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«Wir spüren die Synergie aus den beiden Segmenten noch mehr.»

Das Jahr 2023 erwies sich als eines der anspruchs­vollsten Jahre im Immobilien­bereich seit Langem: Steigende Zinsen, deutlich weniger Transaktionen und Bewertungs­korrekturen sind nur einige der Stichworte. Dennoch konnte Swiss Prime Site das Jahr mit guten operativen Resultaten abschliessen. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, blickt auf das Geschäftsjahr zurück.

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Die drei Leben einer Delikatesse

Die wunderschön hergerichteten Früchte und Gemüse im Jelmoli FOOD MARKET sind eine Augenweide und tragen viel zum Ambiente des vielleicht besten Zürcher Gourmet Department Stores bei. Doch die scheinbar mühelos inszenierte Perfektion bedingt auch, dass die gesamte Auslage täglich mehrmals penibel kontrolliert und optisch perfekt arrangiert werden muss.

Jelmoli Ökologie Innovation

Sobald die eigentlich immer noch erstklassigen Lebensmittel den ersten kleinen Kratzer aufweisen, erhalten sie ein zweites und ein drittes Leben – und werden Teil einer Geschichte mit technologischer Innovation und gelebter Nachhaltigkeit. Thierry Bromberger greift in einen Korb mit Kartoffeln, nimmt ein besonders schönes Exemplar in die Hand und strahlt. Es ist eine alte Sorte, die von Gourmets vor einiger Zeit neu entdeckt worden ist. Hier im FOOD MARKET von Jelmoli wird sie zusammen mit hunderten anderen frischen Lebensmitteln zu einem beeindruckenden Gesamtkunstwerk inszeniert. «Nüchtern betrachtet befinden wir uns eigentlich im Kellergeschoss, in der Verlängerung der Tiefgarage sozusagen. Doch unsere Lebensmittelabteilung ist eines der Highlights des Hauses Jelmoli», erzählt der Leiter der hauseigenen Restaurationsbetriebe. So sieht man auch immer wieder Touristen, die in Reiseführern von der Pracht dieses liebevoll kuratierten Markts gelesen haben und ihn als Teil ihres Sightseeings in Zürich unbedingt besuchen möchten.

Doch genau in dieser perfekten Optik liegt die Krux. Sobald eine Frucht erste Verfärbungen zeigt oder ein Gemüse eine kleine Delle aufweist, wird es vom Ladenpersonal entfernt und durch makellose Ware ersetzt. «Geschmacklich und qualitativ ist das immer noch absolute Gourmetqualität», weiss Bromberger. Unter der Bezeichnung «Food Waste» ist das Thema seit einiger Zeit Teil einer sehr emotional geführten Diskussion. Im Schweizer Detailhandel fallen im Schnitt 5% Abfall aus eigentlich noch einwandfrei geniessbarer Ware an. Das geht mit der Zeit nicht nur ins Geld, sondern ist auch aus ökologischer Sicht nicht nachhaltig.

«Es kann doch nicht sein, dass wir tadellose Lebensmittel wegwerfen, das ist nicht nur eine Frage des Geldes, da geht es auch um gesellschaftliche Werte», erzählt Bromberger. Für den Gastronomen ist die Ware, die aus dem FOOD MARKET drei Stockwerke nach oben in seine zentrale Küche geliefert wird, eine grosse Bereicherung. Hier erhalten die Delikatessen ihr zweites Leben: Aus den Früchten werden Patisserie und Desserts hergestellt, Gemüse und andere Lebensmittel werden für die Tagesmenüs oder den À-la-carte-Service verwendet. «Auch wenn unser Kunde eigentlich nicht weiss, dass wir uns auch hier in der Delikatessenabteilung bedienen, spürt er es garantiert. In allen drei von Jelmoli betrieben Restaurants gibt es erstklassigen Geschmack mit erstklassigen Zutaten!» Und der Einsatz gegen Food Waste bringt weitere positive Auswirkungen mit sich. «Unsere Köche reagieren spontan auf die vorhandenen Lebensmittel. Das fördert die Kreativität und Vielseitigkeit in der Küche. Wir bilden und nutzen Synergien – und bleiben gleichzeitig innovativ.»

Diese Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Abteilungen hat Vorbildcharakter. Mittlerweile arbeiten viele der unabhängigen Mieter im «House of Brands» gut zusammen: Fischhändler und Sushibar, Metzgerei und Market Grill. Das am Abend nicht verkaufte Brot verlässt als einziges Lebensmittel das Haus – um schliesslich in den Läden der Organisation Äss-Bar als «frisch von gestern » verkauft zu werden.

Das Engagement für die Vermeidung von Food Waste geht seit dem Frühjahr 2017 noch einen Schritt weiter. Thierry Bromberger ist einer der ersten Partner des erfolgreichen Start-ups Too Good To Go. Die Gründer hatten mit ihrem Konzept bereits für einigen medialen Wirbel gesorgt, als sie damit in der deutschen Fernsehshow «Die Höhle der Löwen» die Jury begeisterten und sie als Investor gewinnen konnten. Mit der gleichnamigen App können so kurz vor Restaurantschluss die überzähligen Tagesmenüs zum halben Preis gekauft und zwischen 19.00 Uhr und Ladenschluss abgeholt werden. Ein Konzept für das kleine Portemonnaie, von dem vor allem junge Leute und Studierende gerne und ausgiebig Gebrauch machen. Übrig bleibt kaum etwas – im Gegenteil: Thierry Bromberger hat in der Regel zu wenig Menüs und könnte noch mehr davon verkaufen. «Doch zu viel zu produzieren, um es nachher günstiger zu verkaufen, ist natürlich nicht Sinn des Konzepts.» Die Lebensmittelverschwendung wird hier also zum zweiten Mal im gesamten Prozess erfolgreich verhindert – und den Delikatessen wird ein drittes Leben geschenkt. Was am Morgen als leicht zerkratzte Kaki im FOOD MARKET begonnen hat, landet schliesslich noch am gleichen Abend als herrliches Dessert auf dem Küchentisch der Studenten-WG.

Diese Form von Engagement ist typisch für das nachhaltige Denken von Jelmoli. Als Teil von Swiss Prime Site lebt Jelmoli nach denselben Grundsätzen für nachhaltige Geschäftsführung. Food Waste ist sowohl ein Gesellschafts- wie auch ein Umweltproblem. In den Nahrungsmitteln steckt eine grosse Menge an Wasser, Energie, CO2-Ausstoss und anderen Emissionen. Auch finanziell lohnt sich das Engagement für die verlorenen 5%. Schliesslich sieht Thierry Bromberger auch noch einen ganz anderen Nutzen: «Viele der Studierenden, die hier mehrmals im Monat vorbeikommen, machen bald ihren Abschluss. Sie besuchen uns jetzt schon regelmässig, freuen sich über das Ambiente und unsere Qualität. Ich bin mir sicher, dass wir sie in Zukunft wiedersehen werden – als treue Kunden bei mir und auch in den anderen Abteilungen unseres Hauses.»

Nachhaltigkeit vorleben

Als grösstes börsenkotiertes Immobilien­unternehmen der Schweiz sind wir uns der Vorbild­funktion und Verantwortung für Mitarbeitende, Kunden, Umwelt und die Gesellschaft bewusst. Wert zu schaffen und nachhaltig Lebens­räume zu gestalten ist unsere Vision. Darunter verstehen wir ein umfassendes, mehrdimensionales Konzept, bei dem neben der Erfüllung finanzieller Ziele auch nichtfinanzielle Aspekte berücksichtigt werden.

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Die drei Leben einer Delikatesse

Die wunderschön hergerichteten Früchte und Gemüse im Jelmoli FOOD MARKET sind eine Augenweide und tragen viel zum Ambiente des vielleicht besten Zürcher Gourmet Department Stores bei. Doch die scheinbar mühelos inszenierte Perfektion bedingt auch, dass die gesamte Auslage täglich mehrmals penibel kontrolliert und optisch perfekt arrangiert werden muss.

Jelmoli Ökologie Innovation

Sobald die eigentlich immer noch erstklassigen Lebensmittel den ersten kleinen Kratzer aufweisen, erhalten sie ein zweites und ein drittes Leben – und werden Teil einer Geschichte mit technologischer Innovation und gelebter Nachhaltigkeit. Thierry Bromberger greift in einen Korb mit Kartoffeln, nimmt ein besonders schönes Exemplar in die Hand und strahlt. Es ist eine alte Sorte, die von Gourmets vor einiger Zeit neu entdeckt worden ist. Hier im FOOD MARKET von Jelmoli wird sie zusammen mit hunderten anderen frischen Lebensmitteln zu einem beeindruckenden Gesamtkunstwerk inszeniert. «Nüchtern betrachtet befinden wir uns eigentlich im Kellergeschoss, in der Verlängerung der Tiefgarage sozusagen. Doch unsere Lebensmittelabteilung ist eines der Highlights des Hauses Jelmoli», erzählt der Leiter der hauseigenen Restaurationsbetriebe. So sieht man auch immer wieder Touristen, die in Reiseführern von der Pracht dieses liebevoll kuratierten Markts gelesen haben und ihn als Teil ihres Sightseeings in Zürich unbedingt besuchen möchten.

Doch genau in dieser perfekten Optik liegt die Krux. Sobald eine Frucht erste Verfärbungen zeigt oder ein Gemüse eine kleine Delle aufweist, wird es vom Ladenpersonal entfernt und durch makellose Ware ersetzt. «Geschmacklich und qualitativ ist das immer noch absolute Gourmetqualität», weiss Bromberger. Unter der Bezeichnung «Food Waste» ist das Thema seit einiger Zeit Teil einer sehr emotional geführten Diskussion. Im Schweizer Detailhandel fallen im Schnitt 5% Abfall aus eigentlich noch einwandfrei geniessbarer Ware an. Das geht mit der Zeit nicht nur ins Geld, sondern ist auch aus ökologischer Sicht nicht nachhaltig.

«Es kann doch nicht sein, dass wir tadellose Lebensmittel wegwerfen, das ist nicht nur eine Frage des Geldes, da geht es auch um gesellschaftliche Werte», erzählt Bromberger. Für den Gastronomen ist die Ware, die aus dem FOOD MARKET drei Stockwerke nach oben in seine zentrale Küche geliefert wird, eine grosse Bereicherung. Hier erhalten die Delikatessen ihr zweites Leben: Aus den Früchten werden Patisserie und Desserts hergestellt, Gemüse und andere Lebensmittel werden für die Tagesmenüs oder den À-la-carte-Service verwendet. «Auch wenn unser Kunde eigentlich nicht weiss, dass wir uns auch hier in der Delikatessenabteilung bedienen, spürt er es garantiert. In allen drei von Jelmoli betrieben Restaurants gibt es erstklassigen Geschmack mit erstklassigen Zutaten!» Und der Einsatz gegen Food Waste bringt weitere positive Auswirkungen mit sich. «Unsere Köche reagieren spontan auf die vorhandenen Lebensmittel. Das fördert die Kreativität und Vielseitigkeit in der Küche. Wir bilden und nutzen Synergien – und bleiben gleichzeitig innovativ.»

Diese Zusammenarbeit zwischen verschiedenen Abteilungen hat Vorbildcharakter. Mittlerweile arbeiten viele der unabhängigen Mieter im «House of Brands» gut zusammen: Fischhändler und Sushibar, Metzgerei und Market Grill. Das am Abend nicht verkaufte Brot verlässt als einziges Lebensmittel das Haus – um schliesslich in den Läden der Organisation Äss-Bar als «frisch von gestern » verkauft zu werden.

Das Engagement für die Vermeidung von Food Waste geht seit dem Frühjahr 2017 noch einen Schritt weiter. Thierry Bromberger ist einer der ersten Partner des erfolgreichen Start-ups Too Good To Go. Die Gründer hatten mit ihrem Konzept bereits für einigen medialen Wirbel gesorgt, als sie damit in der deutschen Fernsehshow «Die Höhle der Löwen» die Jury begeisterten und sie als Investor gewinnen konnten. Mit der gleichnamigen App können so kurz vor Restaurantschluss die überzähligen Tagesmenüs zum halben Preis gekauft und zwischen 19.00 Uhr und Ladenschluss abgeholt werden. Ein Konzept für das kleine Portemonnaie, von dem vor allem junge Leute und Studierende gerne und ausgiebig Gebrauch machen. Übrig bleibt kaum etwas – im Gegenteil: Thierry Bromberger hat in der Regel zu wenig Menüs und könnte noch mehr davon verkaufen. «Doch zu viel zu produzieren, um es nachher günstiger zu verkaufen, ist natürlich nicht Sinn des Konzepts.» Die Lebensmittelverschwendung wird hier also zum zweiten Mal im gesamten Prozess erfolgreich verhindert – und den Delikatessen wird ein drittes Leben geschenkt. Was am Morgen als leicht zerkratzte Kaki im FOOD MARKET begonnen hat, landet schliesslich noch am gleichen Abend als herrliches Dessert auf dem Küchentisch der Studenten-WG.

Diese Form von Engagement ist typisch für das nachhaltige Denken von Jelmoli. Als Teil von Swiss Prime Site lebt Jelmoli nach denselben Grundsätzen für nachhaltige Geschäftsführung. Food Waste ist sowohl ein Gesellschafts- wie auch ein Umweltproblem. In den Nahrungsmitteln steckt eine grosse Menge an Wasser, Energie, CO2-Ausstoss und anderen Emissionen. Auch finanziell lohnt sich das Engagement für die verlorenen 5%. Schliesslich sieht Thierry Bromberger auch noch einen ganz anderen Nutzen: «Viele der Studierenden, die hier mehrmals im Monat vorbeikommen, machen bald ihren Abschluss. Sie besuchen uns jetzt schon regelmässig, freuen sich über das Ambiente und unsere Qualität. Ich bin mir sicher, dass wir sie in Zukunft wiedersehen werden – als treue Kunden bei mir und auch in den anderen Abteilungen unseres Hauses.»

Sacheinlagen – die optimale Lösung für Immobilieneigentümer

Direkte Immobilien­anlagen stellen hohe Anforderungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kenn­tnisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerläs­slich. Denn ein Bestands­port­folio birgt künftig grosse Heraus­­­for­de­rungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­optimierung, Sanierungs­stau, Poten­zial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

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Direkte Immo­bilien­anlagen stellen hohe Anforde­rungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kennt­nisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerlässlich. Denn ein Bestands­portfolio birgt künftig grosse Heraus­­­for­derungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­­optimierung, Sanierungs­stau, Potenzial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

Als Sacheinlage wird die Einbringung von Liegen­schaften in ein Anlage­gefäss definiert. Im Gegenzug erhält die Eigen­tümer­schaft Anteile am Anlage­vehikel (Anlage­stiftung und / oder Anlagefonds). Mit der teilweise steuer­optimierten Sach­einlage wählt der Immo­bilien­eigen­tümer den Übertrag seines direkt gehaltenen Immo­bilien­port­folios zu indirekten Immo­bilien­anlagen. Durch eine Sach­einlage gewinnen kleine und mittlere Pensions­kassen sowie institutionelle Investoren Zugang zu grösseren Immo­bilien­­anlage­volumen, welche professionell und effizient betreut werden.

«Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der Anlagegruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlaggebend für die Entscheidung,
die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durchzuführen.»
Antonio Sacco, Geschäftsführer Personalvorsorgestiftung Ringier Gruppe

Für die Optimierung des Rendite-Risiko-­Profils eines Immo­bilien­port­folios ist die ­Diversifikation von zentraler Bedeutung. Da direkte Immo­bilien­anlagen der Pensions­kassen historisch regional gewachsen sind, wird als direkte Folge von Sach­einlagen-Trans­­aktionen eine bessere geogra­fische sowie nutzungs­spezifische Diversi­fikation erreicht. Weiter sind auch die Nach­haltigs­keits­themen von zentraler Bedeutung.

Die Durchführung einer Sacheinlage ist ein mehrstufiger Prozess, der in der Regel fünf zentrale Meilen­steine umfasst. Zunächst ist die Bereitschaft der Eigen­tümer­schaft er­forderlich, Liegen­schaften zu veräussern. Anschliessend erfolgt die Prüfung durch die Fonds­leitung oder Anlage­stiftung, um fest­­zustellen, ob die Liegenschaft für die Übernahme geeignet ist, während die Depot­bank gleichzeitig die Zulassung der Anleger überprüft. Der dritte Schritt beinhaltet eine vertiefte Objekt­prüfung, bei der der Kaufpreis von einem Schätzungs­experten bewertet wird, und es erfolgt die Abgabe einer Kauf­preis­­indikation. Die vierte Etappe umfasst die Zahlung des Kauf­preises, die nach Absprache in Form von Anteils­scheinen und gegebenen­falls Bargeld erfolgt. Schliesslich wird im fünften Schritt der bisherige Liegen­schafts­eigentümer zum neuen Anleger mit Anteils­scheinen.

Wir von Swiss Prime Site Solutions konnten unseren Sacheinlagen-Expertise in den vergangenen Jahren bereits mehrfach unter Beweis stellen. So haben wir erfolgreich fünf ent­spre­chende Trans­aktionen im Umfang von rund CHF 400 Mio. durchgeführt. Beispiels­weise durften wir für die Swiss Prime Anlage­­stiftung im Rahmen einer Sach­einlage der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe 33 Liegenschaften übernehmen. «Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der ­Anlage­gruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlag­gebend für die Entscheidung, die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durch­zuführen», so ­Antonio Sacco, Geschäfts­führer der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe.

Wir unterstützen unsere Kunden während des gesamten Sach­einlage­prozesses mit unserer umfassenden Erfahrung und stellen ihnen unser schweiz­weites Experten­netzwerk zur Verfügung. Der Prozess zur Abwicklung von Sach­einlagen ist «State of the Art» und hat darum Vorbild­charakter.

Vorteile von Sacheinlagen

Performance-Steigerung

­Effizienter Kapitaleinsatz, Potenzial von Neu­bewertungs­gewinnen, Steuer­­privileg für Investoren, ­Asset-Optimierung

Risikoreduktion

Grosser Diversi­fikations­effekt, stabiler Cashflow, höchste Trans­parenz

Optimierung der Ressourcen

­Abtretung operativer Liegen­schafts­betreuung, Effizienz­gewinne, Frei­setzung von Ressourcen / Nach­folge­regelung, Expertise von Swiss Prime Site Solutions

Erhöhte Flexibilität

Zeitpunkt der Sach­einlage unab­hängig von Emissions­fenstern, Erhöhung der Fungibilität (Handel­barkeit der Anteils­scheine möglich), gesteigerte Entscheidungs­freiheit

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