Unsere Strategie

Swiss Prime Site steht seit 25 Jahren für die Schaffung und Gestaltung von Leben­sräumen, wo Menschen wohnen, ­arbeiten und ausgehen. Wir präsen­tieren uns heute als das führende Immo­bilien­unter­nehmen der Schweiz, welches mit seiner Er­fah­rung und Grösse eine nach­haltigere und wert­­vollere Nutzung von Gebäuden in der Zukunft ermöglicht.

Unsere breite Erfahrung in der Entwicklung und Vermietung von Immobilien hat lang­jährige Beziehungen zu unseren Mietern und Partnern entstehen lassen. Sie bildet die Grund­lage für unser tiefes Verständnis der Markt­bedürfnisse – heute wie morgen – und gibt uns die Fähigkeit, Trends voraus­zusehen und mitzugestalten.

Unsere Grösse mit rund CHF 26 Mrd. Immobilien­vermögen bringt uns entscheidende Vorteile, um unsere Erfahrung und Expertise weitreichend einzusetzen. Wir können Innovationen im Bau und im Gebäude­betrieb vorantreiben, haben die Stärke, grosse Areale zu entwickeln, können vielseitige Produkte und Lösungen anbieten und können Standards setzen für nachhaltige Gebäude. Wir schöpfen durch unser Handeln langfristigen, nachhaltigen Wert für unsere Kunden und die breitere Gesellschaft.

Geschäftsbereich Immobilien

Der Geschäftsbereich Immobilien, zusammen­gefasst in Swiss Prime Site Immobilien, vermietet und investiert in Gewerbe­immobilien, hauptsächlich an Bestlagen in den grossen Schweizer Wirtschafts­zentren Zürich, Genf, Basel und Bern. Das Immobilien­vermögen beträgt aktuell rund CHF 13 Mrd., mit einer breit diversifizierten Abdeckung an Nutzungsarten. Dabei machen Büro­immobilien den grössten Teil aus, gefolgt von Verkaufs-, Logistik- und Infra­struktur­immobilien sowie weiteren Nutzungsarten.

Wir investieren vor allem in grössere Gebäude und Areale an zentralen Lagen, wo wir durch Misch­nutzungen ein sehr breites Mieter­spektrum ansprechen. Unsere Mieter­schaft mit rund 2 000 Einzel­mietern ist so breit verteilt und das Portfolio lässt sich durch konzentriert liegende Objekte und Areale effizient bewirtschaften.

Wir verwalten unser Portfolio aktiv und mit einer starken Eigen­kapital­basis. Das bedeutet, dass wir unser Wachstum vor allem aus eigener Kraft finanzieren sowie Zu- und Verkäufe dort tätigen, wo diese zur Portfolio­optimierung beitragen. Unsere wesentlichen Parameter in der Evaluation sind jeweils das Ertrags- und Wert­potenzial, die Lage sowie die Nutzungsart. Mit einer disziplinierten Anlage­strategie verkaufen wir auch Objekte, bei denen wir nur noch geringes Potenzial sehen und die nicht optimal zum Gesamt­portfolio passen. Insgesamt sollen unsere Entwicklungen und Zukäufe auch über Verkäufe finanziert werden, sodass wir permanent über eine starke Eigen­kapital­basis verfügen. Wir nennen diese Strategie «Capital Recycling».

Geschäftsbereich Asset Management

Der Geschäfts­bereich Asset Management, zusammen­gefasst unter Swiss Prime Site Solutions, verfügt über verwaltete Vermögen von CHF 13.3 Mrd. und eine Entwicklungs­pipeline von CHF 1.1 Mrd. Swiss Prime Site Solutions ist der führende unabhängige Asset Manager in der Schweiz mit einer Fonds­leitungs­lizenz der Finanz­markt­aufsicht (FINMA).

Unser Produkt­angebot umfasst (1) diverse Fonds­lösungen – offene und geschlossene Fonds – mit differenzierten Anlage­strategien, (2) Anlage­stiftungen für Pensions­kassen sowie (3) vielfältige Beratungs­mandate für externe Investoren. Das verwaltete Portfolio mit einer diversifizierten Anlage­allokation mit einem Fokus auf Wohn­liegen­schaften erstreckt sich über die gesamte Schweiz sowie selektiv ins Ausland.

Durch die breite Produkt- und Dienst­leistung­spalette sprechen wir verschiedene Investoren und deren Präferenzen an. Die externen Kapital­geber sind vor allem institutionelle Investoren und Pensionskassen. Der Asset Management-Bereich generiert ein profitables Wachstum durch gebührenbasierte Erträge, ohne dass wir eigenes Kapital einsetzen müssen.

Auch in diesem Bereich sind unsere Immobilien­dienst­leistungen umfassend und wir decken den gesamten Immobilien­lebens­zyklus ab, von Kauf, Entwicklung und Bau­treuhand über Vermietung und Bewirtschaftung bis hin zum Verkauf.

Zu einem Grossteil sind die Produkte in Wohn­immobilien investiert. Für Pensions­kassen ist dies häufig eine präferierte Kategorie mit Blick auf das Rendite-Risiko-Profil. Im Gegensatz zum Geschäfts­bereich Immobilien werden auch Objekte entwickelt und gekauft, welche sich ausserhalb der wirtschaftlichen Gross­zentren befinden und wo das Ertrags­potenzial besonders attraktiv sein kann.

In den vergangenen Jahren haben wir die Geschäfts­tätigkeiten von Swiss Prime Site auf unser Kern­geschäft Immobilien­anlagen fokussiert. Wir haben dabei nicht zum Kern­geschäft passende Bereiche verkauft. So etwa 2020 die auf «Leben im Alter» ausgerichtete Tertianum Gruppe sowie 2023 Wincasa, ausgerichtet auf Gebäude­bewirtschaftung. Den operativen Betrieb des Waren­hauses Jelmoli werden wir im Februar 2025 beenden und das Gebäude für die externe Vermietung von Büro- und Retail­flächen repositionieren.

Nachhaltigkeit

Seit den Gründungs­jahren von Swiss Prime Site ist Nach­haltigkeit ein integraler Bestandteil unserer Strategie und wesentlich in unserem Geschäfts- und Wert­schöpfungs­modell. Unsere Vision ist es, Lebens­räume nachhaltig zu gestalten. Wir glauben, dass nur Gebäude, welche nachhaltig gebaut und betrieben werden können, zukünftig Bestand haben. Wir als Immobilien­unternehmen können einen signifikanten Beitrag zur Abwendung des Klima­wandels leisten und sind uns dieser Verantwortung bewusst. Im Zentrum stehen für uns hierbei das nachhaltige Bauen und Entwickeln sowie die nachhaltige Nutzung und der nachhaltige Betrieb. Für beide Felder haben wir klare, ambitionierte Ziele definiert – hierzu gehört im Bau der Einsatz von mehr als 50% erneuerbaren Rohstoffen bis 2030 und im Betrieb die Klima­neutralität bis 2040. Unsere engagierten Mitarbeitenden sind jeden Tag bestrebt, die dafür notwendigen Massnahmen konsequent umzusetzen.

Unsere Nachhaltigkeits­strategie validieren und kalibrieren wir regelmässig im Rahmen einer Wesentlich­keits­analyse mit einem umfassenden Einbezug all unserer Anspruchs­gruppen. Die wesentlichen Themen erstrecken sich hierbei ebenso über soziale, wirtschaftliche und Governance-Felder, wobei wir jeweils dedizierte Ansätze verfolgen.

Wir informieren umfassend über unsere Nach­haltigkeits­strategie, unsere Fortschritte und unsere Leistungen in unserem Nach­haltigkeits­bericht.

Finanzierungsstrategie

Immobilien sind ein kapital­intensives Geschäft und so bildet eine starke Finanzierung die Basis unserer operativen Tätigkeiten. Hierbei zielen wir insbesondere auf eine hohe Flexibilität, Risiko­minimierung, Kosten­optimierung und auch auf die Verknüpfung mit der Nachhaltigkeit ab.

Unsere Ansätze sind wie folgt:

• Niedriger Verschuldungs­grad
• Hoher Anteil nicht verpfändeter ­Immobilien
• Hohe Liquiditäts­reserve
• Breite Streuung der Finanzierungs­­quellen
• Volle Verknüpfung der lang­fristigen ­Finanzierungen an die nach­haltige ­Verwendung der Mittel

Wir wollen für unsere Investoren eine attraktive Anlage darstellen, was wir auch mit einer kontinuierlichen Ausschüttung gewährleisten. Unsere Dividenden­politik sieht vor, dass wir 80–90% unseres Operativen Casflows (gemessen in der Kenngrösse FFO I) jährlich als Dividende auszahlen, wobei wir darauf abzielen, dass diese möglichst stabil bis steigend ist.