Finanzkommentar CFO

Bericht zum Geschäftsjahr 2020

2020 wird als ein einzigartiges Geschäftsjahr in die Geschichtsbücher eingehen. Die Pandemie hatte im Jahr 2020 grossen Einfluss auf Wirtschaft und Gesellschaft. Dies hat die Schweizer Immobi­lienbranche wie auch die Swiss Prime Site-Gruppe zu spüren bekommen. Doch trotz der herausfordernden Lage konnte das Unternehmen viele der angepeilten Ziele erreichen und schliesslich gute Resultate erzielen. Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Betriebsertrag von CHF 792.9 Mio. [CHF 1 258.8 Mio.] und ein Betriebliches Ergebnis (EBIT) von CHF 762.3 Mio. [CHF 628.3 Mio.]. Die Abweichung auf beiden Ebenen ist im Wesentlichen auf den Verkauf der Gruppen­gesellschaft Tertianum per 28. Februar 2020 zurückzuführen. Das EBIT im Kerngeschäft Immobilien betrug CHF 555.0 Mio. [CHF 572.9 Mio.]. Darin eingeschlossen sind CHF 203.4 Mio. Neubewertungs­gewinne des Immobilienportfolios mit einem Fair Value von CHF 12.3 Mrd. [CHF 11.8 Mrd.]. Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete einen EBIT in Höhe von CHF 207.3 Mio. [CHF 55.5 Mio.]. Der starke Anstieg beruht auf dem Verkaufserfolg von Tertianum im Betrag von CHF 204.2 Mio. Auf Stufe Gewinn resultierte ein Ergebnis von CHF 610.4 Mio. [CHF 608.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält dieser Wert nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 7.1 Mio. [CHF 172.5 Mio.] aus der Auflösung von latenten Steuer­verbindlich­keiten aufgrund kantonaler Steuersatz­senkungen. Die Neube­wertungen und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, stieg der Gewinn auf CHF 476.6 Mio. [CHF 315.7 Mio.]. Insgesamt konnte Swiss Prime Site die Eigen­kapitalquote auf 47.8% [44.4%] ­steigern und damit die Bilanz deutlich verstärken.

Geschäftsentwicklung

Immobilien, das Kerngeschäft von Swiss Prime Site, entwickelte sich trotz vielen pandemiebedingten Herausforderungen gut. Sowohl Mietvertragsverlängerungen als auch Neu- und Erstvermietungen von total 85 000 m2 konnten 2020 abgeschlossen werden. Im Vergleich zum Vorjahr (128 000 m2) ist dies – unter den gegebenen Umständen – ein guter Wert. Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte die Projektpipeline wie geplant realisiert werden. Bedeutende Immobilien wurden fertiggestellt und an Ankermieter übergeben. Dazu gehörten das YOND in Zürich, die Schönburg in Bern, das West-Log in Zürich-Altstetten und die ersten Etappen des Stücki Park in Basel sowie des JED in Schlieren. Die Projekte im Bau sind im Zeitplan. Aktuell befinden sich Projekte mit einem Investitionsvolumen von CHF 1 080 Mio. (inkl. Landanteil) im Bau. Weitere Projekte mit einem Investitionsvolumen von CHF 640 Mio. (inkl. Landanteil) sind in der Planung. Für die Projekte Alto Pont-Rouge in Genf, den Neubau JED in Schlieren, Stücki Park II in Basel und Tertianum Lugano-Paradiso liegen rechtsgültige Baubewilligungen vor. Das Baugesuch für das Gebäude an der Müllerstrasse in Zürich, welches bereits vermietet ist, wurde eingereicht. Die möglichen Projekte für den Neubau maaglive auf dem Prime Tower-Areal, welche aus einem Architekturwettbewerb hervorgegangen sind, werden eingehend geprüft, sodass ein Entscheid in den kommenden Monaten erwartet wird.

Innerhalb des Segments Dienstleistungen war der Einfluss der Pandemie bezogen auf die einzelnen Gruppengesellschaften Swiss Prime Site Solutions, Wincasa und Jelmoli unterschiedlich. Der Real Estate Asset Manager Swiss Prime Site Solutions wickelte für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung zahlreiche Mieteranfragen ab. Zudem konnten neue und vielversprechende Investmentgefässe für die Anleger lanciert oder vorbereitet werden. Im 4. Quartal 2020 wurde immoveris mit Swiss Prime Site Solutions zusammengeführt, was zu einer Erhöhung der Assets under Management auf CHF 3.0 Mrd. [CHF 2.3 Mrd.] führte. Wincasa konnte ihrerseits die Höhe der bewirtschafteten Immobilienbestände in einem angespannten Markt auf CHF 72.0 Mrd. [CHF 71.0 Mrd.] steigern. Nur mit einem massiven und ergebniswirksamen Zusatzaufwand konnte der Immobiliendienstleister die weit über 2 000 Mieterbegehren in Zusammenhang mit der Pandemie bearbeiten. Nichtsdestotrotz wurde die Transformation, hin zu einem digitalen Geschäftsmodell, weiter vorangetrieben. Wie viele Detailhändler, konnte Jelmoli den im ersten Halbjahr – durch den Lockdown – entstandenen Rückstand auf das Vorjahr nicht mehr aufholen. Das zweite Semester und insbesondere das Weihnachtsgeschäft verliefen erfreulich und lagen teilweise deutlich über dem Vorjahr.

Betriebsertrag

in CHF Mio.01.01.– 31.12.201901.01.– 31.12.2020Veränderung in %
Segment Immobilien519.5482.9– 7.1
   Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften437.3431.0– 1.4
   Ertrag aus Immobilienentwicklungen79.850.1– 37.2
   Andere betriebliche Erträge2.41.8– 25.0
Segment Dienstleistungen828.4378.2– 54.4
   Ertrag aus Vermietung von Liegenschaften106.028.6– 73.1
   Ertrag aus Immobiliendienstleistungen148.1146.2– 1.3
   Ertrag aus Retail127.8110.6– 13.4
   Ertrag aus Leben im Alter423.972.4– 82.9
   Ertrag aus Asset Management13.513.1– 3.1
   Andere betriebliche Erträge9.07.3– 19.7
Eliminationen– 89.0– 68.1– 23.5
Total Konzern1 258.8792.9– 37.0

Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Betriebsertrag von CHF 792.9 Mio. [CHF 1 258.8 Mio.]. Die Differenz zum Vorjahr erklärt sich grösstenteils durch den Verkauf und die Dekonsolidierung der Gruppengesellschaft Tertianum per 28. Februar 2020.

Das Segment Immobilien erreichte in einem herausfordernden Marktumfeld einen Ertrag aus Vermietung von CHF 431.0 Mio. (−1.4%). Auf vergleichbarer Basis betrug der Rückgang –3.7%. Darin berücksichtigt sind CHF 12.7 Mio. Minderertrag aus dem Einfluss der Corona-Pandemie. Dabei handelt es sich um tiefer als geplant vereinnahmte Umsatz- und Parkingmieterträge von rund CHF 4.0 Mio. und gewährte Mietzinserlasse von rund CHF 9.0 Mio. Der Betriebsertrag erreichte CHF 482.9 Mio. [CHF 519.5 Mio.]. Trotz eines anspruchsvollen Marktes ist es gelungen, den im 1. Halbjahr 2020 auf 5.4% angestiegenen Leerstand im Portfolio wieder auf 5.1% [4.7%] zu senken. Das Immobilienportfolio wuchs um CHF 557.2 Mio. oder 4.7% auf CHF 12.3 Mrd. Der Zuwachs ist auf Neubewertungsgewinne und Fertigstellungen von eigenen Projektentwicklungen zurückzuführen. Mit 3.2% [3.5%] liegt die auf dem Immobilienportfolio erwirtschaftete Nettoobjektrendite im Markt für erstklassige Liegenschaften auf einem attraktiven Niveau.

Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete einen Betriebsertrag von CHF 378.2 Mio. [CHF 828.4 Mio.]. Im Vergleich zum Vorjahr ist Tertianum darin lediglich für zwei Monate enthalten, was einen Grossteil der Abweichung erklärt. Swiss Prime Site Solutions konnte für den Kunden Swiss Prime Anlagestiftung mit Emissionen insgesamt CHF 160 Mio. Neugelder generieren und damit attraktive Transaktionen finanzieren. Der erwirtschaftete Ertrag aus Asset Management summiert sich auf CHF 13.1 Mio. [CHF 13.5 Mio.]. Wincasa erreichte einen Ertrag aus Immobiliendienstleistungen von CHF 146.2 Mio. [CHF 148.1 Mio.]. Die Gruppengesellschaft kann mit dem digitalen Mietvertrag für Nebenflächen erste Erfolge bei der Transformation ihres Geschäftsmodells vorweisen. Jelmoli war vom verordneten staatlichen Lockdown in den Monaten März, April und Mai signifikant betroffen. Ebenso grossen Einfluss hatte das teilweise Verbot von Sonntagsverkäufen während des für Retailer umsatzstärksten 4. Quartals des Jahres. Der Ertrag aus Retail erreichte CHF 110.6 Mio. und liegt damit um 13.4% deutlich unter dem Vorjahr.

Betriebliches Ergebnis (EBIT)

in CHF Mio.01.01.– 31.12.201901.01.– 31.12.2020Veränderung in %
Segment Immobilien572.9555.0– 3.1
Segment Dienstleistungen55.5207.3273.7
Total Konzern628.3762.321.3

Swiss Prime Site konnte das Betriebliche Ergebnis (EBIT) 2020 deutlich um 21.3% auf CHF 762.3 Mio. [CHF 628.3 Mio.] steigern. Zum Anstieg führte insbesondere der Erfolg aus dem Verkauf von Tertianum.

Das Kerngeschäft Immobilien erwirtschaftete ein EBIT von CHF 555.0 Mio. [CHF 572.9 Mio.]. Die Abweichung um 3.1% gegenüber dem Vorjahr ist auf den Einfluss der Pandemie zurück­zuführen. Einerseits hat die Corona-Pandemie zu einem Minderertrag in Höhe von CHF 12.7 Mio. im Mietertrag geführt. Andererseits erhöhte sich ebenso der Aufwand für die Bewältigung der Mieter­anfragen. Im Betrieblichen Ergebnis sind Neube­wertungen von netto CHF 203.4 Mio. [CHF 204.4 Mio.] enthalten. Diese betreffen mit CHF 164.5 Mio. zur Hauptsache die Bestands­liegenschaften. CHF 38.9 Mio. stammen von Projekten im Bau. Der durch­schnittliche reale Diskontierungs­satz lag per 31. Dezember 2020 bei 2.91% und damit 15 Basispunkte unter dem Wert per Ende 2019. Die Neube­wertungen ausgenommen, erreichte das Segment Immobilien einen EBIT von CHF 351.6 Mio. [CHF 368.4 Mio.]. Anteilige Vorsteuer­gewinne aus veräusserten Entwicklungs­projekten (Espace Tourbillon und Weltpost Park) und Veräusserungen von Bestands­objekten im Verlaufe des Jahres in Bern und Zürich trugen insgesamt CHF 36.1 Mio. [CHF 37.6 Mio.] zum Ergebnis bei.

Das Segment Dienstleistungen erwirtschaftete ein EBIT von CHF 207.3 Mio. [CHF 55.5 Mio.]. Der signifikante Anstieg ist auf den Gewinn von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf von Tertianum zurückzuführen.

Das Betriebliche Ergebnis unter Ausklammerung des Verkaufserfolgs erreichte einen Wert von CHF 3.1 Mio. Das EBIT ist aufgrund der mehrmonatigen verordneten Schliessung von Jelmoli und weiteren Zusatzkosten in Zusammenhang mit der Pandemie bei Wincasa markant tiefer. Währenddessen konnte Swiss Prime Site Solutions trotz der tieferen Transaktionserlöse ein Resultat im Rahmen der Erwartungen erwirtschaften. Das Segment Dienstleistungen weist für 2020 aufgrund der geringeren Personalaufwendungen nach dem Verkauf von Tertianum einen deutlich tieferen Betriebsaufwand von CHF 375.0 Mio. [CHF 771.9 Mio.] auf. Die Swiss Prime Site-Gruppe beschäftigte am Bilanzstichtag insgesamt 1 728 Personen [6 506].

Gewinn

in CHF Mio.01.01.– 31.12.201901.01.– 31.12.2020Veränderung in %
Betriebliches Ergebnis (EBIT)628.3762.321.3
Finanzaufwand– 70.7– 60.5– 14.4
Finanzertrag1.91.7– 10.6
Ertragssteueraufwand/-ertrag49.0– 93.1– 290.0
Gewinn608.5610.40.3
Gewinn ohne Neubewertungen und latente Steuern315.7476.651.0

Swiss Prime Site erreichte 2020 einen Gewinn von CHF 610.4 Mio. [CHF 608.5 Mio.]. Im Unterschied zum Vorjahr enthält dieser Wert nur noch einen marginalen positiven Steuereffekt von CHF 7.1 Mio. [CHF 172.5 Mio.] aus der Auflösung von latenten Steuerverbindlichkeiten aufgrund kantonaler Steuersatzsenkungen. Unter Ausklammerung der Neubewertungen und sämtlicher latenten Steuern erhöhte sich der Gewinn bedeutend auf CHF 476.6 Mio. [CHF 315.7 Mio.]. Dabei zu berücksichtigen ist der Gewinn von CHF 204.2 Mio. aus dem Verkauf von Tertianum. Der Finanzaufwand konnte dank neuen und nachhaltigen Refinanzierungen auf CHF 60.5 Mio. [CHF 70.7 Mio.] gesenkt werden. Der EPS (Gewinn pro Aktie) erreichte CHF 8.04 [CHF 8.00]. Neubewertungen und sämtliche latenten Steuern ausgenommen, lag der EPS bei CHF 6.27 [CHF 4.14].

Bilanzkennzahlen

 Angaben in31.12.201931.12.2020Veränderung
in %
Eigenkapitalquote%44.447.87.7
Eigenkapitalrendite (ROE)%11.510.6– 7.8
Nettoobjektrendite%3.53.2– 8.6
Gewichteter durchschnittlicher Fremdkapitalkostensatz%1.21.1– 8.3
Gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen FremdkapitalsJahre4.24.814.3
Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (LTV)%45.741.9– 8.3
NAV vor latenten Steuern pro Aktie1CHF86.3495.4110.5
NAV nach latenten Steuern pro Aktie1CHF71.8780.1111.5

1 Das Segment Dienstleistungen (immobiliennahe Geschäftsfelder) ist darin nur zu Buchwerten enthalten

Swiss Prime Site platzierte im 4. Quartal 2020 erfolgreich einen Green Bond in der Höhe von CHF 300 Mio., mit einer Laufzeit von neun Jahren und einem Coupon von 0.65%. Dank den attraktiven Refinanzierungen erhöhte sich die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des zinspflichtigen Fremdkapitals deutlich auf 4.8 Jahre [4.2 Jahre] und der Fremdkapitalkostensatz reduzierte sich auf 1.1% [1.2%]. Im Vergleich mit der etwas tieferen Nettorendite von 3.2% [3.5%] auf dem Immobilienportfolio impliziert dies einen sehr attraktiven Zinssatzspread von 2.1% [2.3%].

Der Verkauf von Tertianum führte zu einem Mittelzufluss von CHF 600.4 Mio. und einem Erfolg von total CHF 508.7 Mio. Davon fielen CHF 304.5 Mio. in Form einer direkt im Eigenkapital verbuchten Rückführung von Goodwill und CHF 204.2 Mio. als Gewinn im EBIT an. Weiter führten Wandlungen von Wandelanleihen zu einer marginalen Erhöhung der ausgegebenen Aktien auf 75 970 364 [2019: 75 946 349] und damit zu einem leichten Anstieg des Eigenkapitals um CHF 2.4 Mio. Diese Effekte führten zu einer deutlichen Erhöhung der Eigenkapitalquote auf 47.8% [44.4%] und einer Reduktion des Belehnungsgrads (LTV) des Immobilienportfolios auf 41.9% [45.7%]. Der NAV nach latenten Steuern stieg markant auf CHF 80.11 pro Aktie (+11.5%). Darin berücksichtigt ist die im April 2020 erfolgte Ausschüttung von CHF 3.80 je Aktie. Swiss Prime Site erreichte eine Eigenkapitalrendite von 10.6% [11.5%], die aufgrund der realisierten Verkaufserfolge deutlich über der langfristigen Zielsetzung des Unternehmens von 6– 8% liegt.

Ausblick

Swiss Prime Site erwartet aufgrund der im Vorjahr abgeschlossenen und grösstenteils vollvermieteten Entwicklungsprojekte im Geschäftsjahr 2021 einen Anstieg des Mietertrags unter Vorbehalt unvorhersehbarer Verwerfungen in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie. Der Leerstand im Portfolio wird auf unter 5% gesenkt. Mittelfristig hält Swiss Prime Site an den im Oktober 2020 kommunizierten Zielen fest.