Segment Immobilien

Swiss Prime Site Immobilien ist eine auf den Schweizer Markt fokussierte Immobilien­investmentgesellschaft. Das Portfolio weist per Ende 2020 einen Gesamtwert von CHF 12.3 Mrd. aus. Es besteht aus erst­klassig gelegenen Qualitätsliegenschaften, die zur Hauptsache von kommerziellen ­Mietern genutzt werden.

Geschäftsmodell

Swiss Prime Site Immobilien initiiert den Wertschöpfungs­prozess der Gruppe mit der Akquisition kommerzieller Liegenschaften, Arealen oder Grundstücken. Den unter­nehmerischen Fokus von Swiss Prime Site Immobilien bildet in erster Linie das Portfolio- und Asset Management. Darüber hinaus sind Ent­wicklungen und Realisierungen von Immobilien­projekten sowie Umnutzungen oder Moderni­sierungen ganzer Areale von grosser Wichtigkeit für die Wert­schöpfung. Das erstklassige Immobilienportfolio wird kontinuierlich strategisch optimiert.

Immobilienportfolio

Die Immobilien von Swiss Prime Site verfügen ausnahmslos über eine hohe Liegenschafts- und Standortqualität. Darüber hinaus weist das Bestandsportfolio insgesamt eine gute Nachhaltigkeitsbilanz aus. Um diese weiter zu optimieren, werden gezielte Massnahmen ergriffen und Investitionen im Rahmen des CO₂-Absenkpfades von Swiss Prime Site getätigt. Das Ziel ist es, den Ressourcenverbrauch kontinuierlich zu verbessern und bis 2040 Klimaneutralität im Immobilienportfolio zu er­reichen (siehe CO₂-Absenkpfad).

Insgesamt umfasst das Portfolio per Ende 2020 185 Liegenschaften. Die Gesamtnutzungsfläche erhöhte sich auf 1 673 005 m², während die Leerstandsquote durch proaktives Management trotz des schwierigen Umfelds auf 5.1% gehalten werden konnte.

Geografische Verteilung

Bezogen auf den Gesamtmarkt liegen laut Wüest Partner rund 80% der Liegenschaften der Gruppe im Quadranten mit der höchsten Qualität. Die Mehrheit der Liegenschaften (76%) befindet sich in der Deutschschweiz. Dabei machen der Kanton und insbesondere die Stadt Zürich mit 44% den Hauptanteil aus. Eine weitere bedeutende Region ist das Genferseebecken mit einem Anteil von 22%.

Nutzung

Swiss Prime Site hat ihr Portfolio zur Hauptsache auf die Bedürfnisse von Gewerbe- und Dienstleistungsbetrieben ausgerichtet. Aktuell sind 44% als Büros und 26% als Verkaufsräume vermietet. Das Fälligkeitsprofil des Portfolios ist langfristig und damit attraktiv. Rund 21% des Nettomietertrags werden durch Verträge mit einer Laufzeit von zehn oder mehr Jahren erwirtschaftet. Weitere 34% des Portfolios werden nach vier bis neun Jahren zur Neuvermietung fällig.

Highlights aus dem Berichtsjahr

2020 entwickelte Swiss Prime Site Immobilien das Portfolio zielgerichtet weiter. Im Stücki Park in Basel, wo das Unternehmen die Flächen bis 2023 um mehr als 70 000 m² (Labore und Büros) erweitert, konnten wesentliche Meilensteine erreicht werden. Mieter haben die ersten Flächen bezogen. Das im Herbst 2020 fertiggestellt Multiplexkino öffnete aufgrund der Pandemie erst 2021 seine Säle. Die Projekte «West-Log» in Zürich-Altstetten und JED (Bestandsbauten) in Schlieren stehen kurz vor Fertigstellung im Frühjahr 2021. Im Logistik-Gebäude «West-Log» zog Elektro-Material als Ankermieter ein. Mit den Firmen Halter und Zühlke bezogen auch im JED die beiden Ankernutzer ihre Mietflächen. Die Flexibilität der Gebäude für unterschiedlichste Büro- und Gewerbenutzungen bieten den neuen und künftigen Mietern idealen Gestaltungsspielraum für ihre Tätigkeit. Die Projekte Schönburg in Bern und YOND in Zürich gewannen im Berichtsjahr internationale Architekturpreise.

Im Rahmen der Weiterentwicklung des Portfolios legte Swiss Prime Site Immobilien im Berichtsjahr grossen Wert auf die Reduktion des Wärme- und Stromverbrauchs. Um die Eigenproduktion von erneuerbarem Strom zu erhöhen, wurden 18 Objekte identifiziert, bei denen zusätzliche Photovoltaikanlagen installiert werden können. Davon wurden im Berichtsjahr bereits vier Anlagen mit einer installierten Gesamtleistung von rund 380 kWp in Betrieb genommen. Weitere Projekte werden 2021 abgeschlossen. Mehr Informationen zur Reduktion des ökologischen Fussabdrucks lesen Sie im Kapitel CO₂-Absenkpfad.

Projektpipeline

Eine Stärke von Swiss Prime Site Immobilien ist die Fähigkeit, eigene Projekte zu entwickeln. Dies erlaubt es dem Unternehmen, einerseits mit hoher Unabhängigkeit von Marktzyklen zu agieren und andererseits den Grad der Nachhaltigkeit innerhalb des Portfolios positiv zu beeinflussen.

Die Projektentwicklung basiert auf den strategischen Zielen der Gruppe, das organische Wachstum zu steigern, die Profitabilität des Unternehmens zu erhöhen und das Portfolio mittels nachhaltiger Bausubstanz zu erneuern. Die Erträge aus abgeschlossenen Projekten fallen in Form von Bewertungsgewinnen, als Steigerung der Mieterträge und als Verkaufsgewinne an. Neue von Swiss Prime Site Immobilien entwickelte Projekte weisen in der Regel eine zum Markt wie auch zum bestehenden Portfolio überdurchschnittliche Nettorendite und höchste Nachhaltigkeitsstandards auf.

Das Investitionsvolumen der Projektpipeline von Swiss Prime Site Immobilien beträgt per Ende 2020 rund CHF 2 Mrd.

Projekte im Bau

Die Bauprojekte umfassen ein Investitionsvolumen (inklusive Landanteil) von rund CHF 1 080 Mio. Das mit einem Volumen von CHF 300 Mio. grösste Einzelprojekt ist Alto Pont-Rouge in Lancy. Das Vorhaben ist in seiner Art und wegen seiner Lage für die Region Genf von grosser Bedeutung, entsteht damit doch ein zusätzlicher Verkehrs- und Wirtschaftsknotenpunkt für die Stadt. Bei der Grossüberbauung Espace Tourbillon in Plan-les-Ouates konnten kurz nach Baustart im 2. Halbjahr 2017 zwei von fünf zu erstellenden Liegenschaften veräussert werden. Zwei weitere Häuser befinden sich im Verkauf, wovon eines im
gewerblichen Stockwerkeigentum verkauft wird. Das fünfte Gebäude (CHF 85 Mio. Investitionen) wird ins Bestandsportfolio übernommen. Die Projekte im Bau weisen durchschnittlich eine über dem aktuellen Portfoliodurchschnitt liegende Nettorendite auf.

Projekte in Planung

Per Ende 2020 waren Projekte mit einem veranschlagten Investi­tionsvolumen (inklusive Landanteil) von rund CHF 640 Mio. in Planung. Das mit einem Volumen von CHF 222 Mio. grösste Einzelprojekt ist die Müllerstrasse in Zürich. Dabei handelt es sich um eine umfassende Modernisierung des bestehenden Bürohauses. In Planung beziehungsweise teilweise bereits im Bau befinden sich zudem vier Projekte zur Erstellung von neuen Wohn- und Pflegezentren (Monthey, Olten und Richterswil) sowie einer Residenz (Paradiso) für Tertianum.

Darüber hinaus verfügt Swiss Prime Site Immobilien über Landreserven sowie auch über beträchtliche Ausnutzungsreserven im Bestand.

Highlights aus dem Berichtsjahr

Auch bei Entwicklungsprojekten legt Swiss Prime Site grossen Wert auf Nachhaltigkeit. Das Unternehmen orientiert sich seit 2019 an den Kriterien des Standards nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) und geht auch beim Thema Kreislaufwirtschaft neue Wege. Beim Neubau JED in Schlieren wird erstmalig ein zirku­lärer Beton der Firma Eberhard eingesetzt. Dieser erlaubt es, die Primärressourcen Sand und Kies massiv zu reduzieren und zusätzlich im Granulat des Sekundärbaustoffs langfristig CO₂ zu speichern.