Sacheinlagen – die optimale Lösung für Immo­bilien­eigen­tümer

Direkte Immo­bilien­anlagen stellen hohe Anforde­rungen an den Immo­bilien­­eigen­tümer. Detaillierte Kennt­nisse der regionalen Märkte und immo­bilien­spezifisches Know-how, wie das der Swiss Prime Site Solutions, sind unerlässlich. Denn ein Bestands­portfolio birgt künftig grosse Heraus­­­for­derungen bei Themen wie Nach­haltigkeit, Leer­stands­­optimierung, Sanierungs­stau, Potenzial­aus­schöpfung, regulatorische und politische Heraus­­forderungen. Auch Skalen­effekte spielen dabei eine gewichtige Rolle.

Als Sacheinlage wird die Einbringung von Liegen­schaften in ein Anlage­gefäss definiert. Im Gegenzug erhält die Eigen­tümer­schaft Anteile am Anlage­vehikel (Anlage­stiftung und / oder Anlagefonds). Mit der teilweise steuer­optimierten Sach­einlage wählt der Immo­bilien­eigen­tümer den Übertrag seines direkt gehaltenen Immo­bilien­port­folios zu indirekten Immo­bilien­anlagen. Durch eine Sach­einlage gewinnen kleine und mittlere Pensions­kassen sowie institutionelle Investoren Zugang zu grösseren Immo­bilien­­anlage­volumen, welche professionell und effizient betreut werden.

«Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der Anlagegruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlaggebend für die Entscheidung,
die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durchzuführen.»

Antonio Sacco
Geschäftsführer Personalvorsorgestiftung Ringier Gruppe

Für die Optimierung des Rendite-Risiko-­Profils eines Immo­bilien­port­folios ist die ­Diversifikation von zentraler Bedeutung. Da direkte Immo­bilien­anlagen der Pensions­kassen historisch regional gewachsen sind, wird als direkte Folge von Sach­einlagen-Trans­­aktionen eine bessere geogra­fische sowie nutzungs­spezifische Diversi­fikation erreicht. Weiter sind auch die Nach­haltigs­keits­themen von zentraler Bedeutung.

Die Durchführung einer Sacheinlage ist ein mehrstufiger Prozess, der in der Regel fünf zentrale Meilen­steine umfasst. Zunächst ist die Bereitschaft der Eigen­tümer­schaft er­forderlich, Liegen­schaften zu veräussern. Anschliessend erfolgt die Prüfung durch die Fonds­leitung oder Anlage­stiftung, um fest­­zustellen, ob die Liegenschaft für die Übernahme geeignet ist, während die Depot­bank gleichzeitig die Zulassung der Anleger überprüft. Der dritte Schritt beinhaltet eine vertiefte Objekt­prüfung, bei der der Kaufpreis von einem Schätzungs­experten bewertet wird, und es erfolgt die Abgabe einer Kauf­preis­­indikation. Die vierte Etappe umfasst die Zahlung des Kauf­preises, die nach Absprache in Form von Anteils­scheinen und gegebenen­falls Bargeld erfolgt. Schliesslich wird im fünften Schritt der bisherige Liegen­schafts­eigentümer zum neuen Anleger mit Anteils­scheinen.

Wir von Swiss Prime Site Solutions konnten unseren Sacheinlagen-Expertise in den vergangenen Jahren bereits mehrfach unter Beweis stellen. So haben wir erfolgreich fünf ent­spre­chende Trans­aktionen im Umfang von rund CHF 400 Mio. durchgeführt. Beispiels­weise durften wir für die Swiss Prime Anlage­­stiftung im Rahmen einer Sach­einlage der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe 33 Liegenschaften übernehmen. «Neben den Stärken des bestehenden Portfolios der ­Anlage­gruppe war die professionelle Abwicklung des Geschäfts ausschlag­gebend für die Entscheidung, die Transaktion mit der Swiss Prime Anlagestiftung durch­zuführen», so ­Antonio Sacco, Geschäfts­führer der Personal­vorsorge­stiftung der Ringier Gruppe.

Wir unterstützen unsere Kunden während des gesamten Sach­einlage­prozesses mit unserer umfassenden Erfahrung und stellen ihnen unser schweiz­weites Experten­netzwerk zur Verfügung. Der Prozess zur Abwicklung von Sach­einlagen ist «State of the Art» und hat darum Vorbild­charakter.

Vorteile von Sacheinlagen

Performance-Steigerung

­Effizienter Kapitaleinsatz, Potenzial von Neu­bewertungs­gewinnen, Steuer­­privileg für Investoren, ­Asset-Optimierung

Risikoreduktion

Grosser Diversi­fikations­effekt, stabiler Cashflow, höchste Trans­parenz

Optimierung der Ressourcen

­Abtretung operativer Liegen­schafts­betreuung, Effizienz­gewinne, Frei­setzung von Ressourcen / Nach­folge­regelung, Expertise von Swiss Prime Site Solutions

Erhöhte Flexibilität

Zeitpunkt der Sach­einlage unab­hängig von Emissions­fenstern, Erhöhung der Fungibilität (Handel­barkeit der Anteils­scheine möglich), gesteigerte Entscheidungs­freiheit