Stories

«Wir spüren die Synergie aus den beiden Segmenten noch mehr.»

Das Jahr 2023 erwies sich als eines der anspruchs­vollsten Jahre im Immobilien­bereich seit Langem: Steigende Zinsen, deutlich weniger Transaktionen und Bewertungs­korrekturen sind nur einige der Stichworte. Dennoch konnte Swiss Prime Site das Jahr mit guten operativen Resultaten abschliessen. René Zahnd, CEO von Swiss Prime Site, blickt auf das Geschäftsjahr zurück.

Story lesen

Jobprofil: Projekt­manager Acquisition & Sales

Immobilien kaufen und verkaufen erfordert unternehmerisch Denken, Teamarbeit und vor allem auch betriebswirtschaftliche Kenntnisse. Mikaela Carlsson und David Gysin erzählen von ihrer Arbeit als Projektmanager im Acquisitions & Sales-Team bei Swiss Prime Site Immobilien.

Swiss Prime Site Immobilien Mitarbeitende

Vielen Dank, dass Ihr uns Einblicke in Eure Tätigkeit gebt. Wie wird ein Kaufprozess einer Immobilie ausgeführt? 
David: Wir verfolgen die von unserem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung festgelegte Anlagestrategie, wobei wir stets darauf achten, dass die möglichen Kaufobjekte unserer Investitions- und Portfoliostrategie entsprechen. Dabei sind wir im stetigen Austausch mit unseren Kolleginnen und Kollegen aus den Bereichen Portfolio Asset Management, Development & Construction und der Finanzabteilung.

Mikaela: Bei einem Kaufobjekt achten wir neben der Lage auch auf Themen wie die Mieterstruktur, Nachhaltigkeit und zukünftige Potenziale – baulich wie auch finanziell. Wir verfolgen dabei meist eine langfristige Investitionsstrategie. Am Anfang steht immer eine Due Diligence. Im Rahmen einer soliden Due Diligence prüfen wir die finanziellen, rechtlichen und technischen Aspekte eines Objektes. Ziel unserer Arbeit ist, eine fundierte Grundlage für einen Businessentscheid zu schaffen.

Wie kommt Ihr zu den Kaufobjekten?
Mikaela: Ein wesentlicher Bestandteil unserer Tätigkeit ist das Monitoring des Immobilienmarktes. Wir suchen gezielt nach geeigneten Kaufobjekten. Dabei hilft uns, dass wir als führende börsenkotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz gut in der Branche vernetzt und bei Maklern bestens bekannt sind. Ein wesentlicher Teil unserer Arbeit besteht darin, unser Netzwerk zu pflegen und stets zu erweitern. 

David: Zusätzlich beobachten wir auch die Gesamtwirtschaft hinsichtlich Änderungen im politischen und rechtlichen Kontext. Von Relevanz sind dabei infrastrukturelle Bauten wie Bahn- und Strassenprojekte, raumplanerische Entwicklungen mit beispielsweise Verdichtungstendenzen und Zonenplananpassungen sowie die Entstehung von neuen Gewerbe- und Wirtschaftsclustern.
 

Bei den Transaktionen gibt es ja sicherlich auch diverse vertragsrechtliche Punkte zu beachten?
Mikaela: In der Tat. Letzten Endes geht es auch um die Regelung und Abwicklung von rechtlichen Themen. Dies erfordert Kenntnisse rund um den Kaufvertrag, den Signing- und Closingprozess sowie in den Themenfeldern Notariat oder Grundbuch.

Wichtig zu erwähnen ist, dass wir nicht nur Asset Deals, sondern auch Share Deals abwickeln. Bei einem Share Deal ist die Strukturierung der Transaktion erheblich komplexer und der Due Diligence-Aufwand höher. Als Beispiel kann genannt werden, dass ein Aktienkaufvertrag wesentlich umfassender ist als ein reiner Immobilienkaufvertrag.

David: Kein Kauf oder Verkauf gleich ist. Es gibt zwar im Grundsatz Themen, die bei allen Transaktionen identisch sind. Durch die individuellen Wünsche unserer Verhandlungspartner sowie den Besonderheiten des jeweiligen Transaktionsobjektes ist unser Prozessmanagement jeweils massgeschneidert.

Wie sieht es mit der Affinität zu Finanzen für diesen Job aus?
Mikaela: Die Wirtschaftlichkeit, beispielsweise die Netto-Rentabilität oder Finanzierbarkeit einer Immobilie, spielt natürlich eine tragende Rolle. Darüber hinaus braucht es absolute Sattelfestigkeit bei der Analyse und Bearbeitung der entsprechenden Kennzahlen einer Immobilie. Allgemein kann gesagt werden, dass wir in unserem Team als Generalisten agieren, die in vielen Disziplinen Kenntnisse haben. Zudem sind wir bei Swiss Prime Site Immobilien gut aufgestellt, so dass wir spezifisches Know-how oft intern abholen können. Wenn notwendig, arbeiten wir ebenfalls mit externen Experten zusammen. 

Welche Immobilien oder Grundstücke veräussert Ihr?
David: Zusammen mit dem Portfolio Asset Management überarbeiten wir regelmässig die Devestitionsstrategie. Grundsätzlich verkaufen wir Immobilien, die nicht mehr unserer Anlagestrategie entsprechen.

Welche Schnittstellen habt Ihr innerhalb der Swiss Prime Site-Gruppe?
Mikaela: Das kann ich am besten am Beispiel von unserer Gruppengesellschaft Wincasa erläutern.  Wincasa leistet für uns einen wesentlichen Beitrag in den Bereichen Bauherrentreuhand und Bewirtschaftung sowie Areal-Management (MUSM). Im Bereich des Transaktionsmanagements unterstützen uns Experten von Wincasa für die technische Due Diligence. 
 

Was macht für Euch den Reiz Eurer Tätigkeit aus?
David: Sie ist sehr vielschichtig. Eine Affinität für die relevanten Kennzahlen sowie ein «Riecher» für das Potenzial einer Immobilie oder eines Grundstückes sind wesentlich. Bei einem Akquisitionsprojekt erstellen wir meist einen kompletten Businessplan bzw. eine mittel- bis langfristige Objektstrategie. Das Erstellen und Berechnen verschiedener Varianten und zukünftiger Szenarien zum Kaufzeitpunkt ist komplex. Gemeinsam im Team müssen wir ein gewisses Gespür   für das Potenzial einer Immobilie entwickeln. Diese umfassende Herangehensweise ist herausfordernd und gleichzeitig auch sehr reizvoll. 

Mikaela: Die Agilität der Firma und die kleinen Teams ermöglichen neues Denken. Wir wagen es, neue Wege zu gehen und sind innovativ. Als Projektleiterin agiere ich selbständig und unternehmerisch, so zu sagen als «Projekt-CEO». Diese Verantwortung schätze ich sehr. Zudem finde ich die enge, unkomplizierte Zusammenarbeit im Team und mit anderen Abteilungen und unseren Gruppengesellschaften sehr bereichernd.
 

Eine Karriere bei der Swiss Prime Site-Gruppe?

Nachhaltigkeit vorleben

Als grösstes börsenkotiertes Immobilien­unternehmen der Schweiz sind wir uns der Vorbild­funktion und Verantwortung für Mitarbeitende, Kunden, Umwelt und die Gesellschaft bewusst. Wert zu schaffen und nachhaltig Lebens­räume zu gestalten ist unsere Vision. Darunter verstehen wir ein umfassendes, mehrdimensionales Konzept, bei dem neben der Erfüllung finanzieller Ziele auch nichtfinanzielle Aspekte berücksichtigt werden.

Story lesen

Jobprofil: Projekt­manager Acquisition & Sales

Immobilien kaufen und verkaufen erfordert unternehmerisch Denken, Teamarbeit und vor allem auch betriebswirtschaftliche Kenntnisse. Mikaela Carlsson und David Gysin erzählen von ihrer Arbeit als Projektmanager im Acquisitions & Sales-Team bei Swiss Prime Site Immobilien.

Swiss Prime Site Immobilien Mitarbeitende

Vielen Dank, dass Ihr uns Einblicke in Eure Tätigkeit gebt. Wie wird ein Kaufprozess einer Immobilie ausgeführt? 
David: Wir verfolgen die von unserem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung festgelegte Anlagestrategie, wobei wir stets darauf achten, dass die möglichen Kaufobjekte unserer Investitions- und Portfoliostrategie entsprechen. Dabei sind wir im stetigen Austausch mit unseren Kolleginnen und Kollegen aus den Bereichen Portfolio Asset Management, Development & Construction und der Finanzabteilung.

Mikaela: Bei einem Kaufobjekt achten wir neben der Lage auch auf Themen wie die Mieterstruktur, Nachhaltigkeit und zukünftige Potenziale – baulich wie auch finanziell. Wir verfolgen dabei meist eine langfristige Investitionsstrategie. Am Anfang steht immer eine Due Diligence. Im Rahmen einer soliden Due Diligence prüfen wir die finanziellen, rechtlichen und technischen Aspekte eines Objektes. Ziel unserer Arbeit ist, eine fundierte Grundlage für einen Businessentscheid zu schaffen.

Wie kommt Ihr zu den Kaufobjekten?
Mikaela: Ein wesentlicher Bestandteil unserer Tätigkeit ist das Monitoring des Immobilienmarktes. Wir suchen gezielt nach geeigneten Kaufobjekten. Dabei hilft uns, dass wir als führende börsenkotierte Immobiliengesellschaft der Schweiz gut in der Branche vernetzt und bei Maklern bestens bekannt sind. Ein wesentlicher Teil unserer Arbeit besteht darin, unser Netzwerk zu pflegen und stets zu erweitern. 

David: Zusätzlich beobachten wir auch die Gesamtwirtschaft hinsichtlich Änderungen im politischen und rechtlichen Kontext. Von Relevanz sind dabei infrastrukturelle Bauten wie Bahn- und Strassenprojekte, raumplanerische Entwicklungen mit beispielsweise Verdichtungstendenzen und Zonenplananpassungen sowie die Entstehung von neuen Gewerbe- und Wirtschaftsclustern.
 

Bei den Transaktionen gibt es ja sicherlich auch diverse vertragsrechtliche Punkte zu beachten?
Mikaela: In der Tat. Letzten Endes geht es auch um die Regelung und Abwicklung von rechtlichen Themen. Dies erfordert Kenntnisse rund um den Kaufvertrag, den Signing- und Closingprozess sowie in den Themenfeldern Notariat oder Grundbuch.

Wichtig zu erwähnen ist, dass wir nicht nur Asset Deals, sondern auch Share Deals abwickeln. Bei einem Share Deal ist die Strukturierung der Transaktion erheblich komplexer und der Due Diligence-Aufwand höher. Als Beispiel kann genannt werden, dass ein Aktienkaufvertrag wesentlich umfassender ist als ein reiner Immobilienkaufvertrag.

David: Kein Kauf oder Verkauf gleich ist. Es gibt zwar im Grundsatz Themen, die bei allen Transaktionen identisch sind. Durch die individuellen Wünsche unserer Verhandlungspartner sowie den Besonderheiten des jeweiligen Transaktionsobjektes ist unser Prozessmanagement jeweils massgeschneidert.

Wie sieht es mit der Affinität zu Finanzen für diesen Job aus?
Mikaela: Die Wirtschaftlichkeit, beispielsweise die Netto-Rentabilität oder Finanzierbarkeit einer Immobilie, spielt natürlich eine tragende Rolle. Darüber hinaus braucht es absolute Sattelfestigkeit bei der Analyse und Bearbeitung der entsprechenden Kennzahlen einer Immobilie. Allgemein kann gesagt werden, dass wir in unserem Team als Generalisten agieren, die in vielen Disziplinen Kenntnisse haben. Zudem sind wir bei Swiss Prime Site Immobilien gut aufgestellt, so dass wir spezifisches Know-how oft intern abholen können. Wenn notwendig, arbeiten wir ebenfalls mit externen Experten zusammen. 

Welche Immobilien oder Grundstücke veräussert Ihr?
David: Zusammen mit dem Portfolio Asset Management überarbeiten wir regelmässig die Devestitionsstrategie. Grundsätzlich verkaufen wir Immobilien, die nicht mehr unserer Anlagestrategie entsprechen.

Welche Schnittstellen habt Ihr innerhalb der Swiss Prime Site-Gruppe?
Mikaela: Das kann ich am besten am Beispiel von unserer Gruppengesellschaft Wincasa erläutern.  Wincasa leistet für uns einen wesentlichen Beitrag in den Bereichen Bauherrentreuhand und Bewirtschaftung sowie Areal-Management (MUSM). Im Bereich des Transaktionsmanagements unterstützen uns Experten von Wincasa für die technische Due Diligence. 
 

Was macht für Euch den Reiz Eurer Tätigkeit aus?
David: Sie ist sehr vielschichtig. Eine Affinität für die relevanten Kennzahlen sowie ein «Riecher» für das Potenzial einer Immobilie oder eines Grundstückes sind wesentlich. Bei einem Akquisitionsprojekt erstellen wir meist einen kompletten Businessplan bzw. eine mittel- bis langfristige Objektstrategie. Das Erstellen und Berechnen verschiedener Varianten und zukünftiger Szenarien zum Kaufzeitpunkt ist komplex. Gemeinsam im Team müssen wir ein gewisses Gespür   für das Potenzial einer Immobilie entwickeln. Diese umfassende Herangehensweise ist herausfordernd und gleichzeitig auch sehr reizvoll. 

Mikaela: Die Agilität der Firma und die kleinen Teams ermöglichen neues Denken. Wir wagen es, neue Wege zu gehen und sind innovativ. Als Projektleiterin agiere ich selbständig und unternehmerisch, so zu sagen als «Projekt-CEO». Diese Verantwortung schätze ich sehr. Zudem finde ich die enge, unkomplizierte Zusammenarbeit im Team und mit anderen Abteilungen und unseren Gruppengesellschaften sehr bereichernd.
 

Eine Karriere bei der Swiss Prime Site-Gruppe?

Sacheinlagen – die optimale Lösung für Immobilieneigentümer

Direkte Immobilien­anlagen stellen hohe Anforderungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kenn­tnisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerläs­slich. Denn ein Bestands­port­folio birgt künftig grosse Heraus­­­for­de­rungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­optimierung, Sanierungs­stau, Poten­zial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

Story lesen

Direkte Immo­bilien­anlagen stellen hohe Anforde­rungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kennt­nisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerlässlich. Denn ein Bestands­portfolio birgt künftig grosse Heraus­­­for­derungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­­optimierung, Sanierungs­stau, Potenzial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

Als Sacheinlage wird die Einbringung von Liegen­schaften in ein Anlage­gefäss definiert. Im Gegenzug erhält die Eigen­tümer­schaft Anteile am Anlage­vehikel (Anlage­stiftung und / oder Anlagefonds). Mit der teilweise steuer­optimierten Sach­einlage wählt der Immo­bilien­eigen­tümer den Übertrag seines direkt gehaltenen Immo­bilien­port­folios zu indirekten Immo­bilien­anlagen. Durch eine Sach­einlage gewinnen kleine und mittlere Pensions­kassen sowie institutionelle Investoren Zugang zu grösseren Immo­bilien­­anlage­volumen, welche professionell und effizient betreut werden.

«Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der Anlagegruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlaggebend für die Entscheidung,
die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durchzuführen.»
Antonio Sacco, Geschäftsführer Personalvorsorgestiftung Ringier Gruppe

Für die Optimierung des Rendite-Risiko-­Profils eines Immo­bilien­port­folios ist die ­Diversifikation von zentraler Bedeutung. Da direkte Immo­bilien­anlagen der Pensions­kassen historisch regional gewachsen sind, wird als direkte Folge von Sach­einlagen-Trans­­aktionen eine bessere geogra­fische sowie nutzungs­spezifische Diversi­fikation erreicht. Weiter sind auch die Nach­haltigs­keits­themen von zentraler Bedeutung.

Die Durchführung einer Sacheinlage ist ein mehrstufiger Prozess, der in der Regel fünf zentrale Meilen­steine umfasst. Zunächst ist die Bereitschaft der Eigen­tümer­schaft er­forderlich, Liegen­schaften zu veräussern. Anschliessend erfolgt die Prüfung durch die Fonds­leitung oder Anlage­stiftung, um fest­­zustellen, ob die Liegenschaft für die Übernahme geeignet ist, während die Depot­bank gleichzeitig die Zulassung der Anleger überprüft. Der dritte Schritt beinhaltet eine vertiefte Objekt­prüfung, bei der der Kaufpreis von einem Schätzungs­experten bewertet wird, und es erfolgt die Abgabe einer Kauf­preis­­indikation. Die vierte Etappe umfasst die Zahlung des Kauf­preises, die nach Absprache in Form von Anteils­scheinen und gegebenen­falls Bargeld erfolgt. Schliesslich wird im fünften Schritt der bisherige Liegen­schafts­eigentümer zum neuen Anleger mit Anteils­scheinen.

Wir von Swiss Prime Site Solutions konnten unseren Sacheinlagen-Expertise in den vergangenen Jahren bereits mehrfach unter Beweis stellen. So haben wir erfolgreich fünf ent­spre­chende Trans­aktionen im Umfang von rund CHF 400 Mio. durchgeführt. Beispiels­weise durften wir für die Swiss Prime Anlage­­stiftung im Rahmen einer Sach­einlage der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe 33 Liegenschaften übernehmen. «Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der ­Anlage­gruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlag­gebend für die Entscheidung, die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durch­zuführen», so ­Antonio Sacco, Geschäfts­führer der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe.

Wir unterstützen unsere Kunden während des gesamten Sach­einlage­prozesses mit unserer umfassenden Erfahrung und stellen ihnen unser schweiz­weites Experten­netzwerk zur Verfügung. Der Prozess zur Abwicklung von Sach­einlagen ist «State of the Art» und hat darum Vorbild­charakter.

Vorteile von Sacheinlagen

Performance-Steigerung

­Effizienter Kapitaleinsatz, Potenzial von Neu­bewertungs­gewinnen, Steuer­­privileg für Investoren, ­Asset-Optimierung

Risikoreduktion

Grosser Diversi­fikations­effekt, stabiler Cashflow, höchste Trans­parenz

Optimierung der Ressourcen

­Abtretung operativer Liegen­schafts­betreuung, Effizienz­gewinne, Frei­setzung von Ressourcen / Nach­folge­regelung, Expertise von Swiss Prime Site Solutions

Erhöhte Flexibilität

Zeitpunkt der Sach­einlage unab­hängig von Emissions­fenstern, Erhöhung der Fungibilität (Handel­barkeit der Anteils­scheine möglich), gesteigerte Entscheidungs­freiheit

LinkedIn Copy Link