Es sind herausfordernde Zeiten, die wir alle derzeit erleben. Kaum hatten wir die gröbsten gesellschaftlichen Auswirkungen der globalen Pandemie bewältigt, zogen Anfang 2022 mit den geopolitischen Spannungen in Osteuropa neue Wolken am Horizont auf. Damit zusammenhängend liessen die Erhöhung der Rohstoffpreise, eine sich anbahnende Energiekrise und die Zinswende nicht lange auf sich warten. Den tendenziell negativen Erwartungen zum Trotz entwickelte sich die Schweizer Wirtschaft ansprechend. Die Inflation ist derzeit ein Drittel so hoch wie im restlichen Europa, die Beschäftigungszahlen sind gut und die Zuwanderung in den «sicheren Hafen» Schweiz ist nach den Pandemiejahren wieder deutlich gestiegen. Dies hatte auch für uns als grösste kotierte Plattform für Immobilieninvestitionen des Landes einen positiven Einfluss, sodass wir das Jahr wiederum erfolgreich und mit guten Resultaten abschliessen konnten.
Swiss Prime Site verwaltete per Ende 2022 Assets under Management von CHF 20.8 Mrd. Dabei weist unser eigenes Immobilienportfolio einen Wert von CHF 13.1 Mrd. auf. Die Drittmandate, welche von Swiss Prime Site Solutions betreut werden, machen CHF 7.7 Mrd. aus. Das Mietertragswachstum betrug 1.9% (L4L) gegenüber Vorjahr, die nochmals tiefere Leerstandsquote von 4.3% und der resultierende Gewinn von CHF 300.6 Mio. unterstreichen die «Prime»-Qualität unseres Portfolios und die stringente Strategieumsetzung von Swiss Prime Site. Mit einem Gewinn pro Aktie von CHF 3.92 und einem FFO I von CHF 4.26, der als Basis für unsere Ausschüttung dient, schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung eine Erhöhung der Dividende um 5 Rappen auf insgesamt CHF 3.40 vor.
Als führender Partner für Investoren, die sowohl direkt als auch indirekt in den Immobilienmarkt investieren, stützen wir uns auf unsere beiden Segmente Immobilien und Real Estate Asset Management. Im vergangenen Jahr haben wir unser Portfolio weiter fokussiert und geschärft. Dazu nutzen wir nun bereits seit 2021 unser Know-how im Bereich «Capital Recycling» und haben 13 zu unserem «Prime»-Anspruch nicht passende Immobilien im Wert von rund CHF 300 Mio. veräussert. Gleichzeitig investieren wir das freiwerdende Kapital in unsere erstklassigen Liegenschaften sowie in die Entwicklung wertmehrender Projekte unserer Pipeline. So wollen wir den steigenden Ansprüchen unserer Mieter und Kunden entsprechen und unseren Führungsanspruch im Bereich Nachhaltigkeit unterstreichen. Der hohe Stand der Neu- und Wiedervermietungen sowie der nochmalige Rückgang der Leerstandsquote im Portfolio sind die messbaren Erfolge unserer Strategie. Unseren Wachstumspfad sehen wir im Real Estate Asset Management von Swiss Prime Site Solutions. Die akquirierte Akara-Gruppe wurde erfolgreich integriert und erste Synergien realisiert. Mit Immobilienfonds, Produkten für Anlagestiftungen und Asset Management-Mandaten sind wir in diesem Bereich diversifiziert und stabil aufgestellt. Das deutliche Wachstum der Kundenbasis in allen drei Gefässen des Real Estate Asset Managements zeigt, dass die Dienstleistungen bei Kunden grossen Zuspruch erfahren.
Wir, der Verwaltungsrat und das Management von Swiss Prime Site, haben uns dazu entschlossen, das Jelmoli-Haus in der Zürcher Innenstadt ab Anfang 2025 voraussichtlich während zwei Jahren umzubauen und nachhaltig zukunftsfähig zu machen. Im Zuge dessen, werden wir den operativen Betrieb des Warenhauses Jelmoli ab Ende 2024 nicht mehr selbst betreiben. Dieser weitere Fokussierungsschritt auf unsere Kernkompetenzen wurde nach tiefgreifender und umfassender Analyse gefällt. Mit der ausserordentlichen Dynamik des Onlinehandels und des sich ändernden Konsumverhaltens geriet der stationäre Handel verstärkt in Bedrängnis. Dieser Strukturwandel schlug sich, trotz hoher Investitionen der Eigentümerin Swiss Prime Site und des grossen Engagements aller Mitarbeitenden, deutlich in der Wirtschaftlichkeit des Warenhauses Jelmoli nieder. Vor diesem Hintergrund führten wir in den letzten Monaten eine gründliche Marktsondierung durch mit dem Ziel, den operativen Betrieb des Warenhauses in neue Hände zu geben. Die intensiven Gespräche mit zahlreichen möglichen Partnern führten bisher nicht zum Erfolg. Wir kommunizieren unseren Entscheid bewusst frühzeitig. Dadurch erhalten die Mitarbeitenden Zeit für eine allfällige berufliche Neuorientierung. Unser Ziel ist es, das Jelmoli-Haus zu einer einzigartigen Destination und einem offenen städtischen Begegnungsort weiterzuentwickeln. Die Wiedereröffnung der rundum erneuerten Liegenschaft ist für Anfang 2027 geplant.
Im Lichte der zu Beginn beschriebenen Herausforderungen war unsere Refinanzierung Ende 2021 von zentraler Wichtigkeit. Dadurch sanken die Zinskosten deutlich. Darüber hinaus verfügen wir nun über ein ausgewogenes Fälligkeitsprofil ohne signifikanten Refinanzierungsbedarf bis 2025. Das verschafft uns Freiraum und eine gute Visibilität, welche uns im aktuell anspruchsvoll werdenden Umfeld wichtig erscheint. Die global tätige Ratingagentur Moody’s hat entsprechend unser langfristiges Emittenten-Rating mit «A3» und einem stabilen Ausblick bewertet. Dieses in der Schweiz und im internationalen Vergleich sehr positive Rating widerspiegelt die exzellente Basis unseres Unternehmens. Mit zielgerichteten Investitionen in die Kreislaufwirtschaft bei Bestandsbauten sowie Neubauprojekten und der erfolgreichen Zertifizierung von 73% unserer Flächen im Portfolio haben wir auch im Bereich Nachhaltigkeit wichtige Fortschritte erzielt.
Der Dank meiner Kolleginnen und Kollegen des Verwaltungsrats gebührt allen Kunden, Mietern, Partnern und Ihnen allen, liebe Aktionärinnen und Aktionäre, für das Vertrauen und das Interesse an Swiss Prime Site. Gleichzeitig danken wir dem Management und den Mitarbeitenden, welche die strategische Umsetzung operativ täglich vorantreiben.
Ton Büchner
Verwaltungsratspräsident
