Wie würden Sie das Geschäftsjahr 2022 zusammenfassen?
René Zahnd (RZ): Es war ein wechselvolles Jahr mit vielen Herausforderungen, aber auch zahlreichen Lichtblicken. Wir haben die Ziele, die wir uns gesetzt haben, erreicht oder zum Teil sogar übertroffen. Weiter haben wir entschieden, den operativen Betrieb von Jelmoli per Ende 2024 nicht mehr selbst weiterzuführen und das Gebäude umzubauen. Es war ein schwieriger, jedoch notwendiger Entscheid, um die Immobilie weiterzuentwickeln. In Summe können wir unseren Aktionärinnen und Aktionären ein gutes Zahlenset präsentieren. Aus gesellschaftlicher Sicht war und ist die geopolitische Situation auf der Welt natürlich besorgniserregend. Hier wünsche ich mir für uns alle ebenso wieder Lichtblicke.

Können Sie den Entscheid zur Immobilie und zum operativen Betrieb von Jelmoli bitte ausführen?
RZ: Das Warenhaus Jelmoli gehört seit der Übernahme der Immobiliensparte der gleichnamigen Gruppe im Jahr 2009 zur Swiss Prime Site. Mit dem Erstarken des Onlinehandels geriet der stationäre Handel mit Waren und Dienstleistungen auf globaler, nationaler und regionaler Ebene stark in Bedrängnis. Detailhändler und Warenhäuser weltweit versuchen dieser grundlegenden Veränderung mit der Digitalisierung des Geschäftsmodells, Effizienzmassnahmen und strategischen Partnerschaften entgegenzutreten. Die zweijährige Pandemie hat den Druck weiter erhöht. Jelmoli und Swiss Prime Site haben den operativen und strategischen Turnaround in den vergangenen Jahren gesucht. Die fehlenden Alternativen haben uns nun dazu bewogen, diesen Entscheid zu fällen. Dazu gehört auch, dass wir den operativen Betrieb von Jelmoli ab Ende 2024 nicht mehr selbst führen werden.

Was geschieht nun mit den Mitarbeitenden?
RZ: Wir haben beschlossen, den Entscheid frühzeitig an Mitarbeitende, Geschäftspartner und weitere Stakeholder zu kommunizieren. Dadurch erhalten insbesondere Mitarbeitende rund zwei Jahre Zeit für die allfällige berufliche Neuorientierung. Diese Übergangsphase wird bis Ende 2024 professionell begleitet und die Mitarbeitenden werden wo möglich unterstützt.

Was können Sie uns zum Segment Immobilien sagen?
RZ: Im Segment Immobilien hat sich tatsächlich das bewahrheitet, was wir in den letzten zwei Jahren wiederholt haben: Die Pandemie hatte keinen Einfluss auf die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen. Unsere Leerstandsquote ist mit 4.3% die tiefste seit über einem Jahrzehnt. Dies ist auch das Resultat der hohen Neu- und Wiedervermietungen von rund 172 000 m². Bei den Projekten sehen wir die gleiche Entwicklung. Diejenigen, die bereits im Bau sind, sind entweder bereits vollständig vermietet oder haben hohe Vorvermietungsstände.

Wie sieht es bei Real Estate Asset Management aus?
Anastasius Tschopp (AT): Dort profitierten wir ebenfalls von den guten Marktbedingungen. Einerseits von den primären Effekten auf dem Immobilienmarkt, sprich von der guten Nachfrage nach Flächen. So beträgt beispielsweise auch die Leerstandsquote des von uns gemanagten SPA-Portfolios rekordtiefe 2.7%. Zudem stellten wir insbesondere im zweiten Halbjahr, trotz des anspruchsvollen Marktumfelds, eine intakte Nachfrage nach unseren Immobilienprodukten fest. So konnten wir die Anzahl unserer Kunden um 10% erhöhen und auch die Assets under Management stiegen von CHF 3.6 Mrd. neu auf CHF 7.7 Mrd. Wir sind fünf Jahre nach dem Start der zweitgrösste unabhängige Immobilien Asset Manager der Schweiz.Was umfasst das Portfolio im Bereich Real Estate Asset Management? AT: Swiss Prime Site Solutions ist diversifiziert und steht auf drei Säulen. Zum einen entwickeln und managen wir Fondsprodukte. Hinzu kommt das Asset Management, wo wir die Geschäftsführung und Vermögensverwaltung von unabhängigen Anlagestiftungen sicherstellen. Als dritte Säule beraten und unterstützen wir im Bereich Real Estate Services institutionelle Investoren und Unternehmen bei der Strukturierung und beim Management ihres Immobilienportfolios.

2022 haben Sie die Akara-Gruppe integriert. Wie ging es da voran?
AT: Swiss Prime Site Solutions und Akara passten von Beginn weg ideal zusammen. Auch der Teamspirit und die Zielorientierungwaren praktisch identisch, weshalb wir die Integration relativ einfach und in kurzer Zeit vollenden konnten. Im Herbst haben wir von der FINMA die Genehmigung erhalten, die Fondsleitungen zusammenzufassen. Das war ein wichtiger Meilenstein.

Es gab im Jahresverlauf Unsicherheiten verschiedener Art. Wie hat sich das auf den Immobilienmarkt ausgewirkt?
RZ: Das Jahr fing in den ersten Wochen sehr vielversprechend an. Endlich rückte auch die Pandemie in all unseren Köpfen etwas in den Hintergrund, sodass man mit neuem Elan ins Jahr 2022 starten konnte. Ich habe dies nicht nur im Privaten, sondern tatsächlich auch im Geschäftlichen so gespürt. Leider kam dann die gesellschaftliche Ernüchterung mit den geopolitischen Auseinandersetzungen in der Ukraine und darüber hinaus. Dies verschärfte zusätzlich gewisse Themen wie Ressourcenbeschaffung, Preisentwicklung und natürlich die Zinsen. Doch letztendlich zeigte sich der Immobilienmarkt robust, weil es eben auch gegenläufige Trends gab und gibt.

Das wären?
RZ: Nun, die Schweiz ist in unsicheren Zeiten seit jeher ein sogenannter «Safe Haven». Mit einer starken Wirtschaft, eigener Währungsund Geldpolitik und einer hohen Zuwanderung haben wir positive Effekte auf unserer Seite. Konkret auf unser Geschäft bezogen, bedeutet dies, dass Immobilien an erstklassigen Lagen, wie wir sie haben, trotz der bereits hohen Anziehungskraft als Wert- und Inflationsschutz nochmals an Attraktivität zulegen konnten.

Wie beeinträchtigt die Inflation Ihr Geschäft?
AT: Bei kommerziellen Liegenschaften sind die Mieten an den Landesindex der Konsumentenpreise gekoppelt. Das hilft uns natürlich. Doch auch bei Wohnimmobilien werden sich die Mieten entsprechend bewegen, wenn auch mit etwas Verzögerung. Wichtig scheint mir noch zu erwähnen, dass die Inflation in derSchweiz lediglich ein Drittel so hoch ist wie in der EU. Darüber hinaus scheint der Höhepunkt bereits überschritten. Dies hat wiederum positive Effekte für uns und die Nachfrage.

Kommen wir auf die Zinsen zu sprechen. Was ist Ihr Plan bei Refinanzierungen?
RZ: Natürlich ist die Zinswende für alle ein grosses Thema. Wir haben ausstehende Kredite in Höhe von über CHF 5 Mrd. und sind aktuell im Schnitt zu weniger als 1% finanziert. Steigt unser Zinsaufwand in den nächsten Jahren auf hypothetische 2.5%, sind das rund CHF 90 Mio. zusätzliche Zinskosten, die wir stemmen müssten. Doch wir sehen uns auch für ein solches Szenario sehr gut gerüstet. Einerseits haben wir für die kommenden drei Jahre bis 2025 keinen signifikanten Refinanzierungsbedarf, den wir nicht über bestehende Kreditlinien oder unser effizientes Capital Recycling bewältigen könnten. Andererseits haben wir durch die Koppelung der Mieten an die Inflation einen effektiven Mechanismus, um einen beträchtlichen Teil der höheren Zinsen abzufedern.

Wie sieht es in dem Kontext mit den Bewertungen Ihrer Immobilien aus?
RZ: Hört man sich derzeit bei den verschiedenen Bewertern um, erhält man vorsichtig positive Signale. Diese gehen meist von einer stabilen Entwicklung bis hin zu punktuellen Abwertungen, insbesondere in peripheren Lagen, aus.

Kam der Transaktionsmarkt nicht ins Stocken?
AT: Das hat man oft gehört. Die Realität ist aber, dass die Nachfrage nach guten und sehr guten Immobilien das Angebot immer noch deutlich übersteigt. Besonders ist dies im kommerziellen Bereich der Fall. Zudem gab es viele Transaktionen, welche nicht öffentlich ausgeschrieben waren. An diese kommt man nur heran, wenn man wie wir über ein sehr gutes und breites Netzwerk verfügt.

Wie haben sich die Mieten 2022 entwickelt?
RZ: Wir konnten auf vergleichbarer Basis mit einem Wachstum von 1.9% ein gutes Resultat erzielen. Gute Standorte, wie wir sie haben, bleiben stets gefragt. Besonders Flächen in den Bereichen Life Science und Technologie waren stark bei den Neuvermietungen. Mieter sind bereit, für Lage und Flächenqualität zu bezahlen. Denn aufgrund der hohen Wertschöpfung in diesen Bereichen spielen Mietkosten eine eher untergeordnete Rolle.

Bleiben wir noch kurz bei den Bewertungen: Was erwarten Sie für 2023?
RZ: Leider haben auch wir keine Kristallkugel. Basierend auf den Gesprächen mit den Bewertern gehen wir für unsere Immobilien nicht von weiteren Wertsteigerungen aus, sehen unser Portfolio aber aufgrund von exzellenten Lagen gut aufgestellt.

Ihre Entwicklungspipeline umfasst über ein Dutzend Projekte. Wie sind Sie da unterwegs?
RZ: Wir haben aktuell Entwicklungen im Umfang von rund CHF 960 Mio. im Bau. Hierfür verbleiben Investitionen von rund CHF 300 Mio. Alle Bauarbeiten liegen im Zeitplan und befinden sich innerhalb der erwarteten Kosten. Die Projekte sind bereits voll vermietet oder weisen hohe Vorvermietungen auf. 2023 erwarten wir die Vollendung der Projekte in Alto Pont-Rouge in Lancy, die beiden Tertianum in Paradiso und Olten sowie die Müllerstrasse in Zürich. Ein Jahr später, also 2024, werden der Stücki Park in Basel und der JED-Neubau in Schlieren beendet sein. Einzig im Alto Pont-Rouge sind noch Flächen verfügbar. In dieser Region Genfs entwickelt sich aber ein neues Cluster und potenzielle Mieter wollen häufig zuerst das fertige Produkt sehen. Die Projekte in Entwicklung sind auf gutem Weg und wir treiben hier die Baubewilligungen voran. Diese sind vier Jahre gültig, was uns genügend Zeit gibt, auf potenzielle Änderungen der Nachfrage zu reagieren. Für den Baustart muss das Projekt zu 50% vorvermietet sein. Ich spreche da gerne von einer Pipeline ohne Risiko. Auch weil alle Projekte über Zwischenvermietungen verfügen und Ertrag generieren.

Auch bei Ihren Drittkunden haben Sie eine umfangreiche Projektpipeline. Wie geht es da voran?
AT: Für unsere Kundin Swiss Prime Anlagestiftung entwickeln wir eine Pipeline in der Grössenordnung von rund CHF 500 Mio. Bei unseren Fonds hat die Pipeline eine Grösse von ca. CHF 300 Mio. Auch da sind wir gut im Zeitplan und können die Bauprojekte wie vorgesehen umsetzen und vermarkten.

Zu Beginn haben wir über die Preise für Rohstoffe sowie über Lieferengpässe gesprochen. Leidet die Profitabilität Ihrer Projekte darunter?
RZ: Die meisten unserer laufenden Investitionen haben wir für die nächsten 24 Monate mit soliden Generalunternehmen vertraglich fixiert. Aber natürlich nehmen auch wir Marktveränderungen wahr. Wir reagieren darauf, indem wir bei der Kalkulation neuer Projekte die angenommenen Baukosten erhöhen und entsprechend anders einkaufen und planen, um attraktive Renditen für die Entwicklungen sicherzustellen. Was man aber häufig vergisst: Die Baukosten machen nur rund 20% der gesamten Lebenszykluskosten aus. Insofern sehen wir keinen «Showstopper» für unsere Projekte und setzen uns weiterhin das Ziel, mit unseren Entwicklungen Renditen von rund 4.5% «on cost» zu erwirtschaften.

Wie sieht es mit der Finanzierung Ihrer Projektpipeline aus?
RZ: Einerseits operieren wir mit einem sehr stringenten Projektcontrolling und es wird nur dort investiert, wo auch Wert entsteht. Andererseits finanzieren wir unsere Projekte hauptsächlich mittels des erwähnten Capital Recyclings. 2022 haben wir Immobilien im Wert von rund CHF 300 Mio. veräussert, da sie nicht mehr zu unserem fokussierten Portfolio passten. Ein Teil der Erlöse floss direkt in die Umsetzung der Pipeline oder in passende Projekte wie zum Beispiel BERN 131.

Kommen wir nochmals auf das Real Estate Asset Management zu sprechen. Weshalb sollten Investoren in die Fonds investieren?
AT: Swiss Prime Site hat ihre Kernkompetenz im Management von Immobilien. Wir sind aktuell die grösste börsenkotierte Schweizer Immobiliengesellschaft und Nummer 5 in Europa. Von den insgesamt CHF 20 Mrd. Assets under Management, welche das Portfolio gesamthaft umfasst, werden rund CHF 7 Mrd. von Swiss Prime Site Solutions gemanagt. Wir erbringen entlang des ganzen Lebenszyklus von Immobilien wichtige Dienstleistungen und schaffen dabei Mehrwert für unsere Kunden. Darüber hinaus haben wir pro Produkt ein eigenes Team. Das alles ist einmalig in unserem Geschäft und unser USP.

Sie sagten, Immobilien seien nach wie vor gefragt. Laufen Immobilien damit nicht Gefahr, in den Kundenportfolios übervertreten zu sein?
AT: Diese Gefahr besteht tatsächlich und zeigt sich mit einigen Emissionsabsagen im 3. Quartal 2022 im Markt an. Ich gehe aber davon aus, dass es zu einer Beruhigung kommen wird. Neben Emissionen haben wir auch die Möglichkeit, durch Sacheinlagen – wie dies 2022 mehrfach der Fall war – oder durch die Übernahme von bisher von Kunden selbst gemanagten Portfolios zu wachsen.

Das bedeutet, dass Sie Ihre Wachstumspläne weiterhin verfolgen werden?
AT: Ja, das werden wir tun. Aktuell verwalten wir für unsere Kunden CHF 7.7 Mrd. Assets under Management. Unser Ziel ist es, Ende 2025 auf rund CHF 10 Mrd. zu wachsen. Durch die Thesaurierung bei unserer Kundin Swiss Prime Anlagestiftung, weitere Sacheinlagen sowie Emissionen sehen wir unser Ziel klar vor Augen.

Wie sieht dies beim eigenen Portfolio aus?
RZ: Hier ist unsere klare Devise: eigenfinanziertes, wertschaffendes Wachstum. Mit aktuell CHF 13 Mrd. haben wir eine gute Grösse. Hier arbeiten wir zur Hauptsache daran, die Nutzungen weiter zu optimieren und unsere Projekte voranzutreiben. Beides steht im Zusammenhang mit unserem Capital Recycling. Indem wir bestimmte Nutzungsarten adaptieren oder zu kleine Immobilien veräussern, setzen wir Kapital frei, welches wir andernorts investieren können, um unser Portfolio laufend zu verbessern und nachhaltiger zu machen.

Rückt man als Unternehmen in schwierigen Zeiten von Themen wie zum Beispiel Nachhaltigkeit ab?
RZ: Wer Nachhaltigkeit lediglich in guten Zeiten als «wichtig» erachtet, hat nicht begriffen, was es geschlagen hat. Nachhaltigkeit ist für uns als Gesellschaft mittlerweile alternativlos. Wenn wir dies im Einzelnen, als Unternehmen und als Gesellschaft nicht endlich anerkennen, werden wir irgendwann nicht mehr in der Lage sein, aktiv etwas zu verändern. Wir müssen alle jetzt handeln.

Was tun Sie konkret diesbezüglich?
RZ: Wir handeln auf verschiedenen Ebenen. Unser CO₂-Absenkpfad gibt uns klar den Kurs im operativen Bereich vor. Dort wollen wir bis 2040 Klimaneutralität erreichen. Dazu investieren wir in unseren Immobilienpark. Sei dies in den Bereichen Energiebezug und -verbrauch oder Produktion mittels Photovoltaikanlagen. Weiter haben wir dieses Jahr unser ganzes Portfolio durchleuchtet und mittlerweile 73% der 1.6 Mio. Quadratmeter vermieteter Flächen mit Zertifikaten hinterlegt. Darüber hinaus engagieren wir uns stark in der Kreislaufwirtschaft. Dies gibt uns und unseren Mietern Sicherheit bezüglich des Nachhaltigkeitsstandards der Immobilien – zeigt parallel aber auch zusätzliche Möglichkeiten zur weiteren Optimierung unserer Häuser auf. Weiter arbeiten wir an sogenannten «Green Leases», also grünen Mietverträgen, was wiederum ein Nutzen für uns und unsere Kunden ist.

Wie sieht es im Segment Real Estate Asset Management bezüglich Nachhaltigkeit aus?
AT: Nachhaltigkeit ist auch bei uns ein zentrales Thema. Deshalb haben auch wir eigens eine Nachhaltigkeitsspezialistin im Team. Durch die Zugehörigkeit zur Swiss Prime Site-Gruppe verfügen wir zudem über viel weiteres Know-how in diesem Bereich. Diese Synergien nutzen wir, um unsere Kunden noch besser beraten und sensibilisieren zu können.

Sie erwähnten grüne Mietverträge. Wollen das Ihre Mieter?
RZ: Unsere Mieter wollen einen attraktiven Standort, der zudem möglichst nachhaltig ist. Das haben wir so auch als Rückmeldung in unserer jährlichen Mieterumfrage wieder gesehen. Denn unsere Kunden müssen selbst bis spätestens 2050 klimaneutral sein. Unsere Investitionen führen dazu, dass die Nebenkosten durch geringere Verbräuche reduziert werden. Nachhaltigkeit ist eben auch wirtschaftlich.

Was sind Ihre Erwartungen für das Geschäftsjahr 2023?
RZ: Wir werden hoffentlich in absehbarer Zeit eine Beruhigung der geopolitischen Lage sehen. Damit dürften auch Effekte wie Rohstoffknappheit und Inflation, welche zur Hauptsache eine Rohstoffinflation ist, etwas in den Hintergrund rücken. Die Dynamik der Zinserhöhungen bei Zentralbanken hat weltweit und auch in der Schweiz etwas abgenommen.