Kontinuierliche Ergebnissteigerung mit starkem Momentum

Swiss Prime Site hat im Geschäfts­jahr 2025 eine starke operative Leistung erbracht und ein stabiles Ergebnis (FFO I) pro Aktie erwirtschaftet. Der Miet­ertrag im Immobilien­­segment erwies sich als sehr resilient und ging trotz der Schliessung von Jelmoli und ­weiterer grösserer Umbauten nur leicht zurück. Der Bereich Asset Management ­profitierte von einem attraktiven Markt­umfeld mit hohem Anlege­rappetit – mit daraus resultierendem rekord­hohem Neu­geld­zufluss und einem zwei­stelligen Ertrags­wachstum.

Das Geschäfts­jahr 2025 markiert mit der plan­mässigen Schliessung von Jelmoli im Februar den erfolgreichen Abschluss unserer strategischen Fokussierung auf das Immobilien­geschäft. Mit der Konzentration auf die beiden Kern­bereiche Immobilien und Asset Management hat Swiss Prime Site ein klares Profil erhalten und sich im Markt als führendes Pure-Play-Immobilien­unternehmen etabliert.

Diese Fokussierung hat unser Geschäfts­modell vereinfacht und ermöglicht uns Synergien zu bergen. Die starke operative Entwicklung und das Wachstum im vergangenen Geschäfts­jahr 2025 zeigen, dass wir auf dem richtigen Weg sind. So haben wir gruppen­weit mit Kapital­erhöhungen von rund CHF 1.3 Mrd. und einem Transaktions­volumen von rund CHF 2.4 Mrd. neue Rekord­marken erreicht, was eindrücklich aufzeigt, wie rasch und agil wir als Gruppe reagieren können, wenn wir Markt­opportunitäten im Interesse unserer Anleger identifizieren. 

Das zahlungs­wirksame Ergebnis (Funds from Operations, FFO I) stieg 2025 gegenüber dem Vor­jahr um 3.2% auf CHF 336.3 Mio. pro Aktie resultierte ein gegenüber dem Vorjahr stabiler FFO I von CHF 4.22, was deutlich über unserer Guidance von CHF 4.10 bis CHF 4.15 für das Geschäfts­jahr 2025 liegt. Dies insbesondere, da wir ein attraktives Like-for-like-Wachstum erzielen konnten und wir unsere Kosten weiterhin im Griff haben.

Aufgrund der starken operativen und finanziellen Leistung wird der General­versammlung  am 12. März 2026 eine Dividenden­erhöhung um CHF 0.05 auf CHF 3.50 pro Aktie vor­ge­schlagen. Dies entspricht einer Aus­schüttungs­quote von über 80% des FFO I.

Die Leer­stands­quote konnte, nach einem temporären Anstieg Mitte Jahr, zum Jahres­ende 2025 auf ein neues Rekord­tief von 3.7% nach 3.8% im Vor­jahr reduziert werden. Die durch­schnittliche Rest­lauf­zeit der Miet­verträge (WAULT) erhöhte sich per Jahres­ende auf 5.3 Jahre und lag damit über dem Vor­jahres­wert von 4.8 Jahren. Wesentliche Treiber dieser positiven Ent­wicklung waren die Ver­längerungen der Mietv­erträge mit EY an der Hardbrücke in Zürich um 10 Jahre sowie mit Globus an den Stand­orten Genf (um 10 Jahre), Lausanne (um 8 Jahre) und Luzern (um 7 Jahre).

Auf der Kosten­seite sank der Immobilien­aufwand auf CHF 62.5 Mio. nach CHF 66.1 Mio. im Vorjahr. Demgegenüber erhöhte sich der Personal­aufwand im Immobilien­segment gegenüber 2024 um 13.6% (primär, weil wir das bereits vor zwei Jahren begonnene Insourcing nun abgeschlossen haben) und der sonstige Betriebs­aufwand sank um 0.8%. Insgesamt konnte der Betriebs­aufwand im Immobilien­segment im Vergleich zum Vor­jahr um 2.4% auf CHF 94.2 Mio. gesenkt werden. Die Aufwand­quote, gemessen an der EPRA Cost Ratio, belief sich auf 18.0% nach 17.3% im Vorjahr. Dies im Vergleich zum Mittel­frist­ziel einer EPRA Cost Ratio von unter 16% bis Ende 2028.

Der Betriebs­gewinn des Immobilien­segments vor Ab­schreibungen stieg gegenüber dem Vor­jahr um 15.1% auf CHF 590.3 Mio. Der An­stieg ist haupt­sächlich auf die höheren Neu­bewertungs­gewinne im Ver­gleich zum Vor­jahr zurückzuführen.

Weitere Wertsteigerung des Immobilien­portfolios und fortgesetztes aktives Portfolio­management

Per Ende 2025 stieg der Wert des Portfolios im Immobilien­segment um 6.6% auf CHF 13.9 Mrd. Die Wert­steigerung ist insbesondere auf die gezielten Zukäufe von Liegen­schaften, auf wertsteigernde Investitionen sowie auf positive Neu­bewertungs­effekte zurückzuführen. Haupt­treiber für die Neu­bewertungs­gewinne waren höhere Mieten bei neuen Miet­verträgen bzw. Vertrags­verlängerungen und die Reduktion des durch­schnittlichen Diskontsatzes um um 27 Basis­punkte auf 3.77% (ermittelt durch den unabhängigen Bewerter). Diese Reduktion spiegelt die aktuelle Dynamik im Schweizer Immobilien­markt.

Die im Februar 2025 im Rahmen einer Kapital­erhöhung aufgenommenen Mittel in Höhe von CHF 300 Mio. wurden bis zum Jahres­ende vollständig und wie geplant wert­steigernd investiert. Die erzielten Renditen lagen dabei deutlich über der durch­schnittlichen Portfolio­rendite. Konkret konnten wir in Genf den ehemaligen Haupt­sitz von SGS am Place des Alpes erwerben. In Lausanne kauften wir im August ein viel­fältig genutztes Büro­gebäude beim Bahnhof Prilly und im Dezember den Hauptsitz der Schweizer Börse in Zürich-West. Zudem gelang es uns, durch einen Asset-Tausch eine Gebäudearrondierung an Bestlage an der Zürcher Bahnhofstrasse im Tausch gegen zwei Objekte in Nicht-Fokus-Regionen umzusetzen. Die Trans­aktionen unter­streichen unseren Fokus auf erst­klassige und zentral gelegene Büro­liegen­schaften und zeigen, dass wir auch in einem kompetitiven Markt attraktive und wertsteigernde Zukäufe tätigen können.

Im Rahmen unserer laufenden Portfolio­optimierung haben wir im vergangenen Jahr zehn Liegen­schaften mit einem Gesamt­marktwert von CHF 129.1 Mio. veräussert. Dadurch und unter Berück­sichtigung der Zukäufe reduzierte sich die Gesamt­zahl der Immobilien per Ende 2025 auf 132 Objekte nach 139 im Vorjahr. Die Verkäufe betrafen vor allem kleinere Liegen­schaften, haupt­sächlich im Retail­bereich, sowie einige Projekt­entwicklungen, in deren Rahmen sich Büro in Wohnen umnutzen liess, um – im Rahmen des Capital-Recyclings – den strategischen Fokus noch stärker auf grössere kommerzielle Objekte an zentralen Standorten zu legen. Hier sehen wir die spannendsten Miet­potenziale, und entsprechend haben wir unser Portfolio in den vergangenen Jahren vermehrt auf diese Standorte konzentriert.

Parallel dazu investierten wir insbesondere in zukunfts­weisende Entwicklungs­projekte in Zürich, unter anderem in den Erweiterungs­bau auf dem YOND Campus, den Umbau von Jelmoli sowie die Sanierung der historischen Fraumünsterpost und des Talackers.

Asset Management mit starkem Wachstum

Im vergangenen Geschäfts­jahr konnte das Asset Management seinen Wachstums­kurs erfolgreich fortsetzen. Die verwalteten Vermögen stiegen zum Jahres­ende auf CHF 14.3 Mrd., nach CHF 13.3 Mrd. im Vorjahr. Wesentlich dazu beigetragen haben rekord­hohe Neu­emissionen und Neu­gelder in der Höhe von insgesamt CHF 1 Mrd. Über die gesamte Produkt­palette hinweg war die Nachfrage stark – nicht nur aufgrund des aktuell attraktiven Zins­umfeldes für Immobilien­anlagen, sondern auch dank der überzeugenden Renditen und des Anlage­fokus unserer Produkte.

Besonders hervor­zuheben ist die Entwicklung unserer drei Flagship-Produkte: Swiss Prime Anlagestiftung (SPA), Akara Swiss Diversity Property Fund PK (ADPK) sowie die fast ausschliesslich auf Wohnen fokussierte Fundamenta Group Investment Foundation. Für diese Produkte wurden im Jahr 2025 fünf Kapital­erhöhungen durchgeführt, wobei Investoren frisches Kapital in Höhe von insgesamt CHF 756 Mio. zeichneten. Ein Teil dieser Mittel konnte bereits 2025 gewinn­bringend investiert werden, während die Pipeline für weitere Zukäufe gut gefüllt ist. Darüber hinaus verfolgen wir in den meisten Fonds-Gefässen auch – wie im eigenen Portfolio – eine aktive Capital-Recycling-Strategie, wobei wir Objekte verkaufen, bei denen wir nur noch eine limitierte Wert­schöpfung sehen, um diese Mittel in Zukäufe oder Entwicklungen zu investieren. Das steigert die Performance des Produkts und liefert zusätzlich Erträge für uns als Asset Manager.

Darüber hinaus konnten wir mit unserem jüngsten Anlage­produkt – dem kommerziellen Fonds SPSS IFC – im Dezember mit dem erfolgreichen Börsen­gang einen wichtigen Meilen­stein erreichen und das attraktive Vehikel damit optimal für weiteres Wachs­tum positionieren. Der Fonds wurde noch im Dezember in die Indizes «SXI Real Estate Broad» und «SXI Real Estate Funds Broad» aufgenommen, was ihn für weitere Investoren­gruppen attraktiv macht.

Der Betriebsertrag im Asset Management stieg im Jahres­vergleich um 18.1% auf CHF 83.6 Mio. Der umsichtige Ansatz der Gruppe zeigt sich darin, dass rund zwei Drittel des Erlöses aus wieder­kehrenden Erträgen in Form von Management Fees und nur ein Drittel aus transaktions­bezogenen Einnahmen wie Kauf- und Verkaufs­kommissionen oder Vertriebs­gebühren stammt. Insgesamt wurden im vergangenen Jahr Transaktionen mit einem Gesamt­volumen von rund CHF 1.7 Mrd. abgewickelt.

Mit der erstmaligen ganz­jährigen Integration von Fundamenta hat sich die Asset Management-Sparte endgültig als führender unabhängiger Vermögens­verwalter für Immobilien­lösungen in der Schweiz etabliert.

Im Berichts­jahr konnten durch die vollständige Integration der Fundamenta Gruppe und das starke organische Wachstum weitere Synergien und Skaleneffekte realisiert werden: Der Betriebs­aufwand im Asset Management sank im Jahres­vergleich leicht auf CHF 32.8 Mio. und der operative Betriebs­gewinn (EBITDA) stieg um 30.7% auf CHF 54.9 Mio. mit einer EBITDA-Marge von 66% nach 59% im Vorjahr.

Stabiler Gewinn aus operativer Tätigkeit

Im Geschäfts­jahr 2025 erwirtschaftete Swiss Prime Site auf Konzernebene einen Betriebs­ertrag von CHF 553.4 Mio., verglichen mit CHF 663.4 Mio. im Vorjahr. Dieser Rück­gang ist nahezu ausschliesslich auf die Schliessung von Jelmoli im Februar 2025 zurück­zuführen, wodurch die Erträge aus dem Retail­geschäft wegfielen. Unter Aus­klammerung dieses Effektes resultierte ein vergleich­barer Betriebs­ertrag von CHF 537.0 Mio. nach CHF 523.5 Mio. bzw. ein Wachs­tum von 2.6%.

Gleichzeitig konnte der Betriebs­aufwand – insbesondere durch den Wegfall der Jelmoli-bezogenen Kosten und zusätzliche Effizienz­steigerungen in der Immobilien­bewirtschaftung – signifikant reduziert werden. Im Vergleich zum Vorjahr verringerte sich der Betriebs­aufwand um 42.3% auf CHF 148.2 Mio. – auf einer bereinigten Basis ohne Jelmoli um 2.8%.

Der Betriebs­gewinn (EBITDA), bereinigt um Neubewertungs­effekte und Beiträge aus Immobilien­verkäufen, belief sich im Jahr 2025 auf CHF 410.1 Mio. und lag damit geringfügig unter dem Vorjahres­wert von CHF 415.1 Mio.

Dank niedrigeren Finanzierungs­kosten und eines optimierten Steuer­aufwands stieg der konsolidierte Rein­gewinn auf CHF 382.5 Mio. nach CHF 360.3 Mio., was einer Zunahme um 6.2% entspricht. Der Gewinn pro Aktie inklusive Neubewertungs­effekt lag bei CHF 4.79 nach CHF 4.67 im Vorjahr. Unter Ausklammerung dieses Effektes resultierte ein Gewinn pro Aktie von CHF 3.96 nach CHF 3.78 im Vorjahr.

Breit diversifizierte Finanzierung zu attraktiven Konditionen

Swiss Prime Site zeichnet sich durch eine starke Eigen­kapital­basis, hohe Liquiditäts­reserven und breit diversifizierte Finanzierungs­quellen aus. Diese solide und konservative Finanzierungs­struktur wurde auch 2025 mit einem erneuerten Moody’s A3-Rating bestätigt.

Im Immobilien­segment lag die Finanzierungs­quote (Loan-to-Value, LTV) zum Jahresende bei 38.1% nach 38.3% im Vorjahr. Das verzinsliche Fremdkapital ohne Leasing­verbindlichkeiten belief sich zum Bilanz­stichtag auf CHF 5.6 Mrd., nach CHF 5.3 Mrd. im Vorjahr. Die durch­schnittliche Laufzeit der Finanzierungen betrug 3.9 Jahre nach 4.3 Jahren.

Der Anstieg der Finanzierungs­verbindlichkeiten erklärt sich hauptsächlich durch das Portfolio­wachstum aus den Zukäufen, wobei, ergänzend zum Eigen­kapital, zusätzliche Fremd­mittel zur Beibehaltung des Leverage aufgenommen wurden. Im Rahmen unserer umsichtigen Finanzierungs­strategie haben wir unsere Finanzierungs­quellen dabei weiter diversifiziert und unsere Kapital­basis noch wider­stands­fähiger gemacht: Im September haben wir erstmals einen Eurobond im Umfang von EUR 500 Mio. erfolgreich begeben – und das zu äquivalenten Konditionen wie auf dem Schweizer Heimatmarkt. Die starke Über­zeichnung (EUR 4.3 Mrd. in nur 3 Stunden) zu attraktiven Konditionen unterstreicht das Vertrauen der Investoren in Swiss Prime Site und die hohe Qualität unseres Immobilien­portfolios.

Auch im Geschäftsjahr 2025 haben wir unsere nachhaltige Finanzierungs­strategie weiter vorangetrieben. Insgesamt begaben wir CHF 777 Mio. in Form sogenannter Green Bonds und konnten das gesamte Volumen auf grüne Neu­ankäufe sowie auf die laufenden Umbau­projekte zuweisen.

Dank des aktuell niedrigen Zins­umfeldes sowie des risiko­bewussten variablen Anteils der Finanzierungen sind die durch­schnittlichen Finanzierungs­kosten im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken. Der durchschnittliche Zinssatz belief sich auf 0.94%, nach 1.10% im Vorjahr.

Zuversicht für das Geschäftsjahr 2026

Swiss Prime Site blickt optimistisch auf das kommende Geschäfts­jahr 2026 und erwartet ein weiterhin vorteil­haftes Umfeld für den Schweizer Immobilien­markt. Die niedrigen Zinsen in der Schweiz sorgen für attraktive Finanzierungs­konditionen und mangels alternativer, gleich­wertiger Anlage­möglichkeiten dürfte die Nach­frage nach Immobilien auch im nächsten Jahr hoch bleiben und die Preise stützen. Zusätzlich wird der stabile Schweizer Immobilien­markt vor dem Hintergrund anhaltender geopolitischer Unsicherheiten als sicherer Hafen wahr­genommen, was insbesondere institutionelle Investoren anzieht.

Von diesem Markt­umfeld profitiert vor allem die Asset Management-Sparte von Swiss Prime Site. Mit einer breit diversifizierten und umfassenden Produkt- und Dienstleistungs­palette bietet das Unternehmen privaten und institutionellen Anlegern die Möglichkeit, breit gestreut in Wohn- und Gewerbe­immobilien mit attraktiven Fest­renditen zu investieren. Mittel­fristig strebt Swiss Prime Site an, die verwalteten Vermögen (Assets under Management) bis Ende 2027 auf über CHF 16 Mrd. zu steigern und ein EBITDA von über CHF 75 Mio. zu erwirtschaften.

Für das Immobilien­segment rechnet das Unter­nehmen im Jahr 2026 mit deutlich steigenden Miet­erträgen. Die im Jahr 2025 getätigten Zukäufe werden den Miet­ertrag insgesamt um rund CHF 17 Mio. erhöhen. Die Stärkung der Kapital­basis erlaubt zudem eine leichte Reduktion der geplanten Immobilien­verkäufe im Rahmen des laufenden Capital Recyclings. Entsprechend rechnet Swiss Prime Site nun direkt und indirekt mit knapp CHF 20 Millionen höheren Miet­einnahmen aus der Kapital­erhöhung ab 2026. Darüber hinaus wird mit einem weiter leicht rück­läufigen Leer­stand gerechnet. Das mittel­fristige Ziel, bis 2028 einen Miet­ertrag von CHF 500 Mio. zu erreichen, befindet sich bereits in greifbarer Nähe.

Auf Gruppen­ebene wird für das Geschäfts­jahr 2026 eine weitere Steigerung des operativen Ergebnisses erwartet. Zudem rechnet Swiss Prime Site mit einem FFO I pro Aktie zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30. Wie jedes Jahr wollen wir damit eine stabile bis wachsende Dividenden­ausschüttung möglich machen. Dies bei einem weiterhin stabilen Verschuldungs­grad von unter 39% und damit mit einem gleich­bleibenden Risikoappetit.