Story
«Mit zufriedenen Kunden erreichen wir unsere Ziele.»
Warum hat Swiss Prime Site das Areal damals gekauft?
Gianfranco Basso: Das ehemalige Druckzentrum der Neuen Zürcher Zeitung bietet für Immobilienentwickler gute Möglichkeiten. Die hohen Räume, die lange und bedeutungsvolle Historie sowie das Identifikationspotenzial der bestehenden Industrie- und Bürogebäude sind ideal für grosse Projekte. Dies waren wohl 2015 die ausschlaggebenden Argumente, die damals – wie auch heute – für den Kauf sprachen.
Die Lage des Areals ist nicht gerade «prime». Ein Widerspruch?
GB: Schlieren insgesamt und im Speziellen das dortige Quartier sind sehr interessante Cluster für diverse Industrien. Zudem ist das von uns nun erstellte Produkt äusserst attraktiv und in dieser Art einzigartig. Also doch prime!
Was ist das Besondere an so einer Liegenschaft?
GB: Es sind verschiedene Faktoren, die zusammenspielen. Einerseits ist es die Architektur, die mit Backsteinen, Beton, Stahl und viel Licht einzigartige Begegnungsorte ermöglicht und für eine ausgesprochen gute visuelle Kommunikation sorgt. Andererseits ist es aber auch der Charme der Industrie, die grossen Flächen, hohen Räume und Traglasten, die es ermöglichen, auch aussergewöhnliche Nutzungen zu realisieren. Ausserdem spielt auch die Frage der Nachhaltigkeit eine wichtige Rolle. Anstatt die bestehenden Gebäude abzureissen und durch einen Neubau zu ersetzen, haben wir die Substanz erhalten, saniert und umgebaut. Damit wurden beträchtliche Ressourcen eingespart.
«Es ist die Offenheit des Areals, die Mischung aus Internationalität und Urbanität sowie das Spannungsfeld, das wir durch den Mix aus Historie und Moderne generieren konnten.»
Was waren die ersten Pläne, die Swiss Prime Site für das Areal hatte?
GB: Die Vision war schon damals, auf dem Areal einen «Innovationsstandort» zu realisieren. Wir kamen dann bald mit unserem jetzigen ersten Ankermieter Zühlke ins Gespräch. Das Beratungsunternehmen hatte auf der anderen Gleisseite sein Hauptquartier und war auf der Suche nach einem neuen Standort.
Gehen wir noch rasch einen Schritt zurück. Wie geht man ein solches Projekt an?
GB: Wir haben einen klassischen Prozess für Produktentwicklungen durchgemacht. Dabei haben wir uns stark auf die sogenannte «Customer Journey» fokussiert. Dabei stellten wir uns in erster Linie die Frage, wer entsprechende Flächen braucht und was auf diesem Areal alles passieren sollte. In Schlieren hat sich über Jahre gleich neben unserem Areal ein eigentliches Biotech-Umfeld entwickelt. Diese Tatsache hat auch unseren ersten Ankermieter Zühlke angesprochen.
Wie gross ist das Risiko, das man als Entwickler bei so einem Projekt auf sich nimmt?
GB: Risiken kann man bis zu einem gewissen Grad entschärfen. Dazu sind Wissen, Markt-Know-how und eine Portion Flexibilität notwendig. Damit wird sichergestellt, dass man bei einem solchen Projekt nicht an der Nachfrage vorbeiproduziert. Wir entwickeln und schaffen Lebensräume für Menschen. Deshalb ist der Austausch mit den möglichen zukünftigen Mietern essenziell.
Warum haben Sie nicht einfach einen Büroturm hingestellt?
GB: Hätten wir das Projekt für einen grossen Einzelmieter entwickelt, wäre dies allenfalls eine Option gewesen. Ein Büroturm wäre dem einmaligen Areal aber nicht gerecht geworden. Unsere Zielmieter für das Areal wollen ein Umfeld, das ihrem Spirit entspricht und ihnen direkt oder indirekt Schub verleiht. Um für die richtigen Mitarbeitenden attraktiv zu sein, ist die Standortfrage und die Infrastruktur von grosser Bedeutung.
Da wären wir wieder beim «Prime-Produkt».
GB: Korrekt. Und dieses Produkt besteht aus vielerlei Werten und Qualitäten. Die modernen Flächen, die grosszügigen sowie attraktive Begegnungszonen innen und aussen, der Mietermix und insbesondere die Diversität auf dem Areal sind wichtig, um bei einem solchen Projekt überzeugende Resultate zu erreichen.
Konkret gefragt: Was sind die Erfolgsfaktoren des Projekts JED?
GB: Es ist die Offenheit des Areals, die Mischung aus Internationalität und Urbanität sowie das Spannungsfeld, das wir durch den Mix aus Historie und Moderne generieren konnten. Wenn man solche Projekte realisiert, gibt es eine bestimmte Phase, die dem Immobilienentwickler signalisiert, dass man auf dem richtigen Weg ist.
Was ist das für eine Phase?
GB: Ich nenne sie die «Tenant-gets-Tenant»-Phase.
Was geschieht da genau?
GB: Nun, ein Projekt wie JED fängt zumeist mit einer Idee und dem ersten bedeutenden Mieter an. In unserem Fall war dies Zühlke. Wenn das Produkt stimmt und die Ankermieterin zufrieden ist, trägt sie über ihr Netzwerk diese Zufriedenheit in den Markt hinaus. Dadurch entsteht eine Art Dynamik, die hilft, den angestrebten Mietermix zu generieren. Nach Zühlke kam Halter. Dies hat dazu geführt, dass wir einen Event- und Gastronomieanbieter gewinnen konnten. Dieser Mix wiederum konnte auch lokale KMUs wie Caffetino oder die Boulder Lounge überzeugen. Ein perfektes Beispiel für «Community Building».
Gab es von behördlicher Seite, also von der Stadt Schlieren, Auflagen oder Widerstände?
GB: Die Stadt war sehr erfreut, dass wir den Austausch suchten. Zudem ist ein Projekt wie JED eine gute Standortförderung. Das Areal des ehemaligen Druckzentrums war früher hermetisch abgeriegelt. Mit unserem Projekt haben wir die Räume geöffnet, das Areal begehbar gemacht, attraktive öffentliche Plätze geschaffen und die Lagequalität deutlich gehoben.
Wenn Sie in die Zukunft schauen: Was wird bei JED noch alles passieren?
GB: Wir haben noch unser Neubauprojekt auf der Landreserve, die wir nutzen wollen. Das Cluster mit den Themen Innovation, Wissenstransfer und Unternehmertum soll dabei weiter gestärkt werden.
