Geschäftsmodell und Wertschöpfung
Im Zentrum des Geschäftsmodells von Swiss Prime Site steht die Weiterentwicklung von «Raum in Lebensraum». Zentrale Schritte bei der Erfüllung dieses Anspruchs sind die Projektentwicklung, Objektrealisierung, Bewirtschaftung sowie die Eigen- und Fremdnutzung von Immobilien. Ausgerichtet an den aktuellen und künftigen Marktbedürfnissen realisiert und hält Swiss Prime Site Areale und Liegenschaften nach höchsten Qualitätsstandards. Ziel ist es, eine langfristige Wertgenerierung sowie kontinuierliches Wachstum des Immobilienportfolios sicherzustellen. Dabei verfolgt das Unternehmen einen ganzheitlichen Ansatz der Unternehmensführung, der neben der wirtschaftlichen Leistung auch soziale und ökologische Aspekte berücksichtigt und damit darauf ausgelegt ist, den Geschäftserfolg langfristig zu sichern.
Ausrichtung an Kunden- und Marktbedürfnissen
Die Widerstandsfähigkeit des Geschäftsmodells wird entlang gesellschaftlicher, politischer und regulatorischer Entwicklungen laufend überprüft und bei Bedarf neu ausgerichtet. Relevante Trends, wie beispielsweise die Digitalisierung, demografische Veränderungen oder die Zuwanderung können zu Erweiterungen und Anpassungen der Wertschöpfungskette führen. Markttrends, die eine Revitalisierung nicht mehr zeitgemässer Liegenschaften bedingen, oder auch Veränderungen des Zinsumfelds gehören zu den weiteren Einflussfaktoren. Neben diesen Makro- und Markttrends formen die Bedürfnisse der wichtigsten Stakeholdergruppen das Umfeld, in welches das Geschäftsmodell von Swiss Prime Site eingebettet ist. Die Herausforderung besteht darin, immer wieder von neuem auf die Anliegen von Kunden, Kapitalgebern, der öffentlichen Hand, Projektpartnern und Mitarbeitenden einzugehen.
Vertikal integrierte Gruppengesellschaften
Die verschiedenen Wertschöpfungsstufen des Geschäftsmodells sind über die fünf Gruppengesellschaften Swiss Prime Site Immobilien, Wincasa, Tertianum, Jelmoli und Swiss Prime Site Solutions vertikal integriert. Das CHF 11.8 Mrd. umfassende Liegenschaftsportfolio wird von Swiss Prime Site Immobilien durch Erwerb, Entwicklungen, Umnutzungen, Realisation, Finanzierung und gegebenenfalls Veräusserung aktiv erweitert und optimiert. Wincasa spielt dabei durch das Management und die Bewirtschaftung von Immobilien von Swiss Prime Site Immobilien und Drittkunden eine wichtige Rolle in der Gruppenstruktur. Das Geschäftsmodell beinhaltet auch die Nutzung eines Teils des Immobilienportfolios: Tertianum als Dienstleister im Bereich Leben im Alter und Jelmoli als Premium Department Store nutzen Liegenschaften des Portfolios und tragen somit zur weiteren Stärkung des Geschäftsmodells bei. Swiss Prime Site Solutions bietet seit 2017 als Asset Manager umfassende Dienstleistungen für Dritte an, von Erwerb zu Entwicklung, Umnutzung, Realisation, Finanzierung und Verkauf.
Das auf der Erstinvestition aufbauende Dienstleistungsportfolio umfasst somit alle Phasen des Immobilienlebenszyklus, was zu einer Verbreiterung der Ertragsbasis bei gleichzeitiger Streuung von Risiken führt.
Vorteile für alle Gruppengesellschaften
Die Gruppenstruktur von Swiss Prime Site ermöglicht es den einzelnen Gruppengesellschaften, auf vielfältige Weise voneinander zu profitieren, sei es durch den Austausch von Ressourcen und Know-how oder dadurch, dass sie sich gegenseitig Zugang zu unterschiedlichen Märkten eröffnen. Tertianum und Jelmoli können sich mit Swiss Prime Site Immobilien auf eine Eigentümerin mit hoher Investitionskraft verlassen, während sie gleichzeitig verlässliche Mieter darstellen und zum Werterhalt der Liegenschaften beitragen. Für Wincasa ist Swiss Prime Site Immobilien ein bedeutender Grosskunde, der bereit ist, innovative Dienstleistungen zu entwickeln. Im Gegenzug bietet Wincasa lokales Know-how zu Marktentwicklungen und Kundenbedürfnissen. Swiss Prime Site Solutions profitiert ebenfalls auf vielfältige Weise von der Gruppenstruktur. So werden beispielsweise die Finanzdienstleistungen in enger Zusammenarbeit mit Swiss Prime Site Immobilien entwickelt. Zudem gibt es einen regelmässigen Wissensaustausch zwischen den Asset Managern der beiden Gruppengesellschaften. Zusammen mit Wincasa kann Swiss Prime Site Solutions weitere Dienstleistungen «aus einer Hand» anbieten.
Alle Gruppengesellschaften profitieren zudem von übergeordneten Prozessen. Swiss Prime Site verfügt über ein gruppenübergreifendes Innovationsmanagement. Gruppenweit eingesetzte Future Scouts identifizieren frühzeitig Trends, die für die Weiterentwicklung des Geschäfts aller Gruppengesellschaften relevant sind. Weiter unterstützen Vermarktung und Branding sowie eine moderne Informatikarchitektur und eine zukunftsgerichtete Mitarbeiterentwicklung das Geschäftsmodell zur Weiterentwicklung von «Raum zu Lebensraum».
Integrierte Wertschöpfung
Swiss Prime Site versteht Wertschöpfung als umfassendes Konzept. Der Fokus der Geschäftstätigkeit liegt demnach nicht ausschliesslich auf der Erfüllung finanzieller Ziele, sondern berücksichtigt nichtfinanzielle Aspekte, um eine langfristige Wertschöpfung sicherzustellen. Dabei verfolgt das Unternehmen einen integrierten Ansatz, bei dem die Innovationstätigkeit sowie der Mehrwert für die Aktionäre, Kunden, Mitarbeitenden und Lieferanten ebenso im Zentrum stehen wie der verantwortliche Umgang mit der Umwelt und die guten Beziehungen zu weiteren Stakeholdergruppen.
Swiss Prime Site ist deshalb bestrebt, die Wertschöpfung kontinuierlich entlang der folgenden sechs Kapitalien des International Integrated Reporting Council (IIRC) zu optimieren:
Stakeholder
Das Beziehungskapital stellt den Wert des Netzwerks aus allen Beziehungen zu den Kunden und Stakeholdern von Swiss Prime Site dar. Das Teilen von gemeinsamen Zielen und Werten sowie das Schaffen von Vertrauen dienen als Basis für den Austausch von wertvollen Informationen. Schliesslich führen diese Beziehungen zur Reputationsbildung und zu Mehrwert für die Unternehmensmarke.
Um die Stakeholderbeziehungen zu stärken, steht das Unternehmen ständig im Dialog mit allen Anspruchsgruppen und stimmt Kommunikationsmassnahmen zeit- und empfängergerecht ab. Alle Gruppengesellschaften pflegen einen engen Austausch mit den Kunden, um deren Zufriedenheit sicherzustellen und schnell auf neue Bedürfnisse zu reagieren. 2019 fand erneut ein Stakeholderdialog statt, bei dem das Thema der unternehmerischen Verantwortung mit wichtigen internen und externen Stakeholdergruppen diskutiert wurde. Der Austausch mit Investoren und Analysten wurde auch im Berichtsjahr intensiv gepflegt. Das Engagement resultierte in einer Erhöhung der Anzahl eingetragener Aktionäre auf 11 266. Auch 2019 wurden an der Generalversammlung alle Traktanden von den Aktionären angenommen.
Finanzen
Ein stabiles und zukunftsfähiges Unternehmen basiert auf einer finanziell nachhaltigen Führung. Das Finanzkapital umfasst die finanziellen Ressourcen, die Swiss Prime Site für die Entwicklung und Erbringung von Angeboten und Dienstleistungen einsetzt. Neben den Erträgen aus der operativen Tätigkeit schliesst das Finanzkapital die Mittelfreisetzung aus gezielter Desinvestition und die Mittelbeschaffung auf den Kapitalmärkten mit ein.
2019 resultierte für Swiss Prime Site ein Betriebsgewinn von CHF 628 Mio., was gegenüber dem Vorjahr einer Verbesserung von 31% entspricht. Dank umsichtig getätigten Investitionen von rund CHF 521 Mio. und einer verantwortungsvollen Geschäftsführung profitierten 2019 auch die Aktionäre. Der Gewinn pro Aktie belief sich auf CHF 8.00.
Infrastruktur
Die Entwicklung und die Weiterentwicklung der gruppenweiten Produkte und Dienstleistungen sowie deren kundenorientierte Ausrichtung am Markt gehören zur unternehmerischen Kernaufgabe von Swiss Prime Site. Die Infrastruktur umfasst einerseits Immobilien, die entwickelt, genutzt, vermietet oder verkauft werden, und andererseits auch alle Anlagen, die zur Erbringung der weiteren immobiliennahen Dienstleistungen eingesetzt werden.
Im Berichtsjahr bereicherten mehrere abgeschlossene Bauprojekte, wie beispielsweise das Neubauprojekt YOND in Zürich Albisrieden oder das Redevelopment des Stücki Park in Basel, das attraktive Flächenangebot des Portfolios. Darüber hinaus wurden innovative Angebote wie die Co-Working-Spaces von Flex Office weiterentwickelt. Insgesamt umfasst das Portfolio damit 187 Liegenschaften. Die Gesamtnutzungsfläche erhöhte sich auf 1 604 451 m2, während die Leerstandsquote durch proaktives Management auf 4.7% reduziert wurde.
Innovation
Das intellektuelle Kapital basiert auf dem stetig weiterentwickelten Know-how innerhalb der Swiss Prime Site-Gruppe sowie die in Zusammenarbeit mit Partnern generierten immateriellen Werte wie Patente, Marken, Software, Rechte und Lizenzen. Die daraus abgeleiteten Systeme und Prozesse schaffen konkrete Wettbewerbsvorteile im Markt und helfen uns aktiv bei der Erschliessung von künftigen Potenzialen.
Das positive Geschäftsergebnis von Swiss Prime Site ist unter anderem auf zukunftsgerichtete Innovationstätigkeit zurückzuführen. Im Vorfeld der 2019 durchgeführten Accelerator-Workshops wurden circa 250 Start-ups hinsichtlich der Möglichkeiten zur Zusammenarbeit überprüft. Der Themenspeicher des Future Boards ist auch im Berichtsjahr weiter angewachsen und führte zu sechs konkreten Innovationsprojekten.
Ökologie
Das natürliche Kapital besteht aus Umweltressourcen aus erneuerbaren und nicht erneuerbaren Quellen, die aktuell und in Zukunft zur Erbringung von Leistungen benötigt werden. Für Tätigkeiten im Immobilienbereich stehen Boden-, Energie- und Wasserressourcen und der verantwortungsvolle Umgang mit diesen im Vordergrund.
Swiss Prime Site handelt umweltbewusst und ressourcenschonend – sei es bei der täglichen Arbeit im eigenen Betrieb oder bei Investitionen in Immobilien und deren Bewirtschaftung. Der Fokus liegt dabei auf dem Immobilienportfolio, wo das eingesetzte Kapital die grösste Wirkung erzielt. Swiss Prime Site entwickelte 2019 einen CO2-Absenkpfad für das Immobilienportfolio, dem ambitionierte Energieverbrauchs- und Emissionsziele zugrunde liegen. Zudem trieb das Unternehmen die stärkere Nutzung von Solarstrom durch eine Portfolioanalyse voran. Die CO2-Intensität des Immobilienportfolios (inkl. Anteil Services in Objekten des Swiss Prime Site Portfolios) belief sich 2019 auf 22.27 kg CO2 pro Quadratmeter.
Mitarbeitende
Das Humankapital von Swiss Prime Site umfasst das Wissen, die Kompetenzen und Erfahrungen der Mitarbeitenden, die notwendig sind, um die gewünschte Marktleistung zu erbringen. Die Umsetzung der Strategie und der Verkauf der Produkte und Dienstleistungen ist direkt an die Motivation und Innovationskraft der Menschen gebunden, die für Swiss Prime Site arbeiten.
Der Geschäftserfolg von Swiss Prime Site ist deshalb mitunter davon abhängig, wie gut es gelingt, qualifizierte Mitarbeitende zu gewinnen und zu halten, deren Kompetenzen zu fördern und auszubauen, Verantwortung an sie zu übertragen und sie zu motivieren. Swiss Prime Site möchte in einem umkämpften Markt stets auf die besten Fachkräfte zählen können. Im Berichtsjahr wurden rund 1.4% der Lohnsumme in die Aus- und Weiterbildung der insgesamt 6 506 Mitarbeitenden investiert. Am mittelfristigen Ziel, die Fluktuationsrate auf unter 15% zu senken, wird weiterhin festgehalten.