Interview René Zahnd
Interview René Zahnd
Swiss Prime Site schliesst das Geschäftsjahr 2019 mit sehr positiven Resultaten ab. Beide Segmente entwickelten sich wie geplant. Weshalb die Marktaussichten weiterhin gut sind, warum sich das Unternehmen von Tertianum trennt, wann Co-Working funktioniert, wie man Retailflächen erfolgreich anreichern kann und wie wichtig Nachhaltigkeit für die Gesellschaft als Ganzes ist, erklärt René Zahnd, CEO Swiss Prime Site.
René Zahnd: Nachhaltigkeit ist Zukunftsfähigkeit. Wir erleben gerade eine Zeitenwende. Nachhaltiges Schaffen generiert mittel- bis langfristig Mehrwert. Wer das Schreiben von Larry Fink mit dem Titel «A Fundamental Reshaping of Finance» gelesen hat, weiss, dass nun auch Firmen wie BlackRock, immerhin der grösste Asset Manager weltweit, dem Thema ungleich höheres Gewicht einräumen, als das bislang der Fall war. Dies geschieht zu Recht.
Die Immobilienbranche investiert in Liegenschaften und Gebäude, die typischerweise einen Lebenszyklus von 50 bis 100 Jahren aufweisen. Wir müssen uns also per se mittel- bis langfristig orientieren, damit wir unseren Kunden die richtigen Lösungen für übermorgen bieten können. Nichtsdestotrotz besteht gerade im Bau und Betrieb von Liegenschaften viel Potenzial, um graue oder Betriebsenergie einzusparen. Die Vorgaben des Bundes sind klar: Wir müssen dafür sorgen, dass wir ab 2050 klimaneutral sind. Als Swiss Prime Site haben wir uns auf verschiedenen Ebenen Ziele gesetzt, um diese Vorgaben zu erfüllen. Von der Förderung der E-Mobilität über den Bau von Photovoltaik-Anlagen auf den Dächern unserer Gebäude, zu Immobilien, die praktisch keine Emissionen verursachen oder gar als eigene Kraftwerke dienen können, bis hin zu einer verbindlichen Definition für einen sogenannten CO2-Absenkungspfad, haben wir verschiedene Massnahmen initiiert, um unseren Teil dazu beizutragen. Zudem haben wir seit 2019 auf Stufe Verwaltungsrat ein Sustainability Board ins Leben gerufen. Dort befassen wir uns vertieft mit der Thematik und versuchen diese wo immer möglich in unsere Geschäftsprozesse zu integrieren.
Immobilien sind seit nunmehr über zwanzig Jahren ein Wachstumsmarkt. Seit bald einem Jahrzehnt wird darüber spekuliert, ob es bald zu einer Korrektur kommen könnte. Dies ist bislang nicht geschehen. Der Grund dafür ist neben dem Zinsniveau die solide wirtschaftliche Entwicklung der Schweizer Wirtschaft und damit die hohe Attraktivität des hiesigen Arbeitsmarkts für ausländische Unternehmen und deren Arbeitskräfte sowie Spezialisten. Selbst der tiefe Eurokurs konnte nicht viel daran ändern. Versuche ich nun in die unmittelbare Zukunft zu blicken, sehe ich keine Anzeichen dafür, dass sich das Umfeld komplett ändern könnte. Daher bin ich zuversichtlich.
Wir sehen die Digitalisierung, respektive die neuen technischen Möglichkeiten, als Chance für uns, um unsere Prozesse zu hinterfragen und zu optimieren. Gerade bei der Planung und Realisierung von Projekten hilft uns die Digitalisierung, um effizienter, präziser und schneller zu sein. Zudem gibt es Bereiche wie beispielsweise die Bewirtschaftung oder den Retailmarkt, in welchen die Digitalisierung tatsächlich zu einem Impulsgeber wird. Es ist daher unabdingbar, das Know-how unserer Mitarbeitenden auf diese neuen Realitäten auszurichten. Sicher ist aber auch, dass gerade in der heutigen Zeit und unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit der persönliche Kontakt zu unseren Kunden nicht abnehmen wird und nicht abnehmen darf. Diesen Kontakt kann ein Algorithmus nicht übernehmen. Dafür bilden wir unsere Mitarbeiter zielgerichtet aus.
Nein, das ist es nicht. An dieser Stelle gebührt mein grosser Dank allen Mitarbeitenden der Swiss Prime Site-Gruppe. Dank ihrem Wissen und Einsatz können wir auf die Erfolge der letzten Jahre zurückblicken. Ebenso wichtig sind das Vertrauen und die gute Zusammenarbeit mit unseren Kunden. Ich selbst habe vor vier Jahren ein performendes Haus übernehmen dürfen und dieses mit meinen Kollegen in der Gruppenleitung und dem Verwaltungsrat inzwischen weiterentwickelt.
Auch wenn es nach aussen hin nicht den Anschein machte, war es ein anspruchsvolles Jahr. Wir haben wichtige strategische Entscheide getroffen. Dazu gehörte beispielsweise der Beschluss, Tertianum zu veräussern, was wir per Ende 2019 auch erreicht haben. Doch auch im Tagesgeschäft haben wir mit der Transformation von Wincasa, der Weiterentwicklung des Retailgeschäfts bei Jelmoli und unseres Immobilienportfolios sowie dem Wachstum von Swiss Prime Site Solutions wichtige Weichen gestellt. Wir haben dies gemeinsam erfolgreich gemeistert und können auf das Resultat stolz sein. Doch wie immer: Es bleibt viel zu tun. Das heutige Umfeld verlangt jederzeit nach Bewegung, nach Flexibilität.
Als Swiss Prime Site 2013 Tertianum erworben hat, verfügte der Anbieter von Wohn- und Pflegedienstleistungen über weniger als 20 Standorte. Heute haben wir ein Netzwerk von über 80 Zentren und Residenzen, verteilt über die gesamte Schweiz. Tertianum erreichte 2019 erstmals einen Betriebsertrag von über einer halben Milliarde Schweizer Franken (CHF 519.6 Mio, +6.5%). Das Betriebliche Ergebnis betrug CHF 34.0 Mio. (+23.6%) und die EBIT-Marge konnte mit 6.5% auf eine Ebene mit internationalen Konkurrenten gleichziehen. Wir haben aus Tertianum den grössten privaten Schweizer Anbieter für Dienstleistungen im Bereich Leben im Alter geformt und erfolgreich positioniert.
Ich glaube, dass wir mit Capvis den richtigen neuen Besitzer für Tertianum gefunden haben. Das Schweizer Unternehmen versteht unseren Heimmarkt sehr gut und wird aufgrund seines Know-hows bedeutende Synergien heben können. Der Markt hat die Nachricht sehr gut aufgenommen, weil die Transaktion Sinn macht und ebenfalls die finanziellen Aspekte für die Aktionäre von Swiss Prime Site stimmen.
Wir konnten uns sowohl auf Stufe Betriebsertrag (CHF 828.4 Mio., +4.8%) als auch beim Betrieblichen Ergebnis (CHF 55.5 Mio., +16.6%) steigern. Wir sind mit der Entwicklung zufrieden. Besonders stolz macht mich dabei, dass wir bezogen auf den EBIT von Tertianum und Wincasa das vor drei Jahren in Aussicht gestellte Mittelfristziel von einem gemeinsamen EBIT über CHF 50 Mio. erreicht haben. Und dies notabene ein Jahr vor dem damals genannten 2020.
Wincasa erreichte mit CHF 148.1 Mio. Ertrag aus Immobiliendienstleistungen ein Wachstum von 2.5% gegenüber dem Vorjahr. Auf Stufe Betriebliches Ergebnis resultierte trotz hohen Investitionen in die Transformation des Geschäftsmodells mit CHF 17.7 Mio. ein EBIT praktisch auf Vorjahresniveau. Jelmoli erzielte in einem durch Online-Shopping konkurrenzierten und von Rabattschlachten durchsetzten Markt einen Ertrag aus Retail von CHF 127.8 Mio. und ein Betriebliches Ergebnis von CHF -4.0 Mio. Hier gilt es zu berücksichtigen, dass die Investitionen in das Projekt Jelmoli Flughafen im 2019 begonnen haben und sich im 2020 fortsetzen werden. Swiss Prime Site Solutions konnte den Vertrag mit der Swiss Prime Anlagestiftung vorzeitig verlängern. Dies widerspiegelt die gute Zusammenarbeit mit dem Kunden wie auch den Erfolg ihrer Dienstleistungen. Mit CHF 13.5 Mio. Ertrag aus Asset Management resultierte ein Wachstum um 60.2%. Das EBIT wurde mit CHF 7.8 Mio. beinahe verdoppelt.
In unserem Kerngeschäft konnten wir dieses Jahr den Betriebsertrag mit CHF 519.5 Mio. gegenüber dem Vorjahr leicht steigern (+2.0%). Mit Neubewertungen von CHF 204.4 Mio.verzeichnen wir eine Verdreifachung des Werts gegenüber 2018. Die Zunahme ist geografisch auf unsere wichtigsten Märkte in Genf und Zürich gut verteilt. Einen speziellen positiven Ausreisser gibt es mit der Müllerstrasse in Zürich. Die Immobilie, welche wir im Rahmen des Swap-Deals in Zusammenhang mit unserem Anteil am Sihlcity erwerben konnten, trug einen massgeblichen Anteil zu den Neubewertungen 2019 bei. Der Grund dafür ist, dass wir das Gebäude langfristig neu vermieten können. Dies zeigt auch auf, dass Neubewertungen eben längstens nicht nur mit dem aktuellen Zinsniveau zusammenhängen, sondern sehr direkt durch das Management beeinflusst werden können. Mit einem Betrieblichen Ergebnis von CHF 572.9 Mio. übertreffen wir das Vorjahresergebnis deutlich um CHF 141.8 Mio. oder 32.9%. Ohne Neubewertungen haben wir uns im Rahmen des Vorjahres entwickelt (CHF 368.4 Mio., +1.6%).
«Versuche ich nun in die unmittelbare Zukunft zu blicken, sehe ich keine Anzeichen dafür, dass sich das Umfeld komplett ändern könnte. Daher bin ich zuversichtlich.»
Sowohl als auch. Einerseits ist die Nachfrage nach Immobilien an Premiumlagen derzeit sehr gross, was zu teilweise absurden Preisvorstellungen und tiefen Renditen führt. Wir sind nicht um jeden Preis bereit, etwas zu kaufen. Zum Glück haben wir dies mit unserer Projektpipeline im Umfang von CHF 2 Mrd. auch nicht nötig. Andererseits haben wir dieses Jahr durchaus ein paar Transaktionen abschliessen können. Dabei handelte es sich um kleinere Objekte, welche nicht mehr ins Portfolio passten und mit Gewinn verkauft wurden, sowie um Zukäufe mit Potenzial für künftige Projektentwicklungen.
Retail ist nicht gleich Retail. Unser Portfolio umfasst derzeit 26% Verkaufsflächen. Davon ist rund ein Viertel Jelmoli, wo wir selber grossen Einfluss auf die Flächen haben und auch für positive Entwicklung sorgen. Zudem sind unsere beiden wichtigsten Mieter in dieser Nutzungsart die zwei grössten Schweizer Detailhändler mit Fokus auf Nahrungsmittel, wo der Onlinehandel längst nicht so ausgeprägt ist. Die Flächen sind darüber hinaus grösstenteils an exzellenten Standorten gelegen. Nachdem 2018 beispielsweise OVS dem Schweizer Markt den Rücken gekehrt hatte, konnten wir die Flächen sehr rasch wiedervermieten, und dies gar auf einer besseren Preisbasis.
Wir haben den Anteil seit 2015 von 34% auf nun 26% reduzieren können. Mit den sich im Bau befindenden Projekten werden wir nach ihrer Inbetriebnahme automatisch und über die Zeit auf einen geringeren Anteil Retail kommen. Eine realistische Annahme sehe ich in der Grössenordnung zwischen 20% und 25%. Darüber hinaus werden wir die bestehenden Retailflächen weiterentwickeln und mit zusätzlichen Angeboten anreichern.
Wir haben beispielsweise im Sommer 2019 mit den Pallas Kliniken einen sehr interessanten neuen Mieter im Jelmoli begrüssen können. Obwohl es sich dabei um keinen Retailer im eigentlichen Sinne handelt, passt Pallas Kliniken perfekt zum Premium Department Store. Man teilt sich die gleichen Kunden und bietet diesen einen rundum grossartigen und einmaligen Service. Damit können wir im Jelmoli die sogenannte Customer Journey aussergewöhnlich gut ergänzen und die Attraktivität des Hauses als Destination deutlich steigern. Zudem haben wir mit Pallas Kliniken einen Mieter hinzugewinnen können, der vom bestehenden Netzwerk innerhalb des Hauses profitieren kann und dieses selbst ungemein bereichert.
Wir sind sehr froh, dass wir mit Nina Müller eine neue CEO für Jelmoli ankündigen konnten. Sie wird im Frühjahr 2020 ihre neue Aufgabe antreten können. Jelmoli entwickelt sich gut und sie kann sich darauf freuen, den schönsten Premium Department Store der Schweiz zu führen. Mit den Herausforderungen im Onlinemarkt, der Eröffnung der neuen Standorte am Flughafen in Zürich und dem Umbau des Warenwirtschaftssystems bleibt einiges zu tun.
Unsere Strategie unterliegt jeweils drei- bis fünfjährigen Businessszenarien. Im Frühjahr 2019 haben wir zusammen mit dem Verwaltungsrat die Periode 2020 bis 2022 verabschiedet. Die Ziele, welche wir uns dort setzen, sind herausfordernd, aber erreichbar.
Mit unserer Entscheidung, Tertianum zu verkaufen, und der erfolgreichen Umsetzung dieses Vorhabens haben wir einen wichtigen strategischen Schritt zur Fokussierung getan. Aus dem anfallenden Cashflow und dem Verkaufserlös von Tertianum können wir unsere Projektpipeline weiter umsetzen, im Asset Management wachsen, die Verschuldung reduzieren und damit die Erwartungen unserer Aktionäre und Stakeholder erfüllen.
Die Marktbedingungen für erstklassig gelegene Büro- und Gewerbeimmobilien sind intakt. Insbesondere der Mietmarkt in den für uns wichtigen Regionen Zürich und Genf befindet sich in einer gesunden und robusten Verfassung. Das Angebot an hochwertigen Flächen ist beispielsweise in der Stadt Zürich so tief wie seit 2010 nicht mehr.
Wir weisen 2019 eine Leerstandsquote von 4.7% aus. Dies ist gegenüber 4.8% im Vorjahr leicht tiefer. Grundsätzlich sind wir zuversichtlich, dass wir den Wert unter der Marke von 5% halten können. Gleichzeitig muss man wissen, dass ein gewisser Leerstand per se nicht zu vermeiden und im Grunde genommen auch gut ist. Dies gibt uns die notwendige Flexibilität, um auf Nachfragen seitens bestehender Kunden oder des Markts besser reagieren zu können.
Wir haben aktuell in rund einem Dutzend unserer Liegenschaften Co-Working. Der Anteil am Gesamtmietertrag im Portfolio ist mit etwa 1% nach wie vor gering. Es ist durchaus vorstellbar, dass wir das Angebot noch weiter ausbauen. Wir spüren und sehen auf dem Markt, dass dieses Segment ein Bedürfnis befriedigt, das bisher zu wenig abgedeckt war.
Wir arbeiten aktuell mit verschiedenen Anbietern zusammen. Diese haben unterschiedliche Modelle, was die Beteiligung von Swiss Prime Site angeht. Es gibt klassische Angebote aber auch solche, welche zumindest derzeit einmalig sind. So konnten wir für unser Gebäude YOND den Mieter Tadah gewinnen. Dort werden Co-Working-Arbeitsplätze mit integrierten Kinderbetreuungsmöglichkeiten angeboten. Gerade im YOND, mit seinem eigenen Ökosystem aus verschiedenen Mietern, eignet sich ein solches Angebot ausgezeichnet. Wir werden sicherlich an diesem Thema weiterarbeiten. Im Übrigen schliessen wir selbstverständlich weiterhin nicht aus, das Anbieten von Co-Working-Arbeitsplätzen selber zu betreiben, denn weshalb sollen wir diese Erträge mit Dritten teilen?
Es mag sein, dass gewisse Exponenten im Markt dies so sehen. Aus unserer Warte greift diese Ansicht jedoch deutlich zu kurz und ist gar falsch. Eine gute Büro- oder Gewerbefläche macht aus, dass sie an einer exzellenten, hoch frequentierten Lage gelegen ist und so ein zentrales Kundenbedürfnis, nämlich optimale Erreichbarkeit, befriedigt. Diese beiden Voraussetzungen sind wichtig, um für Mieter attraktiv zu sein. Besteht ein Leerstand bei einer Immobilie, weil diese nicht mehr zeitgemäss ist oder der Standort nicht stimmt, wird der Leerstand auch mit Co-Working-Konzepten nicht zu füllen sein.
«Mit unserer Entscheidung, Tertianum zu verkaufen, und der erfolgreichen Umsetzung dieses Vorhabens haben wir einen wichtigen strategischen Schritt zur Fokussierung getan.»
Für das Gesamtjahr 2020 erwartet Swiss Prime Site ein steigendes Ergebnis auf operativer Ebene vor Neubewertungen und latente Steuern. Dazu beitragen wird ein wesentlicher Gewinn aus der Veräusserung der Tertianum Gruppe. Zudem gehen wir, wie erwähnt, von einem Leerstand von weiterhin unter 5% aus.