Bericht zum Geschäftsjahr 2019

2019 war für Swiss Prime Site ein erfolgreiches Geschäftsjahr. Der Betriebsertrag ist um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. gewachsen. Die Segmente Immobilien und Dienstleistungen trugen beide positiv zum erfreulichen Anstieg bei. Im Kerngeschäft Immobilien erhöhte sich der Ertrag um 2.0%. Die immobiliennahen Dienstleistungen steigerten ihren Beitrag zur Gruppe um 4.8% gegenüber dem Vorjahr. Im Jahresverlauf wuchs das Immobilienportfolio um 5.0% auf CHF 11.8 Mrd. Die Qualität des Portfolios zeigt sich in der reduzierten Leerstandsquote von 4.7% [4.8%] und der im Marktvergleich attraktiven Nettorendite von 3.5% [3.6%]. Der erzielte Gewinn stieg deutlich auf CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Neben operativen Verbesserungen führten Wertsteigerungen im Liegenschaftsportfolio sowie ein einmaliger positiver Steuereffekt aufgrund von Steuersenkungen in einigen Kantonen zu diesem Resultat. Für das Gesamtjahr 2020 erwartet Swiss Prime Site ein steigendes Ergebnis auf operativer Ebene vor Neubewertungen und latenten Steuern. Darin enthalten ist ein wesentlicher Gewinn aus dem Verkauf der Tertianum Gruppe.

Nach einem guten Start ins Jahr entwickelte sich die Schweizer Wirtschaft im 2. Semester 2019 verhalten. Einerseits sorgten globale Unsicherheiten für eine weniger ausgeprägte internationale Nachfrage nach helvetischen Dienstleistungen und Gütern. Andererseits bremste die Aufwertung des Frankens zusätzlich das Wachstum. Damit zusammenhängend trübte sich die Binnenkonjunktur trotz günstigen Refinanzierungsopportunitäten etwas ein. Das für Immobilien attraktive Zinsumfeld und die hohe Nachfrage nach erstklassigen Renditeliegenschaften sorgten jedoch für eine positive Entwicklung auf dem für Swiss Prime Site relevanten Immobilienmarkt. Unter diesen Rahmenbedingungen und dank aktivem Portfolio Management kann Swiss Prime Site 2019 wiederum gute Resultate ausweisen.

Das Kerngeschäft Immobilien trug den Löwenanteil zur guten Geschäftsentwicklung der Gruppe bei. Über das gesamte Geschäftsjahr 2019 gesehen, konnten 128 000 m2 (~8% der vermietbaren Flächen) neu oder wiedervermietet werden. Swiss Prime Site Immobilien arrondierte opportunistisch das Portfolio leicht und veräusserte im Verlauf des Jahres kleinere Liegenschaften. Der Abverkauf von Gewerbeflächen im Stockwerkeigentum eines Gebäudes des Projekts Espace Tourbillon in Genf läuft wie geplant. Die ersten Verkäufe verschiedener Flächen fanden im 2. Halbjahr statt. In das moderne und architektonisch offene YOND in Zürich-Albisrieden sind einige Mieter bereits eingezogen. In der Schönburg in Bern konnten beinahe alle der 142 Wohnungen und die Retailflächen den Mietern übergeben werden. Die Eröffnung des Hotels mit 180 Betten wird 2020 erfolgen. Die weiteren Projekte im Bau, welche innerhalb der Pipeline rund CHF 560 Mio. umfassen, sind sehr gut unterwegs. Die bestehenden Gebäude im Grossprojekt JED in Schlieren werden auf die Bedürfnisse der beiden Ankermieter angepasst. Im 2. Halbjahr 2019 wurde ein Gastronomiebetreiber für den Betrieb verschiedener Restaurations- und Eventformate auf dem Areal ausgewählt. Dies dürfte die bereits hohe Attraktivität des JED weiter steigern. Im Stücki Park in Basel schreitet der Bau der Büro- und Laborflächen der ersten Etappe gut voran. Im Fachmarkt a1 in Oftringen konnten erste umgebaute Flächen wieder in Betrieb genommen werden. Derzeit sind weitere acht Entwicklungsprojekte in Planung. Das Investitionsvolumen für diese Vorhaben beträgt rund CHF 940 Mio. Die beiden Projekte aus dem Bereich Leben im Alter in Olten und Paradiso sind zu 100% und langfristig an Tertianum vermietet. Für die Bauvorhaben in Lancy (Alto Pont-Rouge) und Basel-Stadt (Stücki Park) ist Nachfrage vorhanden. Die Baubewilligung für den JED Neubau (2226) in Schlieren liegt vor. Für das Projekt maaglive in Zürich-West startete im Herbst 2019 der Architekturwettbewerb.

Das Segment Dienstleistungen entwickelte sich im Rahmen der Erwartungen. In einem anspruchsvollen Markt steigerte Wincasa die verwalteten Immobilienvermögen leicht auf CHF 71.0 Mrd. Gleichzeitig läuft die digitale Transformation des Geschäftsmodells auf Hochtouren. Jelmoli erweiterte sein Dienstleistungsangebot, um weiterhin ein grösstmögliches Kundenerlebnis zu bieten. Neben einer Breitling-Bar eröffneten 2019 die Pallas Kliniken im Premium Department Store ihren neuen Aesthetics Flagship Standort im Herzen Zürichs. Tertianum setzte seine Wachstumsstrategie wie geplant weiter fort und steigert mittels digitaler Weiterentwicklung die Betriebseffizienz sowie den Mehrwert für die Gäste. Swiss Prime Site Solutions erneuerte vorzeitig den Vertrag zur Zusammenarbeit mit der Swiss Prime Anlagestiftung und konnte für den Kunden die Assets under Management auf CHF 2.3 Mrd. gegenüber dem Vorjahr deutlich steigern.

Der Betriebsertrag von Swiss Prime Site stieg 2019 um 3.7% auf CHF 1 258.8 Mio. Beide Segmente trugen zum positiven Resultat bei. Im Kerngeschäft Immobilien konnten die Erwartungen erfüllt und der Betriebsertrag auf CHF 519.5 Mio. erhöht werden. Die Zunahme um CHF 10.3 Mio. oder 2.0% basiert zur Hauptsache auf der Steigerung der Erträge aus Immobilienentwicklungen. Das aktive Leerstands­management sowie vorausschauende Neu- und Wiedervermietungen leisteten weitere wertvolle Beiträge zu diesem Resultat. Das Liegenschaftenportfolio erreichte einen Wert von CHF 11.8 Mrd. und wuchs gegenüber Ende 2018 um 5.0%. Per 31. Dezember 2019 gehörten total 187 hochwertige Immobilien zum Bestand von Swiss Prime Site [Ende 2018: 190 Liegenschaften]. Mit 3.5% [3.6%] liegt die Nettorendite im Markt für erstklassige Renditeliegenschaften auf einem attraktiven Niveau. Die Leerstandsquote von 4.7% ist im Vorjahresvergleich auf einem leicht tieferen Wert.

Im Segment Dienstleistungen wuchs der Betriebsertrag 2019 um 4.8% auf CHF 828.4 Mio. Wincasa konnte den Ertrag aus Immobilien­dienstleistungen mit CHF 148.1 Mio. (+2.5%) gegenüber dem Vorjahresniveau erhöhen. Die Digitalisierung des Geschäftsmodells und der damit eingeleitete Kulturwandel werden konsequent umgesetzt. Das Portfolio der von Wincasa bewirtschafteten Immobilien erreichte einen Marktwert von rund CHF 71 Mrd. Jelmoli – The House of Brands erzielte einen Ertrag aus Retail von CHF 127.8 Mio. [CHF 131.3 Mio.]. Der Premium Department Store forcierte im herausfordernden Marktumfeld die Ausweitung seiner Dienstleistungs- und Markenangebote. Tertianum baute das Netzwerk von Wohn- und Pflegezentren weiter aus. Schweizweit verfügt das Unternehmen nun über 80 Standorte und erreichte 2019 einen Ertrag aus Leben im Alter von CHF 423.9 Mio. (+6.8%). Swiss Prime Site Solutions führte für die Swiss Prime Anlagestiftung zwei Emissionen durch und konnte bedeutende Akquisitionen tätigen. Dadurch stiegen die Assets under Management von CHF 1.6 Mrd. auf CHF 2.3 Mrd. Der Ertrag aus Asset Management stieg deutlich um 60.2% auf CHF 13.5 Mio. [CHF 8.5 Mio.].

Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) von Swiss Prime Site wuchs deutlich um 31.3% auf CHF 628.3 Mio. [CHF 478.6 Mio.]. Das Segment Immobilien trug den Löwenanteil zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Das EBIT im Kerngeschäft erreicht CHF 572.9 Mio. [CHF 431.1 Mio.] (+32.9%). Darin enthalten sind Neubewertungen in der Höhe von CHF 204.4 Mio. [CHF 68.3 Mio.]. Der Zuwachs widerspiegelt die allgemein hohe Attraktivität und Qualität der Immobilien im Portfolio. Insbesondere die Liegenschaft an der Müllerstrasse 16,20 in Zürich trug aufgrund eines neuen und langfristigen Mietvertrags mit einem wesentlichen Neubewertungserfolg zur Zunahme bei. Der durchschnittliche reale Diskontierungssatz betrug per Ende 2019 3.06%. Damit lag er 16 Basispunkte unter dem Wert des Vorjahres. Ohne Neubewertungen resultierte beim EBIT ebenfalls ein Anstieg um 3.4% auf CHF 424.9 Mio. [CHF 411.1 Mio.]. Die anteiligen Vorsteuergewinne der veräusserten Entwicklungsprojekte in Plan-les-Ouates (Espace Tourbillon) und Bern (Weltpost Park) sowie einer im 1. Halbjahr verkauften Retail-Liegenschaft in Genf und weiterer Verkäufe im 2. Semester 2019 summierten sich auf insgesamt CHF 37.6 Mio. Der Betriebsaufwand des Segments Immobilien erhöhte sich um CHF 6.3 Mio. auf CHF 171.4 Mio. [CHF 165.1 Mio.]. Die Zunahme ist zur Hauptsache auf den Aufwand in Zusammenhang mit den verkauften Immobilienentwicklungen zurückzuführen.

Im Segment Dienstleistungen resultierte ein EBIT von CHF 55.5 Mio. [CHF 47.6 Mio.]. Insbesondere Tertianum sowie Swiss Prime Site Solutions überzeugten mit ihren operativen Resultaten. Das Wachstum des Netzwerks und Effizienzgewinne trugen bei Tertianum hauptsächlich zu dieser Entwicklung bei. Mit zwei Emissionen und mehreren Portfoliozukäufen für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung konnte Swiss Prime Site Solutions das Ergebnis beinahe verdoppeln. Wincasa vermochte trotz Transformationsprozess das Resultat gegenüber dem Vorjahr beinahe zu halten. Der Immobiliendienstleister wird 2020 die Investitionstätigkeit in die Digitalisierung des Geschäftsmodells nochmals erhöhen. Das anspruchsvolle stationäre Detailhandelsumfeld hat bei Jelmoli im Vorjahresvergleich zu einem Ergebnis unter dem Vorjahr geführt. Der Betriebsaufwand des Segments Dienstleistungen erhöhte sich um 3.9% auf CHF 771.9 Mio. [CHF 742.6 Mio.]. Der Anstieg um CHF 29.3 Mio. ist auf gestiegene Personalaufwendungen in Verbindung mit dem Wachstum der Gruppengesellschaft Tertianum zurückzuführen. Die Swiss Prime Site-Gruppe beschäftigte am Bilanzstichtag insgesamt 6 506 Personen [6 321].

Swiss Prime Site erzielte 2019 einen hohen Gewinn von CHF 608.5 Mio. [CHF 310.9 Mio.]. Dazu beigetragen haben operative Verbesserungen, höhere Neubewertungen sowie die Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten im Umfang von CHF 172.5 Mio. aufgrund beschlossener kantonaler Steuersatzsenkungen. Attraktive Refinanzierungen und höhere aktivierte Fremdkapitalkosten im Zusammenhang mit Immobilienentwicklungen reduzierten den Finanzaufwand auf CHF 70.7 Mio. [CHF 75.8 Mio.] ab. Ohne Neubewertungen und latente Steuern betrug der Gewinn CHF 315.7 Mio. (+9.7%). Der Gewinn pro Aktie (EPS) erhöhte sich deutlich auf CHF 8.00 [CHF 4.27]. Ohne Neubewertungen und latente Steuern lag der EPS bei CHF 4.14 [CHF 3.95], dies bei einer um 4.6% höheren gewichteten Anzahl Aktien.

Swiss Prime Site platzierte 2019 zwei Anleihen – eine 8-jährige 1.25%-Obligation über CHF 350 Mio. und eine 12-jährige 0.375%-Obligation über CHF 170 Mio. – auf dem Kapitalmarkt. Der gewichtete durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.2% [1.4%]. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals beträgt 4.2 Jahre [4.3 Jahre]. Der Vergleich zwischen Fremdkapitalkostensatz in Höhe von 1.2% und der erzielten Nettorendite von 3.5% auf dem Immobilienportfolio zeigt einen nach wie vor attraktiven Zinssatzspread von 2.3% [2.2%].

Per Ende 2019 betrug die Eigenkapitalquote von Swiss Prime Site solide 44.4% [43.9%]. Der Belehnungsgrad des Immobilienportfolios liegt mit 45.7% praktisch auf Vorjahresniveau [45.3%]. Mit CHF 71.87 pro Aktie lag der NAV nach latenten Steuern um 6.1% über dem Vorjahreswert. Darin berücksichtigt ist die am 4. April 2019 erfolgte verrechnungssteuerfreie Ausschüttung von Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 3.80 je Aktie. Die Eigenkapitalrendite von Swiss Prime Site erreichte 11.5% [6.4%] und liegt zur Hauptsache aufgrund der erwähnten Sondereffekte über der langfristigen Zielsetzung des Unternehmens.

Für 2020 geht Swiss Prime Site davon aus, dass die ökonomischen und politischen Bedingungen im Rahmen des Vorjahres sein werden. Dies dürfte für das Unternehmen wie auch die Immobilienbranche Chancen bieten. Abgeschlossene Projektentwicklungen, das aktive Asset-, Portfolio- und Leerstandsmanagement, wiederkehrende Erträge aus Immobilienentwicklungen sowie die weitere Realisation der Projektpipeline werden sich 2020 positiv auf die Erreichung der operativen und strategischen Ziele im Kerngeschäft Immobilien auswirken. Aus dem immobiliennahen Segment Dienstleistungen erwartet Swiss Prime Site die geplanten Beiträge. Der Verkauf der Tertianum Gruppe wird darüber hinaus zu einem Gewinnzuwachs vor Neubewertungen und latenten Steuern sowie zu einer Veränderung der Erfolgsrechnungs- und Bilanzstruktur führen. Das Unternehmen hält an einer attraktiven Ausschüttungspolitik an die Aktionärinnen und Aktionäre fest.