G esundheitsbewusste Menschen werden sich in Zukunft nicht mehr nur fragen, welche Nahrung sie zu sich nehmen, sondern vermehrt, welchen Räumlichkeiten sie sich aussetzen. Es ist daher an der Zeit, Wohnungen sowie Büros gesundheitsfördernde und produktivitätssteigernde Funktionen zu verleihen. Eine Ambition, die für Immobilieneigentümer, Mieter, Nutzende, aber auch für Behörden und Politik aufgrund der Pandemie an Dynamik gewinnt. Das Thema ist auch ökonomisch relevant: Gemäss einer Studie der Harvard University können Healthy Buildings die Absenzrate und die Krankheitskosten in Unternehmen signifikant senken.

Das Ziel ist es, den Menschen ins Zentrum zu stellen und sein Wohlbefinden in Immobilien zu erhöhen.

Der Mensch im Mittelpunkt 

Das Ziel ist es, den Menschen ins Zentrum zu stellen und sein Wohlbefinden in Immobilien zu Die COVID-19-Pandemie steigert das in den vergangenen Jahren zunehmende Gesundheitsbewusstsein nochmals deutlich. Gleichzeitig ergeben sich neue Anforderungen an Immobilien. Denn Menschen verbringen in der Schweiz bis zu 21 Stunden täglich in Innenräumen. Es gilt, sich dieser vielschichtigen Bedürfnisveränderung anzunehmen. The Healthy Building erhöhen. Dafür werden intelligente Technologien sowie individuelle und auf Nutzende abge- stimmte Dienstleistungen benötigt. Dabei liegt gemäss der Wissensplattform Healthy Building Network der Fokus auf der Optimierung des Innenraumklimas, auf Luft- und Lichtqualität, Akustik sowie einem aktivierenden Innenraum design. Wie entsprechende Büroimmobilien konzipiert sein könnten, zeigen erste Beispiele in Zürich und Basel.

Der erste Eindruck zählt

Immobilien werden künftig via automatische Schiebe- oder Drehtür betreten. In der Eingangshalle werden standardmässig Desinfektionsmittel angeboten. Im Vorbeigehen wird die Körpertemperatur gemessen. Liegt diese im grünen Bereich, erfolgt mit dem berührungslosen Handscanner der Zutritt ins Innere des Gebäudes. Die mit dem System interagierende Liftanlage, wie sie seit Längerem im Prime Tower in Zürich installiert ist, bringt die identifizierte Person direkt auf das gewünschte Stockwerk. Die Lifte sind mit Luftreinigern ausgerüstet, welche die Kabinenluft stets sauber halten.

Die Interaktions- und Transitflächen werden künftig deutlich grosszügiger gehalten.

Gesundheit und Produktivität fördern 

Die Interaktions- und Transitflächen werden künftig deutlich grosszügiger gehalten. So können sich Mitarbeitende öfter und flexibler bewegen, sich einfacher treffen und austauschen. Das Beleuchtungssystem wird auf Human-Centric-Lighting-Technik basieren. Dieses sorgt für ein optimales psychisches und emotionales Wohlbefinden und stimuliert die Produktivität. Alle Materialien werden frei von Stoffen sein, die das Wohlergehen negativ beeinflussen könnten (z. B. flüchtige organische Verbindungen). Im Gegenteil: Sie werden mit einer permanenten antimikrobiellen und geruchsneutralisierenden Beschichtung behandelt.

Bessere Luft führt zu besserem Klima 

Der Messeturm Basel wurde 2020/21 entsprechend revitalisiert. Messungen zeigen eine nachhaltig verbesserte Luftqualität. Ergänzend dazu dient die Begrünung mit Pflanzen als Luftbefeuchter und natürlicher Lärmschutz. Ein weiteres Plus ist die stressreduzierende Wirkung. Die Klimaausstattung ist ein Teil des «Healthy-Building-Ökosystems» und verteilt die gereinigte Raumluft zonenspezifisch in der jeweils adäquaten Temperatur. Möglich machen dies Sensoren, die Wärme, Kälte, Druck sowie den CO₂-Gehalt der Innenraumluft permanent überwachen und bei Abweichungen vom Optimum Steuerungsbefehle auslösen.

Für das Wohlbefinden der Nutzer 

Dienstleistungen wie gesundheitsfördernde Fitness-, Entspannungs- und Verpflegungsangebote auf den Arealen sowie gezielte Farb- und Einrichtungskonzepte adressieren die neuen Bedürfnisse zusätzlich. In Zeiten von Employer Branding und der gesellschaftlichen Sensibilisierung für Gesundheit, wird der menschliche Wohlfühlfaktor in einem «Healthy Building» den Wert und die Attraktivität von Immobilien massgeblich mitbestimmen. Zum Vorteil von Nutzenden, Mietem und Immobilien­eigentümern. 

R und 68% der Emissionen fallen bei Immobilien in der Nutzungsphase an. Voraussetzung für die Dekarbonisierung eines Immobilienportfolios ist deshalb das Wissen um die Zusammensetzung des Fussabdrucks und verbindliche Informationen dazu. Das bei Swiss Prime Site implementierte Energie- und CO₂-Monitoring bildete 2019 die Basis für die Entwicklung des unternehmenseigenen CO₂-Absenkpfads. Die daraus gewonnenen Informationen sind die Grundlage, um einen klimaneutralen Betrieb bis 2040 sicherzustellen. Gleichzeitig dienen sie auch als Kontrollinstrument zur Messung des Fortschritts.

So klar das Ziel, so vielschichtig und komplex sind oft die erforderlichen Strategien. Der Fokus der Anstrengungen liegt auf der Reduktion der direkt beeinflussbaren Emissionen während der Nutzungsphase von Immobilien. Dazu gilt es die Instrumente und Prozesse zu implementieren, welche die erneuerbare Energieversorgung und -produktion sicherstellen. Neben der CO₂-Reduktion innerhalb der eigenen Wertschöpfungskette dürfen auch die indirekten Emissionen nicht ausser Acht gelassen werden. Entstehen doch rund 30% der Belastung während der Rohstoffgewinnung, in der Lieferkette sowie im Materialkreislauf. Die im Betrieb erreichte Transparenz gilt es auch in der Lieferkette und im Gebäudepark zu schaffen. Damit lässt sich ebenfalls in diesem Bereich eine verbindliche Zieldefinition sowie eine Reduktionsstrategie entwickeln.

Die Kreislaufwirtschaft endet nicht bei technischen und ökologischen Kreisläufen. Der Klimawandel erfordert eine tiefgreifende Transformation und Innovation des heute linear ausgelegten Wirtschaftssystems. Für Immobilienunternehmen bedeutet dies, dass das bestehende Geschäftsmodell hinterfragt und mit neuen, innovativen Methoden, kreislauforien tierten Prozessen und neuen Kooperationen weiterentwickelt werden muss. Der Schlüssel zum Erfolg liegt in einer neuen Denkhaltung, die sich in den Werten und der Unternehmenskultur widerspiegeln. Dazu sind eine kontinuierliche Sensibilisierung, Wissensvermittlung sowie die Stärkung der Nachhaltigkeitskompetenz die zentralen Schlüssel.

Warum hat Swiss Prime Site das Areal damals gekauft?

Gianfranco Basso: Das ehemalige Druckzentrum der Neuen Zürcher Zeitung bietet für Immobilienentwickler gute Möglichkeiten. Die hohen Räume, die lange und bedeutungsvolle Historie sowie das Identifikationspotenzial der bestehenden Industrie- und Bürogebäude sind ideal für grosse Projekte. Dies waren wohl 2015 die ausschlaggebenden Argumente, die damals – wie auch heute – für den Kauf sprachen.

Die Lage des Areals ist nicht gerade «prime». Ein Widerspruch?

GB: Schlieren insgesamt und im Speziellen das dortige Quartier sind sehr interessante Cluster für diverse Industrien. Zudem ist das von uns nun erstellte Produkt äusserst attraktiv und in dieser Art einzigartig. Also doch prime!

Was ist das Besondere an so einer Liegenschaft?

GB: Es sind verschiedene Faktoren, die zusammenspielen. Einerseits ist es die Architektur, die mit Backsteinen, Beton, Stahl und viel Licht einzigartige Begegnungsorte ermöglicht und für eine ausgesprochen gute visuelle Kommunikation sorgt. Andererseits ist es aber auch der Charme der Industrie, die grossen Flächen, hohen Räume und Traglasten, die es ermöglichen, auch aussergewöhnliche Nutzungen zu realisieren. Ausserdem spielt auch die Frage der Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Anstatt die bestehenden Gebäude abzureissen und durch einen Neubau zu ersetzen, haben wir die Substanz erhalten, saniert und umgebaut. Damit wurden beträchtliche Ressourcen eingespart.

«Es ist die Offenheit des Areals, die Mischung aus Internationalität und Urbanität sowie das Spannungsfeld, das wir durch den Mix aus Historie und Moderne generieren konnten.»

Was waren die ersten Pläne, die Swiss Prime Site für das Areal hatte?

GB: Die Vision war schon damals, auf dem Areal einen «Innovationsstandort» zu realisieren. Wir kamen dann bald mit unserem jetzigen ersten Ankermieter Zühlke ins Gespräch. Das Beratungsunternehmen hatte auf der anderen Gleisseite sein Hauptquartier und war auf der Suche nach einem neuen Standort.

Gehen wir noch rasch einen Schritt zurück. Wie geht man ein solches Projekt an?

GB: Wir haben einen klassischen Prozess für Produktentwicklungen durchgemacht. Dabei haben wir uns stark auf die sogenannte «Customer Journey» fokussiert. Dabei stellten wir uns in erster Linie die Frage, wer entsprechende Flächen braucht und was auf diesem Areal alles passieren sollte. In Schlieren hat sich über Jahre gleich neben unserem Areal ein eigentliches Biotech-Umfeld entwickelt. Diese Tatsache hat auch unseren ersten Ankermieter Zühlke angesprochen.

Warum haben Sie nicht einfach einen Büroturm hingestellt?

GB: Hätten wir das Projekt für einen grossen Einzelmieter entwickelt, wäre dies allenfalls eine Option gewesen. Ein Büroturm wäre dem einmaligen Areal aber nicht gerecht geworden. Unsere Zielmieter für das Areal wollen ein Umfeld, das ihrem Spirit entspricht und ihnen direkt oder indirekt Schub verleiht. Um für die richtigen Mitarbeitenden attraktiv zu sein, ist die Standortfrage und die Infrastruktur von grosser Bedeutung.

Da wären wir wieder beim «Prime-Produkt».

GB: Korrekt. Und dieses Produkt besteht aus vielerlei Werten und Qualitäten. Die modernen Flächen, die grosszügigen sowie attraktive Begegnungszonen innen und aussen, der Mietermix und insbesondere die Diversität auf dem Areal sind wichtig, um bei einem solchen Projekt überzeugende Resultate zu erreichen.

Konkret gefragt: Was sind die Erfolgsfaktoren des Projekts JED?

GB: Es ist die Offenheit des Areals, die Mischung aus Internationalität und Urbanität sowie das Spannungsfeld, das wir durch den Mix aus Historie und Moderne generieren konnten. Wenn man solche Projekte realisiert, gibt es eine bestimmte Phase, die dem Immobilienentwickler signalisiert, dass man auf dem richtigen Weg ist.

Was ist das für eine Phase?

GB: Ich nenne sie die «Tenant-gets-Tenant»-Phase.

Gab es von behördlicher Seite, also von der Stadt Schlieren, Auflagen oder Widerstände?

GB: Die Stadt war sehr erfreut, dass wir den Austausch suchten. Zudem ist ein Projekt wie JED eine gute Standortförderung. Das Areal des ehemaligen Druckzentrums war früher hermetisch abgeriegelt. Mit unserem Projekt haben wir die Räume geöffnet, das Areal begehbar gemacht, attraktive öffentliche Plätze geschaffen und die Lagequalität deutlich gehoben.

Wenn Sie in die Zukunft schauen: Was wird bei JED noch alles passieren?

GB: Wir haben noch unser Neubauprojekt auf der Landreserve, die wir nutzen wollen. Das Cluster mit den Themen Innovation, Wissenstransfer und Unternehmertum soll dabei weiter gestärkt werden. 

Maximilian Hoffmann, Sie haben unlängst die Zulassung der FINMA für ein neues Immobilien-Anlagevehikel erhalten. War der Weg dorthin steinig?

Maximilian Hoffman: Steinig war er nicht, aber Ausdauer war durchaus gefordert. Ein FINMA-Gesuch besteht im Wesentlichen aus zwei Bestandteilen. Einerseits aus der Bewilligung als Fondsleitung und anderseits aus der Produktgenehmigung für den Immobilienfonds. Zur Erlangung einer Lizenz wird geprüft, ob eine Organisation und ihre Mitarbeitenden die gesetzlichen sowie regulatorischen Anforderungen erfüllen. Zudem, ob die Kapitalvoraussetzungen und die angemessene Betriebsorganisation gegeben sind. Zentral dabei sind die Robustheit des Unternehmens sowie die vorhandenen Kompetenzen und Erfahrungen. Ausserdem gibt es erhebliche Anforderungen ans Risikomanagement und an die Compliance sowie an den Anlegerschutz.

Welche Meilensteine gab es?

MH: Wichtige Meilensteine waren die strategischen Vorbereitungen des Produkts, die Konsultationen mit der FINMA, die Vorprüfung sowie die finale Abnahme selbst. Die Eingabe des finalen Bewilligungsgesuchs «Fondsleitung & Fondsprodukt», die darauffolgende Verfügung im September und schliesslich die Lancierung des ersten Fonds per Anfang November 2021 waren weitere wesentliche Schritte.

Auf welche Segmente konzentrieren Sie sich beim ersten Produkt vornehmlich?

MH: Die Anlagestrategie des Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial sieht vor, in den Bandbreiten von 40 bis 60% in den Büro- und Gewerbesektor, 20 bis 40% in den Einzelhandel und höchstens 10 bis 20% in Spezialimmobilien wie Logistik oder Industrie zu investieren. Bauland könnte auch dazugehören. Eine schweizweite Diversifizierung ist vorgesehen. Die Liegenschaften werden direkt gehalten.

«Umweltaspekte werden in allen Phasen des Investitionsprozesses berücksichtigt.»

Welche Ziele verfolgen Sie mit dem Anlagefonds?

MH: Das erste Ziel haben wir mit einem gesicherten Seed-Portfolio von rund CHF 140 Mio. und einer zusätzlichen Pipeline in der Grössenordnung von rund CHF 180 Mio. bereits erreicht. Das mittelfristige Volumen von CHF 1 Mrd. wollen wir mit einem strategiekonformen Wachstum von rund CHF 300 Mio. pro Jahr schaffen. Die Kotierung an der SIX ist in drei bis fünf Jahren geplant.

Und wie würden Sie die Anlagestrategie umschreiben?

MH: Wir verfolgen die sogenannte «AB-BA» Strategie. Der Investitionsfokus liegt auf A-Städten mit B-Lagen oder auf B-Städten mit A-Lagen. Mit unserem aktiven Managementansatz zielen wir auf die Erwirtschaftung von stabilen Cashflows und eine niedrige Leerstandsquote.

Wie gedenken Sie beim Portfolioaufbau vorzugehen?

MH: Das erwähnte Startportfolio weist eine exzellente Bruttorendite von 5.1%, eine Leerstandsquote von sehr tiefen 1.3% und einer restlichen durchschnittliche Mietlaufzeit von 6.1 Jahren auf. Das sind sehr gute Werte. Ein strategiekonformes weiteres Wachstum steht bei uns im Vordergrund. Zukäufe werden dabei stets auf ihre Auswirkung im Rahmen der Gesamtperformance des Fonds geprüft. So können wir den Zielkorridor der Ausschüttungsrendite stetig im Fokus halten.

Können Sie etwas über die Zielrendite sagen?

MH: Die Ausschüttungsrendite auf dem Startportfolio beträgt bei Annahme einer martüblichen Fremdfinanzierung von ca. 25% rund 3.9%. Als mittelfristigen Zielkorridor für die Anlagerendite streben wir zwischen 4.5% und 5.5% an.

«Wir verfolgen die sogenannte «AB-BA»-Strategie. Der Investitionsfokus liegt auf A-Städten mit B-Lagen oder auf B-Städten mit A-Lagen.»

Was macht den Fonds attraktiv?

MH: Investoren profitieren bei unserem Fonds von einer Einstiegsmöglichkeit ohne Agio zum Nettoinventarwert. Mit dem gesicherten Startportfolio erhalten Investoren darüber hinaus bereits von Beginn weg Zugang zu einem ausbalancierten Immobilienbestand mit attraktivem Risiko-Ertrags-Profil und eine hohe Produktstabilität. Daneben profitieren sie auch massgeblich von unserem dynamischen und volumenabhängigen Gebührenmodell. Ein weiteres Plus: Die Ausgabekommission sinkt bei zunehmendem Zeichnungsvolumen.

Nachhaltigkeit ist bei Investorenein wichtiges Thema. Wo steht Swiss Prime Site Solutions?

MH: Umweltaspekte werden in allen Phasen des Investitionsprozesses berücksichtigt. Generell setzt der Fonds auf die Standards der Swiss Prime Site-Gruppe und appliziert die gleichen Kriterien. Langfristige Ziele sind die Orientierung an nationalen und internationalen Rahmenbedingungen.

Wie können Fondsanteile erworben werden?

MH: Für Investoren und Interessierte haben wir eigens ein schlagfertiges Team zusammengestellt. Beim  persönlichen Gespräch wird der Austausch gepflegt sowie Erwartungen und Ziele abgeglichen. Die Zeichnung erfolgt über eine Depotbank. Nach der Erstemission können die Anteile täglich ausserbörslich gehandelt werden. Zudem werden diese auch am Sekundärmarkt geführt.

Be reits seit Jahren wächst der Bedarf an flexiblen Büro- und Gewerbeflächen. Swiss Prime Site hat mit Entwicklungsprojekten wie dem YOND in Zürich diesbezüglich erste erfolgreiche Immobilien realisiert. Mieter haben dort die Möglichkeit, die Flächen entsprechend ihren unternehmerischen oder marktbedingten Bedürfnissen anzupassen. Doch neben dem Angebot von klassisch mietbaren flexiblen Flächen wurde auch offenbar, dass kurzfristig benötigte Büroflächen – im Sinne von Co-Working – eine grosse Zukunft haben. Daraus ist die Zusammenarbeit mit Anbietern wie Regus im Stücki Park Basel oder eine Partnerschaft mit FlexOffice an mittlerweilen sechs Standorten in der ganzen Schweiz entstanden. Veränderte Arbeitszeitmodelle, mobiles Arbeiten oder auch zunehmendes Homeoffice führen dazu, dass Büroflächen als eine von vielen Dienstleistungen wahrgenommen und «konsumiert» werden. Zudem wollen Unternehmen bei Engpässen oder um ihren Mitarbeitenden entgegenzukommen, CoWorking bedürfnisgerecht handhaben können.

Der Trend heisst … «Space as a service»

Die Markttendenz hält an. Im Zuge dessen, sind entsprechende Angebote für verschiedene weitere Nutzungen entstanden. In Zusammenarbeit mit Wincasa ist Swiss Prime Site beispielsweise eine Partnerschaft mit memox eingegangen. Das Start-up bietet an erstklassig gelegenen Standorten Räume für Meetings und Workshops an. Die Flächen sind vollumfänglich eingerichtet, sodass Mieter sofort loslegen können. Für das Angebot sehen sowohl Swiss Prime Site innerhalb ihres Immobilienportfolios von beinahe 200 Liegenschaften wie auch Wincasa in den Immobilien ihrer Kunden grosses Potenzial. In Sachen Flexibilisierung und der sogenannten «Servitization» geht Swiss Prime Site im Stücki Park Basel sogar einen Schritt weiter. Dort ist Mitte 2021 die eigen­entwickelte Plattform «ZIP» entstanden. ZIP funktioniert nach dem Prinzip «plug & work». Sprich: Einziehen und loslegen. Dort werden Teams oder kleineren Unternehmen komplett ausgebaute Büros sowie Meeting­räume angeboten. Diese sind auf Wunsch hochwertig möbliert, verfügen über modernste Infrastruktur sowie viele Dienstleistungen und Annehmlichkeiten vor Ort. Typischerweise werden die Flächen für mehrere Monate gemietet. Das nähere Umfeld des ZIP ist urban und bietet viel: Das grösste Fitnesscenter der Region, Einkaufsmöglichkeiten, Bars, Restaurants, Hotel, Kinos und eine Bowlingarena. Der nächste Dominostein bei der Flexibilisierung von Nutzungen zeichnet sich bereits ab: Laborflächen.

Veränderungen bei den Büro- und Gewerbeflächen waren erst der Anfang. Nun ist hochflexibler und moderner Raum für Forschung und Laboratorien gefragt.

The hot topic … «Lab as a service»

Traditionell ist die Schweiz die erste Adresse für Life Science-Unternehmen. Entsprechend gross ist der Bedarf an Forschungs- und Laborflächen. An verschiedenen Standorten in der Schweiz sollen dereinst Start-ups oder auch ganze Unternehmen vom ersten Tag des Mietvertrages mit ihrer Forschung und Arbeit beginnen können. Dadurch sparen die Mieter Zeit sowie finanzielle Ressourcen, welche sie so primär in ihr Kerngeschäft – die Forschung – investieren können. Interessenten können sich zwischen unterschiedlichen Ausbaustandards entscheiden sowie den individuellen Dienstleistungsgrad einfach und rasch bestimmen. Wie bei anderen Flächen, welche bereits eine Flexibilisierung erfahren haben, stehen dabei die Bedürfnisse der Endnutzer im Vordergrund. Bei der Standortfindung spielt die Nähe zu bestehenden «Clustern» oder «Ökosystemen» im Bereich Life Science eine grosse Rolle. Aus der Historie eignet sich beispielsweise die Region Basel mit ihrer prägenden Pharmaindustrie hervorragend dazu. Für den zweiten Standort steht die Region Zürich im Fokus. Die Limmatstadt ist Heimat der Eidgenössischen Technischen Hochschule (ETH) und von zahlreichen nationalen und internationalen Technologieunternehmen. Entsprechend sind Laborflächen besonders gefragt.

Flexibel und kundennah in die Zukunft

Die Entwicklungen im Immobilienmarkt schreiten mit grossen Schritten voran. Veränderungen bei den Büro- und Gewerbeflächen waren erst der Anfang. Nun ist hochflexibler und moderner Raum für Forschung und Laboratorien gefragt. Wie bei allem zeigt sich, dass die Flexibilität des eigenen Geschäftsmodells und die gelebte Kundennähe über die Zukunftsfähigkeit von Unternehmen entscheiden. Swiss Prime Site geht mit den eingegangenen Partnerschaften und den Entwicklungsprojekten den eingeschlagenen erfolgreichen Weg konstant weiter.

N eben grossen Bauvorhaben, die in den letzten Jahren landauf und landab im Bereich Logistikimmobilien verwirklicht wurden, entstanden auch verschiedene Investitionsgefässe und Anlagegruppen, die an dieser ausserordentlichen Entwicklung partizipieren wollen. Mittlerweile gibt es beinahe keine Immobiliengesellschaft, welche nicht (auch) die Nutzungsart «Logistik» im Portfolio führt. Credit Suisse fasste diese Dynamik in ihrem Logistikimmobilienreport wie folgt zusammen: «Die zu bewältigenden Güterströme sind enorm und steigen weiter überdurchschnittlich an. […] Onlinehandel, Urbanisierung und Digitalisierung sind die Megatrends, welche die Marktentwicklung prägen.» Tatsächlich ist der Bedarf an entsprechenden Liegenschaften, aufgrund der genannten Strömungen, in den letzten Jahren stark angestiegen. Die Basis dazu liefern die Zahlen einer Marktstudie für die Schweiz. Zwischen 2006 und 2019 wuchs das Logistikvolumen der Schweiz mit rund 2% pro Jahr kontinuierlich an.

Von den gut 184 Liegenschaften zählen aktuell 9% zur Kategorie Logistik und Infrastruktur.

Projekte in Genf und Zürich

Swiss Prime Site Immobilien verfügt über ein Objektportfolio mit einem Marktwert von rund CHF 12.8 Milliarden. Von den gut 184 Liegenschaften zählen aktuell 9% zur Kategorie Logistik und Infrastruktur. Zwei Grossprojekte in diesem Bereich wurden in den vergangenen 24 Monaten teilweise beendet und in den Bestand überführt. West-Log ist eine Immobilie für Stadtlogistik. Sie liegt neben dem Bahnhof Zürich-Altstetten, in unmittelbarer Nähe einer Tramlinie in Richtung Innenstadt und an der A1, der wichtigsten Autobahn der Schweiz. Bei den ersten beiden Geschossen, handelt es sich um zwei überhohe Etagen, wo sich automatisierte Lagereinrichtungen sowie Verkaufs- und Showrooms befinden. Die oberen Stockwerke sind als Büroflächen konzipiert. Das Areal Espace Tourbillon befindet sich – vergleichbar mit dem West-Log in Zürich – am Stadtrand von Genf. Die fünf flexiblen Gewerbebauten eignen sich bestens für Unternehmen aus den Bereichen Hightech, Biotech, Cleantech und Forschung und Entwicklung sowie für Gewerbe-, Handels- oder Dienstleistungsfirmen. Ganz dem Zeitgeist und den Bedürfnissen von Industrie, Handwerk und Retail entsprechend, dienen die drei dazugehörigen unterirdischen Stockwerke als Logistikplattform mit Infrastruktur für LKWs und weitere Transportarten.

Gemäss verschiedenen Studien ist und bleibt Logistik für Immobilieninvestoren in Europa eine lohnende Nutzungskategorie.

Nutzung von Reserven im Bestand

Swiss Prime Site Immobilien verfügt innerhalb des bestehenden Immobilienportfolios über vielversprechende Bestandsobjekte, welche die Kriterien für erfolgreiche Logistikdrehscheiben erfüllen. Eines davon ist das Iseli-Areal, das sich in Regensdorf befindet. Das Gewerbegrundstück nahe der Stadt Zürich umfasst eine Fläche von rund 25 000 m². Darauf stehen acht multifunktionale Hallen mit spezialisierten Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben aus der Bau- und Maschinenindustrie. Der Standort Regensdorf wird in den kommenden Jahren durch die Fertigstellung des Entwicklungsgebiets Bahnhof Nord sowie den Ausbau des Gubristtunnels zusätzlich an Attraktivität gewinnen. Das Areal hat einen eigenen Eisenbahnanschluss, ist für die gewerbliche Nutzung vorgesehen und verfügt über beträchtliches Logistik- und Verdichtungspotenzial.

Swiss Prime Site Immobilien sieht sich für eine noch globalere, hoch digitalisierte und mobilere Zukunft gut gerüstet.

Zukauf attraktiver neuer Standorte

Anfang 2020 hat Swiss Prime Site Immobilien zwei bestehende Logistikliegenschaften an zentraler Lage im Kanton Basel-Land erworben. Die Nähe zur Stadt Basel, die gute Erreichbarkeit der Autobahnen A2 und A3 sowie die unweit gelegenen Grenzübergänge nach Deutschland und Frankreich bieten eine attraktive Ausgangslage und weiteres Entwicklungs­potenzial. Später folgte der Zukauf einer Logistikliegenschaft in der Region Zürich (Buchs). Das Objekt verfügt über eine Grundstücksfläche von rund 20 000 m² und befindet sich in einem aus logistischer Sicht wichtigen Cluster. Im Frühling 2021 kam die letzte bedeutende Akquisition in diesem Bereich hinzu. An gut erschlossener Lage, in der Nähe des Bahnhofs Zürich Altstetten und nur einen Steinwurf von der bestehenden Immobilie West-Log entfernt, konnte eine weitere Schlüsselparzelle erworben werden. Die derzeit als Lager- und Distributionsliegenschaft dienende Immobilie ergänzt die Entwicklungspipeline in der Stadt Zürich geradezu ideal.

Swiss Prime Site Immobilien sieht sich für eine noch globalere, hoch digitalisierte und mobilere Zukunft gut gerüstet.

Von wo aus arbeiten Sie gerade?

Andrea Schaller: Auch wenn wir uns jetzt über einen Teams-Call sehen, bin ich doch im Büro.

Macarena Concha: Ich melde mich zwar von zu Hause aus, bin aber sozusagen fast mit einem «digitalen Sprint» zu unserem Gespräch herangeeilt …

Warum zu Hause beziehungsweise im Büro? Weshalb geeilt?

AS: Gewisse Arbeiten kann ich schlecht von zu Hause aus erledigen. Oft benötige ich die direkte und persönliche Interaktion mit meinen Kollegen, weshalb ich viel vor Ort im Prime Tower sein muss.

MC: Ich bin etwa hälftig im Büro und zu Hause. Vorhin war ich quasi «beim Anwalt». Wir mussten einem Projekt juristisch noch den letzten Schliff geben.

«Es ist eine sehr vielseitige Aufgabe. Jeder Tag ist anders und bringt neue Fragestellungen mit sich, die es zu lösen gilt.»
Andrea Schaller

Beschreiben Sie doch Ihren Beruf in ein paar Sätzen.

MC: Kurz gesagt, bin ich sehr viel auf Baustellen unterwegs. Ich treibe unsere zahlreichen Immobilienprojekte voran und bin verantwortlich, dass wir im Zeitplan bleiben. Mein Ziel als Entwicklerin ist es, dass wir sehr gute Produkte auf den Markt bringen, die unsere Kunden zufriedenstellen.

AS: Ich habe derzeit auch mit vielen «Baustellen» zu tun. Dies jedoch im übertragenen Sinne [lacht]. Ich bin für die Kommunikation von Swiss Prime Site Solutions und Swiss Prime Anlagestiftung verantwortlich. Das umfasst klassische und digitale Kommunikation, Branding und Storytelling.

Was macht in Ihren Augen Ihre Stelle aus?

AS: Es ist eine sehr vielseitige Aufgabe. Jeder Tag ist anders und bringt neue Fragestellungen mit sich, die es zu lösen gilt. Das Wenige, das an «daily business» anfällt, mache ich quasi nebenbei oder am Rande. Ich kann mich jeden Tag einbringen und etwas bewegen.

MC: Die Vielseitigkeit kann ich für meinen Teil absolut bestätigen. Der hohe Grad an Flexibilität in meiner Tätigkeit gefällt mir ausserordentlich. Zudem wird man bei uns gehört und die Meinung, die man einbringt, zählt. Das gefällt mir.

«Wenn ich kurz in mich reinhorche, höre ich das Lied «Try» von Pink. Der Song ist in vielerlei Hinsicht ein Aufruf dazu, an Träumen und Wünschen festzuhalten.»
Macarena Concha

Warum tun Sie, was Sie tun, und nicht etwas anderes?

AS: Ich bin eine offene und kommunikative Person. Ich versuche stets das grosse Ganze im Blickfeld zu haben und zu verstehen. Genau das habe ich in meinem Beruf.

MC: Architektur ist das, was mir Spass macht. Ich brauche Gestaltungsfreiheit und Möglichkeiten, mich und meine Ideen sowie meine Kreativität einzubringen. Weil ich, wie Andrea bereits erwähnte, die grossen Zusammenhänge sehen und mitgestalten möchte, bin ich bei Swiss Prime Site.

Sie beide haben Kinder. Wie haben Sie sich privat organisiert?

AS: Die Situation war und ist teilweise immer noch sehr aussergewöhnlich. Ich bin alleinerziehende Mutter und musste dadurch einiges Geschick an den Tag legen, um mich und meine schulpflichtige Tochter zu organisieren. Zum Glück habe ich Familie und Bekannte, die mir – so gut es ging – halfen. Ehrlich gesagt, war ich sehr froh, als wir letzten Sommer wieder einigermassen normal zur Arbeit gehen und ich meine Kolleginnen und Kollegen regelmässiger sehen konnte. Manchmal habe ich das Gefühl, mich in vier Personen teilen zu müssen, um allem und allen um mich herum gerecht zu werden.

MC: Ich kann Andrea nur beipflichten. Es war eine harte Zeit. Mein Mann und ich mussten uns selbst und unsere Kinder um unsere Arbeit herum organisieren. Bei uns kommt erschwerend hinzu, dass wir keine Verwandten in der Nähe haben, die uns mit den Kindern unterstützen können. Insbesondere wenn sie krank werden, treten Organisationsprobleme auf. Dabei kommt mir aber die Flexibilität, die ich im Job habe, zugute. Manchmal habe ich mich am Nachmittag um die Kinder gekümmert und meine Arbeit dann erst spät am Abend erledigt.

Was ist das Beste und das Schlimmste in Ihrem Arbeitsalltag?

MC: An meinem Job mag ich am meisten, dass ich im übertragenen Sinne fast immer auf der «grünen Wiese» beginnen kann. Ich schöpfe sehr viel Kraft und Kreativität aus dieser Flexibilität. Was ich hingegen gar nicht mag, sind lange Meetings ohne klare Zielsetzung.

AS: Genau. Seit wir nun auf digitale Meetings ausweichen müssen, hat deren Anzahl und Länge deutlich zugenommen, weil mehr Abstimmung notwendig geworden ist. Was ich an meinem Job liebe, ist, dass ich in der Berichterstattung wie auch in der allgemeinen Kommunikationsarbeit viel meiner Kreativität reinpacken kann. Nichts ist verboten, solange es einen Mehrwert bringt und man gute Argumente dafür hat.

Was wäre der Titel des Songs, der Ihnen einfällt, wenn Sie an Ihre berufliche Aufgabe denken?

AS: Bei mir wäre es eindeutig «I’m still standing!» von Elton John. Damit keine Missverständnisse entstehen: Es geht dabei darum, dass ich im Lockdown beginnen musste und mir dadurch Vieles sehr mühsam erarbeiten musste. Aber: Alles ist gut!

MC: Wenn ich kurz in mich reinhorche, höre ich das Lied «Try» von Pink. Der Song ist in vielerlei Hinsicht ein Aufruf dazu, an Träumen und Wünschen festzuhalten. Dies, obwohl Vieles in unserem Leben nicht einfach ist, und es eben auch bedeutet, gewisse Risiken einzugehen, um etwas zu erreichen. 

Swiss Prime Site ist sich der Verantwortung im Bereich Klimaschutz bewusst und setzt sich seit geraumer Zeit dafür ein, ihren Beitrag zum 1.5-Grad-Ziel des Pariser Klima­abkommens sowie zum Schweizer Netto-Null-Ziel des Bundesrats für 2050 leisten zu können. Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben hat das Unternehmen 2019 einen CO₂ Absenkpfad für das gesamte selbstgehaltene Immobilien­portfolio entwickelt und diesen im Berichts jahr weiter verschärft. Swiss Prime Sitesetzt dank aktiver Bewirtschaftung einen Absenkpfad um, der unter dem 1.5-Grad-Szenario liegt. Bis 2040 werden rund CHF 650 Mio. investiert, um im gleichen Zeitraum Klima neutralität für den Betrieb des Immobilien­portfolios zu erreichen. Neben den Investitionen in erneuerbare Energien liegt ein Grossteil der Auf wendungen bei Gebäude hüllen sanierungen. Gleichzeitig werden Ressourcen für Heizungs­ersatz­massnahmen aufge wendet. Damit werden die Emissionen aus eigener Kraft so weit als möglich reduziert. Für die voraussichtlich nicht vermeidbaren Emissionen werden weiterführende Massnahmen ausserhalb des Immobilien­portfolios evaluiert, um eine Klimaneutralität des Immobilienportfolios bis 2040 zu erreichen.

Mehr zum Absenkpfad

Die Akara-Gruppe wurde 2016 ge­gründet und zu einem durch die FINMA regulierten Fondsanbieter mit Fokus auf Wohn- und Kommerz­im­mobilien entwickelt. Die Gruppe beschäftigt insgesamt rund 50 spezialisierte Immo­bilien­fachkräfte und bietet Immo­bilien­dienstleistungen in den Bereichen Entwicklung, Realisation, Bewirtschaftung und Vermarktung. Die Real Estate Assets under Management betragen insgesamt rund CHF 2.3 Mrd. und setzen sich aus einem Immobilienfonds für steuerbefreite Vorsorge­einrichtungen, einem Private Equity Produkt für qualifizierte Anleger und einer Entwicklungspipeline von über CHF 240 Mio. zusammen.

Es ist geplant, die Akara-Gruppe im Verlauf des Geschäftsjahrs 2022 in die Swiss Prime Site Solutions zu integrieren und die beiden Fondsleitungen zu fusionieren. Durch die beabsichtigte Zusammenlegung wächst Swiss Prime Site Solutions zu einem der führenden Schweizer Real Estate Asset Manager mit Real Estate Assets under Management (inkl. Entwicklungs­pipeline) von über CHF 6.5 Mrd. und einem erwarteten EBIT-Beitrag 2022 von CHF 27 bis 28 Mio. Mit der Akqui­sition kann Swiss Prime Site Solutions ihre Kundenbasis deutlich ausbauen und die bestehende Real Estate Investment Plattform mit zusätzlichen Produkt- und Fondskategorien wie Real Estate Private Equity Investments erweitern.

Mehr Zur AkARA-Gruppe

Unter SDG 11, einem der 17 nachhaltigen Ziele und Entwicklungen der Vereinigten Nationen, fallen Städte und Gemeinden. Diese sollen inklusiv, sicher, widerstandsfähig und nachhaltig gestaltet werden. Dadurch wird ein Gleichgewicht zwischen sozialer, wirtschaftlicher und ökologischer Nachhaltigkeit angestrebt. Swiss Prime Site entwickelt unter diesen Gesichtspunkten das Maag Areal weiter. «maaglive» ergänzt die bereits bestehenden Büroflächen auf dem Areal mit Wohnen und Kultur. So sollen ein beträchtlicher Teil der flexibel nutzbaren Flächen für kulturelle Aktivitäten geöffnet werden. Die drei Gebäude werden zudem um einen neuen baumbestandenen Quartierplatz angeordnet, der zusammen mit weiteren Grünflächen zur Hitzeminderung in Zürich-West beitragen wird. Dies geht Hand in Hand mit dem Klimaziel von Swiss Prime Site, bis 2040 die Emissionen auf netto-null zu reduzieren.

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Madaster ist ein Online-Register für verbaute Materialien und Produkte. Die Dokumentation, Registrierung und Archivierung der in Gebäuden und Bauobjekten verwendeten Materialien fördert intelligentes Design, vermeidet Abfall und erleichtert deren Abbruch sowie Wiederverwendung der Materialien. Die Partnerschaft mit Madaster steht im Einklang mit den Nachhaltigkeitszielen und -massnahmen von Swiss Prime Site. Ein herausragendes Beispiel für ein innovatives Kreislaufprojekt im Rahmen einer Totalsanierung ist der neue Standort von Google in Zürich (Müllerstrasse 16/20). Im Juli 2021 haben die Bauarbeiten begonnen, um das rund 24 000 m² grosse Gebäude in eine hochmoderne Liegenschaft mit höchstem Nachhaltigkeitsstandard zu verwandeln. Nach der Fertigstellung Ende 2023 wird das Gebäude nach den Normen von SNBS und Minergie zertifiziert sein.

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