaubt es uns, der General­versammlung eine gleich bleibende Dividende von CHF 3.40 pro Aktie vorzuschlagen.

Wir haben weiter von unser grundlegend neuen Finanzierungs­strategie aus 2021 profitiert. Mit einer starken Bilanz und niedriger Verschuldung sowie dem hohen Anteil an unbelastetem Vermögen hat sich die Wahrnehmung von Swiss Prime Site am Kreditmarkt deutlich verbessert: 2023 konnten wir erfolgreich Anleihen in Höhe von CHF 425 Mio. innerhalb unseres «Green Finance Frameworks» am Kapitalmarkt platzieren und trotz der ange­spannten Lage am Bankmarkt auch unsere Kreditlinien mit Nachhaltigkeitsbezug verlängern.    

Besonders stolz sind wir darauf, 2023 zwei Projekte in den wichtigsten Schweizer Wirtschafts­zentren an die neuen Miet­enden übergeben zu haben: in Zürich ein von Grund auf renoviertes Büro­haus, das erste Gross­projekt für zirkuläres Bauen, an Google und in Genf den Neubau Alto Pont-Rouge an die französische Bank BNP Paribas sowie weitere Mietende. Beide Projekte wurden ohne Budget­über­schreitung und termin­gerecht abge­schlossen, was unsere besondere Entwicklungs­kompetenz unter Beweis stellt.
 
Das Immo­bilien­portfolio haben wir auch im letzten Jahr wieder sehr aktiv gemanagt und weiter optimiert, was in einem rekordtiefen Leers­tand von 4% mündete. Im Rahmen unserer Capital Recycling Strategie haben wir zudem ältere Gebäude und Immobilien ausserhalb der Wirtschafts­zentren gewinn­bringend verkauft. Die Erlöse investieren wir vor allem in unser Wachs­tum aus Entwick­lungen wie den bereits genannten und weiteren Bau­projekten. Insgesamt stehen in den Entwick­lungen zentral gelegene Büros, Labors oder Logistik­gebäude im Vorder­grund – es liegt in unserer DNA, dass wir dabei auf höchste Nach­haltig­keits­standards abzielen.

Unser Asset Management Bereich spürte die Verunsicherung auf der Investoren­seite insbesondere im 1. Halbjahr: Es fehlte im gesamten Markt der Appetit für Neuanlagen und damit neues Geld für Zukäufe im Portfolio. Umso mehr konnte Swiss Prime Site Solutions herausstechen und selbst in diesem Umfeld das verwaltete Vermögen um knapp 10% auf CHF 8.4 Mrd. steigern. Unser Team überzeugt dabei am Markt mit Immo­bilien­expertise und leistungs­starken Fonds- und Anlage­produkten. Wir sind mit unserer breiten Erfahrung der bevorzugte Partner für komplexere Trans­aktionen wie beispiels­weise Sach­einlagen von Pensions­kassen oder für Sale- und Lease Back-Transaktionen von Gewerbe­liegen­schaften.

«Trotz des herausfordernden Umfelds wies unser
Asset Management Bereich 2023 ein Wachstum aus.»

Strategischer Ausblick

Swiss Prime Site ist mit der umgesetzten Fokussierung auf die beiden Säulen «Immobilien» und «Asset Management» sehr gut auf­gestellt und wir blicken mit Optimismus in die Zukunft. Nach dem transfor­mativen Jahr 2023 fokussieren wir uns in der nächsten Zeit noch mehr auf die volle Aus­schöpfung des Poten­zials in unserem eigenen Portfolio sowie im Asset Management Bereich. Dabei denken wir vor allem an die nach­folgenden Themen.

Mietwachstum: Hier sehen wir weiteres Potenzial in Bezug auf unsere Flächen und den Mietzins und werden durch die Fokus­sierung in unserem Por­tfolio effizienter.

Entwicklungen: Wir schaffen Wahrzeichen in der Schweiz – das werden wir auch mit dem neuen Jelmoli-Haus erreichen. Sowohl 2024 als auch 2025 werden wir mehrere bereits vermietete Gross­bauten übergeben und planen weitere Projekte wie zum Beispiel Le Grand Passage im Zentrum von Genf.

Asset Management: Unser Ziel ist es, das Asset Management weiter auszu­bauen und zu diversi­fizieren. Dabei wollen wir das Produkt­angebot er­wei­tern, neue Investoren­gruppen erschliessen und Partner­schaften fördern.

Nachhaltigkeit: Wir haben den Anspruch, führend zu sein beim Thema Nach­haltigkeit. Unsere Teams arbeiten täglich daran, mit innovativen Konzepten Ressourcen einzusparen und mit Weit­blick erneuerbare Energien zu fördern. Unser CO₂-Absenkpfad und das zirkuläre Bauen sind dabei die zentralen Steuerungs­elemente.

Mich persönlich erfüllt es mit grossem Stolz, für Swiss Prime Site agieren zu dürfen und mit einem so kompetenten und motivierten Team zu arbeiten. Im Namen des gesamten Verwaltungs­rats danke ich Ihnen, liebe Aktio­närinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihren Zuspruch. Zusammen mit unseren Mietenden, Kunden, Mit­arbei­tenden und Partnern werden wir weiterhin nach­haltigen Wert schaffen durch Lebens­räume, welche unserer modernen Gesell­schaft gerecht werden.

Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident