Es sind herausfordernde Zeiten, die wir alle derzeit erleben. Kaum hatten wir die gröbsten gesell­schaftlichen Aus­wirkungen der globalen Pandemie bewältigt, zogen Anfang 2022 mit den geo­politischen Spannungen in Osteuropa neue Wolken am Horizont auf. Damit zusammen­hängend liessen die Erhöhung der Roh­stoff­preise, eine sich anbahnende Energiekrise und die Zinswende nicht lange auf sich warten. Den tendenziell negativen Erwartungen zum Trotz entwickelte sich die Schweizer Wirtschaft ansprechend. Die Inflation ist derzeit ein Drittel so hoch wie im restlichen Europa, die Beschäftigungs­zahlen sind gut und die Zuwanderung in den «sicheren Hafen» Schweiz ist nach den Pandemie­jahren wieder deutlich gestiegen. Dies hatte auch für uns als grösste kotierte Plattform für Immo­bilien­investitionen des Landes einen positiven Einfluss, sodass wir das Jahr wiederum erfolgreich und mit guten Resultaten abschliessen konnten.

Swiss Prime Site verwaltete per Ende 2022 Assets under Management von CHF 20.8 Mrd. Dabei weist unser eigenes Immobilien­portfolio einen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf. Die Drittmandate, welche von Swiss Prime Site Solutions betreut werden, machen CHF 7.7 Mrd. aus. Das Miet­ertrags­wachs­tum betrug 1.9% (L4L) gegenüber Vorjahr, die nochmals tiefere Leer­stands­quote von 4.3% und der resultierende Gewinn von CHF 300.6 Mio. unterstreichen die «Prime»-Qualität unseres Portfolios und die stringente Strategie­umsetzung von Swiss Prime Site. Mit einem Gewinn pro Aktie von CHF 3.92 und einem FFO I von CHF 4.26, der als Basis für unsere Ausschüttung dient, schlägt der Verwaltungsrat der General­versammlung eine Erhöhung der Dividende um 5 Rappen auf insgesamt CHF 3.40 vor.

Als führender Partner für Investoren, die sowohl direkt als auch indirekt in den Immobilien­markt investieren, stützen wir uns auf unsere beiden Segmente Immobilien und Real Estate Asset Management. Im vergangenen Jahr haben wir unser Port­folio weiter fokussiert und geschärft. Dazu nutzen wir nun bereits seit 2021 unser Know-how im Bereich «Capital Recycling» und haben 13 zu unserem «Prime»-Anspruch nicht passende Immobilien im Wert von rund CHF 300 Mio. veräussert. Gleichzeitig investieren wir das freiwerdende Kapital in unsere erstklassigen Liegenschaften sowie in die Entwicklung wertmehrender Projekte unserer Pipeline. So wollen wir den steigenden Ansprüchen unserer Mieter und Kunden entsprechen und unseren Führungs­anspruch im Bereich Nach­haltigkeit unterstreichen. Der hohe Stand der Neu- und Wieder­vermietungen sowie der nochmalige Rück­gang der Leer­stands­quote im Portfolio sind die mess­baren Erfolge unserer Strategie. Unseren Wachstums­pfad sehen wir im Real Estate Asset Management von Swiss Prime Site Solutions. Die akquirierte Akara-Gruppe wurde erfolgreich integriert und erste Synergien realisiert. Mit Immobilien­fonds, Produkten für Anlage­stiftungen und Asset Management-Mandaten sind wir in diesem Bereich diversifiziert und stabil aufgestellt. Das deutliche Wachstum der Kunden­basis in allen drei Gefässen des Real Estate Asset Managements zeigt, dass die Dienst­leistungen bei Kunden grossen Zuspruch erfahren.

Wir, der Verwaltungsrat und das Management von Swiss Prime Site, haben uns dazu entschlossen, das Jelmoli-Haus in der Zürcher Innen­stadt ab Anfang 2025 voraussichtlich während zwei Jahren umzubauen und nachhaltig zukunfts­fähig zu machen. Im Zuge dessen, werden wir den operativen Betrieb des Waren­hauses Jelmoli ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. Dieser weitere Fokussierungs­schritt auf unsere Kern­kompetenzen wurde nach tief­greifender und um­fassender Analyse gefällt. Mit der ausser­ordent­lichen Dynamik des Online­handels und des sich ändernden Konsum­verhaltens geriet der stationäre Handel verstärkt in Bedrängnis. Dieser Struktur­wandel schlug sich, trotz hoher Investitionen der Eigen­tümerin Swiss Prime Site und des grossen Engagements aller Mitarbeitenden, deutlich in der Wirtschaftlich­keit des Waren­hauses Jelmoli nieder. Vor diesem Hintergrund führten wir in den letzten Monaten eine gründliche Markt­sondierung durch mit dem Ziel, den operativen Betrieb des Waren­hauses in neue Hände zu geben. Die intensiven Gespräche mit zahlreichen möglichen Partnern führten bisher nicht zum Erfolg. Wir kommunizieren unseren Entscheid bewusst frühzeitig. Dadurch erhalten die Mitarbeitenden Zeit für eine allfällige berufliche Neuorientierung. Unser Ziel ist es, das Jelmoli-Haus zu einer einzigartigen Destination und einem offenen städtischen Begegnungs­ort weiter­zuentwickeln. Die Wieder­eröffnung der rundum erneuerten Liegen­schaft ist für Anfang 2027 geplant.

Im Lichte der zu Beginn beschriebenen Heraus­forderungen war unsere Refinanzierung Ende 2021 von zentraler Wichtigkeit. Dadurch sanken die Zins­kosten deutlich. Darüber hinaus verfügen wir nun über ein aus­gewogenes Fällig­keits­profil ohne signifikanten Refinanzierungs­bedarf bis 2025. Das verschafft uns Freiraum und eine gute Visibilität, welche uns im aktuell anspruchsvoll werdenden Umfeld wichtig erscheint. Die global tätige Rating­agentur Moody’s hat entsprechend unser langfristiges Emittenten-Rating mit «A3» und einem stabilen Ausblick bewertet. Dieses in der Schweiz und im internationalen Vergleich sehr positive Rating wider­spiegelt die exzellente Basis unseres Unternehmens. Mit zielgerichteten Investitionen in die Kreislauf­wirtschaft bei Bestandsbauten sowie Neubau­projekten und der erfolgreichen Zertifizierung von 73% unserer Flächen im Portfolio haben wir auch im Bereich Nachhaltigkeit wichtige Fortschritte erzielt.

Der Dank meiner Kolleginnen und Kollegen des Verwaltungs­rats gebührt allen Kunden, Mietern, Partnern und Ihnen allen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, für das Vertrauen und das Interesse an Swiss Prime Site. Gleich­zeitig danken wir dem Management und den Mitarbeitenden, welche die strategische Umsetzung operativ täglich vorantreiben.

Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident

Swiss Prime Site kann das Geschäftsjahr 2022 erfolgreich abschliessen und wiederum eine gute operative Leistung vorweisen. Dabei wuchs das Segment Dienst­leistungen nach der Integration der Akara-Gruppe in die Swiss Prime Site Solutions überproportional auf total CHF 7.7 Mrd. AuM. Wie erwartet sank die Leerstandsquote nochmals und betrug per Ende 2022 tiefe 4.3%. Das FFO-Wachstum von 6.2% pro Aktie unterstreicht in Summe diese guten Resultate.

Drei ausserordentliche Faktoren haben sich 2022 auf die Kenn­zahlen ausgewirkt. Erstens haben wir Anfang Jahr die Akara-Gruppe in unseren Konsolidierungs­kreis integriert. Zweitens erstellen wir die Konzern­­rechnung neu nach dem internationalen Rechnungs­legungs­standard IFRS und haben die Werte des Vorjahres entsprechend angepasst (Details dazu im Finanzbericht, Kapitel 2.4 «Umstellung auf IFRS»). Drittens haben wir auf Basis des sich verändernden Markt­umfelds mit neuen Einkaufs­gewohnheiten und entsprechend ungewissem Ausblick für Jelmoli entschieden, das Gebäude umzubauen, um es künftig als gemischt genutzte moderne Büro- und Retail­­immobilie zu repositionieren. Wir werden das Waren­haus entsprechend ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. In diesem Zusammen­hang haben wir Wert­minderungen auf das Waren­lager, den Sach­anlagen − wie beispiels­weise die spezifische Verkaufs­ausstattung − und der IT vorgenommen, welche sich auf CHF 34.3 Mio. beliefen. Zusammen mit weiteren Wert­minderungen (zur Haupt­sache einer Soft­ware) summierten sich diese nicht zahlungs­wirksamen Sonder­effekte auf insgesamt CHF 41.1 Mio. Adjustiert um diese Sonder­effekte belief sich der vergleich­bare EBIT auf CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Dies entspricht einer erfreulichen Steigerung von 6% gegenüber dem Vorjahr.

Stabile Neubewertungen im Vergleich zum 1. Halbjahr

Das Bewertungs­resultat zeigte sich mit CHF 169.7 Mio. gegen­über dem 1. Halb­jahr 2022 stabil, jedoch unter dem Jahr 2021 [CHF 301.9 Mio.]. Hier zeigt sich das Ende der «Yield Compression», also der Reduktion der Ankaufs­renditen und entsprechend der Diskont­sätze der letzten Jahre, im Zuge der neu auf­gekommenen Inflation und der Erhöhung der Leitzinsen. Auf­grund der dynamischen Entwicklung der Mieten mit einem Wachs­tum auf vergleichbarer Basis von 1.9% sowie der weiteren Reduktion des Leer­stands konnten wir jedoch auch dieses Jahr eine Erhöhung der Immobi­lien­werte realisieren. Letztere Effekte machen rund 50% der Neu­bewertungen von 2022 aus. Die Netto­objekt­­rendite unseres Immobilien­port­folios blieb trotz des Bewertungs­effekts praktisch unverändert bei 3.1% [3.2%] weiterhin attraktiv mit einer breit gestreuten und ökonomisch starken Mieterbasis.

Starkes Wachstum im Real Estate Asset Management

Swiss Prime Site Solutions fokussierte sich 2022 mit ihrem «Asset-Light-Geschäftsmodell» in den drei Bereichen Immobilien­fonds, Anlage­stiftungen sowie Pensions­kassen­mandate ausschliesslich auf nichtkotierte Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Die Dienst­leistungen erfreuen sich auch im aktuellen Börsen- und Wirtschafts­umfeld einer guten Nachfrage. Dies wider­spiegelt sich in der Erweiterung des Kunden­­stamms um rund 10% gegenüber dem Vorjahr und dem Neugeld­zufluss von rund CHF 600 Mio. Damit sowie mit direkten Mandaten konnten wir die Assets under Management gegenüber dem Vorjahr deutlich um 113% auf CHF 7.7 Mrd. [CHF 3.6 Mrd.] steigern. Zum Wachs­tum trugen alle drei Bereiche gleichsam bei. Die Zunahme des Ertrags aus Asset Management um 185.6% auf CHF 52.0 Mio. ist einer­seits auf die Integration der Akara-Gruppe zurück­zuführen. Anderer­seits wuchs das Geschäft organisch um rund CHF 1.8 Mrd. (AuM) und trug damit deutlich zur Erhöhung der Erträge bei. Der Anteil der wieder­kehrenden Erträge bei Swiss Prime Site Solutions betrug trotz des starken Wachs­tums 63%. Die Mitte Jahr erfolgte Integration der Akara-Gruppe wird weitere Skalen­effekte und Effizienz­gewinne mit sich bringen. Der EBIT erreichte mit CHF 30.0 Mio. [CHF 8.6 Mio.] das angepeilte Ziel. Die EBIT-Marge von 58% [47%] erhöhte sich dank stabiler Kosten (haupt­sächlich Personal­kosten) deutlich.

Aktives Kostenmanagement und Steigerung EBIT vor Neubewertungen und Effekten

Die Zunahme der Kosten gegenüber dem Vorjahr ist zur Haupt­sache auf die Integration der Akara-Gruppe sowie die bereits erwähnten Sonder­effekte zurück­zuführen. Unter Aus­klammerung dieser Effekte bewährte sich unsere strenge Kosten­kontrolle. Der Gruppen-EBIT vor Neu­bewertungen und Sonder­effekt erhöhte sich um 6.4% und erreichte CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Ohne Adjustierung erreichte der EBIT CHF 389.6 Mio.

Neue Finanzierungsstrategie zeigt deutliche Wirkung

Die Ende 2021 definierte und umgesetzte neue Finanzierungs­strategie entfaltete im Verlauf des Geschäfts­jahres die erwarteten positiven Effekte. Der Finan­zierungs­aufwand (netto) betrug CHF 44.7 Mio. [CHF 73.1 Mio.]. Der durch­schnittliche Zinssatz auf dem aufgenommenen Fremd­kapital stieg leicht auf 0.9% [0.8%]. Das aktuelle Umfeld und die Zins­wende zeigen eindeutig die Richtig­keit der Diversifizierung unserer Finanzierungs­quellen. Um das Fällig­keits­profil weiter zu optimieren, wurden die Konsortial­kredite im 2. Halbjahr 2022 um ein weiteres Jahr verlängert. Die durch­schnittliche Laufzeit unserer Finanz­verbindlich­keiten beträgt damit komfortable 5.0 Jahre [5.8 Jahre]. Unter dem Strich resultierte trotz der Sonder­effekte ein Gewinn vor Neubewertungen von CHF 404.4 Mio. [CHF 498.9 Mio.]. Dies entspricht einer erwirtschafteten Eigen­kapital­rendite (ROE) von 4.7% [4.8%].

Anstieg des Net Asset Value und Reduktion des LTV

Der innere Wert bzw. der Net Asset Value (NAV) pro Aktie erhöhte sich auf CHF 102.96 oder um 1.7% gegen­über dem Vorjahr [CHF 101.22]. Um uns mit anderen euro­päischen Immo­bilien­gesellschaften besser vergleichen zu können, weisen wir ebenfalls den EPRA NTA aus. Dieser stieg auf CHF 102.69 [CHF 100.93] je Aktie. Die Valoren von Swiss Prime Site schlossen 2022 mit einem Kurs von CHF 80.15. Der Total Return betrug auf Jahres­basis –7.3% und übertraf sowohl die nationalen Aktien­indizes REAL (–9.0%) und SPI (–16.5%) als auch den inter­nationalen EPRA-Index (–36.0%) deutlich. Der für die Dividenden­fähigkeit wichtige FFO I erreichte per Ende 2022 CHF 4.26 pro Aktie und erhöhte sich damit um 6.2% gegen­über dem Vorjahr [CHF 4.01]. Dies erlaubt es uns auf Basis unserer Dividenden­politik, der General­versammlung eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.40 vorzuschlagen. Basierend darauf beträgt die Aus­schüttungs­quote konservative 80%. Mit einer Eigen­kapital­quote von 47.7% [47.5%] und einem deutlich verbesserten LTV-Wert von 38.9% [40.2%] mit diversen Kapitalmarkt- und Bank­f­inanzierungen sehen wir uns sehr solide und breit für die Zukunft finanziert.

Stabiler Ausblick

Mit unserem markt­führenden Angebot blicken wir mit Zuversicht in die unmittel­bare Zukunft. Unsere Erwartung basiert auf unseren qualitativ hoch­wertigen Immobilien an besten Lagen und unserem erfolgreichen Asset Management-Geschäft, welches ohne signifikanten Kapital­einsatz wachsen kann. Die umsichtige Capital Recycling-Strategie und die voraus­schauende Refinanzierung in den letzten 18 Monaten haben unsere Bilanz deutlich gestärkt und machen unser Geschäfts­modell resilienter gegenüber kommenden Heraus­forderungen. Nach unseren Verkäufen im Rahmen des Capital Recycling und den laufenden Index­anpassungen rechnen wir für das Geschäfts­jahr 2023 mit einem marginal ansteigenden Miet­ertrag bei graduell steigenden Finanzierung­skosten. So erwarten wir, dass der FFO I 2023 etwa stabil bleiben wird. Nach Fertig­stellung und In­betrieb­­nahme der weit fortgeschrittenen Projekt­entwicklungen in Zürich (Müllerstrasse), Altstetten (JED) und Basel (Stücki Park) dürfte der FFO I im Jahr 2024 wiederum spürbar steigen.