Zertifizierung als Basis für nachhaltigen Mehrwert
Wer sich derzeit mit dem Immobilienmarkt beschäftigt, stellt rasch fest, dass das Thema Zertifizierung von Gebäuden sehr präsent ist. «Mit der Zertifizierung unserer Immobilien, erhöhen wir die Transparenz und etablieren gleichzeitig einen Referenzrahmen. Zudem legen wir die Grundlage dafür, um langfristig einen ökologischen, ökonomischen und sozialen Mehrwert für alle Stakeholder zu schaffen. Darüber hinaus haben wir seit letztem Jahr unsere ambitionierten Klimaziele mit unserer Finanzierungsstrategie verknüpft. Jede Verbesserung der Nachhaltigkeit ermöglicht uns eine attraktivere Finanzierung», fasst René Zahnd, CEO Swiss Prime Site, die Ambitionen zusammen. Bei Entwicklungsprojekten erhöht der Zertifizierungsprozess die Nachhaltigkeitsperformance und bildet zudem ein hilfreiches Qualitätssicherungsinstrument. Das Potenzial frühzeitig zu erkennen und Massnahmen zur Verbesserung von ESG-Aspekten abzuleiten, ist für Swiss Prime Site ein essenzielles Element. Darauf basieren wichtige – teilweise strategische – Entscheide beim Asset Management sowie Development & Construction. In Sachen Zertifizierungen bei Bestandsimmobilien nimmt Swiss Prime Site im Markt eine Vorreiterrolle ein. Bereits vor über zehn Jahren wurden erste Immobilien zertifiziert.
Die aktuelle Umweltpolitik von Swiss Prime Site legt fest, dass alle Neu-/Umbau- sowie Repositionierungsprojekte mit einem national oder international anerkannten Nachhaltigkeitslabel zertifiziert werden müssen. Für Bestandsimmobilien wird auf BREEAM In-Use, ein international verbreitetes Zertifizierungssystem, gesetzt. Bei Entwicklungsprojekten liegt der Fokus auf der Zertifizierung entlang des Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS). «Über die Zertifizierung hinaus, erstellen wir für jede zertifizierte Liegenschaft eine Potenzialanalyse, aus welcher Massnahmen zur Steigerung der Nachhaltigkeitsperformance resultieren. Dabei gehen unsere Ambitionen für einzelne Themen wie zum Beispiel die Vermeidung von Treibhausgasemissionen – in Erstellung und Betrieb – oder Kreislaufwirtschaft über die Erfüllung der Vorgaben hinaus», erklärt Martin Pfenninger, Head Group Sustainability von Swiss Prime Site.
Umgesetzt wird dies beispielsweise durch die Förderung von E-Mobilität, Photovoltaik-Anlagen, Sensorik zur Verbesserung des Well-Beings und nicht zuletzt den stetigen Austausch mit unseren Stakeholdern. Denn: Die Immobilienbranche ist in der Pflicht, ihren Beitrag zur Reduktion der Emissionen und des Ressourcenverbrauchs zu leisten. Swiss Prime Site hat die Zertifizierungsstrategie für Bestandsliegenschaften vergangenes Jahr in Kraft gesetzt. Nach eingehender Analyse der verschiedenen Zertifizierungssysteme und auf Basis einer Machbarkeitsstudie für die bestehenden Immobilien, wurde ein detaillierter Umsetzungsplan entwickelt. Mit einem eigens dafür zusammengestellten Projektteam wurden über ein Dutzend Pilotzertifizierungen umgesetzt. Wincasa, eine Gruppengesellschaft von Swiss Prime Site, übernahm dabei übergeordnet die Projektleitung und arbeitet dafür mit dem externen Dienstleister ATP Sustain zusammen.
Auswahl an zertifizierten Objekten
Bei der Zertifizierung von Immobilien ist die Grösse des Portfolios entscheidend. Ob nur eine Handvoll Objekte zertifiziert wird oder, wie bei Swiss Prime Site, ein Immobilienpark mit über 180 Liegenschaften, macht in der Umsetzung einen bedeutenden Unterschied. Zudem passen nicht alle Zertifizierungssysteme auf die objektspezifischen Gegebenheiten. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn es sich um ein Areal mit mehreren unterschiedlichen Gebäuden handelt. Weitere Hürden stellen die unterschiedlichen Schnittstellen zwischen Eigentümer, Mieter, Bewirtschafter oder Betreiber dar. Eine zusätzliche Erschwernis kann die Art und Ausprägung des Mietverhältnisses sein (z.B. Single-, Multi-Tenant oder auch Triple-Net-Modelle). Eine umfassende Datenbeschaffung und Dokumentation sind deshalb wichtige Erfolgsfaktoren. Ebenso sind die Einbindung und Sensibilisierung der verschiedenen Parteien wie Asset Management, Bewirtschaftungsdienstleister und Mieter von bedeutender Wichtigkeit. Vor allem bei internationalen Kunden sind sowohl ein starkes Interesse sowie eine zunehmende Nachfrage nach zertifizierten Gebäuden feststellbar. Diese Entwicklung ist erfreulich, denn um gesamtschweizerisch Netto-Null bis 2050 sowie die Transformation zu mehr Nachhaltigkeit zu erreichen, ist eine vorausschauende und kooperative Zusammenarbeit unumgänglich. Dabei spielen beispielsweise auch grüne Mietverträge, sogenannte «Green Leases» eine ausschlaggebende Rolle.
«Aktuell sind rund 36% der Flächen des Immobilienportfolios zertifiziert. Bis Ende 2022 soll dieser Anteil auf 75% steigen. Es geht also vorwärts!»
Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site
Drei Fragen an Martin Pfenninger, Head Group Sustainability bei Swiss Prime Site:
Weshalb ist für Swiss Prime Site Nachhaltigkeit so wichtig?
Kurz: Aus Überzeugung, Verantwortungsbewusstsein, Kundenorientierung und als Signal für unsere Branche. Nun im Detail: Swiss Prime Site setzt sich seit sehr langer Zeit für die Integration von Nachhaltigkeit im Geschäftsmodell und im Immobilienportfolio ein. Das Thema ist zentral für eine langfristig orientierte Wertschöpfung und deshalb auch unternehmensstrategisch verankert. Daneben sehen wir – auch abzulesen im gesellschaftlichen und politischen Diskurs – seit mehreren Jahren eindeutig den Wunsch unserer Mieter, selbst auch in diesem Bereich aktiv zu werden. So wird beispielsweise zunehmend nachgefragt, wie es um die Nachhaltigkeit der gemieteten Büros oder anderer Flächen steht. Denn: Zumeist fängt man in Bezug auf Nachhaltigkeit bei sich im Betrieb an. Aus Sicht unserer Branche ist es höchste Zeit etwas zu tun. Ein hoher Grad der CO2-Emissionen verursacht nämlich die Immobilien- und Bauindustrie. Mit unserem Handeln wollen wir aufzeigen, dass wir unsere Verantwortung wahrnehmen und mit gutem Beispiel vorangehen.
Wie passt denn dies mit den Zertifizierungen zusammen?
Mit Zertifizierungen stellen wir sicher, dass wir beim Bau und später im Betrieb einer Immobilie möglichst nachhaltig und ressourceneffizient umgehen. Viele Liegenschaften, welche schon in unserem Portfolio sind, wurden bereits nach hohen Standards erbaut. Mit der Nachzertifizierung wollen wir für uns selbst Transparenz schaffen und unseren Mietern zeigen, dass sie ihr Unternehmen an einem nachhaltigen Ort betreiben. Sei dies ein Dienstleister, Detailhändler, Hotel oder Produktionsbetrieb. Weiter ist es unser Ziel, den Anteil nachhaltiger Immobilien in unserem Portfolio bedeutend zu erhöhen. Neben der Erstzertifizierung werden für die einzelnen Liegenschaften parallel zur Zertifizierung Potenzialanalysen erstellt, aus welchen Massnahmen zur Steigerung der Nachhaltigkeitsperformance resultieren. Aktuell sind rund 36% der Flächen des Immobilienportfolios zertifiziert. Bis Ende 2022 soll dieser Anteil auf 75% steigen. Es geht also vorwärts!
Was sind denn die Massnahmen, um die Nachhaltigkeit von Immobilien zu verbessern?
Das ist sehr objektbezogen. Neben der ökologischen Dimension, bei welcher es um den Bezug und die Produktion von erneuerbarer Energie oder Ressourceneffizienz geht, spielen in einer umfassenden Nachhaltigkeitsbetrachtung ebenfalls gesellschaftliche Aspekte eine wichtige Rolle. Dabei kann es sich um Mobilität, Raumklima oder Lebenszykluskosten handeln. Mit der Nachhaltigkeitsbewertung im Bestand schaffen wir die Grundlage zur laufenden Verbesserung der Nachhaltigkeitsperformance der einzelnen Objekte. Darüber hinaus stellen wir mit unserer klaren Zertifizierungsstrategie und der Ambition zur Förderung der Kreislaufwirtschaft, also Gebäude als Kraftwerk und Materialdepot, bei unseren Entwicklungs- und Bauprojekten, die Zukunftsfähigkeit unseres Immobilienportfolios sicher.
BREEAM
Die BREEAM Zertifizierung (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) ist eine Methode zur Bewertung der Nachhaltigkeit. Damit werden Projekte, Infrastrukturen und Gebäude zertifiziert. Das 1990 vom Building Research Establishment (BRE) ins Leben gerufene System setzt durch die Entwurfs-, Spezifikations-, Bau- und Betriebsphase Massstäbe für die umweltbezogenen Merkmale von Gebäuden. Die Messgrössen können auf Neubauten oder Sanierungspläne angewendet werden. Unterschieden werden fünf Kategorien, von Certified über Good, Very Good, Excellent bis zu Outstanding.
