Marcel, du hast Anfang 2026 nach vier Jahren als CFO die Position des CEO übernommen. Was sind deine Pläne?

Marcel Kucher (MK): Zusammen mit René durfte ich unsere strategische Neu­ausrichtung in den letzten Jahren mass­geblich prägen und vorantreiben. Swiss Prime Site ist mit den zwei Stand­beinen eigene Immobilien und Asset Management sehr gut aufgestellt und hervorragend im Markt positioniert, das zeigt auch unser starkes Ergebnis im vergangenen Geschäfts­jahr 2025. Natürlich disku­tieren wir im Führungs­team laufend mögliche Verbesserungen und Optionen, unser Wachstum wert­stiftend zu beschleunigen, und tauschen uns hierzu auch mit 
dem Verwaltungs­rat aus. Eine Revolution wird es aber nicht geben.

Stichwort Ergebnis, wie zufrieden seid ihr mit der Leistung im vergangenen Jahr?

MK: Ich bin sehr zufrieden. Unsere operative Leistung gemessen am Funds from Operations (FFO) hat unsere Prognose vom Jahres­anfang von CHF 4.10 bis CHF 4.15 pro Aktie deutlich übertroffen. Temporär weg­gefallene Miet­einnahmen, etwa durch den Umbau des ­Jelmoli-Gebäudes, konnten fast vollständig kompensiert werden. Gleich­­zeitig haben wir unsere Effizienz weiter verbessert.

René Zahnd (RZ): Dem kann ich nur beipflichten. Das Resultat wider­spiegelt die Kraft unserer Platt­form. Wir finden kontinuierlich weitere Synergien und die Leistung des Asset Managements wird nun immer stärker sichtbar.

Das Asset Management hat ein weiteres Rekordjahr hinter sich, was sind die Gründe, Anastasius?
Anastasius Tschopp (AT): Wir ernten nun die Früchte unserer Marken- und Wachstums­strategie. Die in den letzten Jahren getätigten Zukäufe haben unsere Franchise gestärkt und sind nun komplett im Ergebnis enthalten. Wir konnten rekordhohe Neu­gelder von CHF 1 Mrd. gewinnen und sahen eine enorme Nach­frage über unsere gesamte Produkt­­palette hinweg. Nicht nur im Wohn­bereich, sondern auch in Produkten mit ­höherem Gewerbe­anteil. Für uns ist das ein grossartiger Vertrauens­beweis! Gleich­zeitig stiegen die Erträge um 18% auf CHF 84 Mio., auch das ein neuer Rekord für uns. 

Wie stark wurde das Resultat im Asset Management vom günstigen Makro­umfeld getrieben?
AT: Klar, das Tief­zins­umfeld hat uns zusätzlichen Schub gegeben. Aber die Nachfrage nach Immobilien­anlagen ist auch strukturell getrieben. Zudem geniessen wir als grösster unabhängiger Anbieter eine sehr hohe Glaub­würdigkeit im Markt und unsere Produkte überzeugen mit einer starken Performance. Wir gewinnen deshalb auch Markt­anteile.

Ist das Anleger­interesse im Asset Management nur vorübergehend?
AT: Nein, davon gehe ich nicht aus. Jährlich fliessen etwa CHF 17 Mrd. in die Schweizer Pensions­kassen, wovon rund CHF 4 Mrd. in heimische Immobilien investiert werden. Das dürfte auch künftig so bleiben. Immobilien erzielen langfristig und über den Zinszyklus hinweg eine stabile jährliche Rendite in Schweizer Franken. Gerade angesichts des langen Anlage­horizonts der Pensions­kassen ist das äusserst attraktiv und nur schwer mit anderen Anlage­klassen nachzuahmen. 

Trotz globaler Unsicherheiten, Zoll­streit und einer konjunkturellen Eintrübung erscheint der Schweizer Immobilien­markt einmal mehr als Hort der Stabilität. Täuscht der Eindruck?
MK: Unsicherheit ist nie gut und wir haben auch in der Schweiz eine Abschwächung der Konjunktur gesehen. Aber ja, der Schweizer Immobilien­markt zeigte sich ­einmal mehr als sehr robust. Wichtigster Faktor ist unsere Standort­attraktivität. Unsere hohe Produktivität kompensiert scheinbar hohe Lohn­kosten, hinzu kommen stabile politische Rahmen­bedingungen, und in Kombination zieht das qualifizierte Arbeits­kräfte an. Solche strukturellen Faktoren ändern sich auch nicht so schnell. Für uns relevant: die Dienst­leistungs­branche – wo wir stark exponiert sind – ist weniger betroffen von der Unsicherheit im Vergleich zum verarbeitenden Gewerbe. Und von der sehr hohen Nach­frage nach Wohnen wird ja aktuell überall berichtet.

Die wirtschaftliche Abschwächung in der Schweiz hat also keine Spuren im Bürosegment hinterlassen?
MK: An erst­klassigen Lagen sehen wir weiterhin eine sehr gute Nach­frage und steigende Mieten. Das zeigte sich in unserem auf Prime Liegen­schaften ausgerichteten Portfolio mit einem Like-for-like-Wachstum von 2.0% klar: Bei neuen Miet­verträgen oder bei Miet­verlängerungen konnten wir oftmals zu attraktiveren Mieten abschliessen. Die Mietenden haben zwar hohe Ansprüche, was den Aus­bau­standard, die Lage oder die Grösse betrifft, sind sie aber erfüllt, dann ist die absolute Miet­höhe nicht das alleinige Kriterium. An peripheren Lagen wird es jedoch anspruchs­voller.

Swiss Prime Site hat im vergangenen Jahr ihre Strategie der Portfolio-Optimierung weiter vorangetrieben. Einerseits wurden nochmals zahlreiche Liegen­schaften verkauft, andererseits wurde frisches Kapital aufgenommen, um Objekte zu kaufen. Wie passt das zusammen?
MK: Wir wollen auch in unserem angestammten Geschäft mit den eigenen Immobilien Wachstums­chancen wahrnehmen, solange sie wert­steigernd sind – das sehen auch viele unserer Aktionärinnen und Aktionäre so. Dazu gehört, dass wir die Potenziale unserer Liegen­schaften optimal nutzen und entwickeln, um den Ertrag zu steigern. Dazu gehört aber auch der gezielte Verkauf von Objekten, die aufgrund ihrer Lage, Nutzungs­art oder Grösse nicht mehr in unser Portfolio passen und für die andere die besseren Eigentümer sind. Ebenso prüfen wir laufend den Erwerb attraktiver und geeigneter Immobilien. Oberstes Kriterium ist stets die nachhaltige Wert­schöpfung.

Warum die Kapital­erhöhung gerade im Februar?
MK: Mit den Zins­senkungen der SNB ab Mitte 2024 öffnete sich für uns im letzten Februar ein Opportunitäts­fenster, um in ­einer Phase der Zinssenkungen attraktive Objekte zu attraktiven Konditionen zu erwerben, da es typischer­weise einige Quartale dauert, bis sich Zins­senkungen in höheren Immobilien­preisen niederschlagen. Die Mittel waren entsprechend ausschliesslich für Ankäufe gedacht – unsere Verschuldungs­quote wollen wir stabil halten. Im Jahres­verlauf konnten wir nun drei sehr attraktive Liegen­schaften erwerben und die Gelder wie geplant wert- und ergebnis­steigernd investieren. Zudem gelang es uns, durch einen Asset-Tausch eine Gebäudearrondierung an Bestlage an der Zürcher Bahnhofstrasse im Tausch gegen zwei Objekte in Nicht-Fokus-Regionen umzusetzen.

Zufrieden mit den Zukäufen?
MK: Absolut, mit den drei Zukäufen in Genf, Lausanne und Zürich haben wir unser Portfolio an erst­klassigen Liegen­schaften weiter gestärkt. Sämtliche Transaktionen erfolgten mit einer Rendite deutlich über unserer Portfolio­rendite und wirken wert­­steigernd zum inneren Wert pro Aktie ­sowie ergebnis­steigernd auf den Funds from Operations. Besonders freut mich, dass wir die Käufe in einem sehr kom­petitiven Transaktions­markt exklusiv ab­wickeln konnten. Das unterstreicht unsere Stellung als führendes Immobilien­unternehmen in der Schweiz und den Wert unserer Plattform.

Im September ist Swiss Prime Site erstmals in den europäischen ­Bondmarkt gegangen und hat erfolgreich eine Euro-Anleihe begeben. Was war der Grund?
MK: Wir hätten die Mittel auch im Schweizer Markt aufnehmen können. Wir besitzen auch auf der Passiv­seite ein grosses Know-how und haben breiten Zugang zum Schweizer Bank- und Kapital­markt. Wir verfolgen jedoch seit Jahren konsequent eine Strategie der Diversifikation unserer Finanzierungs­quellen. Daher war der Schritt in den europäischen Kapital­markt naheliegend. Der Zugang zum sehr liquiden Euro­markt – wir sprechen hier in etwa über das zwanzigfache Emissions­volumen gegenüber dem Franken­markt – gibt uns weitere Flexibilität. Dadurch reduzieren wir Abhängig­keiten und optimieren gleichzeitig unsere Finanzierungs­kosten.

Keine Angst vor dem Währungsrisiko?
MK: Wir haben das Währungs­risiko vollständig abgesichert. Zudem war der Zeitpunkt günstig, wir haben zu ähnlich günstigen Konditionen Geld aufgenommen wie im Schweizer Markt.

War das jetzt eine einmalige Sache oder wird Swiss Prime Site auch künftig an den Eurobond-Markt gehen?
MK: Wir hatten ein gross­artiges Echo auf die Anleihe. Sie war achtfach überzeichnet, und zwar ohne Abstriche beim Preis. Das zeigt, dass wir auch im Euro­raum ein begehrter Schuldner sind. Nicht nur wegen unserer Bonität, sondern auch wegen unserem Geschäfts­modell. Nun, da wir die ­Option haben, werden wir sie auch künftig nutzen. Ein weiterer Vorteil ist, dass wir dadurch auch unsere Investoren­basis verbreitern konnten. Unsere Basis bleibt aber der Franken und wir werden auch in Zukunft 80% oder mehr unserer Finanzierungen im Franken­markt aufnehmen.