Geschäftsjahr 2019 mit sehr guten Resultaten

Betriebsertrag

1259

Mio. CHF Betriebsertrag
+3.7% zum Vorjahr

EBIT

628

Mio. CHF Betriebsgewinn
+31.3% zum Vorjahr

Gewinn

609

Mio. CHF Gewinn
+95.7% zum Vorjahr

Immobilienportfolio

11.8

Mrd. CHF Fair Value
+5.0% zum Vorjahr

Leerstand

4.7

Prozent Leerstand
−0.1 %-Punkte zum Vorjahr

Projektpipeline

2.0

Mrd. CHF Investitionen
unverändert zum Vorjahr

NAV

71.9

CHF pro Aktie nach latenten Steuern
+6.1% zum Vorjahr

EPS

4.1

CHF ohne Neubewertungen und latente Steuern
+4.8% zum Vorjahr

Ausschüttung

3.8

CHF Brutto pro Aktie*
unverändert zum Vorjahr
*Antrag an die Generalversammlung

Geschätzte Aktionär­innen und Aktionäre

Die nach wie vor hohe Nachfrage nach erstklassigen Rendite­liegenschaften sorgte für eine positive Entwicklung auf den Immobilienmärkten. Unter diesen Rahmenbedingungen und dank aktivem Portfolio ­Management kann Swiss Prime Site für das Geschäftsjahr 2019 wiederum sehr gute Resultate ausweisen.

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Die nach wie vor hohe Nachfrage nach erstklassigen Rendite­liegenschaften sorgte für eine positive Entwicklung auf den Immobilienmärkten. Unter diesen Rahmenbedingungen und dank aktivem Portfolio ­Management kann Swiss Prime Site für das Geschäftsjahr 2019 wiederum sehr gute Resultate ausweisen.

­Der Betriebsertrag ist um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. gewachsen. Beide Segmente Immobilien und Dienstleistungen trugen positiv zum erfreulichen Anstieg bei. Im Kerngeschäft Immobilien erhöhte sich der Ertrag um 2.0%. Die immobiliennahen Dienstleistungen steigerten ihren Beitrag zur Gruppe um 4.8% gegenüber dem Vorjahr. Im Jahresverlauf wuchs das Immobilienportfolio um 5.0% auf CHF 11.8 Mrd. Die Qualität des Portfolios zeigt sich in der reduzierten Leerstandsquote von 4.7% [4.8%] und der im Marktvergleich nach wie vor attraktiven Nettorendite von 3.5% [3.6%]. Der erzielte Gewinn stieg deutlich auf CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Neben operativen Verbesserungen führten Wertsteigerungen im Liegenschaftsportfolio sowie ein einmaliger positiver Steuereffekt aufgrund von Steuersenkungen in einigen Kantonen zu diesem erfreulichen Resultat.

Für 2020 gehen wir davon aus, dass die ökonomischen und politischen Bedingungen im Rahmen des Vorjahres bleiben werden. Dies dürfte für uns wie auch die Immobilienbranche vielfältige Chancen bieten: Abgeschlossene Projektentwicklungen, das aktive Asset-, Portfolio- und Leerstandsmanagement, wiederkehrende Erträge aus Immobilienentwicklungen sowie die weitere Realisation der Projektpipeline werden sich 2020 positiv auf die Erreichung der operativen und strategischen Ziele im Kerngeschäft Immobilien auswirken. Aus dem immobiliennahen Segment Dienstleistungen erwarten wir solide Beiträge. Die Veräusserung der Tertianum Gruppe wird darüber hinaus zu einem einmaligen Gewinnzuwachs, vor Neubewertungen und latenten Steuern, führen. An einer attraktiven Ausschüttungspolitik werden wir festhalten.

Ich danke unseren werten Aktionären, Kunden und Partnern für das Vertrauen und die Unterstützung. Mein Dank gilt ebenfalls allen Mitarbeitenden und dem Management der gesamten Swiss Prime Site-Gruppe. Gemeinsam mit ihnen hat sich Swiss Prime Site in meiner Zeit als Verwaltungsrat und auch Verwaltungsratspräsident zu einem erfolgreichen Unternehmen der Immobilienbranche entwickelt.

Prof. em. Dr. Hans Peter Wehrli
Präsident des Verwaltungsrats

Bericht zum Geschäftsjahr 2019

2019 war für Swiss Prime Site ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Der Betriebsertrag ist um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. gewachsen. Die Segmente Immobilien und Dienstleistungen trugen beide positiv zum erfreulichen Anstieg bei. Im Kerngeschäft Immobilien erhöhte sich der Ertrag um 2.0%.

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KGV, ROE und GPA, alles klar?!

2019 war für Swiss Prime Site ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Der Betriebsertrag ist um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. gewachsen. Die Segmente Immobilien und Dienstleistungen trugen beide positiv zum erfreulichen Anstieg bei. Im Kerngeschäft Immobilien erhöhte sich der Ertrag um 2.0%. Die immobiliennahen Dienstleistungen steigerten ihren Beitrag zur Gruppe um 4.8% gegenüber dem Vorjahr. Im Jahresverlauf wuchs das Immobilienportfolio um 5.0% auf CHF 11.8 Mrd. Die Qualität des Portfolios zeigt sich in der reduzierten Leerstandsquote von 4.7% [4.8%] und der im Marktvergleich attraktiven Nettorendite von 3.5% [3.6%]. Der erzielte Gewinn stieg deutlich auf CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Neben operativen Verbesserungen führten Wertsteigerungen im Liegenschaftsportfolio sowie ein einmaliger positiver Steuereffekt aufgrund von Steuersenkungen in einigen Kantonen zu diesem Resultat. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet Swiss Prime Site ein steigendes Ergebnis auf operativer Ebene vor Neubewertungen und latenten Steuern. Darin enthalten ist ein wesentlicher Gewinn aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe.

Nach einem guten Start ins Jahr entwickelte sich die Schweizer Wirtschaft im 2. Semester 2019 verhalten. Einerseits sorgten globale Unsicherheiten für eine weniger ausgeprägte internationale Nachfrage nach helvetischen Dienstleistungen und Gütern. Andererseits bremste die Aufwertung des Frankens zusätzlich das Wachstum. Damit zusammenhängend trübte sich die Binnenkonjunktur trotz günstigen Refinanzierungsopportunitäten etwas ein. Das für Immobilien attraktive Zinsumfeld und die hohe Nachfrage nach erstklassigen Renditeliegenschaften sorgten jedoch für eine positive Entwicklung auf dem für Swiss Prime Site relevanten Immobilienmarkt. Unter diesen Rahmenbedingungen und dank aktivem Portfolio Management kann Swiss Prime Site 2019 wiederum gute Resultate ausweisen.

Das Kerngeschäft Immobilien trug den Löwenanteil zur guten Geschäftsentwicklung der Gruppe bei. Über das gesamte Geschäftsjahr 2019 gesehen, konnten 128 000 m2 (~8% der vermietbaren Flächen) neu oder wiedervermietet werden. Swiss Prime Site Immobilien arrondierte opportunistisch das Portfolio leicht und veräusserte im Verlauf des Jahres kleinere Liegenschaften. Der Abverkauf von Gewerbeflächen im Stockwerkeigentum eines Gebäudes des Projekts Espace Tourbillon in Genf läuft wie geplant. Die ersten Verkäufe verschiedener Flächen fanden im 2. Halbjahr statt. In das moderne und architektonisch offene YOND in Zürich-Albisrieden sind einige Mieter bereits eingezogen. In der Schönburg in Bern konnten beinahe alle der 142 Wohnungen und die Retailflächen den Mietern übergeben werden. Die Eröffnung des Hotels mit 180 Betten wird 2020 erfolgen. Die weiteren Projekte im Bau, welche innerhalb der Pipeline rund CHF 560 Mio. umfassen, sind sehr gut unterwegs. Die bestehenden Gebäude im Grossprojekt JED in Schlieren werden auf die Bedürfnisse der beiden Ankermieter angepasst. Im 2. Halbjahr 2019 wurde ein Gastronomiebetreiber für den Betrieb verschiedener Restaurations- und Eventformate auf dem Areal ausgewählt. Dies dürfte die bereits hohe Attraktivität des JED weiter steigern. Im Stücki Park in Basel schreitet der Bau der Büro- und Laborflächen der ersten Etappe gut voran. Im Fachmarkt a1 in Oftringen konnten erste umgebaute Flächen wieder in Betrieb genommen werden. Derzeit sind weitere acht Entwicklungsprojekte in Planung. Das Investitionsvolumen für diese Vorhaben beträgt rund CHF 940 Mio. Die beiden Projekte aus dem Bereich Leben im Alter in Olten und Paradiso sind zu 100% und langfristig an Tertianum vermietet. Für die Bauvorhaben in Lancy (Alto Pont-Rouge) und Basel-Stadt (Stücki Park) ist Nachfrage vorhanden. Die Baubewilligung für den JED Neubau (2226) in Schlieren liegt vor. Für das Projekt maaglive in Zürich-West startete im Herbst 2019 der Architekturwettbewerb.

Das Segment Dienstleistungen entwickelte sich im Rahmen der Erwartungen. In einem anspruchsvollen Markt steigerte Wincasa die verwalteten Immobilienvermögen leicht auf CHF 71.0 Mrd. Gleichzeitig läuft die digitale Transformation des Geschäftsmodells auf Hochtouren. Jelmoli erweiterte sein Dienstleistungsangebot, um weiterhin ein grösstmögliches Kundenerlebnis zu bieten. Neben einer Breitling-Bar eröffneten 2019 die Pallas Kliniken im Premium Department Store ihren neuen Aesthetics Flagship Standort im Herzen Zürichs. Tertianum setzte seine Wachstumsstrategie wie geplant weiter fort und steigert mittels digitaler Weiterentwicklung die Betriebseffizienz sowie den Mehrwert für die Gäste. Swiss Prime Site Solutions erneuerte vorzeitig den Vertrag zur Zusammenarbeit mit der Swiss Prime Anlagestiftung und konnte für den Kunden die Assets under Management auf CHF 2.3 Mrd. gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern.

Betriebsertrag

in CHF Mio.01.01.– 31.12.201801.01.– 31.12.2019Veränderung in %
Segment Immobilien509.2519.52.0
   Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften434.4437.30.7
   Ertrag aus Immobilienentwicklungen72.879.89.7
   Andere betriebliche Erträge2.02.419.6
Segment Dienstleistungen790.7828.44.8
   Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften101.5106.04.5
   Ertrag aus Immobiliendienstleistungen144.4148.12.5
   Ertrag aus Retail131.3127.8– 2.6
   Ertrag aus Leben im Alter396.9423.96.8
   Ertrag aus Asset Management8.513.560.2
   Andere betriebliche Erträge8.29.010.3
Eliminationen– 85.7– 89.03.9
Total Konzern1 214.11 258.83.7

Der Betriebsertrag von Swiss Prime Site stieg 2019 um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. Beide Segmente trugen zum positiven Resultat bei. Im Kerngeschäft Immobilien konnten die Erwartungen erfüllt und der Betriebsertrag auf CHF 519.5 Mio. erhöht werden. Die Zunahme um CHF 10.3 Mio. oder 2.0% basiert zur Hauptsache auf der Steigerung der Erträge aus Immobilienentwicklungen. Das aktive Leerstands­management sowie vorausschauende Neu- und Wiedervermietungen leisteten weitere wertvolle Beiträge zu diesem Resultat. Das Liegenschaftenportfolio erreichte einen Wert von CHF 11.8 Mrd. und wuchs gegenüber Ende 2018 um 5.0%. Per 31. Dezember 2019 gehörten total 187 hochwertige Immobilien zum Bestand von Swiss Prime Site [Ende 2018: 190 Liegenschaften]. Mit 3.5% [3.6%] liegt die Nettorendite im Markt für erstklassige Renditeliegenschaften auf einem attraktiven Niveau. Die Leerstandsquote von 4.7% ist im Vorjahresvergleich auf einem leicht tieferen Wert.

Im Segment Dienstleistungen wuchs der Betriebsertrag 2019 um 4.8% auf CHF 828.4 Mio. Wincasa konnte den Ertrag aus Immobilien­dienstleistungen mit CHF 148.1 Mio. (+2.5%) gegenüber dem Vorjahresniveau erhöhen. Die Digitalisierung des Geschäftsmodells und der damit eingeleitete Kulturwandel werden konsequent umgesetzt. Das Portfolio der von Wincasa bewirtschafteten Immobilien erreichte einen Marktwert von rund CHF 71 Mrd. Jelmoli – The House of Brands erzielte einen Ertrag aus Retail von CHF 127.8 Mio. [CHF 131.3 Mio.]. Der Premium Department Store forcierte im herausfordernden Marktumfeld die Ausweitung seiner Dienstleistungs- und Markenangebote. Tertianum baute das Netzwerk von Wohn- und Pflegezentren weiter aus. Schweizweit verfügt das Unternehmen nun über 80 Standorte und erreichte 2019 einen Ertrag aus Leben im Alter von CHF 423.9 Mio. (+6.8%). Swiss Prime Site Solutions führte für die Swiss Prime Anlagestiftung zwei Emissionen durch und konnte bedeutende Akquisitionen tätigen. Dadurch stiegen die Assets under Management von CHF 1.6 Mrd. auf CHF 2.3 Mrd. Der Ertrag aus Asset Management stieg deutlich um 60.2% auf CHF 13.5 Mio. [CHF 8.5 Mio.].

Betriebliches Ergebnis (EBIT)

in CHF Mio.01.01.– 31.12.201801.01.– 31.12.2019Veränderung in %
Segment Immobilien431.1572.932.9
Segment Dienstleistungen47.655.516.6
Total Konzern478.6628.331.3

Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) von Swiss Prime Site wuchs deutlich um 31.3% auf CHF 628.3 Mio. [CHF 478.6 Mio.]. Das Segment Immobilien trug den Löwenanteil zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Das EBIT im Kerngeschäft erreicht CHF 572.9 Mio. [CHF 431.1 Mio.] (+32.9%). Darin enthalten sind Neubewertungen in der Höhe von CHF 204.4 Mio. [CHF 68.3 Mio.]. Der Zuwachs widerspiegelt die allgemein hohe Attraktivität und Qualität der Immobilien im Portfolio. Insbesondere die Liegenschaft an der Müllerstrasse 16,20 in Zürich trug aufgrund eines neuen und langfristigen Mietvertrags mit einem wesentlichen Neubewertungserfolg zur Zunahme bei. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz betrug per Ende 2019 3.06%. Damit lag er 16 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. Ohne Neubewertungen resultierte beim EBIT ebenfalls ein Anstieg um 3.4% auf CHF 424.9 Mio. [CHF 411.1 Mio.]. Die anteiligen Vorsteuergewinne der veräusserten Entwicklungsprojekte in Plan-les-Ouates (Espace Tourbillon) und Bern (Weltpost Park) sowie einer im 1. Halbjahr verkauften Retail-Liegenschaft in Genf und weiterer Verkäufe im 2. Semester 2019 summierten sich auf insgesamt CHF 37.6 Mio. Der Betriebsaufwand des Segments Immobilien erhöhte sich um CHF 6.3 Mio. auf CHF 171.4 Mio. [CHF 165.1 Mio.]. Die Zunahme ist zur Hauptsache auf den Aufwand in Zusammenhang mit den verkauften Immobilienentwicklungen zurückzuführen.

Im Segment Dienstleistungen resultierte ein EBIT von CHF 55.5 Mio. [CHF 47.6 Mio.]. Insbesondere Tertianum sowie Swiss Prime Site Solutions überzeugten mit ihren operativen Resultaten. Das Wachstum des Netzwerks und Effizienzgewinne trugen bei Tertianum hauptsächlich zu dieser Entwicklung bei. Mit zwei Emissionen und mehreren Portfoliozukäufen für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung konnte Swiss Prime Site Solutions das Ergebnis beinahe verdoppeln. Wincasa vermochte trotz Transformationsprozess das Resultat gegenüber dem Vorjahr beinahe zu halten. Der Immobiliendienstleister wird 2020 die Investitionstätigkeit in die Digitalisierung des Geschäftsmodells nochmals erhöhen. Das anspruchsvolle stationäre Detailhandelsumfeld hat bei Jelmoli im Vorjahresvergleich zu einem Ergebnis unter dem Vorjahr geführt. Der Betriebsaufwand des Segments Dienstleistungen erhöhte sich um 3.9% auf CHF 771.9 Mio. [CHF 742.6 Mio.]. Der Anstieg um CHF 29.3 Mio. ist auf gestiegene Personalaufwendungen in Verbindung mit dem Wachstum der Gruppengesellschaft Tertianum zurückzuführen. Die Swiss Prime Site-Gruppe beschäftigte am Bilanzstichtag insgesamt 6 506 Personen [6 321].

Gewinn

Swiss Prime Site erzielte 2019 einen hohen Gewinn von CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Dazu beigetragen haben operative Verbesserungen, höhere Neubewertungen sowie die Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten im Umfang von CHF 172.5 Mio. aufgrund beschlossener kantonaler Steuersatzsenkungen. Attraktive Refinanzierungen und höhere aktivierte Fremdkapitalkosten im Zusammenhang mit Immobilienentwicklungen reduzierten den Finanzaufwand auf CHF 70.7 Mio. [CHF 75.8 Mio.] ab. Ohne Neubewertungen und latente Steuern betrug der Gewinn CHF 315.7 Mio. (+9.7%). Der Gewinn pro Aktie (EPS) erhöhte sich deutlich auf CHF 8.00 [CHF 4.27]. Ohne Neubewertungen und latente Steuern lag der EPS bei CHF 4.14 [CHF 3.95], dies bei einer um 4.6% höheren gewichteten Anzahl Aktien.

in CHF Mio.01.01.– 31.12.201801.01.– 31.12.2019Veränderung in %
Betriebliches Ergebnis (EBIT)478.6628.331.3
Finanzaufwand– 75.8– 70.7– 6.7
Finanzertrag1.21.962.3
Ertragssteueraufwand/-ertrag– 93.149.0– 152.6
Gewinn310.9608.595.7
Gewinn ohne Neubewertungen und latente Steuern287.8315.79.7

Bilanzkennzahlen

Swiss Prime Site platzierte 2019 zwei Anleihen – eine 8-jährige 1.25%-Obligation über CHF 350 Mio. und eine 12-jährige 0.375%-Obligation über CHF 170 Mio. – auf dem Kapitalmarkt. Der gewichtete durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.2% [1.4%]. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals beträgt 4.2 Jahre [4.3 Jahre]. Der Vergleich zwischen Fremdkapitalkostensatz in Höhe von 1.2% und der erzielten Nettorendite von 3.5% auf dem Immobilienportfolio zeigt einen nach wie vor attraktiven Zinssatzspread von 2.3% [2.2%].

Per Ende 2019 betrug die Eigenkapitalquote von Swiss Prime Site solide 44.4% [43.9%]. Der Belehnungsgrad des Immobilienportfolios liegt mit 45.7% praktisch auf Vorjahresniveau [45.3%]. Mit CHF 71.87 pro Aktie lag der NAV nach latenten Steuern um 6.1% über dem Vorjahreswert. Darin berücksichtigt ist die am 4. April 2019 erfolgte verrechnungssteuerfreie Ausschüttung von Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.80 je Aktie. Die Eigenkapitalrendite von Swiss Prime Site erreichte 11.5% [6.4%] und liegt zur Hauptsache aufgrund der erwähnten Sondereffekte über der langfristigen Zielsetzung des Unternehmens.

 Angaben in31.12.201831.12.2019Veränderung
in %
Eigenkapitalquote%43.944.41.1
Eigenkapitalrendite (ROE)%6.411.579.7
Nettoobjektrendite%3.63.5– 2.8
Gewichteter durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz%1.41.2– 14.3
Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen FremdkapitalsJahre4.34.2– 2.3
Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (LTV)%45.345.70.9
NAV vor latenten Steuern pro Aktie1CHF83.4086.343.5
NAV nach latenten Steuern pro Aktie1CHF67.7471.876.1

1 Das Segment Dienstleistungen (immobiliennahe Geschäftsfelder) ist darin nur zu Buchwerten enthalten

Ausblick

Für 2020 geht Swiss Prime Site davon aus, dass die ökonomischen und politischen Bedingungen im Rahmen des Vorjahres sein werden. Dies dürfte für das Unternehmen wie auch die Immobilienbranche Chancen bieten. Abgeschlossene Projektentwicklungen, das aktive Asset-, Portfolio- und Leerstandsmanagement, wiederkehrende Erträge aus Immobilienentwicklungen sowie die weitere Realisation der Projektpipeline werden sich 2020 positiv auf die Erreichung der operativen und strategischen Ziele im Kerngeschäft Immobilien auswirken. Aus dem immobiliennahen Segment Dienstleistungen erwartet Swiss Prime Site die geplanten Beiträge. Der Verkauf der Tertianum Gruppe wird darüber hinaus zu einem Gewinnzuwachs vor Neubewertungen und latenten Steuern sowie zu einer Veränderung der Erfolgsrechnungs- und Bilanzstruktur führen. Das Unternehmen hält an einer attraktiven Ausschüttungspolitik an die Aktionärinnen und Aktionäre fest.

Riantbosson Centre – Moderne Immobilie und Kraftwerk in einem

Genf entwickelt sich weiter. In der Metropole am Genfersee findet eine eigentliche städtebauliche Umwälzung statt. Banken und andere Finanzdienstleister hinterfragen immer häufiger ihre teuren Standorte im Central Business District (CBD) und ziehen in modernere sowie flächeneffizientere Immobilien. Vor allem in den Aussenbezirken ist dieser Umbruch, den Genf erfasst hat, sichtbar.

Swiss Prime Site Immobilien Portfolio Infrastruktur Ökologie

In Richtung Südwesten nach Lancy mit den Stadtteilen Praille, Acacias und Vernets (PAV) und nach Vernier, Meyrin und dem Aéroport (VMA) im Nordwesten werden teilweise grosse Bauvorhaben verwirklicht. Swiss Prime Site Immobilien sieht in der Region grosses Investitionspotenzial. Mit «Espace Tourbillon» (Industriezone Plan-les-Ouates) und «Alto Pont-Rouge» (am Tor zum PAV) werden vom Unternehmen derzeit zwei Grossprojekte mit einem Volumen von über CHF 500 Millionen realisiert und bis 2021 respektive 2022 abgeschlossen. Bereits erfolgreich in den Bestand übergehen, konnten 2018 die beiden Immobilien «Geneva Business Terminal» und «Riantbosson Centre» in Meyrin.

Nachhaltige Selbst- und Fremdversorgung mit Wärme und Kälte

Im Gewerbepark am Chemin de Riantbosson hat Swiss Prime Site Immobilien die moderne Büro- und Gewerbeimmobilie Riantbosson Centre konzipiert, projektiert und wie geplant umgesetzt. Darin sind, einen Steinwurf vom Genfer Flughafen entfernt, hochmoderne Büroräumlichkeiten sowie Gewerbe- und Retailflächen zu finden. Neben der sehr gut erschlossenen Lage ist Nachhaltigkeit und die sorgsame Nutzung von Ressourcen eines der Alleinstellungsmerkmale des Gebäudes. Im Einklang mit der Unternehmensstrategie, nachhaltige und für die Zukunft gut gerüstete Immobilien zu erstellen, wurde die Immobilie mit einer einzigartigen Eigenschaft ausgestattet: Sie versorgt «sich selbst» das ganze Jahr hindurch mit Wärme oder Kälte. Doch damit nicht genug! Beim Bau des Riantbosson Centre wurde die entsprechende Anlage, dem der Wärmeaustausch mit dem Grundwasser zugrunde liegt, so dimensioniert, dass bei Bedarf alle benachbarten Gebäude der Gewerbezone von der nachhaltigen Versorgung profitieren können.

Dieses nicht alltägliche Projekt wurde von Jean Megow, dem Leiter des Büro Genf von Swiss Prime Site Immobilien, begleitet und verantwortet. Zu Themen wie Städtebau, Mieterbedürfnisse und Nachhaltigkeit nimmt er im folgenden Interview Stellung.

Jean Megow, warum hat sich Swiss Prime Site Immobilien entschieden in einem Aussenquartier von Genf zu investieren?
In den kommenden Jahren und Jahrzehnten wird Genf eine urbane Mutation erfahren. Die Stadt weitet sich aus. Vormals industriell und gewerblich genutzte Stadtteile werden in Wohn- und Geschäftsquartiere transformiert. Dies geschieht beispielsweise gerade in den Gemeinden Praille, Acacias und Vernets, kurz PAV. Die dort vor rund 50 Jahren angesiedelten Unternehmen werden mittelfristig in ausgelagerte Industrie- und Gewerbegebiete umziehen. Es wird Platz geschaffen damit die Stadt und der Wirtschaftsstandort Genf weiterwachsen können. Im Zuge dieser Entwicklung hat Swiss Prime Site Immobilien entschieden auch in diese Aussenquartiere zu investieren, um dort moderne und vielfach flexible Flächen für die aus der Stadtmitte umziehenden Unternehmen dereinst anzubieten.

Was macht zum Beispiel das Riantbosson Centre attraktiv für Swiss Prime Site und ebenfalls für die Mieter?
Lange Zeit lag die letzte noch frei bebaubare Parzelle innerhalb des existierenden Gewerbegebietes brach. Eine Vielzahl erschwerender Rahmenbedingungen machte zudem die Entwicklung der Parzelle lange unmöglich. Erst nachdem sie Eigentum von Swiss Prime Site Immobilien wurde, kam Schwung in die Planung. Die Lage und Anbindung des Gebietes war für uns ausschlaggebend für die Investition. Denn Riantbosson befindet sich unmittelbar neben einer der Haupteinfallstrassen, der Route de Meyrin, nach Genf. In Gehdistanz befindet sich eine Tramlinie mit Haltestation. Der Flughafenterminal ist in 10 Minuten mit öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar. Da dieser, aufgrund erheblich wachsender Passagierzahlen, in den nächsten Jahren stark expandieren dürfte, erwarten wir, dass die Gebiete rund um den Aéroport Genève von einer starken Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen profitieren werden.

Nachhaltigkeit ist bei Entwicklungsprojekten von Swiss Prime Site Immobilien wichtig. Auch beim Riantbosson Centre?
Nachhaltigkeit ist eine Säule der Unternehmensstrategie von Swiss Prime Site. Getragen wird diese vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung der Gruppe und hat entsprechende Wichtigkeit. Insbesondere bei Eigenentwicklungen achten wir darauf, dass wir stets die neusten Technologien einsetzen und die aktuellen Standards anwenden können. Denn, wir bauen Immobilien, die für mehrere Jahrzehnte konzipiert sind und in welchen sich Menschen wohl fühlen sollen. Entsprechend langfristig oder eben nachhaltig muss die Planung und Umsetzung sein. Beim Riantbosson Centre kann man zu Recht von einer hocheffizienten und nachhaltig erstellten Immobilie sprechen. Insbesondere bezüglich Gebäudetechnik haben wir nach neuen Wegen gesucht und sie auch gefunden. Der Kanton Genf hat den Gewerbepark Riantbosson als sogenannten «écoParc industriel» eingestuft und setzt dabei auf sinnvolle Synergieeffekte zwischen den angesiedelten Unternehmen.

Können Sie da noch mehr ins Detail gehen?
Die Energie, welche zum Heizen und vor allem auch zum Kühlen des Gebäudes benötigt wird, stammt zu 100% aus erneuerbarer Quelle. Dazu wurden vier bis zu 50 Meter tiefen Brunnen unter dem Gebäude in den Grund gebohrt. Sie reichen bis ins Grundwasser und erlauben den Wärme- und Kälteaustausch. Zudem befindet sich auf dem Dach eine Photovoltaik-Anlage, welche den Strom für die Wärmepumpe und den Betrieb der Brunnen erzeugt. Damit können wir die Immobilie das ganze Jahr hindurch emissionsfrei versorgen. Noch besser ist jedoch, dass wir bereits frühzeitig – bei der Ausarbeitung der Machbarkeitsstudie – gesehen haben, dass die auf natürlichem Weg gewonnene Energie unseren Eigenbedarf um das Mehrfache übersteigt. Darum haben wir, im Sinne einer langfristigen Planung, die Anlage so dimensioniert und bauen lassen, dass später auch andere Gebäude daran angeschlossen werden können. Das Riantbosson Centre übertrifft damit die Anforderungen des Kantons bei weitem.

Wieviel Energie vermag das System zu produzieren?
Konkret können damit alle Gebäude des Gewerbeparks im Umkreis von 200 Meter mit genügend Energie versorgt werden.

Zahlt sich denn für Swiss Prime Site Immobilien ein so fundamental nachhaltiger Bauansatz bei einem Gebäude aus? Ist denn eine solche Wärmegewinnung wirtschaftlich?
Wir haben in der Planungs- und Entwicklungsphase eine Ausschreibung für die Energieversorgung durchgeführt. Die Elektrizitätswerke des Kantons Zürich (EKZ) haben diesen Wettbewerb für sich entscheiden können. Ihre Offerte war umfassend, ganzheitlich und sehr überzeugend. Es ist ihnen gelungen, sowohl für uns als Eigentümer wie auch für unsere Kunden respektive Mieter, die interessantesten Konditionen anzubieten. Die Mieter können zu attraktiven Preisen Wärme und Kühlung beziehen als dies mit herkömmlichen Erzeugungssystemen möglich wäre. Swiss Prime Site Immobilien sieht das als eine Investition über einen Anlagehorizont von mehreren Jahrzehnten. Zudem steigert diese nachhaltige Lösung die Attraktivität der Immobilie. Über den erwähnten Zeithorizont gesehen, ist es eine dreifache «Win-Situation»: Für die Mieter, für Swiss Prime Site Immobilien und für die Umwelt.

Sind Sie bei dem Projekt und der nun umgesetzten Idee im Riantbosson Centre auf grosse Widerstände gestossen oder wurden Sie auch unterstützt? Wenn ja, von wem?
Es hat keine Widerstände gegeben, da es auf der Hand lag diese Lösung umzusetzen. Wir haben vor allem seitens der Energiebehörde des Kantons Genf grossen Zuspruch erfahren.

Konnten Sie bereits die Besitzer der Nachbargebäude davon überzeugen ihre Immobilie ans Riantbosson Centre anzuschliessen?
Ja, dies ist der Fall. Der Betreiber EKZ konnte bereits eines der benachbarten Gebäude ans System anschliessen. Mit zahlreichen anderen Nutzern ist EKZ im Gespräch und in den nächsten drei bis fünf Jahren sollte der gesamte Gewerbepark an das System angeschlossen sein.

Die Zukunft des Bauens

Swiss Prime Site Immobilien hat den Anspruch in Bezug auf Nachhaltigkeit eine Vorreiterrolle in der Immobilienbranche einzunehmen. Innerhalb der aktuellen Projektpipeline befinden sich mehrere Vorhaben, die sich mit verschiedenen Aspekten des Bauens für die Zukunft befassen. Dazu gehören die langfristige Stadtentwicklung (Alto Pont-Rouge, Lancy), Arbeitsplätze der Zukunft (YOND, Zürich) oder klimaangepasstes Bauen (JED, Schlieren).