«Unsere Kunden wollen erstklassige Lagen und Flächenflexibilität.»

René Zahnd (CEO) und Marcel Kucher (CFO) schauen auf ein bewegtes Geschäftsjahr 2021 zurück. Trotz zahlreichen Herausforderungen resultierten gute Ergebnisse und konnten viele Meilensteine erreicht werden.

Was waren für Sie die wichtigsten Meilensteine, die Sie dieses Jahr erreicht haben?
René Zahnd: Ganz allgemein waren wir im ersten Halbjahr 2021 froh, als im Frühjahr die Öffnungsschritte nach der zweiten Pandemiewelle erfolgten und viele unserer Mieter, wie aber auch breite Schichten der Wirtschaft, ihre Arbeit wieder einiger­massen normal aufnehmen konnten. Weiter gelang es uns aus eigener Kraft, die Mieterlöse zu steigern, die Leerstandsquote deutlich zu senken, unser Portfolio zu schärfen und das Geschäfts­modell mit der Übernahme der Akara-Gruppe nochmals stärker zu fokussieren.

Marcel Kucher, Sie sind seit Mitte 2021 der neue CFO von Swiss Prime Site. Was sind Ihre Meilensteine in den ersten sechs Monaten?
Marcel Kucher: Persönlich bin ich sehr zufrieden und im Unternehmen gut angekommen. Wir durften sehr gute Halbjahresresultate publizieren und haben einen erfolgreichen Investorentag durchgeführt. Das mit Abstand Wichtigste ist jedoch die Umfinanzierung eines beträchtlichen Teils unserer Bilanz im Umfang von CHF 2.6 Mrd.

Kommen wir zuerst auf die organisatorischen Veränderungen zu sprechen. Drei Mitglieder der Gruppenleitung sind neu. Können Sie dazu mehr sagen?
RZ: Was bei der überschaubaren Grösse unserer Gruppenleitung nach viel klingt, war in Wirklichkeit ein geordneter und durchaus geplanter Erneuerungsprozess, wie er in ähnlicher Form auch innerhalb unseres Verwaltungsrats Einzug gefunden hat. Martin Kaleja führt seit Anfang Jahr Swiss Prime Site Immo­bilien und hat unserem Immobilienportfolio mehr strategische Richtung und Kontur verliehen. Anastasius Tschopp leitet die Gruppen­gesellschaft Swiss Prime Site Solutions. Aufgrund der zunehmenden Wichtigkeit des Real Estate Asset Managements war es ein logischer Schritt, ihn in die Gruppenleitung zu berufen. Marcel Kucher hat Mitte Jahr den Posten des Finanzchefs übernommen und innerhalb von kürzester Zeit unsere Finanzierung auf ein international vergleichbares
Niveau gestellt.

Können Sie die Umfinanzierung noch etwas detaillierter umreissen?
MK: Wir haben am Capital Markets Day 2021 die künftigen Capital Management-Prinzipien vorgestellt. Zu den wichtigsten gehören die Optimierung des Mix aus Eigen- und Fremd­kapital, die Erhöhung der finanziellen Flexibilität, die Sicherstellung der Homogenität der Finanzierungsquellen, die Reduktion der Refinanzierungsrisiken sowie die Minimierung der Finanzierungskosten. Darauf aufbauend haben wir mit elf Schweizer Bankinstituten zwei unbesicherte Kreditfazilitäten über insgesamt CHF 2.6 Mrd. abgeschlossen.

«Damit erhöhen wir die finanzielle Flexibilität und senken die Zins­kosten deutlich.»
Marcel Kucher, CFO

Was umfassen diese beiden Fazilitäten und was bringt Ihnen der Wechsel?
MK: Einerseits lösten wir mit CHF 1.8 Mrd. die noch per 30. Juni 2021 im hohen Masse mit Grundpfand besicherten Bankhypotheken grossmehrheitlich ab. Andererseits sicherten wir uns eine Committed Revolving Credit Facility (RCF) in Höhe von CHF 0.8 Mrd. Mit dem Wechsel erhöht sich der Anteil der nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von aktuell knapp 30% auf über 80% des Gesamtportfolios und stellt die Gleichbehandlung der grossen Mehrheit der Fremd­kapital­geber sicher. Damit erhöhen wir die finanzielle Flexibilität und senken die Zinskosten deutlich.

Sie sprachen vom internationalen Niveau, welches Sie damit erreichen. Können Sie das weiter ausführen?
RZ: Im internationalen Vergleich sind nur noch wenige Immobilienfirmen über Hypotheken finanziert. Durch diese bedeutende Optimierung unserer Finanzierungs­struktur erhöhen wir die Vergleichbarkeit mit europäischen und globalen Mitbewerbern. Dies dürfte mittelfristig auch zu einer Verbesserung des Kreditratings führen.

Interessant scheint die Verbindung zur Nachhaltigkeit. Was hat es damit auf sich?
RZ: Ein wichtiger Aspekt der neuen Finanzierung ist die Tatsache, dass diese auch einen Beitrag zu unseren umfassenden Nachhaltigkeitszielen leistet. So ist die zu zahlende Kreditmarge, neben weiteren Kenngrössen, auch von der Entwicklung unseres ESG-Ratings abhängig. Dies ermöglicht uns, in Ergänzung zu den bereits emittierten Green Bonds, eine weitere Integration von finanzieller und nichtfinanzieller Performance.

«Ein wichtiger Aspekt der neuen Finanzierung ist die Tatsache, dass diese auch einen Beitrag zu unseren umfassen­- den Nachhaltigkeitszielen aufweist.»
René Zahnd, CEO

Stichwort Flexibilität: Auch dieses Jahr musste man als Unternehmen flexibel sein. Wie sehr haben Sie die Pandemie dieses Jahr in Ihrem Geschäft und an den Zahlen gespürt?
RZ: Die Pandemie ist auch dieses Jahr nicht an unseren Kunden und an uns selbst spurlos vorbeigegangen. Wir sind unseren Mietern wo notwendig und sinnvoll entgegengekommen, was auch in einer von uns durchgeführten Mieterumfrage als positives Echo wahrnehmbar war. Dies war vor allem im Hotel- und Gastronomie­bereich der Fall, wo wir mit unseren auf Geschäftsreisen fokussierten City Hotels teils sehr deutlich von den Einschränkungen insbesondere im ersten Halbjahr betroffen waren. Über alles hat uns die Pandemie 2021 fast CHF 5 Mio. (2020: CHF 9 Mio.) an Mietzinserlassen gekostet. Der deutliche Rückgang gegenüber 2020 zeigt aber, dass unsere Mieter und die Wirtschaft allgemein im zweiten Jahr der Pandemie deutlich besser damit umzugehen wussten.

Was haben Sie sonst für Rückmeldungen von Ihren Mietern bekommen?
RZ: Das Wichtigste zuerst: Die COVID-19-Pandemie hat keinen Einfluss auf die Flächennachfrage. Doch sie hat verschiedene Trends im Immobilienmarkt akzentuiert. Kunden legen den Fokus noch stärker auf erstklassige Lagen und eine hohe Flächen­flexibilität. Die grosse Mehrheit unserer Mieter geht von einem gleichbleibenden beziehungsweise sogar leicht wachsenden Flächenbedarf aus. Darüber hinaus stellen die Mieter Swiss Prime Site ein sehr gutes Zeugnis in den Dimensionen Gesamt­zufriedenheit und Loya­lität aus. Themen wie Gesundheit und Nachhaltigkeit haben zudem an Bedeutung gewonnen. Denn, wie wir selbst, wollen viele Mieter ihre CO₂-Emissionen direkt und indirekt senken. Dies wird von uns mit bedeutenden Investitionen in den bestehenden Liegenschaftsbestand unterstützt.

Was verstehen Sie unter dem Begriff «Flächenflexibilität»?
MK: Die Pandemie hat klar gezeigt, dass unsere Mieter flexibel mit ihren Flächen umgehen wollen. Sie entscheiden mit ihren Mitarbeitenden situativ, wann diese am Firmensitz arbeiten. Entsprechend sind viel weniger fixe Arbeitsplätze notwendig. Viele unserer Mieter sagen uns aber, dass sie im Gegenzug mehr Allgemeinflächen für den Austausch, für Meetings, Workshops oder einfach für ein Zusammenkommen benötigen und dies für die Kultur der Unternehmung, die Innovationskraft und den Zusammenhalt extrem wichtig ist. Dafür müssen wir die richtigen Flächen am richtigen Ort zur Verfügung stellen und sind hier – wie die Resultate unserer Umfrage vom Sommer zeigen – optimal aufgestellt.

«Von einem Trend hin zu Flächen­reduktionen kann also keine Rede sein.»
Marcel Kucher, CFO

Dass der Flächenbedarf nicht schrumpft, sieht man auch an der tieferen Leerstandsquote. Erwarten Sie hier eine weitere Reduktion?
RZ: Wir konnten im laufenden Jahr die Leerstandsquote von 5.1% im Jahr 2020 auf 4.6% deutlich senken. Dies inmitten einer Pandemie umzusetzen, ist der starken Leistung des Teams rund um Martin Kaleja geschuldet. Sie haben es verstanden, in einer Zeit, in der insbesondere Medien von einem Trend hin zu Flächenreduktionen sprachen, rund 169 000 m² neu oder wieder zu vermieten. Um diese Zahl in Relation zu setzen: Das ist mehr als die vierfache Fläche des Prime Towers und einer der höchsten Vermietungswerte in den letzten sechs Jahren! 

Gibt es denn da ein Missverständnis, das zu bereinigen wäre?
MK: Sowohl unsere Mieterumfrage, die Leerstandsquote wie auch die neu vermieteten Quadratmeter sprechen eine deutliche Sprache und zeigen, dass unsere Kunden auch in Zukunft ihren Mitarbeitern einen zentralen Standort bieten wollen, wo man die eigene Kultur, eigene Werte und die Zusammenarbeit leben und weiter­entwickeln kann. Von einem Trend hin zu Flächenreduktionen kann also keine Rede sein.

Eingangs sagten Sie, dass es Ihnen gelungen ist, die Mieterträge aus eigener Kraft zu steigern. Woran liegt das?
RZ: Die Preise für Büros und andere Flächen entwickeln sich stabil. Wir stellen aber fest, dass der Standort – auch befeuert durch die Pandemie – ganz erheblich an Wichtigkeit gewonnen hat. Neben einer modernen Umgebung wollen unsere Kunden ihren Mitarbeitenden auch zentral gelegene Arbeitsplätze bieten, die gut erreichbar sind, sogenannter POI (Point of Interest). Da sind wir mit unserem erstklassigen Portfolio im Vorteil. Doch auch unser Bestreben, vermehrt flexible Flächen innerhalb unserer Liegenschaften zu bieten – also im Sinne von Co-Working-Areas – findet grossen Anklang.

Das heisst, Mieter werden diesbezüglich anspruchsvoller?
MK: Für unsere Mieter war die Individualität ihrer Flächen schon vor der Pandemie wichtig. Was sich in den vergangenen zwei Jahren verändert hat, ist, dass Mieter vermehrt noch zusätzliche Dienstleistungen, die sie bei Bedarf flexibel beziehen können, wünschen. Anmietbare Allgemeinflächen, Sitzungs- und Workshopräumlichkeiten sowie Co-Working-Angebote sind Beispiele für entsprechende Services.

Was bedeutet das für Sie?
RZ: Wir haben darauf reagiert und unsere Produktepalette angepasst. Unter dem Stichwort «Space as a service» haben wir dieses Jahr die Zusammenarbeit mit FlexOffice und memox weiter ausgebaut. Zudem sind wir mit Superlab Suisse eine neue Partnerschaft eingegangen. Fixfertig ausgebaute Laboratorien sind in gewissen Clustern sehr gefragt. Im Stücki Park Basel konnten wir mit ZIP erstmals ein eigenes Co-Working-Produkt auf den Markt bringen. Das alles hat auch dazu beigetragen, dass wir ein erfolgreiches Jahr verbuchen können.

«Darüber hinaus ist es schlicht ein Muss, künftig so zu bauen, dass Immobilien am Ende ihrer Nutzungsdauer als Wertstoff­lager dienen können.»
René Zahnd, CEO

Haben Sie die Projektpipeline entsprechend adjustiert?
MK: Das war nicht notwendig. Wir haben lediglich in der Flächenplanung entsprechende Anpassungen vorgenommen. Dies war beispielsweise bei den Projekten Stücki Park und JED Neubau der Fall. Dort haben wir jeweils zusätzliche Flächen für flexibel nutzbare Laboratorien vorgesehen.

Wurde die Umsetzung der Projekt­pipeline durch die Pandemie in igendeiner Art und Weise beeinträchtigt?
RZ: Nein, zum Glück nicht. Wir sind bei allen Projekten im Zeitplan. Was wir derzeit jedoch merken, ist, dass unsere Generalunternehmer Schwierigkeiten haben, gewisse Materialien wie Holz termingerecht zu erhalten. Dies hat sich aber bisher nicht auf die Projektabwicklung ausgewirkt.

Eines der Vorzeigeprojekte ist die Müllerstrasse in Zürich. Hat die neue Mieterin auf den Umbau im Sinne der Kreislaufwirtschaft bestanden?
RZ: Wir schätzen uns glücklich, dass wir 2023 eine so prominente Immobilie an eine nicht minder prominente Mieterin übergeben dürfen. Wir fühlen uns der Nachhaltigkeit seit Längerem sehr verpflichtet und wollen bis 2040 CO₂-neutral sein. Wir begrüssen es sehr, wenn für Mieter das Thema Nachhaltigkeit ebenfalls eine wichtige Rolle spielt. So kam es dazu, dass wir für Google den Umbau im Sinne der Kreislaufwirtschaft durchführen dürfen. Darüber hinaus ist es schlicht ein Muss, künftig so zu bauen, dass Immobilien am Ende ihrer Nutzungsdauer als Wertstofflager dienen können. Diesen Materialerhalt und die Reduktion des CO₂-Ausstosses sind wir uns und der Gesellschaft einfach schuldig.

Können Sie dazu noch etwas spezifischer werden?
RZ: Nun, die Immobilien- und Bauwirtschaft ist für einen beträchtlichen Teil des CO₂-Ausstosses der Schweiz verantwortlich – Schätzungen gehen von bis zu 40% des Ausstosses der Schweiz aus. Wenn wir als Nation und Land bis 2050 klimaneutral sein wollen, müssen wir unsere Immobilien so bauen, dass man die Materialien am Ende des Lebenszyklus auseinandernehmen und wiederverwenden kann.

Ist diese Art zu bauen kostenintensiver?
MK: Wenn man von Beginn weg klug plant und mit entsprechenden Spezialisten zusammenarbeitet, sind die Kosten nicht höher. Denn: Die Präzision des Baubudgets ist besser, was bei klassischen Bauprojekten in der Tendenz eher weniger der Fall ist. Bedenken muss man zudem, dass am Ende des Lebenszyklus die verbauten Materialien einen Wert haben und man diese weiter verkaufen kann.

Sie erwähnten noch die Erweiterung Ihres Geschäftsmodells. Können Sie da noch ins Detail gehen?
MK: Wir haben letztes Jahr gesagt, dass wir im Bereich direkter Immobilienbesitz mit einem Portfolio von rund CHF 12 bis 13 Mrd. eine sehr gute Grösse erreicht haben. Hier gilt es, das Portfolio weiter zu fokussieren und auf die Bedürfnisse unserer Mieter anzupassen. Daneben haben wir uns zum Ziel gesetzt, im Bereich Real Estate Asset Management weiter zu investieren. Wir haben Anfang 2021 über unsere Gruppengesellschaft Swiss Prime Site Solutions bei der FINMA ein Gesuch für den Erhalt einer Fondsleitungslizenz eingereicht und diese auch erhalten. Mit CHF 144 Mio. Investitionsgeldern konnten wir den IF Commercial wie geplant mit einem Anlagevolumen von CHF 220 Mio. starten. Zusammen mit der Anlagestiftung haben wir 2021 rund CHF 500 Mio. Neugelder am Markt aufnehmen können. Das ist eine beeindruckende Leistung.

Dann haben Sie Ende des Jahres noch eine Akquisition getätigt.
RZ: Genau. Ende Jahr haben wir den Kauf des Fondsanbieters Akara angekündigt. Damit positionieren wir uns noch stärker als umfassende Real Estate Investment Plattform.

Können Sie die Idee hinter diesem Begriff erklären?
RZ: Bei uns haben Investoren die Möglichkeit, direkt oder indirekt in Immobilien oder darauf basierende Produkte zu investieren. Wir betreuen Immobilienanlagegefässe und Immobilienmandate für das gesamte Investorenspektrum von qualifizierten Privatinvestoren bis hin zu institutionellen Anlegern. Die Anlagestrategien unterscheiden sich nach Nutzungsarten, Regionen und Finanzierungsvorgaben sowie rechtlichen Bestimmungen der jeweiligen Gefässe und Mandate. Die Dienstleistungen für die Anlagegefässe und Mandate decken die gesamte Wertschöpfungskette entlang des Immobilienlebenszyklus ab.

Warum haben Sie sich für den akquisitorischen Wachstumspfad entschieden?
RZ: Das bisherige organische Wachstum kann mit dem Kauf der Akara-Gruppe deutlich beschleunigt werden. Der Fondsanbieter ergänzt unsere Gruppengesellschaft Swiss Prime Site Solutions optimal und es bestehen bedeutende Synergien. Zum Beispiel durch die Zusammenlegung der Fondsleitungen oder durch über 100 neue Investoren, die wir neu bei Swiss Prime Site begrüssen dürfen.

Was sind weitere positive Punkte aus der Transaktion?
MK: Der Kapitalbedarf ist überschaubar und die Übernahme ist sofort gewinnbringend beziehungsweise wertgenerierend. Zudem erhalten wir mit dem KmGK-Vehikel, ein von der FINMA reguliertes Private Equity Real Estate Investment, ein zusätzliches und innovatives Anlageprodukt.

Neben Swiss Prime Site Solutions sind im Segment Dienstleistungen ebenfalls die Gruppengesellschaften Wincasa und Jelmoli. Wie haben sich diese im vergangenen Geschäftsjahr entwickelt?
RZ: Wincasa macht grosse Fortschritte in der Digitalisierung ihres Geschäftsmodells. Wir erwarten nächstes Jahr und darüber hinaus wieder einen deutlichen Anstieg der Profitabilität. Jelmoli hatte 2021 – der Pandemie «sei Dank» – ein erneut schwieriges Jahr mit einem langen Lockdown. Das Management hat jedoch sehr agil auf die Entwicklung reagiert und somit massgeblich dazu beigetragen, den Verlust aus dem Jahre 2020 zu halbieren.

Was erwarten Sie für 2022?
RZ: Im Segment Immobilien treiben wir die laufenden Entwicklungsprojekte mit voller Kraft voran und fokussieren unser Portfolio damit weiter auf Prime-Standorte und Liegenschaften mit den entsprechenden Vorteilen für die Nachhaltigkeit. Entsprechend erwarten wir eine stabile Entwicklung mit der Tendenz einer weiteren Senkung unserer Leerstandsquote. Beträchtliche Wachstums­chancen sehen wir im Bereich Real Estate Asset Management. Nach der Übernahme und Integration der Akara-Gruppe erwarten wir dort ein sehr dynamisches und erfolgreiches Jahr. Durch unseren Capital Recycling-Ansatz (Verkauf Bestand, Reinvestition in Entwicklung) bleibt parallel unsere Bilanz im Gleichgewicht bzw. wir können hier sogar zentrale Kennzahlen verbessern.