Geschäfts­jahr

Sehr geehrte Damen und Herren

Seit nun bald zwei Jahren leben wir alle in ausser­gewöhnlichen Zeiten. Obwohl wir uns stetig an die gegebenen Umstände zu gewöhnen und damit leben lernen, ist der Einfluss, den die Pandemie uns allen beschert, beachtlich. Nichtsdestotrotz gab es 2021 deutliche, ermutigende Signale aus Wirtschaft und Gesellschaft. Auch die Swiss Prime Site-Gruppe hat sich in den vergangenen zwölf Monaten auf dem Markt bewährt und strategisch wie auch operativ wichtige Meilensteine erreicht und gesetzte Ziele erfüllt. Mit einem Gewinn von CHF 507.4 Mio. bzw. CHF 6.68 pro Aktie erreichen wir ein sehr gutes Resultat. Der Verwaltungsrat schlägt deshalb der Generalversammlung 2022 eine Ausschüttung von CHF 3.35 vor.

Vorwort lesen


Mehr zur Corporate Governance finden Sie auf unserer Website

Mehr erfahren

S eit nun bald zwei Jahren leben wir alle in aussergewöhnlichen Zeiten. Obwohl wir uns stetig an die gegebenen Umstände zu gewöhnen und damit leben lernen, ist der Einfluss, den die Pandemie uns allen beschert, beachtlich. Nichtsdestotrotz gab es 2021 deutliche, ermutigende Signale aus Wirtschaft und Gesellschaft. Auch die Swiss Prime Site-Gruppe hat sich in den vergangenen zwölf Monaten auf dem Markt bewährt und strategisch wie auch operativ wichtige Meilensteine erreicht und gesetzte Ziele erfüllt. Mit einem Gewinn von CHF 507.4 Mio. bzw. CHF 6.68 pro Aktie erreichen wir ein sehr gutes Resultat. Der Verwaltungsrat schlägt deshalb der Generalversammlung 2022 eine Ausschüttung von CHF 3.35 vor.

Das Geschäftsjahr 2021 begann mit einem mehrmonatigen Lockdown. Die anfänglichen Sorgen über mögliche starke Implikationen auf dem Büroflächenmarkt erwiesen sich im Verlauf des Jahres aber als unbegründet. Entsprechend konnten sich der Verwaltungsrat und das Management auf die Umsetzung der zentralen strategischen und operativen Themen fokussieren. Dabei ging es darum, die Swiss Prime Site-Gruppe weiter als führende Real Estate Investment Plattform der Schweiz zu etablieren und damit Profitabilität, Resilienz und Nachhaltigkeit der Gruppe weiter zu steigern.

Dazu haben wir unter anderem per Ende 2021 die erfolgreiche Akara-Gruppe in Zug übernommen. Sie ergänzt unsere Gruppengesellschaft Swiss Prime Site Solutions. Im Segment Immobilien haben wir bei den vier Hauptthemen Abbau des Leerstands, aktives Portfoliomanagement, Optimierung der Nutzungsarten und Capital Recycling wichtige Meilensteine erreicht. Um die finanzielle Flexibilität und Agilität des Unternehmens weiter zu steigern, haben wir 2021 zudem durch den Abschluss ungesicherter Konsortialkredite im Umfang von CHF 2.6 Mrd. die Finanzierung des Unternehmens markant angepasst. Die neuen Finanzierungen haben zudem eine direkte Verbindung zu unseren Nachhaltigkeitszielen. Mit dem Baubeginn unseres ersten Projekts der Kreislaufwirtschaft an der Müllerstrasse in Zürich haben wir auch in diesem Bereich einen Meilenstein erreicht.

Der Erneuerungsprozess auf Stufe Geschäftsleitung und Verwaltungsrat schreitet zudem weiter voran. 2021 konnten wir mit Barbara Knoflach ein Mitglied des Verwaltungsrats sowie mit Martin Kaleja als CEO Swiss Prime Site Immobilien, Anastasius Tschopp als CEO Swiss Prime Site Solutions und Marcel Kucher als CFO unserer Gruppe drei zentrale Positionen im Management neu besetzen und dürfen nun mit Freude der General­versammlung, als Ersatz für Barbara Frei-Spreiter, neu Brigitte Walter zur Aufnahme ins Verwaltungsratsgremium vorschlagen. Neben dem Generationenwechsel haben wir unsere Gremien mit zusätzlicher Expertise ergänzt. Die Vergütungsrichtlinien wurden weiter geschärft und mit wichtigen Ambitionen der Nachhaltigkeit gekoppelt.

Meine Kolleginnen und Kollegen und ich sind erfreut, dass wir auch in herausfordernden Zeiten gute Resultate erwirtschaften können. Dies zeigt, dass unser nachhaltiges Geschäftsmodell als umfassende Real Estate Plattform robust und gleichzeitig agil ist. In der vorliegenden, neu konzipierten Review erhalten Sie einen guten Überblick über die Dynamik und die wichtigsten Vorhaben innerhalb der Swiss Prime Site-Gruppe.

Ich danke allen unseren Mitarbeitenden für den grossen Einsatz während dieses herausfordernden Jahres und Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, für Ihr Vertrauen und Ihr Interesse an Swiss Prime Site.

Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident

«Unsere Kunden wollen erst­klassige Lagen und Flächenflexi-bilität.»

René Zahnd (CEO) und Marcel Kucher (CFO) schauen auf ein bewegtes Geschäftsjahr 2021 zurück. Trotz zahlreichen Herausforderungen resultierten gute Ergebnisse und konnten viele Meilensteine erreicht werden.

Interview lesen

The Healthy Building

Die COVID-19-Pandemie steigert das in den vergangenen Jahren zunehmende Gesundheitsbewusstsein nochmals deutlich. Gleichzeitig ergeben sich neue Anforderungen an Immobilien. Denn Menschen verbringen in der Schweiz bis zu 21 Stunden täglich in Innenräumen. Es gilt, sich dieser vielschichtigen Bedürfnisveränderung anzunehmen.

G esundheitsbewusste Menschen werden sich in Zukunft nicht mehr nur fragen, welche Nahrung sie zu sich nehmen, sondern vermehrt, welchen Räumlichkeiten sie sich aussetzen. Es ist daher an der Zeit, Wohnungen sowie Büros gesundheitsfördernde und produktivitätssteigernde Funktionen zu verleihen. Eine Ambition, die für Immobilieneigentümer, Mieter, Nutzende, aber auch für Behörden und Politik aufgrund der Pandemie an Dynamik gewinnt. Das Thema ist auch ökonomisch relevant: Gemäss einer Studie der Harvard University können Healthy Buildings die Absenzrate und die Krankheitskosten in Unternehmen signifikant senken.

Das Ziel ist es, den Menschen ins Zentrum zu stellen und sein Wohlbefinden in Immobilien zu erhöhen.

Der Mensch im Mittelpunkt 

Das Ziel ist es, den Menschen ins Zentrum zu stellen und sein Wohlbefinden in Immobilien zu Die COVID-19-Pandemie steigert das in den vergangenen Jahren zunehmende Gesundheitsbewusstsein nochmals deutlich. Gleichzeitig ergeben sich neue Anforderungen an Immobilien. Denn Menschen verbringen in der Schweiz bis zu 21 Stunden täglich in Innenräumen. Es gilt, sich dieser vielschichtigen Bedürfnisveränderung anzunehmen. The Healthy Building erhöhen. Dafür werden intelligente Technologien sowie individuelle und auf Nutzende abge- stimmte Dienstleistungen benötigt. Dabei liegt gemäss der Wissensplattform Healthy Building Network der Fokus auf der Optimierung des Innenraumklimas, auf Luft- und Lichtqualität, Akustik sowie einem aktivierenden Innenraum design. Wie entsprechende Büroimmobilien konzipiert sein könnten, zeigen erste Beispiele in Zürich und Basel.

Der erste Eindruck zählt

Immobilien werden künftig via automatische Schiebe- oder Drehtür betreten. In der Eingangshalle werden standardmässig Desinfektionsmittel angeboten. Im Vorbeigehen wird die Körpertemperatur gemessen. Liegt diese im grünen Bereich, erfolgt mit dem berührungslosen Handscanner der Zutritt ins Innere des Gebäudes. Die mit dem System interagierende Liftanlage, wie sie seit Längerem im Prime Tower in Zürich installiert ist, bringt die identifizierte Person direkt auf das gewünschte Stockwerk. Die Lifte sind mit Luftreinigern ausgerüstet, welche die Kabinenluft stets sauber halten.

Die Interaktions- und Transitflächen werden künftig deutlich grosszügiger gehalten.

Gesundheit und Produktivität fördern 

Die Interaktions- und Transitflächen werden künftig deutlich grosszügiger gehalten. So können sich Mitarbeitende öfter und flexibler bewegen, sich einfacher treffen und austauschen. Das Beleuchtungssystem wird auf Human-Centric-Lighting-Technik basieren. Dieses sorgt für ein optimales psychisches und emotionales Wohlbefinden und stimuliert die Produktivität. Alle Materialien werden frei von Stoffen sein, die das Wohlergehen negativ beeinflussen könnten (z. B. flüchtige organische Verbindungen). Im Gegenteil: Sie werden mit einer permanenten antimikrobiellen und geruchsneutralisierenden Beschichtung behandelt.

Bessere Luft führt zu besserem Klima 

Der Messeturm Basel wurde 2020/21 entsprechend revitalisiert. Messungen zeigen eine nachhaltig verbesserte Luftqualität. Ergänzend dazu dient die Begrünung mit Pflanzen als Luftbefeuchter und natürlicher Lärmschutz. Ein weiteres Plus ist die stressreduzierende Wirkung. Die Klimaausstattung ist ein Teil des «Healthy-Building-Ökosystems» und verteilt die gereinigte Raumluft zonenspezifisch in der jeweils adäquaten Temperatur. Möglich machen dies Sensoren, die Wärme, Kälte, Druck sowie den CO2-Gehalt der Innenraumluft permanent überwachen und bei Abweichungen vom Optimum Steuerungsbefehle auslösen.

Für das Wohlbefinden der Nutzer 

Dienstleistungen wie gesundheitsfördernde Fitness-, Entspannungs- und Verpflegungsangebote auf den Arealen sowie gezielte Farb- und Einrichtungskonzepte adressieren die neuen Bedürfnisse zusätzlich. In Zeiten von Employer Branding und der gesellschaftlichen Sensibilisierung für Gesundheit, wird der menschliche Wohlfühlfaktor in einem «Healthy Building» den Wert und die Attraktivität von Immobilien massgeblich mitbestimmen. Zum Vorteil von Nutzenden, Mietem und Immobilien­eigentümern. 

Starke Resultate 2021

Swiss Prime Site erreichte im Geschäftsjahr 2021 ein starkes Resultat und hat damit die gesetzten Ziele deutlich übertroffen. Zum erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente sowie alle Gruppen­gesellschaften beigetragen. Die erzielten Ergebnisse sind umso überzeugender, als diese trotz eines mehrmonatigen Lockdowns erreicht werden konnten. Auf strate­gischer und finanzieller Ebene hat Swiss Prime Site wichtige Schritte unternommen, um noch besser, agiler und flexibler für zukünftige Herausfor­derungen gewappnet zu sein.

Finanzkommentar lesen

Finanzbericht herunterladen

Swiss Prime Site erreichte im Geschäftsjahr 2021 ein starkes Resultat und hat damit die gesetzten Ziele deutlich übertroffen. Zum erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente sowie alle Gruppen­gesellschaften beigetragen. Die erzielten Ergebnisse sind umso überzeugender, als diese trotz eines mehrmonatigen Lockdowns erreicht werden konnten. Auf strategischer und finanzieller Ebene hat Swiss Prime Site wichtige Schritte unternommen, um noch besser, agiler und flexibler für zukünftige Herausforderungen gewappnet zu sein.

Die Vergleichbarkeit der Kennzahlen 2021 gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund des Verkaufs der Tertianum Gruppe per 28. Februar 2020 eingeschränkt. Einerseits sind in den Vergleichswerten 2020 die Resultate von Tertianum mit zwei Monaten enthalten. Andererseits wurde der entsprechende Verkaufserfolg von CHF 204.2 Mio. ebenfalls der Vorjahresperiode angerechnet. Um die Resultate und die Entwicklung von Swiss Prime Site transparent und vergleichbar darzustellen, publizieren wir zusätzlich eine Pro-froma-Berechnung der Geschäftsjahreszahlen 2020 unter Ausklammerung der erwähnten Tertianum-Effekte.

Der Betriebsertrag 2021 erhöhte sich auf vergleichbarer Basis um 5.1% auf CHF 744.9 Mio. Beide Segmente und alle Gruppen­gesellschaften trugen zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Dies verdeutlicht einmal mehr, insbesondere im Lichte der aktuell nach wie vor anspruchsvollen pandemischen Lage, die Stabilität und Resistenz unseres Unternehmens. Vier zentrale Einflussgrössen stehen bei der deutlichen Erhöhung unserer Ergebnisse im Zentrum: der überschaubare Einfluss der COVID-19-Pandemie, die operativ getriebene starke Leistung bei den Mieterträgen aus Bestands­immobilien und Projektent­wicklungen, die Qualität unseres Portfolios mit dem entsprechenden Bewertungs­resultat sowie das ausgezeichnete Wachstum im Segment Dienstleistungen mit den Gruppen­­gesellschaften Swiss Prime Site Solutions, Wincasa und Jelmoli.

1. COVID-19-Pandemie

Die nach wie vor andauernde Pandemie hatte insbesondere im ersten Halbjahr 2021 Einfluss auf die Geschäftstätigkeit einzelner Bereiche von Swiss Prime Site. Im Segment Immobilien resultierte dadurch ein Minderertrag von CHF 7.9 Mio. (CHF 12.7 Mio.). Dieser liegt deutlich unter dem Wert des Vorjahres und zeigt, dass unsere Mieter selbst mit der Pandemie besser umzugehen wissen. Entsprechend erwarten wir auch für 2022 wiederum eine deutliche Reduktion des Minderertrags. Der Betrag setzt sich einerseits aus gegenüber Mietern gewährten Mieterlassen von CHF 4.8 Mio. sowie andererseits tieferen Umsatz- und Parkingmieterträgen in der Höhe von CHF 3.1 Mio. zusammen. Alle eingegangenen Mietbegehren konnten vollständig bearbeitet werden. Mit praktisch allen Mietern wurden partner­schaftliche Einigungen erzielt. 99% aller fälligen Mieten waren zum Jahresende beglichen.

2. Mieterträge: Operativer Anstieg

Trotz der gewährten Mieterlasse stieg der Ertrag aus Vermietung um eindrückliche 3.1% (Ziel: +2.5%) auf CHF 426.7 Mio. Diese Performance ist auf den starken Leerstandabbau von 5.1% auf 4.6% (Ziel: 4.6–4.8%), abgeschlossene und ins Portfolio überführte Projekte wie auch operatives Mietertragswachstum (like-for-like: +0.5%) zurückzuführen. Wir erzielten darüber hinaus im Geschäftsjahr 2021 grosse Vermietungserfolge bei Bestandsimmobilien und Projekten und konnten mit rund 170 000 m2 neu- oder wiedervermieteter Flächen den entsprechenden Wert von 2019 um rund einen Drittel übertreffen. Mit wichtigen Vermietungen in den Grossregionen Genf, Basel und Zürich zeigte sich der Mietmarkt dabei sehr attraktiv.

3. Immobilienportfolio: Hohe Neubewer­tungs­gewinne

Die gute Verfassung des Marktes gekoppelt mit der hohen Qualität unserer Immobilien widerspiegelt sich ebenfalls im Wert des Portfolios von Swiss Prime Site. Dieses wuchs, trotz Verkäufen im Umfang von CHF 146.4 Mio., um CHF 470.9 Mio. auf CHF 12.8 Mrd. Zu dieser positiven Entwicklung trugen einerseits Investitionen in Projekte in der Höhe von CHF 280 Mio. und andererseits attraktive Neubewertungs­gewinne von CHF 318.8 Mio. bei. Aufgrund der höheren Mieten blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite dabei aber unverändert auf attraktiven 3.2%. Dies ist ein starkes Zeichen dafür, dass wir das Bewertungs­resultat operativ erarbeitet haben.

4. Segment Dienstleistungen: Starke Performance

Im Segment Dienstleistungen zeigte Swiss Prime Site Solutions wiederum ein herausragendes Wachstum der Real Estate Assets under Management von CHF 3.0 Mrd. auf CHF 3.6 Mrd. Der Betriebsertrag der Gruppengesellschaft erhöhte sich um 38.8% auf CHF 18.2 Mio. Dazu beigetragen haben die Lancierung verschiedener Produkte im In- und Ausland, der Hinzugewinn von Mandaten sowie das Wachstum der bestehenden Produkte. Der positive Einfluss daraus, wird sich vollständig ab dem kommenden Geschäftsjahr entfalten. Mit dem Erhalt der Bewilligung als Fondsleitung und der Übernahme des Fondsanbieters Akara wird der Real Estate Asset Manager 2022 und darüber hinaus noch stärker wachsen. Wincasa behauptete sich in einem umkämpften Markt und konnte den Betriebsertrag mit 3.7% Wachstum gegenüber dem Vorjahr verbessern. Trotz eines langen Lockdowns im ersten Halbjahr verbesserte sich auch Jelmoli deutlich und erwirtschaftete einen um 8.1% höheren Betriebsertrag. Dies entspricht einer deutlichen Steigerung gegenüber dem Gesamtmarkt.

Überproportionaler Anstieg der Profitabilität

Die Ertragssteigerung konnten wir aufgrund stabiler Personalkosten und lediglich leicht steigender weiterer Betriebskosten in eine deutlich erhöhte Profitabilität übersetzen. Diese positive Entwicklung auf der Kostenseite zeigt eindrücklich die Möglichkeiten der umfassenden Immobilienplattform von Swiss Prime Site in Bezug auf Synergien, Digitalisierung und daraus resultierenden Effizienz­steigerungen. Aus Verkäufen (inkl. PoC) wurden CHF 54.8 Mio. [CHF 36.1 Mio.] Vorsteuergewinne realisiert. Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) der Gruppe vor Neubewertungen stieg eindrücklich um 12.5% (Ziel: +5.0%) auf CHF 396.6 Mio. Auch unter Ausklammerung der Verkaufseffekte resultierte eine überdurch­schnittliche Steigerung von 8.0%.

Beeindruckendes Gewinnwachstum

Auf Stufe Unternehmensgewinn erreichte Swiss Prime Site mit CHF 507.4 Mio. eine Steigerung um 25.2%. Dieses Resultat ist unter dem Aspekt höherer Ertragssteuern und eines aufgrund einer umfassenden Umfinanzierung Ende 2021 entstandenen Sonder­effekts von CHF 24.9 Mio. umso erfreulicher. Die erwähnte Einmalbelastung betrifft Vorfälligkeitsentschädigungen sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung von Bankhypotheken in Höhe von CHF 1.8 Mrd. Durch die Anpassung der Finanzierungs­quellen werden die künftigen Zinskosten (der abgelösten Bankhypotheken) um rund 50% oder jährlich CHF 10–12 Mio. verringert. Die erhöhten Ertragssteuern sind auf das Wachstum der Verkaufs- und Neubewertungsgewinne zurückzuführen. Ohne Neubewertungs­effekte erreichte Swiss Prime Site eine Gewinnsteigerung um 6.6% auf CHF 289.5 Mio. bzw. CHF 3.81 pro Aktie.

Starke Bilanz und FFO

Die guten Resultate und der verstärkte Fokus auf eine weitere Optimierung unserer Bilanzrelationen (Stichwort Capital Recycling) resultierten in einer deutlichen Steigerung der Eigenkapitalquote um 0.5 Prozentpunkte auf sehr gute 48.3%. Gleichzeitig sank der Belehnungsgrad (LTV) um 1.7 Prozentpunkte auf 40.2%. Damit liegt die neu definierte Zielquote von unter 40% bereits in Reichweite. Netto, d. h. nach Abzug der Cash-Bestände, beläuft sich der LTV auf 39.3%. Durch den Wechsel erhöht sich der Anteil der nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von 30 auf 84% und die durchschnittliche Laufzeit von 4.8 auf 5.8 Jahre. Der Net Asset Value (EPRA NTA) erhöhte sich auf CHF 100.84 pro Aktie (+4.8%).

Die Kennzahl Funds from Operations (FFO Cash) ist im europäischen Umfeld der zentrale Wert für die operative Leistung von Immobilien­unternehmen. Dieser wird unter Ausklammerung der Bewertungsresultate und nicht-cashrelevanten Positionen wie Abschreibungen etc. errechnet. Wie dies viele internationale Unternehmen bereits heute tun, planen wir, uns künftig stärker an diesen Werten zu messen und diese mittelfristig als Basis für die Ausschüttung zu nutzen. Der FFO I pro Aktie stieg 2021 von CHF 3.59 auf CHF 3.96. Die der Generalversammlung vorgeschlagene stabile Dividenden­empfehlung von CHF 3.35 ergäbe in der neuen Terminologie eine für unsere Aktionäre attraktive Ausschüttungsquote von rund 85%.

Positiver Ausblick

Um noch transparenter und umfassender über unseren Geschäftsgang informieren zu können, wird Swiss Prime Site ab dem Geschäftsjahr 2022 ihre Jahreszahlen entsprechend dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS publizieren. Die Umstellung erlaubt eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen in unserer Branche und liefert allen Stakeholdern eine umfassendere und tiefgreifendere Informationsbasis. Das Ziel der Erhöhung der Transparenz ist die konstante Steigerung unserer Attraktivität gegenüber den verschiedenen Investorengruppen. Um Vergleichbarkeit und Planbarkeit sicherzustellen, publizieren wir zusammen mit den Jahreszahlen 2021 (nach Swiss GAAP FER) auch einen indikativen Abschluss nach IFRS. Die Umstellung beeinflusst die zentralen Kennzahlen nur marginal.

Die starke operative Performance des vergangenen Geschäftsjahrs zusammen mit den strategischen Anpassungen der Finanzierungs­strategie Ende 2021, die Erweiterung des Geschäfts­modells hin zu einer umfassenden Investmentplattform für Immobilienanlagen, die transparente Rechnungslegung und das nun erhaltene A3/stable-Rating von Moody's bilden eine optimale Basis für weitere Wertsteigerungen im Sinne der Interessen all unserer Aktionärinnen und Aktionäre.

Kennzahlen im Vergleich

Swiss Prime Site

Swiss Prime Site Immobilien

Swiss Prime Site Solutions

Wincasa

Jelmoli