Liebe Aktionärinnen und Aktionäre, liebe Leserinnen
und Leser

Im vergangenen Geschäfts­jahr hat Swiss Prime Site die vor mehreren Jahren ein­geleitete strategische Neu­ausrichtung erfolgreich abgeschlossen. Mit der Neu­­positionierung des Jelmoli-Gebäudes und der damit verbundenen Schliessung des ope­rativen Waren­haus­betriebes per Ende ­Februar 2025 geht die klare Fokussierung ­unseres Geschäfts­modells auf das Immobilien­geschäft einher. Heute sind wir das führende unabhängige Immobilien­unternehmen der Schweiz mit einer umfassenden Expertise im Schweizer Immobilien­markt und einem einzigartigen Know-how. Der ­alleinige Fokus auf die zwei Segmente – ­eigene Immobilien und Asset Management – gibt uns nicht nur strategische Klarheit, sondern hilft uns auch, uns auf unsere Kern­kompetenzen zu konzentrieren und Wachstums­potenziale konsequent zu nutzen.

«Heute sind wir das führende unabhängige Immobilien­­unternehmen der Schweiz mit einer umfassenden Expertise im Schweizer Immobilien­markt und einem einzigartigen Know-how.»

Die erfolgreiche Kapital­erhöhung im Februar verdeutlicht die konsequente Umsetzung unserer Wachstums­strategie auch in unserem Stamm­geschäft, den direkt gehaltenen Immobilien. Im Jahresverlauf konnten wir so Zukäufe von drei Büro­immobilien an besten Lagen abschliessen, die optimal in unser Portfolio passen, und dieses weiter stärken – und so bereits im ersten Jahr wert- und ergebnis­steigernd für unsere Aktionärinnen und Aktionäre wirken.

Ein Zeichen unserer Stärke und Resilienz ist, dass es uns trotz des temporären Wegfalls bedeutender Miet­erträge durch den Umbau des Jelmoli-Gebäudes und weiterer Liegen­schaften gelungen ist, die Miet­erträge aus unserem Immobilien­portfolio dank Mehr­erträgen nahezu stabil zu halten. Unser zweites Stand­bein, das Asset Management, profitierte nicht nur vom günstigen Markt­umfeld mit tiefen Zinsen, sondern hat sich end­gültig als grösster unabhängiger Anbieter etabliert und geniesst im Markt eine hohe Glaub­würdigkeit. Entsprechend gewannen wir Markt­anteile und zogen rekordhohe Neu­gelder von rund CHF 1 Mrd. an und steigerten per Jahres­ende unsere verwalteten Vermögen erstmals auf über CHF 14 Mrd.

Das zahlungs­wirksame Ergebnis, gemessen am «Funds of Operations» FFO I, konnte Swiss Prime Site absolut weiter steigern. Mit einem gegenüber dem Vorjahr stabilen FFO I von CHF 4.22 pro Aktie liegen wir zudem deutlich über unserer Ziel­spanne von CHF 4.10 bis CHF 4.15 pro Aktie für das Geschäfts­jahr 2025. Entsprechend schlagen wir der General­versammlung am 12. März 2026 eine höhere Dividende von CHF 3.50 pro Aktie zur Aus­schüttung vor.

Operativ blicken wir also auf ein starkes und erfreuliches Jahr zurück. Und auch das Umfeld bleibt stabil – wenn auch volatiler: Obwohl sich die Konjunktur in der Schweiz im Zuge unsicherer und instabiler globaler Entwicklungen abgekühlt hat, zeigte sich die Schweizer Wirtschaft einmal mehr robust. Unsicherheit wirkt sich in der Regel jedoch nachteilig auf das wirtschaftliche Klima aus. Wir beobachten, dass Unternehmen grössere Investitionen in Produktions­kapazitäten auch hierzulande überdenken – sei es zeitlich oder auch betreffend Umfang. Jedoch sind die Exporte im zweiten Halb­jahr weniger gesunken als erwartet und – für uns sehr wichtig – die Dienst­leistungs­branchen entwickeln sich deutlich besser als das produzierende Gewerbe.

Im Vermietungs­markt akzentuieren sich die regionalen Unterschiede, und Mikro­lagen mit besonderen Nutzungen in Clustern werden wichtiger. Während an Toplagen die Leer­stände tief bleiben und die Mieten steigen, sehen wir eine schwächere Nach­frage in Rand­regionen. Gerade auch vor diesem Hinter­grund bewährt sich unser in den letzten Jahren deutlich akzentuierter Fokus auf erstklassige Zentrums­lagen. Für unsere Objekte beobachten wir weiterhin eine anhaltend hohe Nach­frage und Bereitschaft der Mietenden, attraktive Preise für hochwertige Flächen zu bezahlen. Dies äussert sich im abgelaufenen Jahr auch in einer rekordtiefen Leerstandsrate von 3.7%.

Die globalen makro­ökonomischen Unsicher­heiten führten aber auch zu einem verstärkten Kapital­zufluss in den stabilen Schweizer Immobilien­markt, der dank niedriger Zinsen gegenüber fest­verzinslichen Anlagen zusätzlich an Attraktivität gewonnen hat. Dabei machten tiefe Leerstände und stabile Erträge insbesondere das Wohn­segment zum bevorzugten Anlage­ziel institutioneller Investoren.

Von der Stabilität des Schweizer Immobilien­marktes haben wir auch als Schuldner profitiert. Im September haben wir als erstes Schweizer Immobilien­unternehmen äusserst erfolgreich eine Anleihe über EUR 500 Mio. im Euro­raum begeben. Die grosse Nach­frage und achtfache Überzeichnung unterstreicht nicht nur unsere starke Bonität, sondern auch das Vertrauen in unser attraktives Geschäfts­modell. Mit dem nun geschaffenen Zugang zum ausser­ordentlich breiten und tiefen Euro­markt haben wir unsere Finanzierungs­quellen entscheidend diversifiziert und etwaige Risiken weiter reduziert.

Trotz aller globaler Tendenzen bleibt Nach­haltigkeit ein wichtiges Element unserer Unter­nehmens­strategie. So haben wir auch 2025 wiederum grosse Fortschritte bei unserer Nach­haltig­keits­strategie erzielt, insbesondere in der Reduzierung unseres CO₂-Fussabdrucks. Um diese Entwicklung weiter voranzutreiben, arbeiten wir gemeinsam mit anderen Akteuren der Branche intensiv an einem Rahmenwerk für Scope 3-Emissionen im Immobiliensektor.

Nach zehn­jähriger Amtszeit haben wir per Ende 2025 René Zahnd als unseren CEO verabschiedet. René hat unser Unternehmen durch tiefgreifende Veränderungen geführt und war entscheidend für die erfolgreiche Neu­positionierung von Swiss Prime Site als fokussiertes Immobilien­unternehmen. Im Namen des gesamten Verwaltungs­rates danke ich ihm für seinen jahre­langen unermüdlichen und erfolg­reichen Einsatz und wünsche ihm für die Zukunft alles Gute.

«Nach der erfolgreichen Neuaus­richtung und Konzen­tration auf unsere Kern­segmente eigene Immobilien und Asset Management wollen wir die viel­fältigen Wachstums­chancen in diesen Bereichen entschlossen nutzen.»

Mit Marcel Kucher haben wir den idealen internen Nach­folger gefunden. Seit Juli 2021 ist Marcel als CFO prägendes Mitglied der Gruppen­leitung, das unsere strategische Neu­positionierung mit vorangetrieben hat. Daher bin ich überzeugt, dass er zusammen mit Anastasius Tschopp als weiteres Mitglied der Gruppen­leitung und CEO unseres Asset Management-Geschäfts nicht nur für Kontinuität und Stabilität sorgen, sondern auch unsere Wachs­tums­strategie erfolgreich weiterverfolgen und wichtige Impulse für die Zukunft setzen wird. Die Suche nach einer Nachfolge für die Position des CFO läuft. Das Ergebnis geben wir so bald wie möglich bekannt.

Als Verwaltungs­ratspräsident ist mir ein offener und regelmässiger Austausch mit allen unseren Stakeholdern ein grosses Anliegen und die Rück­meldungen unserer Aktionäre versuchen wir bestmöglich zu berück­sichtigen. Im vergangenen Jahr haben wir vor diesem Hintergrund unser Vergütungs­system angepasst und noch stärker am langfristigen Erfolg ausgerichtet. Mehr Details dazu finden Sie im Vergütungs­bericht dieses Geschäfts­berichts.

Ich bin überzeugt, dass wir strategisch für die Zukunft sehr gut aufgestellt sind, und freue mich, gemeinsam mit meinen Kolleginnen und Kollegen im Verwaltungsrat, mit dem Management und allen Mitarbeitenden den eingeschlagenen Weg fortzusetzen. Nach der erfolgreichen Neu­ausrichtung und Konzentration auf unsere Kern­segmente eigene Immobilien und Asset Management wollen wir die vielfältigen Wachstums­chancen in diesen Bereichen entschlossen nutzen. Mit einer soliden Plattform und einem engagierten Team sind wir bestens positioniert, um unsere Ziele zu erreichen und weiter zu wachsen.

Im Namen des Verwaltungs­rats danke ich Ihnen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre sowie Kundinnen und Kunden für Ihr Vertrauen und Ihre Treue. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter tragen täglich mit unseren Partnern dazu bei, nachhaltig Werte für sämtliche Stakeholder zu schaffen. Auch bei ihnen möchte ich mich herzlich für ihren Einsatz bedanken. Nur so ist unser Erfolg möglich.