Finanzkommentar
Swiss Prime Site erreichte im Geschäftsjahr 2021 ein starkes Resultat und hat damit die gesetzten Ziele deutlich übertroffen. Zum erfreulichen Ergebnis haben beide Segmente sowie alle Gruppengesellschaften beigetragen. Die erzielten Ergebnisse sind umso überzeugender, als diese trotz eines mehrmonatigen Lockdowns erreicht werden konnten. Auf strategischer und finanzieller Ebene hat Swiss Prime Site wichtige Schritte unternommen, um noch besser, agiler und flexibler für zukünftige Herausforderungen gewappnet zu sein.
Die Vergleichbarkeit der Kennzahlen 2021 gegenüber dem Vorjahr ist aufgrund des Verkaufs der Tertianum Gruppe per 28. Februar 2020 eingeschränkt. Einerseits sind in den Vergleichswerten 2020 die Resultate von Tertianum mit zwei Monaten enthalten. Andererseits wurde der entsprechende Verkaufserfolg von CHF 204.2 Mio. ebenfalls der Vorjahresperiode angerechnet. Um die Resultate und die Entwicklung von Swiss Prime Site transparent und vergleichbar darzustellen, publizieren wir zusätzlich eine Pro-froma-Berechnung der Geschäftsjahreszahlen 2020 unter Ausklammerung der erwähnten Tertianum-Effekte.
Der Betriebsertrag 2021 erhöhte sich auf vergleichbarer Basis um 5.1% auf CHF 744.9 Mio. Beide Segmente und alle Gruppengesellschaften trugen zu diesem sehr guten Ergebnis bei. Dies verdeutlicht einmal mehr, insbesondere im Lichte der aktuell nach wie vor anspruchsvollen pandemischen Lage, die Stabilität und Resistenz unseres Unternehmens. Vier zentrale Einflussgrössen stehen bei der deutlichen Erhöhung unserer Ergebnisse im Zentrum: der überschaubare Einfluss der COVID-19-Pandemie, die operativ getriebene starke Leistung bei den Mieterträgen aus Bestandsimmobilien und Projektentwicklungen, die Qualität unseres Portfolios mit dem entsprechenden Bewertungsresultat sowie das ausgezeichnete Wachstum im Segment Dienstleistungen mit den Gruppengesellschaften Swiss Prime Site Solutions, Wincasa und Jelmoli.
1. COVID-19-Pandemie
Die nach wie vor andauernde Pandemie hatte insbesondere im ersten Halbjahr 2021 Einfluss auf die Geschäftstätigkeit einzelner Bereiche von Swiss Prime Site. Im Segment Immobilien resultierte dadurch ein Minderertrag von CHF 7.9 Mio. (CHF 12.7 Mio.). Dieser liegt deutlich unter dem Wert des Vorjahres und zeigt, dass unsere Mieter selbst mit der Pandemie besser umzugehen wissen. Entsprechend erwarten wir auch für 2022 wiederum eine deutliche Reduktion des Minderertrags. Der Betrag setzt sich einerseits aus gegenüber Mietern gewährten Mieterlassen von CHF 4.8 Mio. sowie andererseits tieferen Umsatz- und Parkingmieterträgen in der Höhe von CHF 3.1 Mio. zusammen. Alle eingegangenen Mietbegehren konnten vollständig bearbeitet werden. Mit praktisch allen Mietern wurden partnerschaftliche Einigungen erzielt. 99% aller fälligen Mieten waren zum Jahresende beglichen.
2. Mieterträge: Operativer Anstieg
Trotz der gewährten Mieterlasse stieg der Ertrag aus Vermietung um eindrückliche 3.1% (Ziel: +2.5%) auf CHF 426.7 Mio. Diese Performance ist auf den starken Leerstandabbau von 5.1% auf 4.6% (Ziel: 4.6–4.8%), abgeschlossene und ins Portfolio überführte Projekte wie auch operatives Mietertragswachstum (like-for-like: +0.5%) zurückzuführen. Wir erzielten darüber hinaus im Geschäftsjahr 2021 grosse Vermietungserfolge bei Bestandsimmobilien und Projekten und konnten mit rund 170 000 m2 neu- oder wiedervermieteter Flächen den entsprechenden Wert von 2019 um rund einen Drittel übertreffen. Mit wichtigen Vermietungen in den Grossregionen Genf, Basel und Zürich zeigte sich der Mietmarkt dabei sehr attraktiv.
3. Immobilienportfolio: Hohe Neubewertungsgewinne
Die gute Verfassung des Marktes gekoppelt mit der hohen Qualität unserer Immobilien widerspiegelt sich ebenfalls im Wert des Portfolios von Swiss Prime Site. Dieses wuchs, trotz Verkäufen im Umfang von CHF 146.4 Mio., um CHF 470.9 Mio. auf CHF 12.8 Mrd. Zu dieser positiven Entwicklung trugen einerseits Investitionen in Projekte in der Höhe von CHF 280 Mio. und andererseits attraktive Neubewertungsgewinne von CHF 318.8 Mio. bei. Aufgrund der höheren Mieten blieb die erwirtschaftete Nettoobjektrendite dabei aber unverändert auf attraktiven 3.2%. Dies ist ein starkes Zeichen dafür, dass wir das Bewertungsresultat operativ erarbeitet haben.
4. Segment Dienstleistungen: Starke Performance
Im Segment Dienstleistungen zeigte Swiss Prime Site Solutions wiederum ein herausragendes Wachstum der Real Estate Assets under Management von CHF 3.0 Mrd. auf CHF 3.6 Mrd. Der Betriebsertrag der Gruppengesellschaft erhöhte sich um 38.8% auf CHF 18.2 Mio. Dazu beigetragen haben die Lancierung verschiedener Produkte im In- und Ausland, der Hinzugewinn von Mandaten sowie das Wachstum der bestehenden Produkte. Der positive Einfluss daraus, wird sich vollständig ab dem kommenden Geschäftsjahr entfalten. Mit dem Erhalt der Bewilligung als Fondsleitung und der Übernahme des Fondsanbieters Akara wird der Real Estate Asset Manager 2022 und darüber hinaus noch stärker wachsen. Wincasa behauptete sich in einem umkämpften Markt und konnte den Betriebsertrag mit 3.7% Wachstum gegenüber dem Vorjahr verbessern. Trotz eines langen Lockdowns im ersten Halbjahr verbesserte sich auch Jelmoli deutlich und erwirtschaftete einen um 8.1% höheren Betriebsertrag. Dies entspricht einer deutlichen Steigerung gegenüber dem Gesamtmarkt.
Überproportionaler Anstieg der Profitabilität
Die Ertragssteigerung konnten wir aufgrund stabiler Personalkosten und lediglich leicht steigender weiterer Betriebskosten in eine deutlich erhöhte Profitabilität übersetzen. Diese positive Entwicklung auf der Kostenseite zeigt eindrücklich die Möglichkeiten der umfassenden Immobilienplattform von Swiss Prime Site in Bezug auf Synergien, Digitalisierung und daraus resultierenden Effizienzsteigerungen. Aus Verkäufen (inkl. PoC) wurden CHF 54.8 Mio. [CHF 36.1 Mio.] Vorsteuergewinne realisiert. Das Betriebliche Ergebnis (EBIT) der Gruppe vor Neubewertungen stieg eindrücklich um 12.5% (Ziel: +5.0%) auf CHF 396.6 Mio. Auch unter Ausklammerung der Verkaufseffekte resultierte eine überdurchschnittliche Steigerung von 8.0%.
Beeindruckendes Gewinnwachstum
Auf Stufe Unternehmensgewinn erreichte Swiss Prime Site mit CHF 507.4 Mio. eine Steigerung um 25.2%. Dieses Resultat ist unter dem Aspekt höherer Ertragssteuern und eines aufgrund einer umfassenden Umfinanzierung Ende 2021 entstandenen Sondereffekts von CHF 24.9 Mio. umso erfreulicher. Die erwähnte Einmalbelastung betrifft Vorfälligkeitsentschädigungen sowie weitere Kosten im Zusammenhang mit der Ablösung von Bankhypotheken in Höhe von CHF 1.8 Mrd. Durch die Anpassung der Finanzierungsquellen werden die künftigen Zinskosten (der abgelösten Bankhypotheken) um rund 50% oder jährlich CHF 10–12 Mio. verringert. Die erhöhten Ertragssteuern sind auf das Wachstum der Verkaufs- und Neubewertungsgewinne zurückzuführen. Ohne Neubewertungseffekte erreichte Swiss Prime Site eine Gewinnsteigerung um 6.6% auf CHF 289.5 Mio. bzw. CHF 3.81 pro Aktie.
Starke Bilanz und FFO
Die guten Resultate und der verstärkte Fokus auf eine weitere Optimierung unserer Bilanzrelationen (Stichwort Capital Recycling) resultierten in einer deutlichen Steigerung der Eigenkapitalquote um 0.5 Prozentpunkte auf sehr gute 48.3%. Gleichzeitig sank der Belehnungsgrad (LTV) um 1.7 Prozentpunkte auf 40.2%. Damit liegt die neu definierte Zielquote von unter 40% bereits in Reichweite. Netto, d. h. nach Abzug der Cash-Bestände, beläuft sich der LTV auf 39.3%. Durch den Wechsel erhöht sich der Anteil der nicht durch Hypotheken belasteten Immobilien von 30 auf 84% und die durchschnittliche Laufzeit von 4.8 auf 5.8 Jahre. Der Net Asset Value (EPRA NTA) erhöhte sich auf CHF 100.84 pro Aktie (+4.8%).
Die Kennzahl Funds from Operations (FFO Cash) ist im europäischen Umfeld der zentrale Wert für die operative Leistung von Immobilienunternehmen. Dieser wird unter Ausklammerung der Bewertungsresultate und nicht-cashrelevanten Positionen wie Abschreibungen etc. errechnet. Wie dies viele internationale Unternehmen bereits heute tun, planen wir, uns künftig stärker an diesen Werten zu messen und diese mittelfristig als Basis für die Ausschüttung zu nutzen. Der FFO I pro Aktie stieg 2021 von CHF 3.59 auf CHF 3.96. Die der Generalversammlung vorgeschlagene stabile Dividendenempfehlung von CHF 3.35 ergäbe in der neuen Terminologie eine für unsere Aktionäre attraktive Ausschüttungsquote von rund 85%.
Positiver Ausblick
Um noch transparenter und umfassender über unseren Geschäftsgang informieren zu können, wird Swiss Prime Site ab dem Geschäftsjahr 2022 ihre Jahreszahlen entsprechend dem internationalen Rechnungslegungsstandard IFRS publizieren. Die Umstellung erlaubt eine bessere Vergleichbarkeit mit anderen Unternehmen in unserer Branche und liefert allen Stakeholdern eine umfassendere und tiefgreifendere Informationsbasis. Das Ziel der Erhöhung der Transparenz ist die konstante Steigerung unserer Attraktivität gegenüber den verschiedenen Investorengruppen. Um Vergleichbarkeit und Planbarkeit sicherzustellen, publizieren wir zusammen mit den Jahreszahlen 2021 (nach Swiss GAAP FER) auch einen indikativen Abschluss nach IFRS. Die Umstellung beeinflusst die zentralen Kennzahlen nur marginal.
Die starke operative Performance des vergangenen Geschäftsjahrs zusammen mit den strategischen Anpassungen der Finanzierungsstrategie Ende 2021, die Erweiterung des Geschäftsmodells hin zu einer umfassenden Investmentplattform für Immobilienanlagen, die transparente Rechnungslegung und das nun erhaltene A3/stable-Rating von Moody's bilden eine optimale Basis für weitere Wertsteigerungen im Sinne der Interessen all unserer Aktionärinnen und Aktionäre.