Finanzkommentar
Finanzkommentar
Swiss Prime Site kann das Geschäftsjahr 2022 erfolgreich abschliessen und wiederum eine gute operative Leistung vorweisen. Dabei wuchs das Segment Dienstleistungen nach der Integration der Akara-Gruppe in die Swiss Prime Site Solutions überproportional auf total CHF 7.7 Mrd. AuM. Wie erwartet sank die Leerstandsquote nochmals und betrug per Ende 2022 tiefe 4.3%. Das FFO-Wachstum von 6.2% pro Aktie unterstreicht in Summe diese guten Resultate.
Drei ausserordentliche Faktoren haben sich 2022 auf die Kennzahlen ausgewirkt. Erstens haben wir Anfang Jahr die Akara-Gruppe in unseren Konsolidierungskreis integriert. Zweitens erstellen wir die Konzernrechnung neu nach dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS und haben die Werte des Vorjahres entsprechend angepasst (Details dazu im Finanzbericht, Kapitel 2.4 «Umstellung auf IFRS»). Drittens haben wir auf Basis des sich verändernden Marktumfelds mit neuen Einkaufsgewohnheiten und entsprechend ungewissem Ausblick für Jelmoli entschieden, das Gebäude umzubauen, um es künftig als gemischt genutzte moderne Büro- und Retailimmobilie zu repositionieren. Wir werden das Warenhaus entsprechend ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. In diesem Zusammenhang haben wir Wertminderungen auf das Warenlager, den Sachanlagen − wie beispielsweise die spezifische Verkaufsausstattung − und der IT vorgenommen, welche sich auf CHF 34.3 Mio. beliefen. Zusammen mit weiteren Wertminderungen (zur Hauptsache einer Software) summierten sich diese nicht zahlungswirksamen Sondereffekte auf insgesamt CHF 41.1 Mio. Adjustiert um diese Sondereffekte belief sich der vergleichbare EBIT auf CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Dies entspricht einer erfreulichen Steigerung von 6% gegenüber dem Vorjahr.
Der positive Geschäftsgang der Swiss Prime Site-Gruppe zeigt sich deutlich in der ansprechenden Entwicklung des Betriebsertrags. Dieser stieg um 3.3% auf CHF 774.4 Mio. Zu diesem erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente beigetragen. Die Basis für die steigenden Mieterträge des Segments Immobilien wurde mit einem starken Neu- und Wiedervermietungsergebnis von 172 000 m2 im eigenen Portfolio gelegt. Zum Anstieg des Ertrags aus Vermietung um 1.1% auf CHF 431.3 Mio. (+1.9% auf vergleichbarer Basis) führten verbesserte Mietkonditionen und der nochmalige Abbau des Leerstands auf 4.3% [4.6%]. Der WAULT blieb stabil bei 5.3 Jahren [5.6 Jahre].
Das überzeugende Resultat aus Neu- und Wiedervermietungen unterstreicht die hohe Qualität der Immobilien innerhalb unseres Portfolios und damit zusammenhängend die hohe Nachfrage nach modernen, flexiblen und hochwertigen Büro- und Gewerbeflächen an Premium-Lagen. Dabei konnten wir Mieterträge, welche aufgrund von Modernisierungsprojekten (z. B. Müllerstrasse Zürich) oder im Rahmen unseres Capital Recyclings 2021 weggefallen waren, überkompensieren. Im Zuge unserer Strategie, das Immobilienportfolio weiter zu fokussieren, haben wir verschiedene kleinere Bestandsobjekte, ein Portfolio aus mehreren Retail-Liegenschaften in der Westschweiz sowie das letzte Haus des Grossprojekts «Espace Tourbillon» in Genf, mit einem Gesamterlös von CHF 317 Mio. veräussert. Daraus resultierte ein attraktiver Verkaufsgewinn von CHF 51 Mio. [CHF 40 Mio.]. In Übereinstimmung mit unseren Zielen des Capital Recyclings wurden die Verkaufserlöse in die Projektpipeline investiert. Zudem haben wir drei attraktive und mit viel Potenzial ausgestattete Entwicklungsprojekte in den Städten Zürich (Oerlikon), Basel (Steinenvorstadt) und Bern (Wankdorf) gekauft. Dadurch wird unser Immobilienportfolio in Zukunft weiter an Attraktivität gewinnen.
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Das Bewertungsresultat zeigte sich mit CHF 169.7 Mio. gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 stabil, jedoch unter dem Jahr 2021 [CHF 301.9 Mio.]. Hier zeigt sich das Ende der «Yield Compression», also der Reduktion der Ankaufsrenditen und entsprechend der Diskontsätze der letzten Jahre, im Zuge der neu aufgekommenen Inflation und der Erhöhung der Leitzinsen. Aufgrund der dynamischen Entwicklung der Mieten mit einem Wachstum auf vergleichbarer Basis von 1.9% sowie der weiteren Reduktion des Leerstands konnten wir jedoch auch dieses Jahr eine Erhöhung der Immobilienwerte realisieren. Letztere Effekte machen rund 50% der Neubewertungen von 2022 aus. Die Nettoobjektrendite unseres Immobilienportfolios blieb trotz des Bewertungseffekts praktisch unverändert bei 3.1% [3.2%] weiterhin attraktiv mit einer breit gestreuten und ökonomisch starken Mieterbasis.
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Swiss Prime Site Solutions fokussierte sich 2022 mit ihrem «Asset-Light-Geschäftsmodell» in den drei Bereichen Immobilienfonds, Anlagestiftungen sowie Pensionskassenmandate ausschliesslich auf nichtkotierte Produkte für qualifizierte Schweizer Anleger. Die Dienstleistungen erfreuen sich auch im aktuellen Börsen- und Wirtschaftsumfeld einer guten Nachfrage. Dies widerspiegelt sich in der Erweiterung des Kundenstamms um rund 10% gegenüber dem Vorjahr und dem Neugeldzufluss von rund CHF 600 Mio. Damit sowie mit direkten Mandaten konnten wir die Assets under Management gegenüber dem Vorjahr deutlich um 113% auf CHF 7.7 Mrd. [CHF 3.6 Mrd.] steigern. Zum Wachstum trugen alle drei Bereiche gleichsam bei. Die Zunahme des Ertrags aus Asset Management um 185.6% auf CHF 52.0 Mio. ist einerseits auf die Integration der Akara-Gruppe zurückzuführen. Andererseits wuchs das Geschäft organisch um rund CHF 1.8 Mrd. (AuM) und trug damit deutlich zur Erhöhung der Erträge bei. Der Anteil der wiederkehrenden Erträge bei Swiss Prime Site Solutions betrug trotz des starken Wachstums 63%. Die Mitte Jahr erfolgte Integration der Akara-Gruppe wird weitere Skaleneffekte und Effizienzgewinne mit sich bringen. Der EBIT erreichte mit CHF 30.0 Mio. [CHF 8.6 Mio.] das angepeilte Ziel. Die EBIT-Marge von 58% [47%] erhöhte sich dank stabiler Kosten (hauptsächlich Personalkosten) deutlich.
Die Zunahme der Kosten gegenüber dem Vorjahr ist zur Hauptsache auf die Integration der Akara-Gruppe sowie die bereits erwähnten Sondereffekte zurückzuführen. Unter Ausklammerung dieser Effekte bewährte sich unsere strenge Kostenkontrolle. Der Gruppen-EBIT vor Neubewertungen und Sondereffekt erhöhte sich um 6.4% und erreichte CHF 430.7 Mio. [CHF 404.8 Mio.]. Ohne Adjustierung erreichte der EBIT CHF 389.6 Mio.
Die Ende 2021 definierte und umgesetzte neue Finanzierungsstrategie entfaltete im Verlauf des Geschäftsjahres die erwarteten positiven Effekte. Der Finanzierungsaufwand (netto) betrug CHF 44.7 Mio. [CHF 73.1 Mio.]. Der durchschnittliche Zinssatz auf dem aufgenommenen Fremdkapital stieg leicht auf 0.9% [0.8%]. Das aktuelle Umfeld und die Zinswende zeigen eindeutig die Richtigkeit der Diversifizierung unserer Finanzierungsquellen. Um das Fälligkeitsprofil weiter zu optimieren, wurden die Konsortialkredite im 2. Halbjahr 2022 um ein weiteres Jahr verlängert. Die durchschnittliche Laufzeit unserer Finanzverbindlichkeiten beträgt damit komfortable 5.0 Jahre [5.8 Jahre]. Unter dem Strich resultierte trotz der Sondereffekte ein Gewinn vor Neubewertungen von CHF 404.4 Mio. [CHF 498.9 Mio.]. Dies entspricht einer erwirtschafteten Eigenkapitalrendite (ROE) von 4.7% [4.8%].
Der innere Wert bzw. der Net Asset Value (NAV) pro Aktie erhöhte sich auf CHF 102.96 oder um 1.7% gegenüber dem Vorjahr [CHF 101.22]. Um uns mit anderen europäischen Immobiliengesellschaften besser vergleichen zu können, weisen wir ebenfalls den EPRA NTA aus. Dieser stieg auf CHF 102.69 [CHF 100.93] je Aktie. Die Valoren von Swiss Prime Site schlossen 2022 mit einem Kurs von CHF 80.15. Der Total Return betrug auf Jahresbasis –7.3% und übertraf sowohl die nationalen Aktienindizes REAL (–9.0%) und SPI (–16.5%) als auch den internationalen EPRA-Index (–36.0%) deutlich. Der für die Dividendenfähigkeit wichtige FFO I erreichte per Ende 2022 CHF 4.26 pro Aktie und erhöhte sich damit um 6.2% gegenüber dem Vorjahr [CHF 4.01]. Dies erlaubt es uns auf Basis unserer Dividendenpolitik, der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende auf CHF 3.40 vorzuschlagen. Basierend darauf beträgt die Ausschüttungsquote konservative 80%. Mit einer Eigenkapitalquote von 47.7% [47.5%] und einem deutlich verbesserten LTV-Wert von 38.9% [40.2%] mit diversen Kapitalmarkt- und Bankfinanzierungen sehen wir uns sehr solide und breit für die Zukunft finanziert.
Mit unserem marktführenden Angebot blicken wir mit Zuversicht in die unmittelbare Zukunft. Unsere Erwartung basiert auf unseren qualitativ hochwertigen Immobilien an besten Lagen und unserem erfolgreichen Asset Management-Geschäft, welches ohne signifikanten Kapitaleinsatz wachsen kann. Die umsichtige Capital Recycling-Strategie und die vorausschauende Refinanzierung in den letzten 18 Monaten haben unsere Bilanz deutlich gestärkt und machen unser Geschäftsmodell resilienter gegenüber kommenden Herausforderungen. Nach unseren Verkäufen im Rahmen des Capital Recycling und den laufenden Indexanpassungen rechnen wir für das Geschäftsjahr 2023 mit einem marginal ansteigenden Mietertrag bei graduell steigenden Finanzierungskosten. So erwarten wir, dass der FFO I 2023 etwa stabil bleiben wird. Nach Fertigstellung und Inbetriebnahme der weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen in Zürich (Müllerstrasse), Altstetten (JED) und Basel (Stücki Park) dürfte der FFO I im Jahr 2024 wiederum spürbar steigen.